3 причины купить недвижимость в Турции прямо сейчас

Сегодня формируются попросту идеальные условия для россиян, украинцев, белорусов и иных иностранцев, нацеленных на инвестирование в рынок недвижимости Турции! Во-первых, из-за падения курса турецкой валюты иностранный инвестор, расплачивающийся долларами / евро / фунтами / рублями и т.д., получает больше турецких лир взамен на свои деньги и, соответственно, может купить более качественный актив. Во-вторых, иностранцы вправе избежать уплаты НДС, покупая недвижимость в Турции, соблюдая ряд условий. И, в-третьих, покупатель недвижимости в Турции вправе претендовать на ВНЖ / гражданство. Пора действовать, предварительно изучив представленные ниже факты и проконсультировавшись у наших экспертов.

Рекордное падение курса лиры делает покупку недвижимости в Турции экстремально выгодной

В четверг 6 января турецкая лира упала до 13,89 относительно доллара (на 1,7% за сутки), потеряв примерно 22% за последние девять торговых сессий из-за сохраняющейся обеспокоенности инвесторов по поводу роста инфляции до 19-летнего максимума после неортодоксального снижения процентных ставок. Относительно недавно (20 декабря 2021) турецкая валюта и вовсе упала до рекордно низкого уровня 18,4 лиры за доллар, впоследствии частично отыграв позиции.

Курс национальной валюты Турецкой Республики относительно доллара в целом по итогам 2021 упал на 44% (36,1% за декабрь). Для лиры 2021 стал худшим годом с момента прихода к власти партии президента Реджепа Тайипа Эрдогана двумя десятилетиями ранее. Параллельно произошел скачок годовой инфляции до 36,1%, и продолжала расти долларизация, что явно говорит о необходимости пересмотра политического курса.

Экономисты прогнозируют дальнейший рост инфляции в 2022, а серия крупных регулируемых повышений цен, включая стоимость коммунальных услуг, и заработной платы наглядно проиллюстрировала инфляционное давление. Рынки более не верят обещаниям президента Эрдогана о том, что худшие из экономических потрясений в стране с населением 84 миллиона человек позади.

В подобных обстоятельствах инвестиции в недвижимость Турции становятся крайне выгодными для иностранцев, расплачивающихся с использованием «крепких» валют. Но нужно спешить. Падение не продлится вечно. Возможен скорый и достаточно существенный отскок. Местные власти заявили о принятии решительных шагов в данном направлении. В частности, чиновники объявили о следующих нововведениях: 

Стимулы для конвертации депозитов из долларов в лиры

Администрация Эрдогана в конце декабря 2021 представила схему защиты вкладов, стремясь побудить вкладчиков конвертировать депозиты из иностранной валюты в лиру и поддержать турецкую национальную валюту.

Изменение правил выдачи инвесторских паспортов при покупке недвижимости в Турции / внесении депозита

Изменились правила получения иностранцами турецкого экономического гражданства. Согласно указу, опубликованному в официальном правительственном вестнике в четверг 6 января 2022, отныне соискатели вправе выполнять финансовые обязательства, используя только иностранную валюту (ранее также допускалась оплата в лирах).

Причем зарубежная валюта, полученная от продажи недвижимости иностранцам в рамках схемы экономического гражданства, подлежит продаже Центробанку через местный коммерческий банк, обслуживающий сделку, и конвертации в турецкие лиры. Справедливости ради следует отметить, что сделки проводились по схожей схеме уже давно. Инвесторы вносили иностранную валюту на местный банковский счет, конвертируя деньги в лиры для оплаты непосредственно перед закрытием сделки, чтобы минимизировать влияние валютных флуктуаций.

Валюта, помещаемая иностранцами в местные коммерческие банки / инвестируемая в ценные бумаги в качестве основания для оформления инвестиционного гражданства, дополнительно подлежит конвертации в лиры. Последствия для персон, выбирающих данные варианты, окажутся достаточно серьезными ввиду риска падения долларового эквивалента депонированной в лирах суммы / номинала ценной бумаги (из-за вероятности дальнейшего ослабления лиры). С другой стороны, инвесторы получат повышенные процентные выплаты по  депозитам / увеличенные дивиденды по ценным бумагам.

Освобождение от НДС иностранцев, покупающих недвижимость в Турции

Определения, касающиеся освобождения от НДС, регулируются статьей II / B.12 KDV GUT (Общее коммюнике по внедрению налога на добавленную стоимость / Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği). Потенциальный бенефициар обязан выполнить некоторые условия, чтобы воспользоваться налоговыми льготами.

1 — Требования, связанные с характеристиками недвижимости в Турции

Исключение применяется лишь в отношении впервые сдаваемого в эксплуатацию объекта, построенного как жилье / коммерческое недвижимое имущество, включая магазины, квартиры и офисы. Недвижимость в Турции, квалифицируемая как «земля», не подпадает под исключение. Для соблюдения требования касательно покупки впервые сдаваемой в эксплуатацию недвижимости в Турции покупатель обязан приобретать актив непосредственно у застройщика. 

При передаче актива жилого назначения первому покупателю надлежит обеспечить полную готовность к заселению / использованию по целевому назначению. При сдаче коммерческого недвижимого имущества (например, офиса / промышленного объекта с рабочими местами) готовность к использованию по целевому назначению роли не играет (поскольку могут дополнительно потребоваться оргтехника / мебель / станки).

2 – Требования к иммиграционному статусу покупателя, претендующего на освобождение

• Неграждане и нерезиденты, не проживающие в стране: Воспользоваться подобным исключением вправе иностранные граждане, не являющиеся турецкими резидентами (физлица иностранного происхождения, не являющиеся гражданами Турецкой Республики и не проживающие на территории данной страны большую часть года / не считающиеся фискальными резидентами [ в соответствии с законом о подоходном налоге № 193]). В соответствии со статьей 28 закона № 5901, физлица, получившие турецкий ВНЖ и не проживающие в данной стране, также вправе пользоваться льготами.
• Бизнесмены и ученые, проживающие в стране (исключение): В соответствии со статьей 4 закона о подоходном налоге № 193, резидентами для целей начисления НДФЛ, лишенными права на льготы при уплате НДС в ходе покупки недвижимости в Турции, считаются физлица, проживающие в рассматриваемом государстве дольше полугодия (6+ месяцев) в календарном году. Однако, согласно статье 5 закона о подоходном налоге № 193, «бизнесмены и ученые, посещающие турецкую территорию с целью выполнения конкретной временной задачи / работы…», не считаются резидентами и вправе воспользоваться льготой по НДС, даже если проводят в стране более 6 месяцев.
• Турки-нерезиденты: Турецкие граждане, проживающие за границей дольше полугодия после получения рабочей визы / вида на жительство (за исключением граждан, проживающих за рубежом в связи с работой в штате представительств учреждений и предприятий, базирующихся в Турецкой Республике), вправе воспользоваться освобождением от НДС, если соответствуют остальным требованиям.
• Иностранные компании: Учреждения без турецкого юридического / физического адреса, не подающие декларации о доходах из источников в Турции через офис / постоянного представителя, также вправе воспользоваться подобным исключением.

3 – Требования к документам, позволяющим претендовать на освобождение от НДС

Документы, требуемые от иностранцев:

• Копия паспорта, выданного страной гражданства (ксерокопия бирюзовой карты [Turkuaz Kart] в случае физлиц, утративших турецкое гражданство, получив разрешение на выезд).
• Документ, подтверждающий отсутствие местного резидентства.
• Записи о въезде-выезде, получаемые в отделении полиции, подтверждающие факт ненахождения физлица иностранного происхождения на турецкой территории более 6 месяцев.
• Договор купли-продажи недвижимости в Турции, приобретенной иностранцем, желающим получить освобождение от НДС.
• Документы, подтверждающие резидентство / адрес проживания, выданные официальными властями страны резидентства / гражданства иностранца.

Документы, требуемые от турецких граждан:

• Вид на жительство / документ, полученный от официальных властей страны текущего резидентства, / документ, подтверждающий наличие разрешения на работу, полученный от официальных властей соответствующей страны.
• Документ, подтверждающий факт нахождения за границей в течение 6+ месяцев с даты получения разрешения на работу / резидентства.
• Документ, выданный турецким посольством / консульством в соответствующей стране и подтверждающий отсутствие обязательств по уплате подоходного налога в турецкую казну.

Документы, необходимые юрлицам:

• Документ, полученный от официальных властей страны расположения юридического адреса, подтверждающий фактическую регистрацию.
• Документ, полученный из налоговой инспекции по месту регистрации, подтверждающий, что подобная организация не получает доход в Турции через офис / постоянного представителя.

4 – Допустимое количество приобретаемых объектов недвижимости в Турции

Покупатели, соответствующие требованиям, вправе воспользоваться льготами, купив более одного объекта недвижимости в Турции.

5 – Оплата покупки недвижимости в Турции

Чтобы претендовать на освобождение от НДС, покупатель обязан заплатить продавцу не менее 50% от покупной цены путем перевода денежных средств в турецкий банк в течение годичного периода с момента выставления счета-фактуры (сделка подтверждается банковской квитанцией). Если оставшаяся часть стоимости недвижимости в Турции не будет переведена ​​покупателем в страну в течение годичного периода, то НДС подлежит взысканию в качестве штрафа. 

Допускается оплата с помощью кредитных карт, выпущенных зарубежными банками. В подобном случае необходимо документально подтвердить перевод иностранной валюты в Турцию, предоставляя квитанцию / выписку, выданную соответствующим иностранным банком покупателя. В подобной квитанции надлежит указать информацию о факте оплаты объекта недвижимости в Турции и о покупателе.

Дополнительно разрешается физический ввоз иностранной валюты. В подобном случае потребуется подтверждение факта ввоза денежных средств в форме документов, полученных от таможенной администрации.

Если часть стоимости недвижимости в Турции выплачивается продавцу с помощью кредита, оформленного в турецком банке, освобождение от НДС невозможно вследствие несоблюдения условия ввоза / перевода денежных средств в форме иностранной валюты в страну. Оплата сделки с использованием кредитов иностранных банков допускается.

6 – Требования к процедуре передачи права собственности

Покупателю / представителю покупателя надлежит уведомить Управление земельного кадастра о намерении получить освобождение от НДС, предусмотренное статьей (13 / i) закона № 3065. После подобного уведомления Управление земельного кадастра внесет примечание, что, если новый владелец не перепродаст купленную недвижимость в Турции в течение годичного периода, НДС взысканию не подлежит.

7 – Требования к запросам на возврат НДС

В соответствии со статьей 32 закона о НДС, НДС в сделках, не облагаемых налогом, вычитается из НДС, подлежащего исчислению по налогооблагаемым операциям налогоплательщика в соответствии со статьями 11, 13, 14 и 15 закона и статьей 17 / 4-с. Налогооблагаемая операция не станет проводиться, если рассчитанный налог меньше суммы, подлежащей вычету, а невычитаемый НДС подлежит возврату Министерством финансов в соответствии с установленными критериями, если заявка подана до конца второго календарного года после закрытия сделки. Возврат осуществляется после перечисления оплаты актива продавцу в полном объеме. 

Второе гражданство через выгодные инвестиции в рынок недвижимости Турции

Иностранцы, осуществляющие приобретение одного / нескольких объектов недвижимости Турции и вкладывающие в общей сложности не менее чем за 250 000 $ (либо эквивалентную сумму в иной валюте / турецких лирах), получают право на оформление турецкого гражданства в течение 3-4 месяцев, то есть без стандартной многолетней натурализации.

Соответствующая сделка / сделки подлежат подтверждению в Министерстве окружающей среды и урбанизации. Договор вносится в земельный кадастр с записью о принятии покупателем на себя обязательства не продавать актив / активы в течение трехлетнего периода. В противном случае инвестиционное гражданство подлежит аннулированию.

Нет никаких положений, препятствующих освобождению от НДС при покупке недвижимости в Турции с целью получения турецкого инвестиционного гражданства. Однако инвесторы обязаны соблюдать условия, изложенные выше.

Возможность заработать на приросте капитала

Согласно подсчетам консалтинговой компании Knight Frank, цены на жилую недвижимость в Турции в 3 квартале 2021 выросли на 32,4% относительно аналогичного периода предыдущего года (без поправки на инфляцию). Темп роста с поправкой на инфляцию (реальный рост цен) составил 15,9%.

Эксперты констатируют, что рост цен в значительной степени обусловлен интересом населения страны, стремящегося купить стабильный и ликвидный актив-убежище на фоне девальвации национальной валюты и доступности ипотеки.

Серьезным драйвером также выступает спрос на недвижимость в Турции со стороны иностранцев, нацеленных на экономическое гражданство ближневосточного государства. Заявления о постоянном росте зарубежного интереса к приобретению недвижимости в Турции подтверждают официальные отчеты, публикуемые Национальным статистическим институтом (TÜİK).

По данным TÜİK, в 2016 иностранцы купили 18 189 единиц жилья, в 2017, 2018 и 2019 — 22 234, 39 663 и 45 483, соответственно. Вопреки негативным эффектам пандемии, продажи коттеджей и квартир зарубежным покупателям лишь незначительно сократились после введения локдаунов, достигнув 40 812 в 2020. В 2021 произошел отскок: за период с января по октябрь иностранные покупатели закрыли 43 372 сделки.

Учитывая данный тренд, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на недвижимость в Турции – в том числе и с поправкой на инфляцию. Сохранение данного тренда сделает оформление экономического гражданства за жилье с целью последующей перепродажи достаточно выгодным вложением за счет возможности заработка на приросте капитала.  

Арендный заработок

Инвестиции в гражданство через недвижимость Турции под сдачу – дополнительный способ увеличить отдачу от капиталовложений. Благо, туристическая отрасль ближневосточного государства быстро восстанавливается после локдаунов, двигаясь по V-образной траектории.

По данным TÜİK, в 2020, когда большая часть мира осталась взаперти из-за COVID-19, туристическая отрасль турецкой экономики заработала 12,6 млрд $ (- 65,1% в годовом исчислении). Но, согласно предварительным оценкам ведомства, в 2021 показатель удалось удвоить: доходы страны от туризма достигли 24 млрд. $.

По данным Министерства туризма, в январе-ноябре 2021 местные курорты посетило 22,8 миллиона иностранных гостей, что соответствует 89,6-процентному росту относительно аналогичного прошлогоднего периода.

Вопреки пандемии, конкуренция в Средиземноморье, являющемся наиболее активным туристическим регионом мира, продолжается. И благодаря удачному стечению обстоятельств рассматриваемое государство вырвалось в лидеры средиземноморского рынка туристических услуг, оставив крупнейших соперников (Францию, Испанию и Италию) позади и приняв больше посетителей в течение 10-месячного периода 2021.

Представители сектора также ожидают бум круизного туризма в 2022. Эксперты надеются, что страна привлечет более 1 миллиона туристов благодаря лайнерам, заходящим в местные гавани. По данным турецкой Ассоциации туристических агентств (TÜRSAB), в 2022 страну посетит более 5 сотен круизных лайнеров.

Достижению данных целей должен способствовать ввод в эксплуатацию нового круизного порта Галатапорт (Galataport Istanbul), расположенного в Стамбуле. Транспортная площадка стоимостью 1,8 миллиарда $ открылась в апреле 2021 после годичного переноса сроков вследствие пандемии коронавируса.

Да, пассажиры лайнеров, как правило, не собираются арендовать недвижимость в Турции. Но приток круизных туристов способствует росту общих туристических расходов, которые помогают финансировать развитие курортной инфраструктуры, привлекая новых гостей, включая арендаторов.

Экспертная помощь при закрытии сделок на рынке недвижимости Турции

Учитывая многочисленные стимулы, значительный приток мотивированных покупателей на рынок из-за рубежа является вполне закономерным. Не менее закономерным является и рост числа мошенников / недобросовестных агентов, стремящихся заработать на несведущих иностранцах.

Планируете выгодно купить коммерческую / жилую недвижимость в Турции, попутно оформляя гражданство за инвестиции? Не желаете потерять деньги, бесценное время и нервные клетки? Помогут проверенные эксперты с безупречной репутацией из нашей команды.