Турецкая Республика – азиатское государство, 10% которого расположено в Европе. Эта страна известна своими морскими побережьями (четыре моря), великолепным климатом и привлекательными условиями по иммиграционной программе, которая дает иностранцам возможность получить ВНЖ или сразу гражданство за покупку недвижимости.
Однако многих также интересует обслуживание приобретённых апартаментов в плане налоговых платежей. Высокие ли налоги на недвижимость в Турции в 2025 году после повышения ставок правительством, как платить налог иностранным собственникам и сколько надо заложить в бюджет под такие расходы?
Изменения в законодательстве с 1 января 2025 года
Обязательное страхование от стихийных бедствий (ZAS). Введено обязательное расширенное страхование от стихийных бедствий (Zorunlu Afet Sigortası, ZAS), заменяющее прежний полис DASK. Новый полис охватывает не только землетрясения, но и другие природные катастрофы, такие как ураганы, наводнения, оползни и лесные пожары.
Правила размещения объявлений о недвижимости. Теперь объявления могут размещать только определенные категории лиц, включая собственников, их ближайших родственников и сертифицированные агентства недвижимости.
Новые требования к удостоверениям личности при сделках с недвижимостью. Для заключения сделок с недвижимостью в Управлении земельного кадастра нужны удостоверения личности нового образца с турецким идентификационным номером (TR ID).
Введение новых налогов и сборов. В рамках налоговой реформы 2025 года в Турции введены новые налоги и сборы. Например, при сделках купли-продажи недвижимости теперь взимается взнос в размере 750 TL с каждой стороны сделки.
Налог на покупку недвижимости в Турции
Плата за право собственности (Тапу) – первый обязательный платеж в Турции в случае приобретения земли, дома, виллы, квартиры или коммерческой недвижимости. Условия и правила уплаты налога на недвижимость на стадии оформления права собственности:
- Тапу выдается управлением по кадастру Турции и может быть:
- синий сертификат – документ на землю и совместную собственность;
- красный – выдается для жилой или коммерческой недвижимости и относится к индивидуальной собственности.
- Если недвижимость куплена в кредит или ипотеку и является залогом банка, то Тапу не выдается до момента полного погашения долговых обязательств перед финансовым институтом.
- Налог на покупку жилья, земли или коммерческой недвижимости:
- если недвижимость куплена на первичном рынке, то продавец и покупатель платят по 50% налога в равных долях;
- если недвижимость относится к вторичному рынку, то налоги оплачивает покупатель.
- Tаpu Devir Vergisi – налог на Тапу платят в момент оформления права собственности в управлении кадастра Турции, где также надо внести пошлину Döner Sermaye, которая в 2025 году составляет 1775 лир.
- Налог на закрытие сделки купли-продажи составляет 4% от оценочной стоимости объекта, которая также указывается в Тапу и учитывается при рассмотрении заявки на ВНЖ или ПМЖ Турции. Сумма должна отражать фактическую цену сделки, и занижение этой стоимости может привести к юридическим последствиям.
Регистрационный налог на турецкую недвижимость можно оплатить наличным или безналичным способом. Но, как правило, для оформления сделки с недвижимостью иностранцы открывают банковский счет в стране, чтобы в будущем свободно распоряжаться активами и производить другие государственные отчисления.
Налог на добавленную стоимость (НДС) за недвижимость в Турции
В 2025 году в Турции действуют следующие ставки налога на добавленную стоимость (НДС) при покупке недвижимости:
- 1%: применяется к жилой недвижимости площадью до 150 м².
- 8%: применяется к жилой недвижимости площадью свыше 150 м².
- 18%: применяется к коммерческой недвижимости.
Согласно закону, вступившему в силу 1 апреля 2017 года, иностранные граждане, не проживающие на территории Турции, а также турецкие граждане, имеющие вид на жительство за рубежом и проживающие там более шести месяцев, могут быть освобождены от уплаты НДС при покупке новой недвижимости от застройщика. Для получения освобождения необходимо выполнить следующие условия:
- Оплата: покупка должна быть оплачена в иностранной валюте.
- Срок владения: покупатель обязуется не продавать приобретенную недвижимость в течение одного года с момента получения свидетельства о праве собственности (тапу).
Важно отметить, что турецкие граждане, работающие в турецких компаниях или учреждениях за рубежом, не имеют права на освобождение от НДС.
Рекомендуется обратиться к налоговому специалисту для получения подробной информации и помощи в оформлении необходимых документов для освобождения от НДС.
Ежегодный налог на недвижимость (emlak vergisi) в Турции
Для владельцев недвижимости в Турции важно учитывать ежегодные налоговые взносы, сумма которых зависит от стоимости недвижимости и региона расположения фонда.
Какие налоги надо платить каждый год на жилье, земли и коммерческую недвижимость в Турции в 2025 году:
| Тип недвижимости | В крупных провинциях | В других городах, регионах |
| Жилая недвижимость | налог 0,2% | налог 0,1% |
| Коммерческая недвижимость | налог 0,4% | налог 0,2% |
| Участок без разрешения на строительство | налог 0,2% | налог 0,1% |
| Участок с разрешением на строительство | налог 0,6% | налог 0,3% |
К крупным (больши́м) городам Турции относятся: Стамбул, Измир, Анкара, Аланья, Анталья, Мерсин, Ван, Трабзон, Мугла, Конья, Диярбакыр, Эрзурум, Коджаэли, Самсун и т. д.
Для строений, причисленных к культурному наследию Турции, применяется налог по ставке 10%.
Жилье, стоимость которого превышает 15,709 млн турецких лир, попадает под налог на элитное жильё (Değerli Emlak Vergisi), где ставки установлены по нарастающей.
Справка: если недвижимость Турции не имеет технического паспорта iskan, то объект определяется как «участок с разрешением на строительство». В таком случае действует максимально допустимый налог.
Подоходный налог на продажу и аренду жилья в Турции
Как в случае продажи недвижимости, так и при сдаче ее в аренду, взимается подоходный налог. Из-за активного роста цен на недвижимость в Турции и доступа к программе инвестиционного гражданства, иностранцы покупают коммерческие и жилые объекты гораздо чаще, чем в прошлые годы. Даже после изменения ставок налог остается ниже европейского, а привлекательность юрисдикции сохраняется, несмотря на глобальный кризис.
Ставки налога для физических лиц при продаже недвижимости в Турции
Налоговая декларация не подается, если объект недвижимости был во владении собственника минимум 5 лет. Если недвижимость продается раньше, то подоходным налогом облагается прирост капитала (разница между ценой покупки и продажи по Тапу).
Также налог не применяется, если прирост капитала равен или менее 120 тысяч турецких лир. При превышении этого порога сумма налога исчисляется по той же схеме, что и в случае аренды (см. таблицу по аренде).
Налог на аренду недвижимости в Турции
Подоходный налог удерживается в случае сдачи недвижимости в аренду в Турции, если сумма прибыли превышает 47 тыс. турецких лир. Данные нормы регулируются ст. 21 Закона о подоходном налоге Турции № 193.
Если же доход превышает указанный порог, предусмотрены следующие ставки:
| Доход, TL | Ставка налога |
| до 158 000 | 15% |
| от 158 000 до 330 000 | 20% |
| от 330 000 до 800 000 | 27% |
| от 800 000 до 4 300 000 | 35% |
| более 4 300 000 | 40% |
Справка: сдавать жилье в краткосрочную аренду в Турции имеют право только юридические лица (закон 2017). Частные собственники могут получать прибыль с долгосрочной аренды недвижимости, заключив нотариально заверенный договор и передав его в Управление по гражданскому состоянию населения при МВД (Nüfus Müdürlüğü).
Налоги на наследование (Miras Vergisi) и дарение (Hediye Gayrimenkul Vergisi) в Турции
Налоги на недвижимость по наследству и в случае дарения в Турции определяются на основании кадастровой стоимости недвижимости и сегодня установлены в следующих значениях:
| Оцененная администрацией стоимость недвижимости, TL | Налог на наследство недвижимости | Налог на дарение недвижимости |
| до 2 400 000 | 1% | 10% |
| + 5,7 млн | 3% | 15% |
| + 12 млн | 5% | 20% |
| превышение стоимости на 24 млн | 7% | 25% |
| более 44,1 млн | 10% | 30% |
Указанное значение налоговых платежей применяется не одновременно ко всей стоимости недвижимости в Турции, а разбивается по диапазонам, указанным в таблице, где в каждом случае налог рассчитывается по отдельной ставке.
Как заплатить налог на недвижимость в Турции
Чтобы оплачивать налоги на недвижимость в Турции, иностранцы и резиденты государства обязаны получить ИНН, без которого оплата госпошлин и налогов невозможна.
Внести сумму налога, кроме муниципального, можно на государственном веб-портале налоговой службы.
Налог на недвижимость в Турции в 2025 году выплачивается двумя частями в мае и ноябре или одной суммой. Временной диапазон может быть изменен по провинциям и типу налога.
Иностранные инвесторы освобождены от двойного налогообложения и могут воспользоваться правом применения СИДН (Соглашение об избежании двойного налогообложения), которое в Турция заключила с более чем 80 странами, в том числе с Россией и Республикой Беларусь.
Orlova Oxana 
10 марта 2023 
