Турецкие власти планируют повышение минимально допустимого размера инвестиций в рынок недвижимости Турции, необходимых для получения гражданства и паспорта ближневосточной страны, до $600 тыс. в 2024 году. Текущий порог — $400 тыс. Также объявлено об ужесточении контроля за продажей недвижимого имущества претендентам на гражданство. Анализируем новые инициативы чиновников и текущую ситуацию на турецком рынке недвижимости.
Турецкое гражданство дорожает. Снова
Правила получения турецкого инвестиционного гражданства снова меняются. Как сообщают местные СМИ, Иммиграционное управление при турецком Министерстве внутренних дел (тур.: İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı) утвердило постановление об увеличении на $200 тыс. минимальных инвестиций, необходимых для получения «золотого паспорта».
Порог увеличится с текущих $400 тыс. долларов до $600 тыс. Новые инвестиционные требования вступят в силу в 2024 году. Период обязательного владения не изменится. Как и ранее, правила предусматривают необходимость владения купленной недвижимостью минимум 3 года.
Изначально турецкие «золотые паспорта» выдавались иностранцам, вкладывавшим в местную недвижимость от $1 млн. Это требование было актуально с момента запуска схемы инвестиционной иммиграции в 2017 году и по сентябрь 2018 года, когда официальная Анкара снизила инвестиционный порог для иностранцев, желающих стать гражданами Турции, в 4 раза. Причина? Стремление простимулировать спрос, который изначально практически отсутствовал из-за высокого ценника.
Идея оказалась удачной. Спрос пошел в гору. Счет бенефициарам быстро пошел на десятки тысяч. Поскольку продукт оказался востребован, официальная Анкара снова изменила ценовую политику. Минимальные инвестиции, необходимые для получения турецкого гражданства, были увеличены с $250 тыс. до $400 тыс. в июне 2022 года. После предварительного анонса.
Месяцем ранее турецкие власти ввели инвестиционные лимиты для претендентов на «золотую визу». С мая 2022 года соискателям нужно вкладывать от $50 тыс. и $75 тыс. для получения ВНЖ на основании покупки жилой недвижимости в слабозаселённых и густонаселенных провинциях, соответственно. Ранее можно было покупать жилье произвольной стоимости.
В октябре 2023 года минимально допустимая стоимость жилой недвижимости в Алании, покупаемой для получения турецкого ВНЖ, выросла почти в 3 раза. Показатель увеличился с $75 тыс. до $200 тыс.
Вероятные причины и комментарии экспертов
Каковы причины очередного подорожания? Их несколько:
- Сохранение высокого спроса. Подорожание продукта в июне 2022 года не привело к падению спроса на турецкие «золотые паспорта» до нуля, как опасались некоторые аналитики. Интерес к продукту остался высоким. Особенно со стороны россиян и белорусов, которые де-факто лишились альтернатив из-за санкций.
- Кризис на рынке жилья. Из-за сложной ситуации в экономике простым туркам все сложнее покупать и даже арендовать жилье. Ситуацию усугубили землетрясения магнитудой 7,8 и 7,5, произошедшие в Турции 6 февраля 2023 года, которые унесли жизни более 50 тыс. человек и оставили миллионы людей без крова в 11 провинциях на юге и юго-востоке страны.
- Недовольство электората. Иммигрантов-инвесторов, которые скупают жилье для получения «золотых паспортов», все чаще обвиняют в «разогреве» местного рынка. Их активность якобы ведет к росту стоимости жилья. Эту карту хотели разыграть турецкие оппозиционеры, которые перед всеобщими выборами в мае 2023 года обещали ввести запрет на продажу жилья иностранцам на 5 лет или до нормализации ситуации на рынке.
Анонсировав очередное подорожание «золотого паспорта», чиновники заявили, что планируют тщательно отслеживать влияние изменений в условиях программы экономического гражданства на рынок и поведение инвесторов. В частности, власти будут вести активный мониторинг эффекта на жилищный сектор.
Нововведения подтвердили представители Риелторской палаты Анкары (тур.: Ankara Emlakçılar Odası; ATEM), отметив, что продажи турецкого жилья иностранцам в последние месяцы стабильно снижались (см. ниже). Ожидается, что удорожание «золотого паспорта» сделает его еще менее привлекательным для покупателей из-за рубежа.
«В октябре 2023 года продажи жилья иностранцам достигли самого низкого уровня за последние 2,5 года. По официальным данным Турецкого статистического института (тур.: Türkiye İstatistik Kurumu; TÜİK), темп спада продаж покупателям из-за рубежа, который в первый месяц года ограничился 0,6% в годовом исчислении, увеличился до 27% после землетрясения 6 февраля и продолжил резко снижаться, достигнув 42% в середине года. В октябре 2023 года продажи жилья иностранцам сократились на 53% в годовом исчислении, упав в количественном выражении до 2550. Это самый низкий уровень с 2020 года», говорится в пресс-релизе ATEM.
Ужесточение контроля за продажей недвижимости для получения гражданства
Турецкая Ассоциация Совета по рынкам капитала (тур.: Sermaye Piyasası Kurulu Birliği; SPK) объявила об ужесточении контроля за продажей недвижимости иностранцам, претендующим на гражданство Турции. Ведомство активизировало расследования в секторе недвижимости и в отношении оценочных организаций, составляющих отчеты для целей определения стоимости недвижимого имущества при закрытии сделок. Причина? Обнаружение масштабных спекуляций и манипуляции ценами при продаже недвижимости иностранцам, желающим получить турецкое гражданство.
Если иностранное физическое лицо намеревается купить или продать недвижимость в Турции, оно обязано получить отчет об оценке от организаций, имеющих лицензию SPK. Этот документ особенно важен при получении турецкого гражданства в обмен на инвестиции. В отчете отражается стоимость актива на основе характеристик объекта недвижимости.
Турецкая ассоциация оценщиков (тур.: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği; TDUB), действующая в качестве регулирующей и надзорной профессиональной ассоциации под контролем SPK, уполномочена:
- устанавливать правила оценки;
- контролировать этот процесс.
Комментируя новость журналистам, представители TDUB заявили, что за последние два года рынок недвижимости Турции генерировал многомиллиардный оборот в сегменте сделок с участием иностранных покупателей. Выяснилось, что несколько отчетов оценочных организаций, касающихся покупаемой иностранными иммигрантами-инвесторами недвижимости в Турции, содержали заведомо ложную информацию. Это привело к расследованиям в отношении многочисленных компаний и экспертов.
В TDUB отметили, что при закрытии сделок купли-продажи, связанных с получением гражданства, в отчетах часто завышается реальная стоимость недвижимости. Это позволяет определенным лицам получать несправедливую прибыль и обманывать государственные учреждения.
«Только в этом году мы наложили штрафы на общую сумму 15 миллионов турецких лир [прим.: $519 000] на 16 юридических и 28 физических лиц. Каждое дело рассматривается в течение семи-восьми месяцев. Существенные штрафы неизбежны. Злоумышленники, которые причастны к нарушениям и манипуляциям, не избегут наказания. Даже если они — часть нашей администрации», — отмечается в докладе TDUB.
В рамках TDUB действуют 155 лицензированных в Турции оценочных компаний. В этих компаниях работают около 9 тысяч экспертов-оценщиков. В отношении 43 из этих фирм продолжаются расследования.
В 2019 году для предотвращения манипуляций была введена система «автоматического назначения экспертов». Как следует из названия, человек не мог выбрать эксперта при продаже. Эксперта-оценщика назначал искусственный интеллект. Это предотвращало завышение / занижение цен в отчетах. Но из-за сильных возражений от автоматического назначения отказались всего через два года. В TDUB призвали срочно вернуть эту систему.
Статистика по выдаче «золотых паспортов»
Комментируя количество продаж недвижимости для оформления турецких «золотых паспортов», в TDUB поделились следующей статистикой за январь-октябрь 2023 года:
- составлено 800 тыс. отчетов об оценке недвижимости;
- 40 тыс. из этих отчетов касались сделок с участием покупателей-иностранцев;
- около 10 тыс. сделок с недвижимостью были заключены иностранцами для получения гражданства;
- общая стоимость сделок с недвижимостью, связанных с гражданством, превысила $5,5 млрд в 2022 году и примерно $3,5 млрд в 2023 году.
Ситуация на рынке недвижимости
Стоит ли торопиться с инвестициями в турецкую недвижимость под «золотой паспорт», учитывая ситуацию на рынке? Рассмотрим динамику цен и продаж. Ориентир — отчет GYODER Indicator, составленный турецкой Ассоциацией инвесторов в недвижимость (тур.: Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği; GYODER).
Цены на недвижимость
В 3-й квартале 2023 года цена реализации квадратного метра в Турции достигла 27 840 турецких лир. Самая высокая цена за квадратный метр была в Стамбуле — 41 766 лир. Эксперты констатировали признаки замедления восходящего ценового тренда в сегменте жилья.
Индекс стоимости строительства (данные за август 2023 года) увеличился на 66,46% в годовом исчислении. Цены на материалы за тот же период увеличились на 52,18%, а затраты на рабочую силу — на 113,27%.
Динамика продаж
Удорожание строительства и другие факторы негативно повлияли на продажи жилья. В третьем квартале 2023 года было продано 334 295 объектов жилой недвижимости в Турции. За девять месяцев продажи снизились на 14,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года, достигнув 900 074 единиц.
Новостройки и вторичка
В отчетном квартале продажи новой жилой недвижимости упали до самого низкого уровня за июль-сентябрь с 2013 года. Аналогичным образом самые низкие продажи за апрель-июнь наблюдались во втором квартале 2023 года. В третьем квартале было продано 97 439 новых объектов. Соотношение продаж новостроек к общему числу закрытых сделок с жильем снизилось до 29,1% (с 30,9% в предыдущем квартале). Доля вторички составила 70,9%. В этом сегменте (вторичка) продано 236 856 домов объектов.
Продажи в ипотеку
Продажи с привлечением ипотечных кредитов упали до самого низкого уровня для третьего квартала за всю историю, снизившись на 37,2% и достигнув 39 354 единиц. В предыдущем квартале доля ипотечных продаж в общем числе сделок составляла 22,2%, но в третьем квартале соотношение снизилось до 11,8%.
За девять месяцев 2022 года продано 228 тысяч объектов в ипотеку. За тот же период 2023 года — 160 тысяч. Снижение составило 29,6%. Вероятная причина — увеличение процентных ставок по жилищным кредитам и цен на жилье.
По состоянию на сентябрь 2023 года месячная процентная ставка по жилищным кредитам составляла 2,98%. Годовая ставка в сложных процентах достигла 42,21%. Это самые высокие значения за 10 лет.
Объем жилищного кредитования
Общая сумма выданных и пока не погашенных жилищных кредитов на конец сентября 2023 года составила 445,9 млрд турецких лир. В сентябре 2022 года показатель составлял 354,4 млрд лир. Произошло увеличение примерно на 26% за 12-месячный период.
Сумма жилищных кредитов, предоставленных во втором квартале 2023 года, достигла 62 486 миллионов турецких лир. Средняя сумма кредита из расчета на одну сделку — 940 тыс. лир. В третьем квартале 2023 года месячные выплаты по жилищному кредиту для покупки жилья площадью 100 м2 в Стамбуле составляли 92% располагаемого дохода среднестатистической турецкой семьи.
Продажи зарубежным покупателям
Продажи иностранцам в третьем квартале 2023 года достигли 8789 единиц. Показатель снизился на 38,4% в годовом исчислении. В период с января по сентябрь иностранцам продано 28,1 тыс. коттеджей и квартир. Это на 43,5% меньше, чем за тот же период предыдущего года.
В третьем квартале наиболее активными покупателями среди иностранцев были граждане Российской Федерации. Больше всего сделок купли-продажи с участием иностранцев в отчетном периоде на уровне отдельных провинций зафиксировано в Анталии (2922 единиц). На ее долю пришлось 33,2% продаж иностранцам. Стамбул — второй с долей 32,7%, а Мерсин — третий (8,2%).
По итогам первых 9 месяцев 2023 года иностранцы чаще всего выбирали для инвестиций в недвижимость такие города, как Стамбул, Анталья и Мерсин. По уровню активности иностранцев первое место заняли граждане Российской Федерации. Далее следовали инвесторы из Ирана и Ирака.
Юрий Георгиев 
08 декабря 2023 
