Развитие передовых технологий, включая искусственный интеллект, и уверенный рост секторов, связанных с туризмом, могут стать катализаторами восстановления европейского рынка коммерческой недвижимости в 2024 году. Но сегменту жилья будет сложно «встать на ноги». Такие прогнозы сделали эксперты Fitch Ratings, Knight Frank и Deloitte.
Инвестиции в европейскую недвижимость находятся на самом низком уровне за десятилетие. Многие эксперты прогнозируют, что 2024 год станет периодом, когда все перевернется с ног на голову: нисходящая тенденция сменится на обратную. Не в последнюю очередь из-за потенциального снижения ключевых процентных ставок.
Для сокращения стоимости заимствований, включая ипотеку, и восстановления экономики во многих европейских странах жизненно важно, чтобы Европейский центральный банк (ЕЦБ) и Банк Англии (англ.: The Bank of England; BoE) снизили базовые процентные ставки. Инвесторы внимательно следят за любыми новостями о потенциальном снижении процентных ставок, поскольку европейский рынок недвижимости в значительной степени зависит от заимствований.
В Deloitte рассказали, что нужно рынку недвижимости для процветания
Прогнозы относительно темпов восстановления экономики в еврозоне наполнены неопределенностью. Причина в жесткой денежно-кредитной политике, реализуемой многими центральными банками стран региона, а также в геополитической напряженности, обилии экстремальных погодных явлений и замедлении экономики Китая, выступающего одним из ключевых торгово-экономических партнеров для Старого света.
Прогнозы по темпам роста ВВП (синий столбец, %) и безработицы (красный столбец, %) на 2024 год. Источник: Еврокомиссия
Но большинство прогнозов показывают, что базовая инфляция продолжит снижаться. Одновременно ожидается, что занятость и потребительские расходы (важные факторы, влияющие на динамику спроса на недвижимость) в Европе останутся высокими в 2024 году.
В этих условиях, согласно ожиданиям Deloitte, рынок недвижимости Европы приблизится к «возвращению на твердую почву». При подготовке прогноза на 2024 год аудиторская фирма опросила лидеров сектора и пришла к выводу: «Предстоящие 12–18 месяцев будут крайне важными, поскольку фирмы, занимающиеся недвижимостью, меняют позиционирование».
Две трети отраслевых лидеров ожидают падения доходов. Чтобы опережать конкурентов, профессиональным игрокам рынка придется идти на сокращение расходов. В число приоритетов также войдут соблюдение норм в области экологичности, социальной ответственности и корпоративного управления (англ.: Environment, Social issues, corporate Governance; ESG) и модернизация технологической инфраструктуры для подготовки к меняющимся условиям и требованиям рынка.
Самые большие риски для европейской промышленности
Экономика еврозоны сталкивается с риском рецессии, а замедление инфляции может быть обращено вспять из-за роста цен на энергоносители и продукты питания на фоне геополитической напряженности. Это вызывает значительную неопределенность среди профессиональных игроков рынка недвижимости Европы.
На этом фоне почти половина участников опроса Deloitte в Европе назвала киберриски самой большой проблемой для финансовых показателей своих компаний. Далее следовали региональная политическая нестабильность и принимаемые регулирующими органами меры, связанные с климатом. Рост процентных ставок и высокая инфляция занимают 4-е и 5-е места в рейтинге источников риска для бизнеса, соответственно.
Инновации — ключ к восстановлению рынка недвижимости
Опрос Deloitte показал, что отраслевые лидеры рассматривают сферу цифровой экономики (центры обработки данных и вышки сотовой связи) как главный источник возможностей на следующие 12–18 месяцев.
Аналитики из команды консалтинговой компании Knight Frank обнаружили аналогичные тенденции. По их мнению, инновационные предприятия будут наиболее привлекательными потребителями в нынешней неопределенной среде.
Развитие искусственного интеллекта сопровождается повышением спроса на надежную инфраструктуру для хранения и обработки данных. Исследователи из Knight Frank прогнозируют «стабильный рост площади вводимых в эксплуатацию европейских центров обработки данных». Предполагается ежегодное увеличение почти на 11% вплоть до 2030 года. Это открывает много возможностей для инвесторов.
В докладе Deloitte также отмечается, что инвесторы все реже делают ставку на офисный сегмент по сравнению с прошлым годом. Это отражает ожидаемое сохранение популярности гибридной модели работы. С другой стороны, жилая недвижимость и недвижимость, связанная с логистикой, вероятно, будут продолжать пользоваться спросом по всей Европе.
В Knight Frank рассказали, где в Европе будет наблюдаться рост
Эксперты консалтинговой компании ожидают, что в 2024 году в Европе, несмотря на высокую стоимость заимствований, в недвижимость будет вкладываться значительный объем капитала. Например, несмотря на экономические трудности в Германии, она остается крупнейшим пунктом назначения для капитала трансграничных корпораций в континентальной Европе. И хотя спрос на офисы в Германии низок, последние данные показывают, что он растет.
Среди других государств региона в позитивном контексте также выделяется Дания, поскольку ее экономика имеет самые хорошие перспективы на 2024 год среди стран Северной Европы. Кредитная ставка датского Центрального банка также ниже, чем в еврозоне, и составляет 3,75%.
Ожидается, что жилищный и логистический секторы датского рынка недвижимости продолжат демонстрировать стабильность. Местные девелоперы уделяют особое внимание жилью для престарелых и студенческим общежитиям — двум секторам, которые в Дании демонстрируют дефицит предложения.
По всей Европе наблюдается ускоренный рост бизнеса, связанного с туризмом. Это означает, что отели и курорты будут привлекать интерес инвесторов. Одним из главных бенефициаров этого тренда станет Испания, где, как отметили в Knight Frank, инвестиции в строительство, модернизацию и расширение гостиниц и курортов «уже превысили общие годовые показатели последних четырех лет благодаря двузначному экономическому росту в туристической отрасли в целом».
Компания CBRE в своем обзоре рынка недвижимости Великобритании заявляет, что 2024 год «будет подходящим для инвестиций в коммерческую недвижимость». Авторы доклада предполагают, что потенциальные покупатели могут рассчитывать на хорошие скидки.
Перспективы рынка жилья Европы в 2024 году по версии Fitch Ratings
2024 год обещает стать периодом, когда доступность недвижимости в Европе повысится, инфляция снизится, занятость стабилизируется, а ипотека подешевеет. Такой прогноз сделало рейтинговое агентство Fitch Ratings. Его команда ожидает, что ставки по ипотечным кредитам стабилизируются на несколько более низком уровне, чем в 2023 году. Небольшой рост стоимости ипотеки может наблюдаться только в странах со значительным количеством ипотечных кредитов с плавающей ставкой (Дания, Италия и Испания) или ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой (Великобритания).
Динамика изменения ставок по новым ипотечным кредитам в разных странах Европы в процентах с полугодовым интервалом. Источник: Fitch Ratings
Поскольку рост заработной платы опережает инфляцию и все больше людей могут позволить себе покупку жилья с минимальным привлечением ипотеки, эксперты Fitch Ratings также прогнозируют небольшой рост номинальных (без учета инфляции) цен на жилую недвижимость или отсутствие изменений в шести (Нидерланды, Дания, Германия, Италия, Испания, Великобритания) из семи крупнейших рынков Европы.
Исключение — Франция, где цены, как ожидается, упадут на 2–4% в 2024 году. Это произойдет в основном из-за жестких условий закрытия сделок на фоне высоких ставок по ипотечным кредитам. По оценкам Fitch Ratings, номинальные цены в Германии и Дании вырастут на 1–3%, а в Италии и Испании — на 0–2%.
Голландская финансовая компания ING прогнозирует, что устойчивый спрос на недвижимость и дефицит предложения приведут к росту цен в Испании. По оценкам ING, в 2024 году там стоит ожидать удорожания жилья на 2% с поправкой на инфляцию. В 2025 году реальные цены на испанское жилье, как ожидается, вырастут в среднем на 1,5%.
Агентство Fitch Ratings также прогнозирует, что в 2024 году сильная поддержка покупателей, впервые приобретающих жилье в Нидерландах, может оказать значительное влияние на местный рынок. В итоге цены вырастут на 3–5%.
Чем Великобритания отличается от других европейских стран?
Эксперты Fitch Ratings ожидают, что номинальные цены на жилье в Великобритании останутся неизменными в 2024 году на фоне роста доступности недвижимости за счет нового строительства, а также высоких затрат на ипотеку.
Аналитики британского Национального строительного общества (англ.: Nationwide Building Society) и банкиры из HSBC также ожидают, что цены останутся на прежнем уровне. Но британский банк Halifax прогнозирует падение средней стоимости жилья в диапазоне от -2% до -4% в 2024 году.
Высокая вероятность дальнейшего роста ставок арендной платы
Поскольку высокие ипотечные расходы снизили доступность жилья для потенциальных покупателей, ожидается, что спрос на арендную жилую недвижимость в Европе останется высоким. Однако расширение регулирования в ЕС в отношении контроля над арендой (установление ограничений на ставки арендной платы в сегменте жилья) и необходимость выполнять требования ESG могут снизить прибыль инвесторов.
По оценкам французского банка BNP Paribas, в секторе логистики, а также в офисном секторе спрос на аренду будет расти медленнее, чем в последние пять лет. Эксперты BNP Paribas сделали ставку на розничную торговлю, где ожидается определенный рост арендной платы и стабильная доходность.
Хорошие новости на горизонте для Европы
Предполагая, что инфляция снизится, и рецессии в еврозоне удастся избежать, американская инвестиционная компания в сфере недвижимости AEW Capital Management ожидает, что все европейские рынки будут расти в ближайшую пятилетку.
Если верить прогнозу этой компании на 2024 год, общая стоимость выданных и пока не погашенных кредитов, связанных с недвижимостью, снова начнет расти с 2025 года в еврозоне и с 2026 года в Великобритании.
Комментируя ситуацию в отдельных странах, эксперты AEW Capital Management утверждают, что недвижимость в Германии окажется самой популярной среди инвесторов. С точки зрения инвестиций в сектор логистики страны Бенилюкса, Франция и Испания были названы самыми привлекательными локациями.
По прогнозам AEW, инвестиции в рынок жилья в 2024 году будут самыми выгодными в Нидерландах и Испании. В тематическом докладе также отмечается, что Бельгия, Германия и Великобритания войдут в десятку самых привлекательных локаций для инвестиций в торговые центры в последующие годы.
Юрий Георгиев 
08 января 2024 
