Какова вероятность подорожания турецкого инвесторского паспорта в 2024 году?

Иностранные инвестиции в Турцию падают, а независимые экономисты не спешат делиться «радужными» прогнозами относительно будущего экономики ближневосточной страны. В текущих обстоятельствах подорожание турецкого «золотого паспорта» маловероятно. Но администрация президента Эрдогана известна периодическим принятием популистских решений в ущерб рациональному подходу. Так что риск подорожания все же есть.

В декабре 2023 года в турецких СМИ появились неподтвержденные сообщения о возможном подорожании «золотого паспорта». Ссылаясь на инсайдеров в правительстве, журналисты сообщали о высокой вероятности повышения финансового порога для инвесторов, которые претендуют на турецкий паспорт и гражданство через покупку недвижимости, на 50% — с $400 тыс. до $600 тыс. Ряд обстоятельств делают осуществление этого прогноза маловероятным, но доводы в его пользу также есть. Начнем с первых.

Прямые иностранные инвестиции за 11 месяцев 2023 года упали почти на треть

По оценкам базирующейся в Стамбуле Международной ассоциации инвесторов (тур.: Uluslararası Yatırımcılar Derneği; YASED), в ноябре 2023 года в турецкая экономика привлекала прямые иностранные инвестиции на сумму $1,26 млрд, включая $642 млн за счет капитализации бизнеса, $256 млн за счет продажи недвижимости иностранным гражданам и $410 млн за счет долговых инструментов.

За первые 11 месяцев 2023 года зафиксирован общий приток ПИИ в размере $9,2 млрд. Это на 27% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Причем $4,8 млрд инвестиций пришлось на капитализацию бизнеса.

В ноябре 2023 года Катар стал крупнейшим источником иностранного инвестиционного капитала, поступившего в турецкую экономику. На долю государства Персидского залива пришлось 47% ПИИ. Далее следовали Германия с долей 11% и Великобритания (7%). За первые 11 месяцев 2023 года страны Европейского союза направили 56% от общего объема инвестиций, а доля стран Ближнего Востока составила 18%.

Moody’s сохраняет кредитный рейтинг Турции на уровне «B3»

Привлечь иностранный капитал туркам мешает «мусорный» кредитный рейтинг. Например, в начале января 2023 года агентство Moody’s подтвердило суверенный кредитный рейтинг Турции на уровне «B3». Из плюсов — изменение прогноза по рейтингу со «стабильного» на «позитивный».

В докладе Moody’s указывалось, что основной причиной пересмотра прогноза стало «решительное изменение экономической стратегии, включая возврат к ортодоксальной монетарной политике». Эксперты ожидают сохранения инфляции на высоком уровне, но благодаря изменению денежно-кредитной политики негативный тренд может быть переломлен.

Ужесточение монетарной стратегии создает предпосылки для сокращения крупного внешнеэкономического дисбаланса и реструктуризации валютных резервов Центрального банка Турецкой Республики (тур.: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası). Это снизит уязвимость страны к внешним воздействиям и потрясениям.

Авторы доклада отмечают, что суверенный рейтинг Турции может быть повышен, если нынешняя позиция властей в отношении денежно-кредитной политики сохранится после предстоящих местных выборов, а также появятся признаки замедления роста / снижения инфляции и нормализации макроэкономических дисбалансов.

12 августа 2022 года агентство Moody’s провело внеплановую оценку экономики Турции, понизив суверенный кредитный рейтинг ближневосточной страны до «B3» и изменив прогноз по рейтингу на «стабильный».

Сложная ситуация на рынке жилья повышает риск подорожания «золотого паспорта»

Жители Стамбула, Анкары, Анталии и ряда популярных курортных городов на побережье Турции столкнулись с кризисом стоимости жизни. Цены на продукты питания, одежду и другие предметы первой необходимости резко выросли. Цены на недвижимость также увеличились. Стамбульцы и другие турки тратят все большую долю своих доходов на съемное жилье / покупку собственной жилплощади.

Высокие цены в первую очередь обусловлены неортодоксальным убеждением президента Эрдогана в том, что снижение процентных ставок может снизить инфляцию. Но многие турки винят в повышении цен иностранных инвесторов в недвижимость, которые, по их мнению, вытесняют местных жителей с рынка жилья.

Это недовольство сыграло важную роль на президентских выборах в Турции весной 2023 года. Ведущий кандидат от оппозиции Кемаль Кылычдароглу выступал за запрет продажи квартир и коттеджей иностранцам как минимум на пять лет или до снижения цен на жилье.

Неоднозначные итоги инвестиционной стратегии Анкары

Хотя общественное негодование притоком иностранных инвесторов вполне реально, фактическое влияние последних на стоимость жилья в ближневосточной стране не столь очевидно. Более того, без иностранного капитала, генерируемого покупателями жилья и другими инвесторами из-за рубежа, ситуация в турецкой экономике, вероятно, оказалась бы еще более удручающей. 

В последние годы турецкое правительство привлекало иностранных инвесторов, добиваясь притока валюты из-за рубежа для пополнения резервов, опасно истощенных во время защиты турецкой лиры местным Центробанком.

Чтобы поддержать собственную экономику, официальная Анкара всячески стремится сделать Турцию более привлекательным местом для иностранцев в контексте инвестиций и проживания. Принятие этой стратегии на вооружение было своевременным: российские и иранские инвесторы устремились в Турцию, чтобы защитить свои активы от волн западных санкций.

Российские и иранские инвестиции в Турцию заметно выросли после введения ограничений коллективным Западом. Когда США вновь ввели санкции против Тегерана в 2018 году, число иранцев, открывающих бизнес в Турции, резко возросло.

Российские инвесторы и предприниматели воспользовались аналогичной схемой после событий в Крыму в 2014 году, за которыми последовало введение санкций США и ЕС. Эти события совпали с ростом числа россиян, регистрирующих турецкие компании. Но самый большой всплеск их активности был зафиксирован после февраля 2022 года, ознаменовавшегося началом кризиса в Украине.

Покупатели недвижимости следуют той же простой схеме: когда США и ЕС вводят санкции, капитал «бежит» в Турцию. В 2022 году россияне приобрели чуть менее 15 тыс. объектов турецкой жилой недвижимости, а иранцы — чуть более 9 тыс. Это рекордные показатели.

Для русских и иранцев санкции и растущий страх перед нестабильностью стали мощным стимулом для географической диверсификации. Физическая близость Турции к России и Ирану сделала ее привлекательным «запасным аэродромом». Что еще более важно, турецкому правительству не угрожают санкции, а турецкие банки продолжают подключаться к SWIFT и другим международным банковским системам. Это привлекло российских и иранских бизнесменов и инвесторов в Стамбул, Анталию и Анкару.

Повышение цены «золотого паспорта» в ответ на спрос — обычная практика для Анкары

Турки также охотно выдают гражданство таким иностранцам, если они инвестируют в турецкую экономику определенную сумму. Для состоятельных россиян и иранцев это открывает путь к новому паспорту. Дополнительным условием выступает сохранение инвестиционных активов в течение как минимум трех лет.

После наплыва иммигрантов-инвесторов из РФ весной 2022 года Анкара увеличила порог для претендентов на гражданство через недвижимость с $ 250 тыс. до $ 400 тыс. (текущий уровень). Так что повышение цены «золотого паспорта» в ответ на спрос — обычная практика для Анкары.

Но получение турецкого гражданства, похоже, — не главная цель для многих российских и иранских инвесторов, вкладывающих свободный капитал в экономику Турции. По оценкам независимых аналитиков, из десятков тысяч иностранцев, купивших турецкую недвижимость, менее пяти процентов получили турецкое гражданство.

Тот факт, что «золотые паспорта» получают лишь немногие иностранные покупатели недвижимости, особенно из стран под санкциями, вызывает дополнительные вопросы. Возможно, причина в недостаточной информированности, безразличии или нежелании тратить время на бюрократию. Но очевидно, что российские и иранские покупатели больше заинтересованы в приобретении актива на сравнительно безопасном рынке, чем в том, чтобы становиться гражданами Турции.

В последние годы количество покупок жилой недвижимости иностранцами в Турции резко возросло. Особенно в Стамбуле, а также в других крупных городах страны, включая Анталию и Анкару. В Стамбуле иранцы сосредоточили внимание на Эсеньюрте, Кагитхане, Сарыере, Картале и Малтепе. Российские покупатели сконцентрировались в районах Бейликдюзю, Кадыкёй, Багджылар и Сарыер. Вот подборка ликвидных лотов в этих и других интересных локациях:

• апартаменты у моря в районе Бакыркёй;
• недвижимость в районе Бахчешехир;
• новые квартиры по цене застройщика в районе Бахчелиэвлере;
• квартиры в новостройках в районе Багджылар;
• инвестиционные проекты в районе Багджылар;
• элитная недвижимость в районе Аташехир;
• квартиры в европейской части Стамбула;
• виллы в сейсмически спокойном районе Текирдаге (пригород Стамбула) на морском побережье;
• квартиры в комплексе Тор Финанс Шехир, район Умрание;
• ЖК World D Maltepe в стамбульском районе Малтепе;
• комплекс Flavor Of City в районе Кягытхане.

Доля иностранных покупателей на рынке жилой недвижимости Стамбула выросла почти в три раза всего за пять лет, увеличившись с 3,43% в 2017 году до 9,61% в 2022 году. Но доля иностранцев остается небольшой на общем рынке жилой недвижимости Турции. По данным Турецкого статистического института, в октябре 2023 года на Стамбул пришлось менее 15% от всех продаж жилой недвижимости в Турции.

Но даже если российские и иранские инвестиции не выступают основной причиной кризиса стоимости жизни, они бросают тень на рынок жилья, формируя общественное мнение. Молодые турецкие специалисты, которые годами откладывали деньги в надежде купить дом, теперь видят, как их сбережения съедает инфляция. Подорожание жилья заставляет потенциальных домовладельцев и арендаторов урезать другие виды расходов, что усиливает ощущение снижения уровня жизни.