Как изменились налоги на недвижимость в Турции в 2023 году?

Турецкая Республика – азиатское государство, 10% которого расположено в Европе. Эта страна известна своими морскими побережьями (четыре моря), великолепным климатом и привлекательными условиями по иммиграционной программе, которая дает иностранцам возможность получить ВНЖ или сразу гражданство за покупку недвижимости.

Однако многих также интересует обслуживание приобретённых апартаментов в плане налоговых платежей. Высокие ли налоги на недвижимость в Турции в 2023 году после повышения ставок правительством, как платить налог иностранным собственникам и сколько надо заложить в бюджет под такие расходы?

Налог на покупку недвижимости в Турции

Плата за право собственности (Тапу) – первый обязательный платеж в Турции в случае приобретения земли, дома, виллы, квартиры или коммерческой недвижимости. Условия и правила уплаты налога на недвижимость на стадии оформления права собственности:

• Тапу выдается управлением по кадастру Турции и может быть:
  • синий сертификат – документ на землю и совместную собственность;
  • красный – выдается для жилой или коммерческой недвижимости и относится к индивидуальной собственности.
• Если недвижимость куплена в кредит или ипотеку и является залогом банка, то Тапу не выдается до момента полного погашения долговых обязательств перед финансовым институтом.
• Налог на покупку жилья, земли или коммерческой недвижимости:
  • если недвижимость куплена на первичном рынке, то продавец и покупатель платят по 50% налога в равных долях;
  • если недвижимость относится к вторичному рынку, то налоги оплачивает покупатель.
• Tаpu Devir Vergisi – налог на Тапу платят в момент оформления права собственности в управлении кадастра Турции, где также надо внести пошлину Döner Sermaye, которая в 2023 году составляет 1299 лир (около 70 долларов).
• Налог на закрытие сделки купли-продажи составляет 4% от оценочной стоимости объекта, которая также указывается в Тапу и учитывается при рассмотрении заявки на ВНЖ или ПМЖ Турции. Но сумма, которую покупатель передает фактически продавцу, чаще всего значительно выше той, которая фигурирует в документе права собственности (разница до 60%).

Регистрационный налог на турецкую недвижимость можно оплатить наличным или безналичным способом. Но, как правило, для оформления сделки с недвижимостью иностранцы открывают банковский счет в стране, чтобы в будущем свободно распоряжаться активами и производить другие государственные отчисления.

Налог на добавленную стоимость (НДС) за недвижимость в Турции

В Турции существует 3 типа ставок НДС:

• налог 1% – применяется для дешевой недвижимости;
• налоги 8 и 18% – ставки НДС для дорогих апартаментов с большой площадью и коммерческих объектов. 

Однако в 2017 году правительство Турции отменило данный налог для иностранных покупателей путем налогового вычета, если приобретается новая недвижимость от застройщика. К категории освобожденных от НДС лиц относятся:

• граждане Турции, которые имеют иностранное резидентство и ВНЖ;
• иностранные лица, не проживающие на территории Турции;
• иностранные компании (юридические лица) нерезиденты, не имеющие источника прибыли в Турции и офиса. 

Важно: турки, которые живут за границей, но работают на компанию или учреждение в Турции, не могут получить льготу по налогу на добавленную стоимость. 

Чтобы получить освобождение от налога (НДС) при покупке недвижимости в Турции, надо воспользоваться услугами налогового специалиста и сохранить за собой право собственности более 1 года. В случае продажи недвижимости ранее года владения при заключении сделки будет взиматься НДС по установленной ставке.

Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) в Турции

Для владельцев недвижимости в Турции важно учитывать ежегодные налоговые взносы, сумма которых зависит от стоимости недвижимости и региона расположения фонда.

Какие налоги надо платить каждый год на жилье, земли и коммерческую недвижимость в Турции в 2023 году:

Тип недвижимости	В крупных провинциях	В других городах, регионах
Жилая недвижимость	налог 0,2%	налог 0,1%
Коммерческая недвижимость	налог 0,4%	налог 0,2%
Участок без разрешения на строительство	налог 0,2%	налог 0,1%
Участок с разрешением на строительство	налог 0,6%	налог 0,3%

К крупным (больши́м) городам Турции относятся: Стамбул, Измир, Анкара, Аланья, Анталья, Мерсин, Ван, Трабзон, Мугла, Конья, Диярбакыр, Эрзурум, Коджаэли, Самсун и т. д. 

Для строений, причисленных к культурному наследию Турции, применяется налог по ставке 10%.

Жилье, стоимость которого превышает 9,967 млн турецких лир, попадает под налог на элитное жильё (Değerli Emlak Vergisi), где ставки установлены по нарастающей.

Справка: если недвижимость Турции не имеет технического паспорта iskan, то объект определяется как «участок с разрешением на строительство». В таком случае действует максимально допустимый налог. 

Подоходный налог на продажу и аренду жилья в Турции

Как в случае продажи недвижимости, так и при сдаче ее в аренду, взимается подоходный налог, который в 2023 году также был изменен по необлагаемой сумме прибыли. Из-за активного роста цен на недвижимость в Турции и доступа к программе инвестиционного гражданства, иностранцы покупают коммерческие и жилые объекты гораздо чаще, чем в прошлые годы. Даже после изменения ставок налог остается ниже европейского, а привлекательность юрисдикции сохраняется, несмотря на глобальный кризис.

Ставки налога для физических лиц при продаже недвижимости в Турции

Налоговая декларация не подается, если объект недвижимости был во владении собственника минимум 5 лет. Если недвижимость продается раньше, то подоходным налогом облагается прирост капитала (разница между ценой покупки и продажи по Тапу).

Также налог не применяется, если прирост капитала равен или менее 55 тысяч турецких лир. При превышении этого порога сумма налога исчисляется по той же схеме, что и в случае аренды (см. таблицу по аренде).

Налог на аренду недвижимости в Турции

Подоходный налог удерживается в случае сдачи недвижимости в аренду в Турции, если сумма прибыли превышает 21 900 турецких лир (введено в 2023 году). Данные нормы регулируются ст. 21 Закона о подоходном налоге Турции № 193. Для коммерческой недвижимости не облагаемая налогом сумма прибыли от аренды в Турции составляет в 2023 году 35 тысяч лир.

Если же доход превышает указанный порог, предусмотрены следующие ставки: 

Доход, TL	Ставка налога
до 70 000	15%
от 70 000 до 150 000	20%
от 150 000 до 550 000	27%
от 550 000 до 1 900 000	35%
более 1 900 000	40%

Налоги на наследование (Miras Vergisi) и дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi) в Турции

Налоги на недвижимость по наследству и в случае дарения в Турции определяются на основании кадастровой стоимости недвижимости и сегодня установлены в следующих значениях:

Оцененная администрацией стоимость недвижимости, TL	Налог на наследство недвижимости	Налог на дарение недвижимости
до 1 100 000	1%	10%
+ 2,6 млн	3%	15%
+ 5,5 млн	5%	20%
превышение стоимости на 10,9 млн	7%	25%
более 20,1 млн	10%	30%

Указанное значение налоговых платежей применяется не одновременно ко всей стоимости недвижимости в Турции, а разбивается по диапазонам, указанным в таблице, где в каждом случае налог рассчитывается по отдельной ставке.

Как заплатить налог на недвижимость в Турции

Чтобы оплачивать налоги на недвижимость в Турции, иностранцы и резиденты государства обязаны получить ИНН, без которого оплата госпошлин и налогов невозможна. 

Внести сумму налога, кроме муниципального, можно на государственном веб-портале налоговой службы (https://ivd.gib.gov.tr/tvd_side/main.jsp). 

Налог на недвижимость в Турции в 2023 году выплачивается двумя частями в мае и ноябре или одной суммой. Временной диапазон может быть изменен по провинциям и типу налога.

Иностранные инвесторы освобождены от двойного налогообложения и могут воспользоваться правом применения СОИДН (Соглашение об избежании двойного налогообложения), которое в 2023 году Турция заключила с более чем 80 странами, в том числе с Россией и Республикой Беларусь.