Недвижимость на Каймановых островах является хорошим направлением для инвестиций. Однако не только возможность заработка интересует потенциальных покупателей. 42% застройщиков и агентов по недвижимости, выбранных в 2021 году Министерством торговли и инвестиций Каймановых островов (DCI) для проверки организации их процессов борьбы с отмыванием денег, были признаны несоблюдающими правила AML.
Немного статистики рынка недвижимости Каймановых островов
Продажа недвижимости на Каймановых островах в 2021 году достигла рекордной отметки в $1,054 млрд.
В 2019 году среднемесячный объем рынка недвижимости в денежном эквиваленте составлял $1,7 млрд, который увеличился до $1,75 млрд в 2020 году, а в 2021 году достиг рекордного показателя до $2,1 млрд.
В декабре 2021 года было 1 407 активных объявлений на сумму $2,216 млрд, что означает, что средняя цена за один объект составляла $1,575 млн по сравнению с $ 1,16 млн в 2019 году и $1,13 млн в 2020 году.
Стоимость всех объектов недвижимости превысила $2 млрд в мае 2021 года и продолжает превышать $2 млрд с декабря 2021 года, когда был достигнут пик в $2,216 млрд, хотя количество запасов сокращается.
Эксперты рынка указывают на тенденцию по сокращению количества новых объектов недвижимости. Если в 2019 на продажу выставляли 127 объектов ежемесячно, то в 2020 – уже было только 110 новых объявлений, а в 2021 – 112.
Привлекательность недвижимости на Каймановых островах для инвесторов заключается в простоте ее покупки, и возможности заработать на сдаче ее в аренду и росте цен.
Риски отмывания денег на рынке недвижимости Каймановых островов
Согласно надзорному отчету DCI за 2021 год и Национальной оценке рисков за 2021 год, местный сектор недвижимости остается крайне уязвимым как для отмывания денег, так и для злоупотреблений в финансировании терроризма. Главная причина — отсутствие ограничений на иностранное владение.
Еще в мае 2021 года DCI указывала на наличие недостатков в секторе недвижимости, которые позволяли обходить ограничения, установленные правилами AML.
Недвижимость на Каймановых островах имеет высокую стоимость и поэтому является привлекательным инструментом, как для отмывания денег, так и для инвестирования преступных доходов. Как показала проверка, большое количество сделок с участием зарубежных покупателей создают благодатную почву для отмывания наличных денег.
В отчете отмечается, что сектор недвижимости на Кайманах еще более рискованным, чем торговля драгоценными металлами/камнями и ювелирными изделиями. Хоть указанные товары имеют высокую стоимость и достаточно просты в перевозке, местный регулятор понизил уровень риска для участников этого рынка. Все потому, что дилеры покупают драгоценные камни, металлы, ювелирные изделия в сертифицированных компаниях, а продают их в основном путешественникам с круизных лайнеров.
В соответствии с местным законодательством, торговцы драгоценностями и агенты по недвижимости и застройщики относятся к категории «Обозначенные нефинансовые предприятия и профессии» (DNFBP) и подлежат регулированию со стороны DCI. Согласно отчету последнего под эту категорию подпадают 164 застройщика и агента по недвижимости. И, к сожалению, именно торговцы недвижимостью сталкиваются с большим риском злоупотреблений из-за более сложного характера их бизнеса.
Какие нарушения AML в секторе недвижимости Каймановых островов были обнаружены регулятором
Из 60 проверок DCI в 2021 году только 4 коснулись торговцев ювелирными изделиями, остальные были связаны с недвижимостью. Из них только одна организация полностью соблюдала правила, а 22 — лишь частично или вообще не соблюдали. Отмечается, что недостатки, задокументированные DCI, в основном были связаны с риелторами или застройщиками.
Аудит показал, что 23 компаний не собирали и не вели должным образом записи о надлежащей проверке клиентов, 46 не провели независимый аудит своих систем, 18 не провели эффективного обучения персонала, 22 не имели политик для проверки новых работников, 12 не могли проверять клиентов на наличие санкционных списков, а 19 не имели систем контроля на предмет потенциальных финансовых злоупотреблений. Наиболее существенными недостатками по мнению регулятора является отсутствие процедур для обучения новых сотрудников, а также процедур для проведения независимого аудита. В ходе проверки также было обнаружено отсутствие в ряде организаций должностей, в обязанности которых входило оценка рисков и предотвращение отмывания денег.
На основании неудовлетворительных результатов проверки регулятором был сделан вывод об уязвимости сектора недвижимости Каймановых островов для финансовых злоупотреблений.
«Привлекательность недвижимости Каймановых островов для международных покупателей и инвесторов с высоким и сверхвысоким уровнем дохода заслуживает особого внимания, учитывая риск злоупотребления местным рынком иностранными преступными элементами», — указано в отчете.
«Нередко в договор купли-продажи в последнюю минуту добавляют номинального представителя, а бенефициарного владельца добавляют в договор купли-продажи. Это создает проблемы в определении истинного бенефициарного владельца или эффективного контролера клиента», — заявили DCI.
Риски сектора недвижимости Каймановых островов
Регулятор в своем отчете отмечает наличие прогресса по внедрению правил AML участниками рынка недвижимости по сравнению с предыдущим годом. Однако сектор продолжает оставаться привлекательным для отмывания денег. DCI выделил следующие причины, которые притягивают сюда злоумышленников:
- покупка недвижимости на Каймановых островах широко доступна, а наличие недвижимости производить впечатление респектабельности, легитимности или нормальности;
- сделки купли-продажи недвижимости могут создавать дополнительные шаги в цепочке отмывания денег / финансирования терроризма, чтобы помешать обнаружению и расследованию;
- преступники могут перемещать большие суммы незаконных средств за одну транзакцию, не вызывая подозрений;
- достаточно кратковременных партнёрских отношений с агентом по недвижимости для приобретения объекта.
Чтобы понять детали этих неотъемлемых рисков отмывания денег и финансирования терроризма в секторе недвижимости, в отчете был представлен анализ и разбивка оценки рисков с упором на характер, размер и сложность бизнеса, типы продуктов и услуг, метод доставки или продуктов и услуг, типы клиентов и географические риски.
В результате обзора DCI различных областей общая оценка неотъемлемых рисков отмывания денег и финансирования терроризма в секторе недвижимости была признана средне-высокой.
Если вас интересует покупка недвижимости за границей, и вы не знаете, как правильно организовать сделку пишите нам на e-mail: info@offshore-pro.info. Наши эксперты помогут вам открыть счет в иностранном банке для оплаты, продумают структуру сделки и владения, чтобы недвижимость приносила не только расходы, а й стала доходной инвестицией.
