Покупка квартиры в чешской столице — удовольствие для немногих, и в числе этих “немногих” всё меньше коренных жителей Праги и даже представителей среднего класса Чехии.
Предложения в ценовом сегменте € 100‒150 тыс. за одну квартиру существуют, но их довольно мало, и они могли бы устроить далеко не всех покупателей. Значительно больше апартаментов продается в сегменте € 200‒250 тыс. и выше. Двухкомнатная квартира с совмещенным санузлом по цене € 350 тыс. — сегодня для Праги это нормально. Цена за более комфортные условия — от € 1 млн.
При этом примерно 50 % чешских граждан получают менее € 2000 в месяц. Иными словами, откладывать на покупку нормальной квартиры придется 40 лет, и при условии, что откладываться будет вся зарплата.
Средний чистый (после уплаты налогов) семейный доход в пересчете на душу составляет примерно € 1,5 тыс. Но следует учитывать, что в Чехии сохраняется существенный разрыв в доходах населения: 20 % богатых чехов получают примерно в четыре раза больше 20 % ”самых бедных“.
Спрос явно опережает предложение, а среди желающих купить квартиру в одном из самых прекрасных городов мира — не только жители чешской столицы и граждане Чехии, но и иностранцы.
Прага бьет европейские рекорды
Квартиры в Праге — одни из самых дорогих в Европе. В числе причин — так называемый “идеальный шторм”, стечение неблагоприятных обстоятельств. Цены на жилье растут по всей Европе, что во многом обусловлено политикой европейских государств в период пандемии. Беспрецедентные государственные выплаты — замечательная возможность для семей и компаний инвестировать средства в недвижимость.
Правительственные выплаты населению в Чехии, как в странах Балтии и Словении, были выше, чем у соседей, и в 2021 г. национальные банки одобрили на 50 % больше ипотечных займов, чем в 2020, по данным Банковской ассоциации Чехии, причем количество средств по этим займам было на 75 % больше. Возросший спрос на недвижимость, в свою очередь, привел к росту цен на строительные материалы.
Рынок недвижимости в Германии и Австрии также переживает кризис, и инвесторы из этих стран обратили внимание на Чехию. В результате цены на квартире в Праге и других крупных городах Чехии уже сейчас сравнялись со стоимостью недвижимости в сопоставимых по размеру городах Западной Германии и Австрии.
Рост цен на недвижимость, иными словами, — общеевропейской явление, однако по этому показателю Чехия стала бесспорным лидером. Так, в частности, в третьем квартале прошлого года цены на квартиры в Чехии выросли на 22 %, тогда как в европейских странах, в среднем, — на 9,2 %. Для Европейского Союза это самый высокий показатель в период после финансового кризиса 2008 г.
Цена на пражскую недвижимость явно завышена, как указывают чешские эксперты, — это вытекает из других экономических показателей, например уровня заработной платы. Кроме того, подобные цены неподъемны для молодежи и социальных работников.
При этом для экспертного сообщества очевидно, что цены продолжат расти. При благоприятном развитии событий — меньшими темпами, чем уровень инфляции и доходы населения.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Во всем виновата чешская бюрократия
По оценкам Института планирования и развития Праги, на данный момент чешской столице не хватает около 30 тыс. квартир. Строительство ведется слишком медленно. Положение усугубляется тем, что для прохождения необходимых бюрократических процедур — получения разрешений и т. д. в Чехии нужно потратить несколько лет. В Варшаве, для сравнения, на утверждение проекта уходит два месяца.
Прага нуждается в 8‒9 тыс. квартир ежегодно, считает Ондржей Богач, директор Института, однако сдается не более половины от этого количества. В результате с каждым годом нехватка жилья становится более острой. Для сравнения: за последние пять лет в Варшаве было одобрено строительство сотни тысяч квартир.
По мнению Богача, “Прага всегда была центром притяжения, люди стремились сюда попасть. Тем не менее, растет опасность, что произойдет отбор населения. Те, кто не сможет выдержать пражских цен, будут вынуждены покинуть столицу. Сегодня богатые и бедные по-прежнему живут бок о бок, и для столицы это является позитивной ценностью. Но вскоре ситуация может измениться, и Прага станет городом для богатых”.
Многие учителя, работники полиции и врачи покупают недвижимость за пределами города, поскольку цены на ренту квартир в Праге тоже выросли — в среднем наем жилья для семьи обойдется в € 750‒1000.
В Праге, которую называют музеем под открытым небом, теперь могут позволить себе жить далеко не все пражане.
Как Прага будет исправлять ситуацию
Положение осложняется тем, что действия городских властей ограничиваются национальными институтами. Бюрократические проволочки во многом — результат сложностей, связанных с получением разрешений и т. д.
Тем не менее, муниципальные власти “видят свет в конце тоннеля”.
Так, в частности, будет возобновлено строительство муниципального жилья, которое будет сдаваться внаем учителям и офицерам полиции. Проекты уже утверждены, и хотя сдача объектов вряд ли произойдет в 2022 г., эксперты считают, что увеличение доли муниципального жилья откроет для учителей, медиков и офицеров полиции возможность жить непосредственно в городе.
В других городах Европы проблема решается схожим образом. Например, сегодня в Цюрихе — одна городская квартира на 10 горожан, в Брно — на 13. В Праге — одна квартира на 42 жителя. В период 2011–2018 гг. в чешской столице было сдано только 472 городских квартир. По данным 2019 г., город имел в распоряжении только 30 тыс. апартаментов, что составляет примерно 5 % от общего числа квартир на городском балансе.
В ближайшие 10 лет в Праге будет построено от шести до восьми тыс. муниципальных квартир, согласно договору с одним из подрядчиков. Возможно, подрядчик окажется не единственным.
Однако это не отменяет того факта, что в данный момент инвестиции в чешскую недвижимость — далеко не самый выгодный и привлекательный вариант.
