Покупка вилл на юге Португалии (округ Фару) под краткосрочную сдачу

Вилла у моря / океана — полезная покупка. Мировая туристическая отрасль возвращается в строй после пандемии и даже устанавливает исторические рекорды. Под напором колоссального спроса номерной фонд курортных стран «трещит по швам». Поэтому жилье под сдачу нарасхват. Трём лотам такого типа, находящимся на юге Португалии, посвящена статья.

7 октября 2023 года в Португалии вступил в силу закон о прекращении выдачи лицензий для посуточной сдачи в аренду квартир. Поэтому выросла ликвидность отдельностоящих коттеджей, включая виллы.

Также открываются возможности для покупки португальской недвижимости гражданами Российской Федерации. Один из португальских банков возобновил открытие счетов для россиян, что упрощает покупку жилой недвижимости на территории Португалии гражданами РФ. Что покупать? Вот 3 перспективных лота в южном округе Фару:

• строящаяся трёхкомнатная вилла с бассейном и гаражом в идеальной локации, которая вводится в эксплуатацию к марту 2024;
• вилла с 3 комнатами, зоной барбекю, бассейном и гаражом рядом с пляжем и историческим центром курортного города;
• вилла с террасой и видом на океан в популярной среди туристов локации на «золотом побережье» Алгарви.

Рассмотрим предложения в деталях.

Вилла в Карвоэйро (муниципалитет Лагоа, округ Фару) — 395 000 €

Эта вилла в Карвоэйро состоит из 3 этажей:

• На минус первом этаже — подвал размером с весь дом, где есть водопровод, канализация и электричество. Коммуникации подведены на случай необходимости трансформации помещения в небольшую студию.
• На первом этаже — прихожая, кухня, гостиная, ванная комната и терраса.
• На втором этаже расположены кабинет и 2 спальни с общей ванной комнатой. Обе спальни с балконами, один из них — с видом на море.
• На крыше — терраса, подготовленная ​​ для установки летней кухни, где собственник и гости смогут наслаждаться солнечными днями в Алгарви и любоваться ослепительным морем.

Особенности недвижимости:

• площадь:
  • общая — 160 м²;
  • жилая — 110 м²;
  • земельный участок — 125 м²;
• занимает 3 этажа;
• 1 гостиная, 2 спальни, 3 ванных комнаты, кабинет, балконы;
• солнечная ориентация на юг;
• на расстоянии в 1 км от моря;
• рядом супермаркет, пляж, остановки общественного транспорта;
• оборудована кондиционером, электрическими жалюзи, холодильником, стеклокерамической варочной панелью;
• энергетический рейтинг D.

Вилла с 3 спальнями и гостиной в Алворе (муниципалитет Портиман, округ Фару) — 556 500 €

Вилла в современном стиле с отличной внутренней и внешней отделкой. Расположена рядом с центром города и фантастическими пляжами Портимао, полями для гольфа и тенниса. Живописная рыбацкая деревня Алвор и популярный Лагуш находятся в нескольких минутах езды. Коттедж расположен на участке площадью 405 м² и окружен зеленым садом.

На первом этаже собственник и гости могут готовить на открытой кухне, смотреть фильмы в большой гостиной и работать удаленно из домашнего офиса. Можно быстро выйти в красивый сад с солнечной террасой, бассейном и зоной барбекю. Второй этаж состоит из 3 спален со встроенными шкафами и выходом на балконы, 2 ванных комнат. Большие окна оборудованы на обоих этажах, что гарантирует обилие естественного света.

Вилла подходит для постоянного проживания или сдачи в аренду на время отпуска. Будет готова к заселению к марту 2024 года. В качестве специального подарка застройщик предлагает консультацию по дизайну интерьера при совершении покупки. Оформление документации для ипотечного финансирования бесплатное.

Характеристики лота:

• площадь:
  • общая — 273 м²;
  • жилая — 95 м²;
  • земельный участок — 405 м²;
• первый этаж: кухня, гостиная, кабинет, туалет, кладовая;
• второй этаж: 3 спальни и 2 ванные комнаты;
• снаружи: сад, бассейн и парковка на 2 машины;
• рядом: школа, зеленые зоны, аптека, больница, пляж, стоянка такси, общественный транспорт, детская игровая площадка, банк, торговый центр, центр города, супермаркет, участок полиции;
• дополнительные особенности: кладовая, крытая парковка, гараж, сад, ограждение, частный открытый бассейн;
• энергетический рейтинг A.

Вилла с 6 спальнями в Лагуше (муниципалитет Лагуш, округ Фару) — 575 000 €

Трехэтажная вилла в Лагуше располагается на просторном земельном участке общей площадью 639 м². Жилплощадь задания составляет 215 м². Большая площадь остекления обеспечивает высокое естественное освещение и способствует созданию теплой и комфортной среды.

Вилла состоит из шести спален. Это делает ее идеальной для большой семьи или любителей принимать гостей. Все спальни просторные и удобные, обеспечивают комфорт и уединение. Есть несколько помещений общего пользования, включая большую гостиную и столовую, кухню и зону отдыха.

Расположение у виллы превосходное. Находится рядом с магазинами и другими заведениями, что обеспечивает большое удобство жильцам. Рядом расположены супермаркеты, рестораны, кафе, магазины. Вилла расположена в тихом и безопасном районе.

Эта трехэтажная вилла с 6 спальнями в Лагуше подходит покупателям, которые ищут комфорт, уединение, удобство и безопасность. Благодаря простору, естественному освещению и привилегированному расположению она идеальна для собственного проживания и сдачи в аренду.

Дополнительные характеристики лота:

• 6 спален на 3 этажах;
• площадь:
  • общая 275,6 м²;
  • земельного участка — 639 м²;
  • жилая — 216 м²;
• есть гараж;
• энергетический рейтинг D.

Куда движутся цены на жилую недвижимость в Португалии?

Данные Национального статистического института Португалии (порт.: Instituto Nacional de Estatística; INE) показывают продолжающийся рост цен на жилье в европейском государстве. Но скорость роста замедляется.

Во 2-м квартале 2023 года средняя цена составила 1629 евро за квадратный метр. Это на 9% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 7,6% больше по сравнению с первым кварталом 2023 года. Но в большинстве крупных муниципалитетов темпы роста начали сбавлять обороты. В 17 из 24 португальских муниципалитетов с населением более 100 тысяч жителей удорожание жилья замедлилось. В 1-м квартале 2023 года таких муниципалитетов было 14.

В некоторых муниципалитетах темпы роста упали более чем на 10%. Например, в Барселуше, где зафиксировано снижение на 17,8%, Луресе (снижение на 11,6%) и Одивеласе (снижение на 10,3%). В противоположном направлении цены движутся в Фуншале (+20,1%) и Матозиньюше (+12,3%). В муниципалитете Порту рост составил +7,1%, а в Лиссабоне +3,7%.

Муниципалитеты Лиссабон (4275 евро/м²), Кашкайш (3902 евро/м²), Оэйраш (3166 евро/м²) и Порту (2857 евро/м²) продолжают занимать верхние места в рейтинге локаций, где за жилье в Португалии приходится платить больше всего.

Период	Цены на жилье (евро/м²)	Изменение в годовом исчислении (%)
2 кв. 2023	1 629	9
1 кв. 2023	1 565	7,6
4 кв. 2022	1 500	10,7
3 кв. 2022	1 492	13,5
2 кв.2022	1 494	17,8
1 кв.2022	1 454	17,2
4 кв.2021	1 355	14,1
3 кв. 2021	1 314	12,2
2 кв. 2021	1 268	6,6
1 кв. 2021	1 241	2,5
4 кв. 2020	1 188	6,9
3 кв. 2020	1 171	6,6
2 кв. 2020	1 189	8,3
1 кв. 2020	1 211	13,7

Иностранцы покупают самые дорогое жилье в Португалии, тратя больше португальцев (в Лиссабоне — в среднем вдвое). По данным INE, в период с апреля по июнь 2023 года средняя цена жилья, проданного гражданам с непортугальским налоговым резидентством, составила 2409 евро/м². Это на 5,1% больше, чем за тот же квартал предыдущего года. Португальцы тратили в среднем около 1588 евро/м². Это на 8,7% больше по сравнению с тем же кварталом 2022 года.

Официальные данные также показывают, что в крупных португальских городах Порту и Лиссабон средняя цена сделок, совершенных иностранными покупателями, превысила на 61,3% и 91,6%, соответственно, среднюю цену объектов жилья, купленных португальцами. По данным INE, Алентежу был регионом, в котором зафиксирована самая большая разница в ценах между зарубежными (2266 евро/м²) и португальскими покупателями (905 евро/м²). Разница составила 150,4%!

Португалия обошла большинство стран Европы по темпам роста цен на жилье в 2010-2023 гг.

Как показало исследование, проведенное базирующейся в Лилле (Франция) бизнес-школой IÉSEG School of Management, цены на жилье в Португалии почти удвоились в период с 2010 по 2023 годы. По темпам удорожания жилой недвижимости Португалии удалось обойти большинство европейских стран.

Например, если португальское жилье увеличилось в цене на 95,5% в период со второго квартала 2010 года по 2023 год, то в соседних Испании и Франции зафиксированы гораздо более скромные темпы роста на 0,9% в 33%, соответственно. В Нидерландах жилье в отчетном периоде подорожало на 46,7%, а в Германии на 79%.

Но аналитики не исключают вероятность замедления тренда. В октябре 2023 года португальский премьер-министр Антониу Кошта заявил о планах правительства отменить в 2024 году Специальный фискальный режим для новых резидентов (Residente Não Habitual; RNH). В IÉSEG напомнили, что этот специальный режим налоговых льгот был запущен в 2009 году после финансового кризиса для привлечения иностранного капитала.

Есть подозрение, что приток иностранцев, включая пенсионеров и удаленных работников, благодаря RNH способствовал резкому росту цен на жилье в Португалии. Поэтому отмена режима может замедлить удорожание португальского жилья.

Согласно анализу, проведенному IESEG на основе данных Евростата, активность иностранных покупателей в Португалии в наибольшей степени способствовала росту цен на вторичку и в меньшей степени — на новые дома. Разница динамики цен по сравнению с другими европейскими странами меньше.

Так, в случае новостроек темп роста средней цены за период со второго квартала 2010 года по второй квартал 2023 года составил 62,5% в Португалии, 31,6% в Испании, 38% во Франции, 71% в Германии, 89% в Нидерландах.

Европейский центральный банк (ЕЦБ) начал повышать процентные ставки в июле 2022 года. Это привело к резкому росту процентных ставок по банковским кредитам с третьего квартала 2022 года и снижению спроса на жилье в еврозоне. В результате цены на жилье снизились во многих странах еврозоны в период с третьего квартала 2022 года по второй квартал 2023 года. Но в Португалии цены выросли, в отличие от большинства других стран Европы.

Если верить отчету IESEG, в период с третьего квартала 2022 года по второй квартал 2023 года средняя цена вторички в Португалии выросла на 5,7%, но снизилась на 9,8% в Германии, 5,8% в Нидерландах и 2,3% во Франции. Средняя цена нового жилья в Португалии за этот период выросла на 3,8% по сравнению с ростом на 1,7% в Нидерландах и 0,5% во Франции, а также снижением на 5,8% в Германии.