Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить недвижимость в Швейцарии в ипотеку?

Недвижимость в Швейцарии дорогая. Покупка собственного жилья без привлечения заемного финансирования недоступна большинству семей, включая семьи экспатов. Новое исследование показывает, сколько нужно зарабатывать, чтобы воплотить в реальность мечту о собственном швейцарском доме в ипотеку.

Иммигранты «разогревают» швейцарский рынок жилья

По данным цюрихской консалтинговой фирмы Lazi, стоимость покупки жилой недвижимости в Швейцарии выросла примерно на 4,9% за двенадцатимесячный период, завершившийся в октябре 2023 года. Рост цен во многом вызван медленным строительством на фоне увеличения населения за счет иностранцев, включая приток:

• иностранных квалифицированных рабочих;
• предпринимателей-международников, которые хотят создать в альпийской стране европейский плацдарм и получить налоговые льготы при бизнес-иммиграции в Швейцарию.

По данным Государственного секретариата по иммиграции Швейцарии, на конец августа 2023 года совокупное чистое число вновь прибывших иностранных резидентов за период с начала года составило 60 тыс. Это примерно соответствует постоянному населению города Лугано. Прибытие этих иностранцев создало потребность примерно в 30 тыс. дополнительных квартирах / других объектах жилой недвижимости.

Иммиграция с последующей регистрацией резидентства в сентябре 2023 года увеличилась на 10,5% по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Ожидается, что к концу года это число значительно вырастет.

Среди новоприбывших много состоятельных персон, рассматривающих Швейцарию как «безопасную гавань» в период глобальной неопределенности и увеличения числа конфликтов в разных регионах планеты. Такие иммигранты часто оформляют резидентство в Швейцарии через налоговое соглашение, чтобы ежегодно платить паушальный сбор в казну выбранного кантона для получения и сохранения иммиграционных льгот.

Так сколько нужно зарабатывать, чтобы купить жилье в Швейцарии в ипотеку?

Предложение на рынке недвижимости остается недостаточным по всей стране. Дефицит ведет к удорожанию. Для многих единственный выход — ипотека. Эксперты Lazi рассчитали стоимость покупки типичного коттеджа на одну семью площадью 140 квадратных метров в хорошем состоянии и с высоким качеством строительства в крупных швейцарских городах.

Будущим владельцам недвижимости в Цюрихе придется выложить больше всего, чтобы купить дом. Средняя стоимость такого жилья в этом городе на севере Швейцарии составляет около 3,19 миллиона швейцарских франков.

Чтобы получить ипотечный кредит в местном банке, покупатель такого коттеджа в Цюрихе должен быть в состоянии доказать, что он финансово защищен и может позволить себе ежемесячные платежи для постепенного погашения кредита. Это означает, что в дополнение к обычным 20% собственного капитала, чтобы купить такой дом, потребуется годовой доход размером 525 000 швейцарских франков. В примере Lazi кредитом покрывается 80% стоимости сделки, вмененная процентная ставка — 4,5%; дополнительные расходы — 1%.

При покупке премиального жилья в Лугано также придется раскошелиться. Но приобретение условной швейцарской виллы премиум-класса с видом на озеро Лугано обойдется гораздо дешевле покупки сопоставимого объекта в Цюрихе.

Хотите купить коттедж в другом большом швейцарском городе, максимально сэкономив? Берн — самый дешевый (по швейцарским меркам) вариант. Стать собственником дома рассматриваемого формата там можно за 1,87 миллиона швейцарских франков. Это означает, что для покупки собственной недвижимости семье в Берне потребуется годовой доход более 300 000 франков.

В середине рейтинга находятся другие крупные города, включая:

• Женеву (2,94 миллиона);
• Базель (2,25 миллиона);
• Лозанну (1,96 миллиона).

Средняя заработная плата в Швейцарии составляет 80 000 франков в год. Это означает, что даже если оба человека, живущие в семье из двух человек, трудятся полный рабочий день и зарабатывают 160 000 швейцарских франков, они все равно не смогут претендовать на ипотеку в Берне. Если только их собственный капитал, вносимый при закрытии сделки, не будет значительно выше требуемых банкирами минимальных 20%.

Это мрачная реальность для большинства местных покупателей. Приходится идти на компромиссы. Например, покупать жилье поменьше и находящееся за пределами основных городов Швейцарии. Главное условие — готовность тратить много часов, чтобы добираться на работу и мириться с другими минусами выбранного местоположения.

Но, если верить расчетам Lazi, даже при покупке жилья за пределами крупных швейцарских городов для получения ипотеки потребуется годовой доход не менее 90 тыс. франков в год (около 100 000 долларов США на момент публикации статьи).

Есть ли ограничения для иностранцев при покупке жилья в Швейцарии в ипотеку?

Для начала иностранцу понадобится швейцарский банковский счет. Рекомендуется заранее изучить ипотечные предложения отдельных финансовых учреждений. Начать можно с нашей подборки решений «под ключ»:

• личный счет в частном банке Женевы (удаленно);
• личный счет в Швейцарии в банке-бутике Private Bank;
• счет в Bank Audi (удаленно);
• счет в Bordier (удаленно);
• счет в CIM Bank (удаленно);
• счет в Corner Bank (удаленно);
• счет в Coutts Bank (удаленно);
• счет в Edmond de Rothschild Geneva (удаленно);
• счет в Falcon Private Bank (удаленно);
• счет в Rothschild Bank Zurich (удаленно);
• счет в VP Bank (удаленно);
• счет в банке J. Safra Sarasin (удаленно);
• счет в банке Julius Baer (удаленно);
• счет в банке Pictet (удаленно);
• счет в банке UBS (удаленно);
• счет в банке Vontobel (удаленно);
• счет с внешним управлением активами в банке Credit Suisse (удаленно).

Ипотека в банках Швейцарии доступна как швейцарцам, так и иностранным гражданам. Но возможны ограничения для новоприбывших. Например, доля покрытия цены сделки ипотекой для иностранцев / нерезидентов может быть ниже.

Есть еще одно ограничение. По закону Лекс Коллер (Lex Koller), иностранцы ограничены в праве владеть недвижимым имуществом на швейцарской территории. Покупатели из-за рубежа могут становиться собственниками условного коттеджа только в тех кантонах Швейцарии, где это разрешено местными правилами.