Исследование: в Турции не соблюдается 25-процентный лимит на повышение ренты

Планируете купить квартиру или коттедж в Турции под сдачу, но опасаетесь 25-процентного лимита на повышение ренты? Исследование показало, что это ограничение не соблюдается. Арендная плата часто благополучно повышается «по соглашению сторон» / в досудебном порядке.

Хронология событий

• 8 июня 2022 года. Турецкий Минюст предложил ввести временное 25-процентное ограничение повышения размера ренты при пролонгации соглашения, касающегося долгосрочного съема жилой недвижимости. Цель — замедление темпов роста ставок арендной платы в сегменте долгосрочной сдачи жилья и повышение доступности жилплощади в крупных городах для турецкого населения. Ранее максимальный темп повышения арендной платы определялся средним индексом потребительских цен за последние 12 месяцев. Но инфляция в Турции достигла рекордных высот, и власти решили искусственно ее ограничить, как минимум, в сегменте долгосрочной аренды жилья. Предложение в тот же день утвердили парламентарии из Великого национального собрания (тур.: Türkiye Büyük Millet Meclisi). Новые правила были отражены в Кодексе обязательственного права Турции (тур.: Türk Borçlar Kanunu), также известном как закон № 6098. Срок их действия должен был завершиться 1 июля 2023 года. При нарушении лимита продлеваемый договор признавался бы ничтожным с точки зрения суммы превышения.
• 22 июня 2023 года. По мере приближения установленного парламентариями дедлайна среди арендодателей и широкой общественности в целом рос интерес к дальнейшим действиям властей. Возник вопрос, будет ли действие соответствующей статьи продлено. 22 июня 2023 года глава Министерства юстиции Йылмаз Тунч ответил утвердительно, объявил, что 25-процентный лимит повышения арендной платы будет продлен еще на год.
• 2 июля 2023 года. Вступило правовое положение о продлении действия лимита. Оно было опубликовано в Официальном вестнике Турецкой Республики (тур.: Resmî Gazete) № 32249. Новый дедлайн — 1 июля 2024 года. Ожидается, что 25-процентный лимит арендной платы будет снова пересмотрен в преддверии этой даты.
• Первая половина августа 2023 года. Турецкие СМИ начали распространять информацию о поступлении в суды ближневосточной страны свыше 147 тыс. исков, касающихся арендных споров по итогам 1 полугодия. Около трети (47 тыс.) касались выселения из-за разногласий между домовладельцами и квартиросъёмщиками по размеру ренты. Для сравнения: в целом за 2022 год зафиксировано в 2 раза меньше таких исков (22 тыс.). Остальные 100 тыс. исков, направленных арендодателями в суды в первом полугодии 2023 года, касались пересмотра размера арендной платы в связи с высокой инфляцией и ростом стоимости жизни в Турции. Во многих провинциях мировые суды по гражданским делам, которые рассматривают такие иски, оказались перегружены. Истцам часто приходилось ожидать назначения даты слушания вплоть до 1 года, а затем ждать вердикт еще 2–3 года.

Dünya: 25-процентный лимит на практике не соблюдается, ограничения не продлят

Турецкое издание Dünya провело исследование, посвященное применению поправок в Кодекс обязательственного права (закон № 6098). Результаты были опубликованы в декабре 2023 года. Выяснилось, что немногие арендодатели выполняли требования документа.

Опрошенные журналистами профессиональные участники рынка недвижимости и независимые эксперты заявили, что это ограничение все чаще остается «на бумаге». В реальности повышение арендной платы, превышающее 100%, — обычная практика. Все чаще между собственником недвижимости и арендатором достигался компромисс, и все реже возникают споры, которые направляются в суды (см. выше). Этому способствует ряд обстоятельств:

• Общий рост ренты (с учетом новых контрактов и продления старых). Арендная плата де-факто определяется в условиях свободного рынка, вектор развития которого сегодня формирует рекордная инфляция. Это подтверждает ценовая статистика рынка съемного жилья. По данным оценочной компании Endeksa, в октябре 2023 года цены на аренду жилой недвижимости в Турции выросли на 127,9% в годовом исчислении, тогда как средняя стоимость покупки квартир и коттеджей увеличилась на 103% (в обоих случаях без учета инфляции). Рост особенно заметен в крупных городах. В Стамбуле цены на аренду выросли на 91%, в Измире — на 131%, в Анкаре — на 178%. Средняя арендная плата за единицу жилья площадью 100 м² в Стамбуле достигла 17 111 турецких лир. Средняя цена покупки жилья с аналогичными характеристиками там составила 4,2 миллиона лир. В этом мегаполисе цены на жилье выросли на 89,6%, а в Анкаре и Измире наблюдалось более заметное повышение: на 121,1% и 98%, соответственно.
• Дефицит. Жилищное строительство находится на низком уровне и не удовлетворяет спрос. Это увеличивает цены на аренду больше, чем инфляция.
• Хеджирование рисков. Из-за постоянного роста цен многие домовладельцы, готовясь к заключению первичных соглашений о сдаче жилья на долгий срок, устанавливают максимально высокие цены. Это позволяет частично хеджировать финансовые риски при будущей пролонгации соглашений. В итоге среднерыночная цена повышается в большей степени из-за действий таких собственников, а не из-за инициатив домовладельцев по повышению ренты при продлении заключенных ранее соглашений.
• Прецеденты. Юристы, защищающие интересы домовладельцев в ходе разбирательств о повышении ренты сверх 25-процентного лимита, находят и используют лазейки в законах. Такими прецедентами все более активно пользуются их коллеги. Например, эксперты рекомендуют обратить внимание на решение 54-й Гражданской палаты Стамбульского регионального суда. Ссылаясь на статью 344 Кодекса обязательственного права Турции (закон № 6098) в текущей редакции, судьи постановили, что в ситуации, когда инфляция и темпы повышения арендной платы не совпадают, арендодателям предоставляется право обновлять арендную плату в произвольном размере раз в пять лет.
• Противоречие рыночной экономике. 25-процентное ограничение, которое применяется в течение последних двух лет, — фактор, тормозящий развитие свободной рыночной экономики в Турции. Применение таких административных инструментов снижает привлекательность страны для инвесторов, включая претендентов на получение турецкого гражданства за инвестиции в недвижимость. Нельзя ожидать повторения этой практики каждый год, если цель правительства — развитие страны.

В текущей ситуации специалисты по праву в сфере недвижимости сходятся во мнении, что 25-процентный потолок арендной платы для домовладельцев просуществует недолго. Ожидается, что после июля 2024 года произойдет возврат к старой практике. Механизм повышения ренты при пролонгации долгосрочных соглашений об аренде жилья будет приведен в соответствие со средними данными ИПЦ за последние 12 месяцев (как было ранее).

Риск подорожания гражданства за инвестиции — еще одна причина купить жилье под сдачу

В канун 2024 года в турецких СМИ появилась неподтвержденная информация о возможном подорожании «золотого паспорта» ближневосточной страны. По информации инсайдеров в правительстве, порог инвестиций при оформлении гражданства за недвижимость, которую новый собственник вправе сдавать в аренду, может вырасти с $400 000 до $600 000. Предыдущее повышение имело место в июне 2022 года. В тот раз порог повысился с $250 000.

В планах властей также якобы присутствует создание принципиально новой схемы для иммигрантов-инвесторов. Официальная Анкара намерена предложить им в 2024 году возможность оформления постоянного места жительства (ПМЖ) через покупку недвижимости. Инвестиционный порог составит $300 000 или $350 000. Альтернативный способ получения постоянного резидентства в Турции, который доступен уже сейчас, сводится к проживанию на территории этой страны на легальных основаниях в течение минимум 8 лет.

Помимо права на бессрочное пребывание в Турецкой Республике, инвесторский ПМЖ позволит держателю работать на территории страны. Сегодня иностранец, постоянно проживающий на турецкой территории, не получает разрешение на работу автоматически. Но он может быть учредителем турецкой компании. Если в такой компании трудоустроено минимум пять граждан Турции из расчета на каждого иностранца, учредитель получит разрешение на трудоустройство.