Коммерческая недвижимость в США: обзор самого большого рынка в мире

Коммерческая недвижимость США — одно из самых интересных направлений для инвестирования средств. Особенно если учесть, что экономика страны достаточно быстро восстанавливается после кризиса 2020 года. Большинство экспертов отмечают рост стоимости коммерческих объектов, что прямо указывает на увеличение доходного потенциала рынка. Особенно интересны инвестиции в складские помещения и многоквартирные дома.

Основные типы коммерческой недвижимости в США

Коммерческая недвижимость в США (CRE), как и во всем мире, включает объекты, которые используются для ведения бизнеса. Их здесь разделяют на 5 основных категорий:

Retail

Сюда входят крупные розничные сети магазинов, торговые центры, стрип-моллы, продуктовые магазины, рестораны. Рынок ритейла оценивается в около $2,1 трлн. и занимает 36% от всей коммерческой недвижимости. Его общая площадь составляет около 2,9 млрд. м².

Гостиничная недвижимость

В эту категорию входят отели, мотели, люксовые гостиницы и бизнес-отели. В США насчитывается около 4,4 млн. гостиничных номеров, которые оцениваются в $1,92 трлн.

Офисы

Это все офисы, которые расположены на территории США. Вся офисная недвижимость оценивается в $1,7 трлн, что составляет около 29% от стоимости всей коммерческой недвижимости. Ориентировочная площадь всех офисов в США — 1,22 млрд. м².

Многоквартирный дом для аренды (multi-family)

Многоквартирные дома, которые находятся в собственности компаний и сдаются для аренды, а это около 10,06 млн. м² на сумму около $1,44 трлн.

Промышленная недвижимость

Вся недвижимость, которая используется для производства, распространения и складирования товаров. Подобной коммерческой недвижимости в США насчитывается около 3,96 млн. м² на общую сумму $240 млрд.

Несколько фактов о рынке коммерческой недвижимости США

• размер рынка коммерческой недвижимости США в денежном выражении на 2021 год составляет $893,2 млрд. (Ibis);
• прогнозируемые темпы роста рынка коммерческой недвижимости на 2021 год — +0,5% (Ibis);
• на 2021 год в США насчитывается 2,05 млн. компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью, что на 0,7% больше чем в 2020 году;
• продажи на рынке коммерческой недвижимостью в 2020 году составили $400 млрд.

Больше об инструментах для бизнеса, которые доступны в США.

Тенденции на рынке коммерческой недвижимости США в 1 квартале 2021 года

Ритейл

В начале года показатели торговой недвижимости незначительно улучшились. Этому способствовали новогодние праздники и новости о начале вакцинации. 

Предложение торговой недвижимости:

Тип	Площадь, м2	Свободно	Средняя стоимость аренды, $	Изменения за год
Одноквартирные, отдельно стоящие коммерческие здания общего назначения с парковкой	1 873 991 756	3,2%	20,83	-1,3%
Торговый центр	274 927 410	6,4%	28,88	-0,6%
Power Center (несколько отдельно стоящих зданий с минимальным количеством арендаторов, 76,2 тыс.-182,9 тыс. м2 )	244 291 565	5,5%	23,01	-0,2%
Магазины в микрорайонах	907 863 516	7,9%	20,47	+0,1%
Strip Center	212 098 924	6,4%	19,26	-0,1%
Остальные	27 924 909	5,9%	25,13	+0,2%

Основные тренды на рынке ритейла в США:

• утвержденный конгрессом пакет помощи домохозяйствам в размере $1,9 трлн. поможет им удержаться на плаву;
• рынки в Тампе, Атланте, Далласе демонстрируют сильный рост арендной платы;
• в 4 квартале 2020 года занятость площадей выросла на 0,9 млн. м²;
• часть розничных торговцев в ТЦ, такие как Sephora и Gap, делают ставку на места вне торговых центров для своего будущего роста;
• свободные площади торговых центров перепрофилируются под распределительные центры, школы и другие объекты.

Гостиничная недвижимость в США

Аналитики CBRE уверены, что 1 квартал 2021 года станет последним периодом, в котором показатели доходности гостиничной недвижимости США снижались. Повышение спроса, начало авиаперелетов, активная вакцинация указывает на начало процесса восстановления.

В конце 1 квартала 2021 года закрылись около 16% отелей класса «люкс». Для сравнения, пиковое значение было в апреле прошлого года – тогда прекратили работу 54% отелей.

Лучшие показатели по заполняемости отелей продемонстрировали южные районы США и штат Калифорния: Санкт-Петербург, Джексонвилл, Ричмонд, Колумбия, Южная Каролина, Оклахома-Сити, Мемфис и Бирмингем. Лидером же по показателю доходности (RevPAR) является Вирджиния-Бич. Хуже всего ситуация с доходами в отелях Сан-Франциско, Нью-Йорка, Бостона, Вашингтона.

Аналитики CBRE прогнозируют, что во второй половине года уровень занятости номеров увеличится до 55,1%. Прогноз на первую половину 2021 года – 43%.

Тренды 1 квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости США

• спрос на офисные помещения снизился на 10,61 млн. м²;
• общее количество свободных офисов выросло на 1% по сравнению с предыдущим кварталом, до 16%;
• офисные помещения в центре городов сильно пострадали от отсутствия спроса. Количество свободных офисов выросло на 1,4% по сравнению с предыдущим кварталом, и достигло 15,1%;
• к концу 1 квартала 2021 года настроение арендаторов и их активность начала улучшатся;
• больше всего спрос упал на Манхэттене и в Сан-Франциско;
• в трех регионах Калифорнии: Сан-Диего, Сакраменто и округ Ориндж практически не наблюдалось падение спроса;
• больше всего офисов строится на Манхэттене (3,8 млн. м²), в Бостоне (2,65 млн. м²) и Сан Хосе (2,3 млн. м²);
• сильнее всего спрос на офисы упал в Лас Вегасе, Лос-Анджелесе, Орландо, Нью-Йорке. Все указанные регионы очень сильно зависят от туристов;
• рост спроса был зафиксирован только в Остине, Роли-Дарем, Тампа, Джексонвилле, Солт-Лейк-Сити;
• средние сроки аренды выросли на более чем 7 лет;
• средняя арендная ставка в марте 2021 года составила – $38,67 за квадратный фут. Самые дорогие офисные помещения на Манхэттене — $85,82 за квадратный фут и в Сан-Франциско — $69,66 за квадратный фут;
• инвесторы больше интересуются качественной офисной недвижимостью. В 1 квартале 2021 года было осуществлено продаж на сумму $10,5 млрд. Самые крупные сделки: The Exchange on 16th в Сан-Франциско ($1 млрд), 410 10th Ave.на Манхэттене ($733 млн.), The Crescent в Далласе ($700 млн.).

Многоквартирные дома для аренды (multi-family)

Согласно отчету CBRE многоквартирные дома лучше пережили кризис 2020 года, чем большинство секторов коммерческой недвижимости США. Как результат, ожидается более быстрое восстановление сектора уже в 2021 году. Чему есть все предпосылки.

В марте 2021 года арендная плата за многоквартирные дома в США была одной из самых высоких за несколько лет — выросла на $6, до $1 407. Сильнее всего арендная плата росла в Западных регионах США: в Инленд Эмпайр (Южная Калифорния) — +8,3%, Сакраменто — +7,3%, Феникс — +6,9%. Положительным результатам в указанных регионах способствовал высокий спрос на жилье. Недостаточное количество новых предложений и активная миграция повысили арендную плату в Тампе (+5%) и Атланте (+4,7%).

Отрицательные показатели зафиксированы в крупных мегаполисах, которые больше всего пострадали от удаленной работы и миграции – Нью-Йорк (-13,6%) и Сан-Хосе (-12%). Всего же из 134 рынков США, в 114 был отмечен рост или же показатели не изменились.

Эксперты отмечают, что пригородные объекты в Среднем Западе и Юго-Востоке обладают наилучшим потенциалом для роста доходов. Так, Индианаполис, вместе с Мемфисом, Теннесси были названы лучшими рынками 2020 года.

Количество новых многоквартирных домов в 2020 году составило 285 000, что всего на 7% меньше, чем в 2019 году и это по мнению экспертов является совсем несущественным падением. Ожидается, что в 2021 году на рынке появится 327 718 новых многоквартирных домов. 

Тройка самых крупных рынков США (по количеству предложений):

• Даллас – 22 909;
• Майами – 16 262;
• Вашингтон – 14 541.

Промышленная недвижимость в США

Сегмент промышленной недвижимости оказался самым устойчивым в условиях кризиса вызванного COVID-19. Положительный эффект был получен благодаря увеличению спроса в онлайн-продажах. Аналитики CBRE Research просчитали, что дополнительный объем продаж в электронной коммерции на $1 млрд. обеспечивает потребность в складских помещениях на 0,38 млн. м².

Таким образом, прогнозируется что в 2021 году заполняемость этого типа коммерческой недвижимости достигнет 76,2 млн. м² и это самый большой показатель за последние 5 лет. Рост спроса оказывает положительное влияние на объемы строительства, которые, итак, уже близки к рекордным показателям и увеличивает рост спекулятивных операций на рынке.

Кроме этого, увеличение онлайн-продаж будет и дальше способствовать преобразованию объектов ритейла в складские помещения.

Также управление товарно-материальными запасами будет в центре внимания владельцев промышленных предприятий. Они планируют расширить площади хранения на случай сбоев в логистике. Ожидается, что поставщики увеличат запасы с 15 до 60 дней.

За первые три месяца 2021 года по данным CommercialEdge в стране было заключено сделок в сегменте промышленной недвижимости на сумму $8 млрд.

ТОП-5 самых крупных сделок в сегменте промышленной недвижимости США в I кв. 2021 года:

1. 10Edison за $247 млн. в Эдисон, Нью-Джерси,
2. 4040 & 4210 W. 108th St. за $184 млн. в Хайалиа, Флорида,
3. Промышленный кампус Харгроув за $135 млн. в Ланхэм, штат Мэриленд,
4. Логистический парк Park 55 – 29901 S. Graaskamp Blvd. за $130 млн. в Уилмингтон, штат Иллинойс,
5. 38 Porete Ave за $120 млн. в Северный Арлингтон, Нью-Джерси.

Прогноз рынка коммерческой недвижимости США на 2021 год

Специалисты ожидают, что в 2021 году рынок коммерческой недвижимости начнет постепенное восстановление. Ден Докович (Dan Dokovic) консультант Forbes Real Estate Council выделил следующие основные тенденции, с которыми столкнется рынок до конца текущего года:

• воздействие COVID-19 на коммерческую недвижимость усилится. Многие владельцы различных коммерческих объектов захотят избавиться от проблемных активов. Ожидается, что до конца года вырастет количество продаж в сегментах гостиничного бизнеса и ритейла;
• стоимость промышленных объектов, дата-центров, биомедицинских научных центров будет расти;
• переход на удаленную работу снижает популярность офисных центров. Многие крупные компании с целью экономии средств прекращают аренду офисов или же сокращают арендованные площади;
• процентные ставки на 2021 год останутся на низком уровне, что позволит заемщикам активно брать кредиты на бизнес;
• в крупных городах США, таких как: Нью-Йорк, Чикаго, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и других активно сокращается количество населения. Удорожание жизни в больших городах заставляет американцев со средним уровнем дохода искать более доступные варианты в небольших городках. Данной тенденции способствует также рост популярности удаленной работы. Рост населения фиксируется в Остин, Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Солт-Лейк-Сити, штат Юта; и Шарлотта, Северная Каролина;
• крупные розничные сети продолжат и дальше вытеснять с рынка небольшие магазинчики и рестораны;
• усилится внимание к энергоэффективности зданий;
• высокая стоимость акций и отрицательная доходность большинства государственных облигаций подтолкнут инвесторов к вложениям в альтернативные активы, такие как промышленные здания, дата-центры и медицинские центры.

Заключение

Рынок коммерческой недвижимости США показывает очень неплохие результаты по восстановлению, особенно промышленная недвижимость и многоквартирные дома. Эксперты ожидают, что в 2021 году даже сектор гостиничной недвижимости пойдет в рост. Чему способствует начало активной вакцинации, снижение безработицы, государственная поддержка и быстрое восстановление экономики.

Если вас интересует покупка коммерческой недвижимости в США, обращайтесь к нам. Мы окажем качественное сопровождение сделки, включая разработку структуры сделки, открытие счетов в финансовых учреждениях США, и если понадобится зарегистрируем компанию. Пишите нам на электронную почту: info@offshore-pro.info или в онлайн-чат либо звоните на контактные телефоны. Мы будем рады вам помочь.