Консультация по выбору недвижимости в оффшоре

Популярность зарубежной недвижимости среди русскоязычных покупателей продолжает расти. Доступные авиаперелеты, прогнозируемое повышение стоимости жилья в ряде стран и возможность диверсификации активов побуждают многих инвестировать в коттеджи, виллы и апартаменты за границей. Если вы тоже задумываетесь о покупке недвижимости за рубежом, заполните анкету ниже — наши эксперты помогут вам подобрать оптимальный вариант и ответят на все вопросы.

От популярных европейских курортных направлений вроде Италии и Франции до более экзотичных государств наподобие Уругвая и Новой Зеландии — как выбрать недвижимость в оффшоре? Получить ответ поможет это руководство, охватывающее важные вопросы и темы! Хотите ускорить процесс? Обратитесь к нашим экспертам!

Тщательный выбор недвижимости в оффшоре исключает импульсивные покупки

Выбор недвижимости в оффшоре требует внимания и анализа — усилий придется потратить намного больше, чем в случае покупки недвижимости в родной стране. Нужно исследовать как рынок жилья в конкретном месте, так и окружающую инфраструктуру, включая магазины, рестораны и транспорт. Индустрия инвестиций в недвижимое имущество за рубежом очень прибыльна, поскольку слабо поддается прогнозированию.

Преимущества и недостатки выбора недвижимости в оффшоре

Плюсы выбора недвижимости в оффшоре

Минусы выбора недвижимости в оффшоре

Комфортный отдых и пассивный доход: Большинство инвесторов начинают собственный путь на мировом рынке недвижимого имущества с поиска жилья для отдыха на курорте. Использование коттеджа / апартаментов в качестве места личного уединения в отпуске и сдача в аренду в остальное время – популярное основание для выбора недвижимости в оффшоре. Географическая диверсификация портфеля активов: Инвесторы, стремящиеся к дальнейшей диверсификации портфелей активов, часто рассматривают возможность приобретения зарубежного недвижимого имущества. Находясь в стране, рынок которой считается нестабильным / застойным, инвестирование за границу (например, в государства, стабильно демонстрирующие высокий рост ВВП) является вполне осмысленным шагом.  Заработок на приросте капитала: Многие крупные инвестиционные фирмы и фонды, занимающиеся операциями с недвижимым имуществом (REIT), используют рассматриваемый инструмент как способ увеличить отдачу от капитала, покупая активы при установлении минимальных цен и продавая при достижении рынком пика. Отсутствие фиксированного срока погашения (аналогия с облигациями) позволяет собственнику владеть активом произвольно долго и выходить из инвестиций в наиболее удачный момент.  «Запасной аэродром»: Выбор недвижимости в оффшоре обеспечивает хеджирование против политической / экономической нестабильности на исторической родине / в государстве текущего пребывания. С незапамятных времен империи, королевства и страны поднимались к вершинам и достигали упадка. Владение зарубежным недвижимым имуществом позволяет застраховаться от падений рынков и неблагоприятных этапов экономических циклов различных стран.  Дополнительные бонусы: Возможные дополнительные преимущества выбора недвижимости в оффшоре включают, помимо прочего, следующее:  · Место для комфортного проживания после выхода на пенсию. · Защита денег от инфляции. · Создание потока доходов в новой валюте. · Упрощенное получение статуса налогового резидента ради фискальных льгот. · Возможность получить ВНЖ или второй паспорт через инвестиции.

Без глубоких знаний / помощи не обойтись: Совершить удачный выбор недвижимости в оффшоре можно, лишь располагая глубоким знанием и пониманием целевого рынка, либо воспользовавшись помощью эксперта. Данное утверждение особенно справедливо в случае развивающихся стран.  Риски и ограничения для иностранцев: Экономические катаклизмы, коррупция в правительстве и ограничительные законы, касающиеся иностранных инвестиций (например, некоторые страны разрешают иностранцам покупать только землю, но не здания, или наоборот), — данные факторы серьезно усложняют выбор недвижимости в оффшоре, повышая риски для безопасности инвестиций.  Обходные пути и формальности: Ряд государств разрешает иностранным покупателям приобретать недвижимое имущество лишь в случае указания местного гражданина / локальной компании в качестве нового собственника. Иными словами, зачастую инвестору приходится создавать / покупать компанию для закрытия сделки.  Выход из инвестиций: Потенциальные покупатели нередко сталкиваются с законами, позволяющими иностранцам приобретать недвижимое имущество в определенном государстве, одновременно делая практически невозможной продажу подобного актива и вывод денег из страны.  Ипотека: Доступ к заемному финансированию через банковские учреждения выбранного государства в случае иностранцев зачастую усложняется. Многие страны не предлагают ипотечные кредиты даже легальным резидентам, ограничиваясь лишь гражданами. Страны, выдающие ипотечные кредиты иностранцам, нередко предлагают подобным клиентам невыгодные условия (гораздо большее крупный первоначальный взнос, повышенные процентные ставки). Следовательно, иностранным покупателям приходится кредитоваться за пределами целевого рынка / переплачивать за местную ипотеку / выплачивать крупную сумму наличными из собственного кармана, целиком покрывающую цену сделки.

Основные критерии для выбора недвижимости в оффшоре

• Цель. Важно четко понимать цели выбора недвижимости в оффшоре. Перечень целей может включать следующее:
  • Переезд и проживание с дальнейшим трудоустройством / открытием бизнеса / удаленной работой / многолетней натурализацией. Отличным вариантом выступают развитые страны Запада.
• • Снижение налоговой нагрузки. Выбор недвижимости в оффшоре часто становится частью налогового планирования. В данном контексте превосходно подойдут низконалоговые страны, выдающие статус фискального резидента покупателям недвижимого имущества на собственной территории. Примером является Уругвай.
• • Комфортные «золотые годы». Недвижимость в оффшоре нередко приобретается для проживания после выхода на пенсию. Пенсионеры, собирающиеся переехать, зачастую предпочитают государство с более комфортным климатом / качественной медициной.Отпуск + пассивный доход. Периодическое проживание в отпуске и получение пассивного дохода через сдачу актива в краткосрочную / долгосрочную аренду в остальное время.Инвестиционная иммиграция. Ряд государств выдает экономическое гражданство / “золотую визу” (ВНЖ / ПМЖ) на основании приобретения недвижимого имущества. Например, широкий выбор недвижимости в оффшоре под экономическое гражданство доступен в следующих юрисдикциях: Гренада, Сент-Люсия, Сент-Китс, Турция, Черногория, Антигуа, Доминика. Список государств, предлагающих “золотую визу” на основании подобных инвестиций, является гораздо более обширным и включает Грецию и Испанию.
  • Бизнес. Можно купить вместо жилья коммерческое недвижимое имущество (логистические объекты, магазины, офисы, промышленные площадки) / сельскохозяйственные земли. Инвесторам следует искать возможности для получения дохода, обращая внимание на репутацию стран, экономическую ситуацию, востребованность приобретаемого актива и предпосылки для роста цены актива.
• Цена. Следует учитывать общую цену и стоимость из расчета на один квадратный метр площади. Например, если нужно экономическое гражданство за инвестиции в недвижимое имущество, рассчитывайте потратить от 200 000 $ (минимально возможный ценник, актуальный для Доминики, Антигуа).
• Локация. Местоположение — один из важнейших аспектов инвестиций в иностранное недвижимое имущество. Качество активов сильно различается в зависимости от стран, регионов и даже в пределах одного города. Подобные различия необходимо учитывать при выборе недвижимости в оффшоре, поскольку принимаемое решение сильно повлияет на доходность актива. Рекомендуем уделять внимание следующим категориям:
  • Страна. Развивающиеся рынки зачастую предлагают более низкие цены, но не способны обеспечить высокую стабильность — особенно в краткосрочной перспективе. Курорты для пенсионеров с теплой погодой и низкой стоимостью жизни, вероятно, уже характеризуются небольшой надбавкой к стоимости жилья.
  • Город / сельская местность. Крупные города, как правило, отличаются более высокими ценами относительно сельской местности, взамен предлагая активы повышенной ликвидности и доступ к развитой инфраструктуре. Эксперты рекомендуют обращать внимание на пригороды и обновляемые городские районы, способные в будущем обеспечить высокий прирост капитала. Нельзя забывать и про сельскохозяйственные / лесные земли. Средний класс стремительно растет, что повышает спрос на продукты питания и древесину.
• Тип актива. Как правило, покупателю приходится выбирать между жильем и коммерческим недвижимым имуществом — гораздо реже в игру вступает земля (под застройку / ферму). Основные различия между двумя наиболее популярными типами недвижимого имущества — коммерческие постройки используются в основном для связанных с бизнесом целей, а жилье применяется как место проживания собственника / сдается в аренду. 
• Способ инвестирования:
  • Вкладывать средства можно напрямую, используя собственный капитал и ипотеку (при необходимости) и получая приобретаемый объект в полную собственность.
  • Второй вариант — инвестиции через REIT. Если стремитесь к диверсификации, но не готовы покупать иностранное недвижимое имущество и управлять активом, можете рассмотреть международные структуры класса REIT, выступающие в качестве посредника. Инвестиции в REIT обычно обеспечивают достойные дивиденды.
• Уровень ликвидности. Не существует публичной биржи, организующей торговлю квартирами / коттеджами в разных странах. Данное обстоятельство усложняет продажу недвижимого имущества относительно операций с ценными бумагами. Поиск покупателя и закрытие сделки дополнительно усложняются, если изначально приобретается низколиквидное недвижимое имущество в сельской местности. Ликвидность актива на курорте / в центре мегаполиса, очевидно, окажется выше, но покупателю придется серьезно доплатить.
• Налоговая нагрузка и транзакционные издержки. При выборе недвижимости в оффшоре следует, вдобавок к покупной цене, учитывать транзакционные издержки (налог на передачу права собственности и гербовый сбор, комиссионные агента, гонорары юриста, инженера-оценщика, нотариуса, переводчика и т. д.). Аналогичные издержки дополнительно возникают при продаже актива. Размер транзакционных издержек разный, зависит от государства. Налоговая нагрузка после закрытия сделки также является важным фактором, различаясь от страны к стране. Например, в некоторых государствах владельцы дорогой недвижимости облагаются налогом на богатство, а в иных юрисдикциях подобного фискального сбора нет. Условия взимания налога на прирост капитала, ежегодного налога на недвижимость, муниципальных и иных сборов также различаются.
• Управление. Если не планируете проживать в новом коттедже / квартире, потребуется привлечь управляющую компанию для технического обслуживания и ремонта актива. Соответственно, придётся добавить в бюджет статью, связанную с оплатой услуг сторонней управляющей компании. Возможна компенсация данных расходов доходом с аренды, организацией которой способна заняться соответствующая фирма.
• Защита. Подумайте о защите при выборе недвижимости в оффшоре, чтобы обеспечить душевное спокойствие. Если планируете посещать купленную постройку лишь периодически, в перечень критериев поиска следует включить эффективные инструменты защиты от стихийных бедствий, прорывов труб и краж. Подойдут страховой полис, сигнализация, система «умный дом» (датчики присутствия / открытия окон) и т. д.
• Рыночная динамика. Важновыбрать оптимальный момент входа. Общая прибыль от инвестиций при выборе недвижимости в оффшоре зачастую является суммой арендного дохода и прироста капитала за вычетом транзакционных издержек, налогов и расходов на обслуживание. Чтобы максимизировать прирост капитала и арендный доход, следует стараться закрывать покупку непосредственно после рыночного спада, когда цены стабильно и уверенно растут, чтобы вернуть недавние максимумы. Поймать момент непросто. Зачастую требуется помощь экспертов. Также важно учитывать некоторые потенциальные трудности, включая проблемы с ликвидностью при перепродаже.

Важные соображения при выборе недвижимости в оффшоре

• Организация финансов. При ипотечном финансировании следует достичь «принципиального соглашения» с банкирами по кредиту, прежде чем соглашаться на покупку недвижимого имущества / подписывать какие-либо контракты с продавцом и вносить залог / депозит.
• Знание закона. Важно знать законодательство принимающего государства / нанять специалиста, располагающего необходимыми знаниями.
• Оценка. Перед покупкой убедитесь, что проведена независимая оценка приобретаемого недвижимого имущества, подтверждающая отсутствие обременений, технических и иных проблем, а также соответствие согласованной покупателем и продавцом цены рыночным реалиям.
• Остерегайтесь колебаний обменного курса. Постоянно меняющимся курсам обмена валюты покупателя на валюту продавца (как правило, денежные единицы, используемые сторонами сделки, отличаются) следует уделять повышенное внимание. Даже небольшие изменения обменных курсов способны оказать большое влияние на итоговую покупную цену / выплаты по ипотеке / будущий арендный доход. Эксперты рекомендуют проконсультироваться с валютным брокером и воспользоваться услугами подобного специалиста, чтобы сэкономить деньги при заключении сделки. Например, можно зафиксировать обменный курс, чтобы воспользоваться выгодным соотношением валют.
• Арендный доход / прирост капитала. Эксперты рекомендуют с настороженностью относиться к заявлениям девелоперов / риелторских агентов о перспективах роста стоимости актива и доходности от сдачи в аренду. Помните о соотношении риска и доходности. Иными словами, инвестиции в зарубежное недвижимое имущество способны принести большую прибыль, но одновременно сопряжены со значительными рисками, связанными, например, с возможным обвалом цен из-за внезапно лопнувшего «ипотечного пузыря».
• Местные деньги. Откройте банковский счет в выбранной стране и, при необходимости, соблюдите дополнительные формальности (декларирование, уплата налогов), связанные с переводом денег из-за рубежа. Счет понадобится для закрытия сделки после выбора недвижимости в оффшоре и заключения контракта с продавцом. Также рекомендуем настроить постоянные платежи в выбранном банке для оплаты местных коммунальных счетов и налогов. Неуплата налогов в некоторых странах, включая Францию и Испанию, может привести к санкциям со стороны властей.

Комплексная консультация по выбору недвижимости в оффшоре

Независимо от цели, преследуемой инвестором, выбор недвижимости в оффшоре способен стать правильным решением, если подойти к делу внимательно и с надлежащей осторожностью, заручившись поддержкой опытных экспертов. Помощь со стороны лишней не будет.

Например, самостоятельные поиск в Интернете может хорошо работать при покупке жилья в государстве вашего текущего проживания. Но в иных странах предложение может оказаться менее организованным, и потенциальный покупатель упустит ряд интересных лотов. Экспертная поддержка при выборе недвижимости в оффшоре со стороны локальных агентов из числа партнеров нашего портала упростит решение данной проблемы.

Заполните форму: консультация по выбору недвижимости в оффшоре