На Кипре действует льготный НДС для покупателей нового жилья, совершающих сделку впервые (или по истечении 10 лет с момента совершения предыдущей покупки жилой недвижимости в новостройке). Предложение доступно, помимо прочего, претендентам на получение местной «золотой визы». Еврокомиссия потребовала ужесточить правила под угрозой санкций. Стороны пришли к компромиссу. Но депутаты из Никосии, рискуя разгневать официальный Брюссель, решили пересмотреть сделку, чтобы сохранить больше льгот.
Борьба за льготный НДС для покупателей жилья подходит к концу
С конца 2022 года ходили слухи об отмене льготного налогообложения сделок с жилой недвижимостью на Кипре под давлением официального Брюсселя. Последний в лице Еврокомиссии еще несколько лет назад обязал все без исключения государства-члены Евросоюза имплементировать тематическую Директиву 2006/112/EC с изменениями и дополнениями.
Согласно Директиве, странам-членам предписывается внести поправки в национальное законодательство о расчете НДС. Необходимо ограничить нижний порог льготного НДС пятью процентами и применять льготы лишь в отношении сделок с жильем площадью до 140 квадратных метров.
Киприоты вступили в диалог с еврочиновниками и пришли к компромиссу, но в конечном итоге вышли из сделки и пока не демонстрируют желания вернуться к диалогу. Результатом могут стать станции со стороны Еврокомиссии. Для наглядности актуальные и предлагаемые правила приведены в следующей сравнительной таблице.
| Действующие правила | Рекомендации Еврокомиссии всем странам-членам ЕС | Компромисс Брюсселя и Никосии | Новое предложение киприотов |
| При покупке первого жилья (или первого за 10 лет) площадью до 200 квадратных метров допускается снижение ставки НДС до 5%. Остальные «квадраты» облагаются НДС по стандартной ставке, равной 19%. | Льготная ставка НДС в размере 5% только на жилье площадью до 140 квадратных метров. | • Льготная 5-процентная ставка НДС при покупке жилья площадью до 150 квадратных метров и стоимостью не более € 350 тыс. • Если совершается сделка с недвижимостью не дороже €475 тыс., при площади жилья от 150 до 200 «квадратов» первые 150 квадратных метров облагаются пониженной ставкой НДС, а за каждый квадратный метр площади в диапазоне от 150 до 200 взимается НДС со стандартной ставкой 19%. • Покупатели жилья дороже €475 тыс. и/или площадью свыше 200 «квадратов» не вправе претендовать на льготы по НДС. Весь актив облагается 19-процентным налогом. | • В конце мая 2023 года кипрские депутаты решили увеличить пороговую площадь жилья не дороже €350 тыс., охватываемую льготным НДС, с 150 до 190 «квадратов». • Жилье стоимостью до €475 тыс. и площадью до 190 квадратных метров предложено облагать льготным НДС на первые €350 тыс. Остальные €125 тыс. предлагается облагать НДС с использованием стандартной ставки (19%). • Покупателей жилья дороже €475 тыс. предлагается лишить права претендовать на льготы по НДС. |
Аргументация кипрских законодателей о том, что их новое предложение нацелено на помощь социально уязвимым гражданам, включая молодые пары, в решении «жилищного вопроса» показалась Еврокомиссии неубедительной. Последняя потребовала привести кипрское налоговое законодательство в соответствие с общеевропейскими нормами в самое ближайшее время.
Если одобренное Еврокомиссией законодательство не будет принято, Кипр может быть подвергнут санкциям со стороны Брюсселя. Еще летом 2021 года еврочиновники инициировали разбирательство по данному вопросу в отношении Республики Кипр.
Установленный ранее крайний срок – 8 июня 2023 года. Но, как сообщают инсайдеры, Еврокомиссия в случае нежелания Никосии идти на компромисс собирается направить на Кипр очередное предупреждение в июне, предоставляя киприотам два месяца на то, чтобы представить юридические аргументы по данному вопросу.
В случае непредставления киприотами аргументов или признания Еврокомиссией предоставленных аргументов несостоятельными следующим этапом станет обращение в суд ЕС. Это, вероятно, произойдет к сентябрю или октябрю 2023 года.
Планируете купить жилье на Кипре? Подыскиваете альтернативы в других юрисдикциях? Эксперты из нашей команды помогут подобрать ликвидный актив и закрыть сделку на наиболее выгодных вам условиях. Персонализированный подход, конфиденциальность и оперативность гарантированы. Узнайте больше на бесплатной консультации, заполнив форму.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Несмотря на возможные санкции, многие кипрские депутаты выступили за расширение критериев размера жилой недвижимости, охватываемой льготным НДС, в законодательстве, чтобы они соответствовали реалиям местного рынка жилья. Министерство финансов Кипра, в свою очередь, настаивало на принятии директивы ЕС до истечения сроков ультиматума.
По мнению независимых экспертов, кипрские депутаты в конечном итоге все же вернуться к компромиссному законопроекту, утвержденному ЕС. Есть альтернатива – разработка другой «формулы» на основе обсуждений с налоговым управлением Еврокомиссии. Это позволит избежать санкций и усложнения и без того непростых взаимоотношений с Брюсселем.
Согласно подсчётам кипрского Минфина, в 2021 году 35% заявок на расчет НДС с использованием льготных ставок касались нового жилья площадью до 100 квадратных метров. 17% касались жилой недвижимости на Кипре площадью от 100 до 140 «квадратов». Еще 11% заявлений касались вилл, коттеджей и квартир площадью 140-200 квадратных метров.
Как воспользоваться льготным НДС, пока не изменились правила?
Еврокомиссия не обязывает Никосию менять правила взимания льготного НДС, не касающиеся площади покупаемого жилья, его стоимости и применяемых ставок. Действующие требования к претендентам на льготы, в число которых могут входить граждане Республики Кипр и прочих государств-членов Евросоюза, а так же граждане иных стран, выглядят следующим образом:
- перерегистрация недвижимости, выступающей объектом сделки, на покупателя-физлицо;
- покупателем должно выступать совершеннолетнее лицо (возрастом 18+);
- приобретаемое жилье должно выступать основным местом проживания покупателя на Кипре;
- в собственности претендента на льготный НДС не должно быть другой жилой недвижимости на Кипре, приобретенной в течение предыдущего 10-летнего периода с использованием льготной ставки НДС (иными словами, спустя десятилетие с момента заключения предыдущей сделки можно снова получить льготу по НДС, если указать вновь приобретенную недвижимость основным местом проживания);
- приобретаемое жилье должно использоваться претендентом на льготы исключительно в качестве жилья.
Стоит ли ожидать сохранения налоговых скидок, готовясь оформить кипрские ВНЖ за жилье?
Чтобы претендовать на кипрскую «золотую визу» (ПМЖ за инвестиции) на основании покупки новой жилой недвижимости с уплатой льготного НДС, соискателю следует приобрести соответствующее недвижимое имущество стоимостью от €300 тыс. до €475 тыс. с учетом установленных законом лимитов метража. Но вскоре правила расчета льготного НДС могут ужесточиться под давлением Еврокомиссии.
По мнению экспертов, есть 2 веские причины не мешкать со сделкой, помимо перспективы увеличения налогов. Во-первых, кипрская программа инвестиционной иммиграции может быть закрыта. Во-вторых, местное жилье быстро дорожает вследствие установления рекордно высокого спроса при дефиците предложения. Рассмотрим обе причины:
- Угроза закрытия: Под давлением официального Брюсселя и вследствие изменения геополитической ситуации, а также недовольства местного населения многие европейские государства уже закрыли собственные программы инвестиционной иммиграции. Великобритания и Ирландия отказались от «золотых виз» в 2022 и 2023 гг. соответственно. Португалия на подходе. Болгария перестала выдавать гражданство за инвестиции в 2022 году, а Кипр – двумя годами ранее. Собственные программы инвестиционной иммиграции ранее закрыли государства-кандидаты на вступление в ЕС: Черногория и Молдова. Греция анонсировала двукратное увеличение инвестиционного порога при оформлении ВНЖ за недвижимость. Испания рассматривает ужесточение иммиграционных правил в том же ключе.
- Подорожание недвижимости всех типов: Кипрское жилье и прочее недвижимое имущество продолжает расти в цене вследствие рекордно высокого спроса и ограниченного предложения. Согласно официальным данным, количество сделок с недвижимостью на Кипре в первом квартале 2023 года увеличилось на 26,6% в годовом исчислении. В отчетном периоде было закрыто 6 188 сделок на общую сумму €1,7 млрд. По итогам января-марта 2022 года число закрытых сделок и оборот составили 4542 ед. и €1,3 млрд., соответственно. Эксперты объясняют столь существенный рост перемещением многочисленных высокотехнологичных фирм и их сотрудников. Если рассматривать ситуацию на районном уровне, значительный рост продаж не наблюдался только в столице:
- Продажи в Никосии остались практически на том же уровне, что и в первом квартале 2022 года. Общее число сделок немного увеличилось, достигнув 1597. Совокупная стоимость сделок снизилась: недвижимость, проданная в первом квартале 2023 года, стоила в совокупности €257,5 млн., а в том же периоде прошлого года показатель составил €313 млн.
- В Лимассоле стоимость сделок купли-продажи в первом квартале 2023 года превысила €908 млн. Было закрыто 2097 сделок. Оба показатель значительно увеличились в годовом исчислении. В соответствующем квартале 2022 года в Лимассоле было продано недвижимости на €587 млн.
- Пафос продолжает демонстрировать позитивную динамику уже несколько лет. В отчетном периоде как число, так и стоимость сделок увеличились как в годовом, так и в квартальном исчислении. Стоимость недвижимости, продаваемой в Пафосе и окрестностях, уже третий квартал подряд остается выше рекордной отметки в €250 млн.
- На рынке недвижимости в Ларнаке также наблюдался значительный рост числа и стоимости сделок в годовом сопоставлении. Стоимость недвижимости, проданной в первом квартале 2023 года, составила чуть более €200 млн., тогда как в соответствующем квартале 2022 года показатель составил €145 млн.
- В районе Фамагусты также наблюдалось увеличение стоимости недвижимости, проданной в первом квартале 2023 года. Показатель достиг €57,3 млн. – по сравнению с €54 млн. в соответствующем квартале прошлого года.
Помощь с покупкой недвижимости и решением налоговых вопросов на Кипре
Готовы купить жилье или другую недвижимость на Кипре / в иной юрисдикции, получая налоговые и/или иммиграционные льготы (второй паспорт или резидентство)? Если ответ утвердительный, проконсультируйтесь с нашими экспертами и узнайте больше о доступных именно вам возможностях в области налогового планирования, выгодных инвестиций и получения иммиграционных льгот.
Команда портала оперативно отвечает на вопросы читателей и потенциальных клиентов, предоставляя комплексную поддержку на всех этапах процесса выбора и покупки недвижимости, получения ВНЖ / ПМЖ и гражданства. Решаем многочисленные смежные задачи, включая открытие банковских счетов и регистрацию бизнеса за рубежом.
Свяжитесь с нашими экспертами прямо сейчас, заказав бесплатную вводную консультацию. Запросы принимаются через корпоративный email / форму обратной связи (справа) / вышеуказанные телефонные номера!
