Рынок недвижимости в Сингапуре выходит из-под контроля

Рынок недвижимости Сингапура по праву считается крайне привлекательным для инвесторов. Из-за ограниченной площади города-государства (734,3 км2) и высокого уровня развития экономики жильё здесь пользуется стабильным спросом. Цены на недвижимость постоянно растут, что делает инвестиции выгодными и безопасными даже в долгосрочной перспективе.

Но все эти положительные факторы могут при выполнении ряда условий «изменить знак», превратившись из достоинств в недостатки. Дело в том, что взрывной рост рынка недвижимости с учётом его ограниченных ресурсов и отсутствия каких-либо изменений в структуре ведёт к перегреву.

Расширенная информация по теме. Корпоративные налоги в Сингапуре.

На этой стадии, когда условная точка невозврата ещё не пройдена, у регулятора остаются действенные инструменты изменения ситуации. Если же ничего не предпринимать, то перегрев рынка недвижимости в скором времени сменится стагнацией и длительной рецессией. Сначала – самого рынка недвижимости, а затем – и всей экономики в целом.

Рынок недвижимости Сингапура и иностранные инвесторы

Внутреннее колебание спроса и предложения вполне можно рассчитать и контролировать без особых хлопот. Причина – ограниченное население Сингапура (на 1 мая 2023 года – чуть меньше 6 млн человек). Если учитывать только эту цифру, вероятность возникновения взрывного спроса стремится к нулю. Поэтому аналитики говорят о том, что в перегреве рынка недвижимости в первую очередь виноваты иностранцы.

Спрос на жилые и коммерческие объекты в этом случае можно рассчитать только приблизительно. Но то, что он будет стабильно расти, предельно ясно. Слишком выгодным и удобным является Сингапур для жизни и ведения бизнеса. И многие иностранцы хотели бы здесь находится постоянно, даже несмотря на искусственные ограничения в получении ВНЖ / гражданства.

Расширенная информация по теме. Лучшая налоговая гавань мира – Сингапур.

Чтобы как-то охладить рынок, избежав перехода в условную зону невозврата, власти Сингапура решили ввести дополнительные финансовые ограничения для иностранцев. Аналогичные меры, касающиеся приобретения личных автомобилей (крайне высокие налоги, делающие покупку собственного авто невыгодной), показали свою состоятельность и действенность.

Фактически «предохранительный клапан» представляет собой увеличенный с 30% до 60% гербовый сбор (stamp duty), причём эта мера касается только иностранцев. Граждане Сингапура с повышением налога не столкнутся, либо же рост будет незначительным. В Министерстве национального развития (MND, Ministry of National Development) уверены, что это позволит охладить рынок и стабилизировать спрос.

Интересно, что двукратное увеличение гербового сбора было резким и неожиданным. Первая информация об этом появилась ночью с 26 на 27 апреля 2023 года, практически сразу же она была подтверждена представителями властей Сингапура. Источник новости в СМИ – авторитетное издание Southeast Asia.

Что фактически изменится в Сингапуре

Никакой революции на рынке недвижимости не произошло, первые эмоциональные сообщения были спровоцированы нехваткой информации. Уже после официального подтверждения власти Сингапура озвучили тактическую цель роста налогов. Оказалось, что она никак не связана с дефицитом бюджета, ухудшением экономической ситуации или желанием ограничить в правах иностранцев.

Приоритетная цель – сделать жильё в Сингапуре максимально доступным для граждан города-государства. Проблема в том, что перегретый рынок недвижимости провоцирует неконтролируемый рост цен. В результате чего доступность жилья значительно снижается, причём без привязки к гражданству.

Расширенная информация по теме. Гид по налогам на доходы физических лиц в Сингапуре.

Для самих сингапурцев нововведение будет практически незаметным. При первой покупке гербовый сбор останется на прежнем уровне, и только при второй и всех последующих начнут действовать повышенные ставки, но их рост будет значительно менее выраженным. Для многих это станет не очень приятным сюрпризом, однако о глобальном росте налога речь не идёт.

Увеличение гербового сбора для граждан Сингапура и постоянных жителей (permanent resident) при осуществлении второй и третьей сделок:

• для граждан Сингапура – 3% и 5% (до 20% и 30%);
• для постоянных жителей Сингапура – 5% без дополнительных условий (до 30% и 35%).

В правительстве уверены, что рост гербового сбора стабилизирует ситуацию на рынке недвижимости. В логике действия властей явных ошибок или противоречий действительно нет, но некоторые независимые аналитики говорят о сомнительности нововведения. Дело в том, что аналогичный шаг уже предпринимался дважды. Последний раз – в декабре 2021 года, только тогда говорили о защите от последствий пандемии COVID-19. История показала, что рынок недвижимости продолжал разогреваться.

По расчётам правительственных служб двукратный рост гербового сбора затронет не более 10% сделок, но насколько эффективно он будет бороться с ценами на недвижимость, неизвестно. Только в период Q1 2023 они выросли на 3,2%, что гораздо больше «скромных» 0,4% в Q1 2022. Такие данные приводит Управление городской реконструкции Сингапура (URA, Urban Redevelopment Authority’s).

Расширенная информация по теме. Гид по сингапурскому НДС.

Сокрытие доходов от сдачи недвижимости в аренду

Ещё одна новость, касающаяся рынка недвижимости Сингапура, касается типичного для развитых стран правонарушения – уклонения от уплаты налогов. 21 апреля пилот авиакомпании Singapore Airlines Эндрю Су Ченг Ай (Andrew Soo Cheng Ai) был взят под стражу. Он проведёт в тюрьме ближайшие 6 месяцев по обвинению в неуплате налогов и прямом обмане Налоговой службы Сингапура (IRAS, Inland Revenue Authority of Singapore). Он не заплатил полагающийся налог на доход, полученный им в результате сдачи в аренду двух объектов недвижимости в Сингапуре, после чего подал в IRAS фиктивную декларацию, где соответствующая информация не была указана.

Помимо этого, Эндрю Су Ченг Ай должен будет заплатить штраф – 182 тыс. SGD (по курсу на 3 мая 2023 года – около 136,8 тыс. USD) – либо же провести в тюрьме ещё 4 месяца. Несмотря на то что пенитенциарная система Сингапура весьма далека от западных стандартов, практикующие юристы считают наказание гуманным. Во времена премьерства Ли Куан Ю (Lee Kuan Yew, 1954-1990 годы) подход к таким правонарушениям был значительно стороже. Многие уклонисты проводили за решёткой долгие годы, конфискация имущества была обычным делом, а некоторые «отличившиеся» исчезали без следа.

Интереснее всего то, что пилот скрыл от IRAS факт получения дохода в размере 89.715 SGD (67.442 USD), что в обычном режиме увеличило бы налоговые выплаты всего на 15.354 SGD (11.542 SGD). Учитывая, что средний заработок пилота в Сингапуре – не менее 57 тыс. SGD (42.846 USD), подобная налоговая «оптимизация» представляется как минимум спорной.

Также следует учитывать, что эпизод сокрытия доходов имел место в 2014 году. И сам факт того, что информация была использована для судебного разбирательства, говорит о многом. Как минимум о том, что правительство Сингапура всерьёз взялось за регулирование рынка недвижимости, и повышение гербового сбора – далеко не единственный использованный инструмент.

Расширенная информация по теме. Рост ставок подоходного налога в Сингапуре с 2024 года.

Эпизод с пилотом Singapore Airlines Налоговая служба Сингапура использовала для очередного напоминания о важности своевременной и полной выплаты всех полагающихся налогов. Чиновник IRAS призвал граждан ответственно подойти к заполнению декларации и соблюдать все требования налогового законодательства.

Можно ли расценивать случай с Эндрю Су Ченг Ай как показательный? Вероятнее всего, да. Со времён Ли Куан Ю методы «работы» с налоговыми нарушителями существенно смягчились, но они всё равно остаются довольно жёсткими по западным меркам. Наказание за уклонение от уплаты налогов весьма строгое – тюремное заключение, исполнение всех фискальных обязательств (то есть платить всё равно придётся) и 4-кратный штраф.

Если будет доказан факт передачи ложных сведений инспекторам IRAS, сумма штрафа составит 3-кратный размер заниженного налога + дополнительно 10 тыс. SGD либо лишение свободы на срок до 7 лет. Как говорят правозащитники, условия содержания в тюрьмах Сингапура таковы, что штраф, каким бы большим он ни был, – вариант намного более предпочтительный.

Примечательная деталь – официальные представители Singapore Airlines от каких-либо комментариев отказались. Они даже не смогли (не захотели?) признать, что пилот действительно является их сотрудником. Это в очередной раз подтверждает тот факт, что в развитых странах уклонение от уплаты налогов – нарушение крайне серьёзное, и такие лица не пользуются в обществе пониманием или моральной поддержкой.

Расширенная информация по теме. В Сингапуре выпущено новое руководство по борьбе с уклонением от уплаты налогов.

Некоторые наши популярные предложения, связанные с Сингапуром (сегмент банковских счетов):

• Корпоративный счёт с IBAN.
• Личный счёт с IBAN в Сингапуре (услуга ориентирована на состоятельных лиц, предпочитающих максимальный уровень сервиса).
• Корпоративный счёт – с личный визитом в Сингапур, в дистанционном формате.
• Компания с регистрацией в Сингапуре + счёт в банке – подходящей островной юрисдикции или Белиза, Карибского региона, Европы.
• Удалённое открытие счёта с внешним управлением активами – вариант 1, вариант 2, вариант 3.
• Услуга класса «2 в 1»: готовая компания + корпоративный счёт (ведущий банк Сингапура).
• Услуга класса «3 в 1»: регистрация компании в Гибралтаре + личный счёт + корпоративный счёт (оба – в банке Сингапура).

E-mail для связи с экспертами портала International Wealth – info@offshore-pro.info.