Спрос на гражданство Турции упал, но вскоре может вырасти на фоне выборов

Прошло 2 месяца с момента изменения условий турецкой программы инвестиционного гражданства, приведшего к повышению минимальной суммы расходов на покупку недвижимости в рамках данной схемы на 60% (с 250 000 $ до 400 000 $) и введению новой финансовой опции (инвестиции в пенсионный фонд размером от 500 000 $). Как турецкий рынок золотых паспортов отреагировал на изменения? Почему многие иммигранты-инвесторы торопятся с заявками, несмотря на рост цен? Проанализируем официальную статистику и изучим мнения экспертов, чтобы узнать ответы на эти и иные важные вопросы.

Всплеск спроса на турецкие золотые паспорта, сменившийся спадом

Турецкие эксперты в сфере инвестиционной иммиграции отмечают всплеск активности заявителей, инвестировавших деньги в рынок недвижимости ближневосточной страны буквально «в последнюю минуту»: в течение недель и дней, предшествовавших фактическому повышению цен.

Благо, местные власти не стали шокировать иммигрантов-инвесторов внезапным 60-процентным увеличением порога вхождения. Нововведения чиновники анонсировали 12 апреля 2022. Публикация соответствующих поправок в законодательство в Официальном вестнике (Resmi Gazete) состоялась 12 мая с вступлением в силу спустя месяц после публикации (т.е. 13 июня). Иными словами, соискатели получили 2 месяца, чтобы внести инвестиции в получение гражданства Турции через покупку недвижимости.

Но сразу после фактического вступления в силу нововведений произошел спад спроса. Наступил период, когда активность иммигрантов-инвесторов находилась на более низком уровне, чем обычно. Подобная картина типична для программ инвестиционной иммиграции, потенциальные участники которых сталкиваются с повышением цен.

Спад активности претендентов на турецкий золотой паспорт дополнительно усугубился летним сезоном, исторически характеризующимся наиболее сильным замедлением активности на рынках недвижимости и иммиграционных услуг.

Статистика по рынку недвижимости подтверждает наблюдения экспертов

Спад спроса на получение турецкого паспорта через покупку недвижимости подтверждается официальной статистикой по рынку жилья, но все не так однозначно, как может показаться на первый взгляд.

Так, в отчете о продажах жилья за июль 2022, опубликованном экспертами Турецкого статистического института (Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), отмечается снижение продаж зарубежным покупателям на 12,4% относительно аналогичного прошлогоднего месяца с достижением уровня в 3 939 единиц. Наиболее популярными среди иностранных инвесторов направлениями стали Анталия (1421 закрытая сделка купли-продажи с участием покупателей из-за рубежа), Стамбул (1154) и Мерсин (289).

Помесячная динамика количества сделок купли-продажи на турецком рынке жилья с участием покупателей-иностранцев. Источник: TÜİK

Смена тренда по причине подорожания экономического гражданства очевидна, поскольку в январе-июле 2022 продажи турецкого жилья иностранцам выросли на 57,4% относительно аналогичного прошлогоднего периода, достигнув отметки в 39 322 единицы.

География иностранного спроса на турецкое жилье в июле 2022. Источник: TÜİK

Поскольку россияне вследствие санкций Запада лишись права на получение подавляющего большинства золотых паспортов, Россия ожидаемо заняла первое место в списке стран происхождения иностранцев, купивших недвижимость в Турции в июле 2022, опередив с большим отрывом прочие государства происхождения иностранных инвесторов (см. график выше). В июле граждане Российской Федерации купили в Турции 1288 квартир и коттеджей. Далее следуют выходцы из Ирана (431) и граждане Ирака (380).

Справедливости ради следует отметить, что продажи жилья в целом (и местным, и иностранным покупателям) в июле 2022 также упали. Ведомство TÜİK сообщает, что показатель сократился на 12,9% относительно аналогичного прошлогоднего периода, достигнув отметки в 93 902 сделки.

Помесячная динамика количества сделок купли-продажи на турецком рынке жилья с участием покупателей всех категорий (турки + иностранцы). Источник: TÜİK

Если иностранцы в большинстве своем отдавали предпочтение курортной Анталии, то турки чаще выбирали Стамбул, являющийся экономическим центром ближневосточной страны. Обоснованность данного утверждения доказывается тем фактом, что мегаполис занял первое место по количеству продаж покупателям всех категорий с результатом в 14 350 закрытых сделок (15,3% от общего числа). Далее следуют Анкара (7 417 / 7,9%) и Измир (4 868 / 5,2%). Провинциями с наиболее низкими продажами жилья оказались Хаккари и Ардахан и Ширнак, отметившись результатом в 31 и 49 сделок, соответственно.  

По итогам первых 7 месяцев 2022 количество успешно закрытых сделок купли-продажи турецкого жилья отметилось ростом на впечатляющие 24,2% относительно января-июля 2021. Показатель достиг уровня в 820,3 тыс. сделок.

Почему иностранный спрос на турецкое жилье не упал до нуля в июле 2022?

Как свидетельствуют представленные выше статданные, в июле 2022 спрос иностранцев на турецкое жилье не исчез полностью, несмотря на существенное подорожание золотого паспорта. Вот 4 ключевых фактора, мешающих падению продаж до условного нуля:

• Возможность получения ВНЖ: Покупка турецкого жилья открывает перед иностранным инвестором путь не только к золотому паспорту, но и к карте резидента. Причем до недавнего времени иностранцы получали право на турецкий ВНЖ, совершая приобретение любых местных квартир / коттеджей для собственного проживания. Допускались инвестиции произвольного размера. Но с конца мая 2022 требуется вкладывать от 50 000 $ / 75 000 $ в жилье на территории небольших / крупных городов, соответственно. Очевидно, введение порога вхождения по размеру инвестиций многих соискателей не смутило, что позволило сохранить спрос на жилье. Тем более что получение ВНЖ позволяет претендовать на гражданство после пятилетней натурализации.
• Курсовые разницы: Турецкая лира стабильно теряет позиции относительно доллара США, евро, британского фунта и подавляющего большинства иных валют с октября 2021. Инфляция не подает признаков замедления, а валютные резервы страны сокращаются практически ежедневно. Как следствие, если в прошлом октябре за доллар давали 9 лир, то в августе 2022 – 18. Но для иностранных покупателей жилья дешевая лира – благо, поскольку позволяет получить гораздо более качественный актив взамен на иностранную валюту, чем ранее.
• Пассивный доход: Покупка жилья под сдачу становится все более выгодной на фоне восстановления туристического сектора и удачного курортного сезона. Так, согласно  официальным данным Министерства культуры и туризма, турпоток в направлении курортов ближневосточного государства вырос на 186% в первом полугодии 2022, достигнув отметки в 16,4 млн. иностранных туристов. Причем Российская Федерация попала на 2 место по импорту турецких туристических услуг (курорты Турции в отчетном периоде посетили 1,5 млн. россиян). Далее следуют британцы (1,3 млн.) и болгары (1,2 млн.). На первом месте – граждане Германии (2 млн. гостей за первые шесть месяцев 2022). Данные профильного ведомства показали, что в январе-июне страну посетили в общей сложности 19,5 миллиона человек, включая граждан Турции, проживающих за границей.
• Прирост капитала: Стоимость турецкого жилья растет быстрее инфляции, что подтверждают официальная статистика и независимые исследования. Например, согласно подсчетам Центрального банка Турции, индекс цен на жилую недвижимость увеличился в мае на 12,4% в месячном сопоставлении, тогда как годовой прирост составил 145,5% в номинальном выражении и 41,1% в реальном выражении (с учетом инфляции). Индекс цен на новое жилье и вторичку увеличился на 151,4% и 145% в годовом исчислении и номинальном сопоставлении, соответственно. Средняя цена жилья в Турции в мае составила 11 944 турецких лиры за квадратный метр. В Стамбуле, наиболее густонаселенном городе страны, стоимость жилья в целом выросла более чем на 165% в годовом исчислении и номинальном сопоставлении, тогда как новостройки подорожали на 186%. В подобной ситуации покупка жилья в Турции становится вполне рациональным шагом с прицелом на прирост капитала при выходе из инвестиций в будущем.

Возвращение восходящего тренда не за горами?

Возвращаясь к программе получения гражданства Турции через покупку жилья, стоит отметить, что среднее время закрытия сделки по приобретению недвижимости под турецкий золотой паспорт несколько увеличилось в июне и июле 2022 на фоне имплементации новых правил выдачи золотых паспортов.

Как отмечают иммиграционные агенты, инвесторы, упустившие шанс купить недвижимое имущество по более низкой цене для получения гражданства, теперь испытывают трудности с тем, чтобы заставить себя инвестировать уже 400 000 $ для участия в турецкой схеме инвестиционной иммиграции —  ведь всего несколько месяцев назад имелась возможность добиться желаемого, вкладывая гораздо менее крупную сумму.

Но эксперты считают, что спустя несколько месяцев спрос на гражданство Турции через покупку недвижимости вернется в норму, поскольку инвесторы привыкнут к новой цене. Очередной разворот тренда становится все более очевидным по мере приближения конца лета. Местные юристы уже успели закрыть первые сделки по новой, более высокой, цене. Участниками большинства недавних сделок стали инвесторы, которые стремились получить золотой паспорт до подорожания, но не смогли уложиться в срок по разным причинам.

Переход от количества к качеству

По словам турецких иммиграционных агентов, риэлторов и юристов, обслуживающих участников местной схемы экономического гражданства, после подорожания золотого паспорта наметился еще один интересный тренд, касающиеся перехода от количества к качеству.

Подорожание фактически отсеяло определенную группу инвесторов, наиболее чувствительных к цене, но одновременно вырос интерес со стороны физлиц с несколько более высокой покупательной способностью.

Прогнозируется, что, несмотря на очевидное снижение числа заявителей в будущем, любой участник схемы будет инвестировать гораздо больше относительно среднего размера капиталовложений под оформление золотого паспорта, наблюдавшегося ранее. Как следствие, общий объем инвестиций в программу сохранится практически неизменным.

Возможность инвестировать в ликвидное жилье компенсирует подорожание

Следует помнить, что Турция, в отличие от прочих государств со схемами предоставления инвесторам золотых паспортов, не обязывает соискателей вносить безвозмездные дотации и/или покупать недвижимость в одном из предварительно утвержденных девелоперских проектов, которые часто переоценены.

Претендентам на гражданство Турции разрешается покупать любую недвижимость, исключая активы, находящиеся рядом с границей и военными базами, а также на территории, где доля домовладельцев-иностранцев уже находится на высоком уровне. Тип недвижимости (жилье, коммерческая постройка, земля…) роли не играет.

Иными словами, можно покупать действительно ЛИКВИДНУЮ недвижимость, которую удастся легко перепродать после завершения периода обязательного владения, составляющего, к слову, всего 3 года.  Для сравнения: на Карибах и в Черногории, где также возможно оформление гражданства за инвестиции в недвижимость, удерживать приобретенный актив в собственности требуется от 5 до 7 лет (в зависимости от страны и типа вносимых инвестиций).

Исключение – Доминика, где выход из инвестиций в недвижимость возможен спустя 3 года, если новый покупатель не претендует на экономическое гражданство Доминики. В противном случае появления возможности перепродажи придется ожидать в течение 5-летнего периода.

Таким образом, выбирая гражданство Турции за недвижимость, иммигрант-инвестор получает больше шансов вернуть капиталовложение в максимально сжатые сроки и даже приумножить вложенное относительно аналогичных схем инвестиционной иммиграции, действующих в иных странах.

Безоблачное будущее программе экономического гражданства Турции не гарантировано

Эксперты дополнительно подчеркивают растущую вероятность еще более негативных изменений в условиях программы инвестиционного гражданства Турции, катализатором которых способны стать всеобщие выборы в ближневосточном государстве, намеченные на июнь 2023. Причем в случае развития событий по наиболее неблагоприятному сценарию, рассматриваемая программа может и вовсе закрыться. 

Нечто подобное ранее уже произошло в Венгрии, где в марте 2017, согласно решению новой администрации, прекратился прием заявок на золотые визы. От экзотических Коморских островов до соседней Молдовы – примеров смены правительственных приоритетов и отказа от инвестиционной иммиграции после прихода к власти оппозиции масса.

Программа экономического гражданства Турции, как поясняют эксперты, является «продуктом» правящей Партии справедливости и развития (тур.: Adalet ve Kalkınma Partisi), возглавляемой президентом Эрдоганом.

И, хотя выдача золотых паспортов помогла ближневосточной стране привлечь миллиарды $ в виде иностранных инвестиций [никто точно не знает, сколько именно денег принесла схема], оппозиционеры из набирающей популярность Республиканской народной партии (тур.: Cumhuriyet Halk Partisi) выступают против самого факта существования данной схемы. Ранее оппозиционеры четко дали понять, что надеются закрыть ее после прихода к власти. Возможно, в итоге новое правительство лишь еще раз повысит цену. Но эксперты рекомендуют готовиться к худшему.

Спрос россиян не исчезнет, но число альтернатив, доступных гражданам РФ растет

Еще один фактор, способный привести к снижению интереса в адрес турецкой схемы экономического гражданства, — увеличение числа альтернатив, доступных россиянам. Согласно данным турецкого статистического агентства, почти 4.9 тыс. россиян купили жилье в Турции в период с февраля 2022, отметившегося известными событиями в Украине, по июнь 2022. Нередко инвестиции вносились для получения гражданства / ВНЖ, чтобы избежать последствий жестких санкций Запада и обрести экономическую гибкость.

Согласно неофициальной информации, турецкое экономическое гражданство с момента запуска соответствующей схемы инвестиционной иммиграции в 2016 и по 2021 получили около 20 тыс. иностранных граждан (включая инвесторов и иждивенцев, добавлявшихся в заявки).

Если раньше среди получателей турецкого гражданства через специальную схему превалировали иранцы, иракцы и афганцы, то после 24 февраля 2022 в лидеры выбились именно россияне, перед которыми «закрылись многие двери». В частности, граждане РФ лишились доступа к 5 популярным карибским схемам инвестиционного гражданства. Но летом 2022 ограничения начали сниматься.

Так, в конце июня Гренада возобновила обработку заявок россиян и белорусов, не находящихся под санкциями. Примеру последовала соседняя Антигуа. Оба государства сегодня предлагают сравнительно недорогое гражданство за недвижимость, требуя инвестиций в размере 220 000 $ и 200 000 $, соответственно, при пятилетнем периоде обязательного владения.

Гражданам карибских стран доступен безвизовый шенген. Фискальные резиденты Гренады вправе не платить НДФЛ с доходов из иностранных источников, а фискальные резиденты Антигуа полностью освобождены от подоходного налога.

Возобновление обслуживания россиян, претендующих на экономическое гражданство, карибскими странами, несомненно, приведет к спаду интереса в адрес турецкого золотого паспорта.

Экспертная помощь с инвестициями в гражданство Турции / альтернативный золотой паспорт

Читателям из РФ и иных стран, реально заинтересованным в получении второго паспорта через инвестиции в экономику Турции / оформлении альтернативного золотого паспорта, готовы помочь наши эксперты!

Команда портала ускорит и упростит процесс выбора подходящей программы инвестиционного гражданства, изучив потребности и финансовые возможности конкретного клиента, а затем окажет комплексное сопровождение на всех этапах получения паспорта выбранного государства: от сбора сопроводительной документации и внесения инвестиций до, непосредственно, оформления гражданства.