С января 2023 года действуют новые правила получения паспорта Турции за недвижимость

Турецкие власти опубликовали список поправок к условиям участия в программе экономического гражданства, которые нацелены на покупателей недвижимости. Нововведения, вступающие в силу с 1 января 2023 года, вряд ли обрадуют многих потенциальных участников схемы. Но интересные варианты еще есть. Воспользоваться ими помогут наши эксперты!

Главное управление земельного реестра и кадастра Турецкой Республики, находящееся в ведении Министерства по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата, внесло поправки в инструкции и регламенты, касающиеся выдачи иностранцам турецкого экономического гражданства. 

С 01.01.2023 года станет применяться новый свод правил в отношении процедуры приобретения недвижимости с целью получения гражданства в Турции через инвестиции.

Запрет на получение гражданства через покупку доли недвижимости

Подача заявления на получение гражданства на основании приобретения недвижимого имущества, оформляемого в совместную собственность с использованием механизма долевого владения, становится невозможной. Предусмотрено единственное исключение: покупка всех долей одним и тем же иностранным гражданином, претендующим на турецкий золотой паспорт.

Соответственно, правоустанавливающий документ на долю в объекте недвижимого имущества, зарегистрированного более чем на одно физлицо / юрлицо (например, комнаты в квартире с несколькими собственниками), не может служить основанием для получения инвестиционного гражданства.

Предварительный договор купли-продажи (покупка «незавершёнки»‎)

Количество объектов недвижимости, доступных для покупки конкретному заявителю, в этом случае по-прежнему не ограничено, если совокупная стоимость приобретаемого имущества составляет минимум $400 000.

Но заявки на экономическое гражданство, поданные на основании предварительных договоров купли-продажи, будут рассматриваться лишь в случае приобретения следующих объектов:

• Недвижимости, находящейся в кондоминиальной собственности, т.е. в частной собственности, связанной с долей земельного участка и общими местами внутри основного объекта недвижимого имущества (например, многоквартирной высотки).
• Недвижимости, выступающей объектом строительного сервитута. Право собственности физлица на землю, на которой возводится / возведено, но еще не введено в эксплуатацию недвижимое имущество; для использования строительного сервитута соответствующее физлицо дополнительно обязано обладать правом собственности на помещения внутри одного из этажей постройки, возводимой / возведенной на земельном участке.

Допускается приобретение нескольких объектов «незавершёнки» только в рамках одного контракта. Если претендент на получение экономического гражданства покупает несколько объектов недвижимости общей стоимостью, равной / превышающей $400 000, власти одобрят заявку, лишь если все купленные объекты указаны в одном и том же контракте купли-продажи, покупателем в рамках которого выступает претендент на «Золотой паспорт».

Отчет об оценке стоимости недвижимого имущества при покупке «незавершёнки»

Участник программы экономического гражданства обязан получить отчет об оценке стоимости приобретаемого недвижимого имущества минимум за три месяца до нотариального заверения предварительного договора купли-продажи выбранного объекта / объектов.

В этом случае не придется готовить отдельный отчет об оценке имущества перед утверждением сделки в Главном управлении земельного реестра и кадастра Турецкой Республики для последующего использования внесенных инвестиций в качестве основания для оформления экономического гражданства (как в случае покупки уже введенной в эксплуатацию недвижимости).

Справка о валютообменных операциях

Если покупатель переводит сумму, необходимую для покрытия сделки купли-продажи недвижимости в Турции, с целью получения экономического гражданства, до выдачи справки о валютообменных операциях (выкупе валюты турецким банковским учреждением), перевод надлежит выполнять в иностранной валюте. Если покупатель переводит сумму после выдачи подобной справки, перевод нужно осуществлять в турецких лирах.

Стороны сделки купли-продажи

Условия:

• Приобретение конкретного объекта недвижимости разрешается использовать в качестве основания для подачи заявки на участие в программе экономического гражданства лишь один раз. Пример: персона, ранее получившая «Золотой паспорт», купив квартиру в Стамбуле, не сможет перепродать ее иному иностранцу, гарантируя новому собственнику возможность также оформить инвесторский паспорт.
• Иностранным физлицам запрещено покупать (через договор купли-продажи / предварительный договор купли-продажи) для целей участия в программе экономического гражданства недвижимое имущество, переданное ими же турецкому гражданину / компании, в течение предшествующего трехлетнего периода. Приобретения, вытекающие из договоров подряда (например, контракты на строительство в обмен на квартиру), исключаются из сферы действия настоящего ограничения.
• Недвижимое имущество, охватываемое договором купли-продажи / предварительным договором купли-продажи, запрещено оформлять на юрлицо, уполномоченным представителем которого является иностранный гражданин, претендующий на экономическое гражданство на основании покупки соответствующей недвижимости. Акционеры компании, претендующие на получение турецкого гражданства за счет инвестиций, для подобных целей станут считаться уполномоченными представителями подобной компании.

Ипотека

В случае приобретения недвижимого имущества для получения гражданства на основании соответствующей сделки за счет кредита в иностранной валюте сумма, остающаяся после вычета общего размера заемного капитала из продажной цены, обязана составлять минимум $400 000.

Поправки технического характера

Вводится обязательное использование «зарегистрированной системы электронной почты» для организации обмена информацией и иного взаимодействия между банками и учреждениями, подтверждающими смену / установление права собственности на объекты недвижимости. Цель – минимизация риска подделки документов и упразднение практики использования бумажных носителей.

Выводы и комментарии экспертов относительно нововведений

Некоторые изменения носят в значительной степени формальный и технический характер. Но власти дополнительно вводят существенные нововведения, способные нарушить бизнес-модели компаний, занимающихся предоставлением услуг в сфере инвестиционной иммиграции, и изменить предпочтения иммигрантов-инвесторов в отношении недвижимости.

Так, согласно действовавшим ранее правилам, принятым в рамках циркулярного приложения к Руководству от 30.05.2019 г. под номером 2019/5 «О положениях по применению закона «О гражданстве Турции»» с поправками от 13.06.2022, два и более иностранца-инвестора имели возможность подавать заявление на получение гражданства при заключении одной сделки купли-продажи благодаря покупке акций. Новые правила упраздняют подобную возможность.

Согласно мнению экспертов, упразднение возможности получения «Золотого паспорта» через инвестиции в разделённую на доли недвижимость, де-факто подставленную акциями владеющего недвижимостью бизнеса, коснутся главным образом покупателей дорогостоящего жилья / коммерческих объектов.

Сделки приобретения недвижимости за акции совершались несколькими инвесторами вследствие чрезмерно высокой стоимости покупаемых активов. Общая стоимость являлась избыточной для целей программы экономического гражданства.

Следовательно, ограничение подобных сделок показывает желание турецкого правительства уменьшить количество покупок элитной недвижимости иностранцами в целом и, в частности, снизить спрос зарубежных покупателей в городах / городских районах с дорогой недвижимостью в Турции. Например, в перенаселенном Стамбуле.

Но изменения, касающиеся турецких компаний с иностранными акционерами, через которые ранее заключались некоторые сделки с недвижимостью под получение гражданства, способны оказаться наиболее радикальными, поскольку нарушат бизнес-модели купли-продажи, созданные иностранными предпринимателями.

Даже иностранный акционер, ставший гражданином Турции через программу экономического гражданства, не освобождается от новых ограничений. Поскольку недвижимое имущество компании с иностранными акционерами более нельзя использовать для получения гражданства, его придется продавать турецкой компании/физлицу и ожидать в течение трехлетнего периода, чтобы появилась возможность использовать покупку соответствующего актива для получения экономического гражданства.

Новое положение об оценке стоимости «незавершёнки» задолго до нотариального заверения предварительного договора купли-продажи вполне можно интерпретировать как желание правительства ограничить количество приобретений недвижимости с использованием подобного механизма, получая возможность контролировать его и избегать неправомерного использования нотариально заверенных договоров купли-продажи.

Предложение оспорить ограничения в суде

Независимые эксперты в области инвестиционной иммиграции уже предложили заинтересованным сторонам коллективно оспорить подобные изменения в иммиграционном законодательстве путем инициирования судебного разбирательства.

Причина в том, что нововведения радикально затрагивают право собственности и иные права граждан. Поправки в законодательство показывают, что турецкое правительство продвигает собственные интересы и предпочтения в отношении того, кто вправе / не вправе получать доход от программы экономического гражданства, ущемляя интересы слабо защищенных иммигрантов-инвесторов и иных заинтересованных сторон.

Это ущемление выражается, например, в том, что турецкие власти запретили более одного раза использовать определенный объект недвижимости для получения «Золотого паспорта». Следовательно, купив определенный объект и получив на основе сделки экономическое гражданства, новый собственник автоматически снизит инвестиционную привлекательность и, соответственно, ликвидность актива, поскольку не сможет перепродать его очередному претенденту на экономическое гражданство.

Экспертная помощь покупателям турецкой недвижимости, претендующим на гражданство

Состоятельные иностранцы продолжают стекаться в Турцию, желая купить недвижимость на выгодных условиях и оформить второе гражданство на основании этой сделки. Наблюдая высокий спрос на «Золотой паспорт», турецкие власти постепенно ужесточают условия получения документа для покупателей недвижимости.

Летом 2022 года инвестиционный порог вырос с $250 000 до $400 000, а с наступлением 2023 года усложнились процессы внесения инвестиций и выхода из них. Но возможностей для закрытия сделки с выгодой достаточно. Сохраняйте хладнокровие, опирайтесь на наш опыт и пользуйтесь поддержкой экспертов!