Как изменятся цены на недвижимость в Португалии в 2021?

Спорные изменения в условиях предоставления португальской золотой визы способны оказать серьезное влияние на крупнейшие локальные рынки недвижимости Португалии. Речь о Лиссабоне и Порту. Куда будут двигаться цены после имплементации нововведений? Вверх или вниз? Попробуем разобраться, ориентируясь на мнения экспертов.

Новые правила предоставления португальского инвестиционного резидентства, вступающее в силу в июле 2021, исключат столицу юрисдикции Лиссабон и второй по величине город Порту из числа подходящих локальных рынков для инвестиций в недвижимость Португалии взамен на предоставление вида на жительство (ВНЖ).

Стоит ли получить золотую визу в Португалии за инвестиции в столичное жилье до истечения дедлайна? Или, возможно, есть смысл отказаться от капиталовложений, опасаясь дальнейшего падения цен? Команда InternationalWealth узнала мнения экспертов относительно дальнейшей рыночной динамики.

Прогнозы относительно влияния спорных нововведений на недвижимость в Португалии

Опрошенные риэлтерские агенты и рыночные аналитики полагают, что противоречивые изменения в популярной программе по выдаче золотых виз, вероятно, повлияют на поток иностранных инвестиций, сектор недвижимости Португалии и экономику европейской страны в целом, серьезно пострадавшей от пандемии Covid-19.

Эксперты ожидают снижения цен на дома и квартиры в двух наиболее популярных городах страны: Лиссабоне и Порту. Причем наиболее сильный спад прогнозируется в сегменте роскошного жилого недвижимого имущества в столице.

Лиссабон и Порту являются востребованными городами, характеризующимися развитыми рынками арендного жилья и высокой популярностью среди туристов. Соответствующие факторы обеспечивают высокую отдачу от капиталовложений в местное жилье.

Ориентируясь на данное обстоятельство, многие участники португальской программы инвестиционного резидентства выбирали данные города для приобретения арендного жилья, стимулируя рост цен на столичную недвижимость в Португалии и жилье в городе Порту. Сельские регионы страны подобным персонам малоинтересны.

После имплементации нововведений схема инвестиционного резидентства, неизбежно, станет менее привлекательной. Инвесторы перестанут подпитывать спрос, что обернется замедлением роста цен на недвижимость в Португалии, стагнацией или даже падением данного показателя.

Португальские застройщики и риэлтерские агенты раскритиковали решение властей касательно внесения изменений в условия программы инвестиционного резидентства, отметив, что пандемия уже создала дополнительную нестабильность на рынке. Нововведения, как считается, лишь усугубят ситуацию.

На стадии разработки находятся несколько крупных девелоперских проектов в Лиссабоне и Порту, строящихся с учетом привлечения капитала через золотую визу. Очевидно, что соответствующие застройщики столкнутся с недофинансированием, способным в последующем привести к «заморозке проектов».

(Пока еще) популярная золотая виза Португалии?

Португальская программа ускоренного оформления резидентства взамен на инвестиции предоставляет иностранцу из государства, не входящего в состав Евросоюза, право проживать, трудиться и учиться в стране.

Существует дополнительный бонус. Речь про специальное налоговое резидентство Португалии. Соответствующий статус предоставляется иностранцам при условии проживания на территории данного государства в течение большей части календарного года .

Наиболее популярный способ получения статуса резидента предполагает покупку недвижимости стоимостью не менее 500 000 евро (607 000 $) на территории крупнейших городов государства (в регионах с низкой плотностью населения и относительно слаборазвитой экономика предоставляется 20-процентная скидка).

В 2020 португальские власти выдали 1182 золотых визы. Согласно официальным данным, жители материкового Китая и Гонконга оказались двумя крупнейшими группами бенефициаров, получив 296 разрешений на резидентство. Россияне и украинцы также генерируют высокий спрос.

Инвестиции в недвижимость Португалии под оформление инвестиционного резидентства упали на 11% в годовом исчислении, достигнув отметки в 646,7 млн. евро (с 742 млн. евро в 2019). Как отмечают эксперты, поток капитала снизился из-за локдауна в период пандемии.

Программа популярна среди иностранцев благодаря относительной простоте и доступности. Чтобы сохранить вид на жительство, владельцы визы обязаны провести на португальской территории всего неделю в течение первого года резидентства и 14 суток в течение последующих двухлетних периодов. Через пятилетку разрешается подать заявку на гражданство, проведя в стране всего 35 суток.

Куда движутся цены на недвижимость в Португалии?

Согласно подсчетам специалистов консалтинговой компании Savills, в 2020 стоимость премиального недвижимого имущества жилого назначения в городе Лиссабон снизились на 5,3 процента. На 2021 прогнозируется снижение на 1,9 процента. Пока стоимость роскошных домов в Лиссабоне снижалась, общие цены на недвижимость по Португалии в целом в 2020, согласно данным Savills, выросли на 5,9 процента.

Аналогичные результаты показало рыночное исследование, проведенное консультантами по недвижимости Португалии из компании Imovendo. Выводы, представленные в январском отчете, показывают, что недвижимость в Португалии продемонстрировала признаки «сильного сопротивления и даже динамизма» в 2020, поскольку «в 65,1% муниципалитетов в сегменте жилья наблюдалось увеличение цен предложения / продажи в годовом исчислении.

По данным консультантов, в 8,5% муниципалитетов наблюдалась «смешанная» динамика: квартиры дорожали, дома дешевели – и наоборот. Остальные 26,4% муниципалитета завершили 2020, испытав корректировку в сторону понижения цен в обоих сегментах рынка жилой недвижимости Португалии.

В Imovendo назвали результаты сезона 2020 «нетипичными, но не сильно отличающимися от фундаментальных тенденций, демонстрировавшихся рынком за последнюю пятилетку». Вопреки снижению количества проведенных транзакций (которое в годовом выражении составило 8,7% и 9,9% в случае коттеджей и квартир, соответственно) и колоссальным ограничениям международной мобильности, регионы, пользующиеся наибольшей популярностью среди туристов и международных инвесторов, демонстрируют явные признаки устойчивости.

Например, в период с декабря 2019 по декабрь 2020 стоимость коттеджей выросла в Алгарве и Мадейре. Позитивная динамика наблюдалась во всех муниципалитетах округа Фару и в семи из 11 муниципалитетов архипелага Мадейра. В случае квартир  лишь в 4 из 16 муниципалитетов Алгарве наблюдалась корректировка в сторону понижения.

Аналогичную картину демонстрируют наиболее свежие данные, опубликованные португальским Национальным статистическим институтом (Instituto Nacional de Estatística; INE). Статистика за третий квартал 2020 показывает: рынок недвижимости Португалии продолжал демонстрировать признаки устойчивости к пандемическому кризису. Стоимость жилья росла, хотя темп роста замедлился. По данным INE, рынок жилой недвижимости завершил третий квартал с ростом на 7,1% относительно аналогичного периода 2019 (ниже роста на 7,8% в годовом исчислении, зафиксированного во втором квартале 2020).

В квартальном исчислении стоимость жилья в целом по стране выросла на 0,5%. Показатель достиг минимального уровня за четырехлетний период. Во втором квартале 2020 темп роста в квартальном исчислении составил 0,8%.

Всего в третьем квартале 2020 в Португалии было продано 45 136 домов и квартир. Показатель вырос на 35% относительно второго квартала 2020 (33 398 жилых объектов). В период с апреля по июнь количество продаж жилья резко упало относительно аналогичного периода прошлого (минус 21,6%) из-за жесткого локдауна.

Данное обстоятельство (рост цен на жилье даже на фоне кризиса) сделало жилье недоступным для многих коренных португальцев в условиях роста безработицы на фоне пандемии коронавируса, в результате которой экономика сократилась на 8 процентов.

По сути, власти оказались вынуждены исключить Лиссабон и Порту из списка рынков жилья, доступных при оформлении золотой визы, чтобы снизить цены и стимулировать инвестиции в менее популярные районы страны.

Чего ожидать в 2021? По словам консультантов, ситуация в большинстве португальских муниципалитетов станет характеризоваться, по сути, тремя основными факторами:

Наиболее перспективная недвижимость в Португалии по классам активов

Оформлять португальскую визу разрешается не только за жилье в Лиссабоне и Порту. Допускаются капиталовложения в недвижимость Португалии иного назначения. В этом контексте следует внимательно изучить свежие тренды.

Опрошенные командой InternationalWealth эксперты отмечают: пандемия привела к усилению ряда тенденций, формировавшихся в последнее время, включая удаленную работу и онлайн-торговлю. Укрепление соответствующих трендов обязательно вызовет структурные изменения в функциях офисов и объектов розничной торговли.

Так, жилье в столице более не является составляющей стремительного карьерного роста – многим португальцам теперь достаточно коттеджа в сельской местности с наличием быстрого интернет-соединения и кабинета для дистанционной работы. Застройщики отвечают на меняющийся спрос, дорабатывая планировки домов / квартир через интеграцию открытых пространств и домашних офисов, учитывая потребительские нужды.

Да, торгово-развлекательные центры и бутики в туристических районах ощутили на себе негативные последствия пандемии, но торговая недвижимость в Португалии продолжает пользоваться спросом. Но развитие сегмента онлайн-коммерции стимулирует спрос на логистические центры и склады.

Вопреки пандемии, 2020 стал одним из лучших лет с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии, отметившись ростом числа сделок и сохранением доходности на историческом минимуме.

Согласно исследованию консалтинговой компании JLL, более половины (55%) инвестиций в коммерческую недвижимость Португалии, сделанных в 2020, сосредоточились в первом квартале, когда Covid-19 еще не считался проблемой. Большая часть капитала (40%) оказалась направлена в сегмент объектов розничной торговли, далее следуют офисы (34%) и отели (16%).

Не намерены терять капитал? Ищите альтернативы в иных частях Европы!

Вероятность исполнения прогноза относительно падения цен на недвижимость в Португалии далека от 100%. Вероятнее всего, резкого снижения цен на жилье не произойдет. Но если желаете застраховаться от потери капитала, связанной с инвестициями в падающий рынок, рекомендуем рассмотреть альтернативы. Благо, многие государства Европы предлагают ВНЖ за недвижимость.

Греция

Греки практикуют выдачу карт резидента через инвестиции в течение практически десятилетия. Страна, населённая одними из наиболее дружелюбных людей на планете, обладает богатой историей и занимает высокие места в индексе человеческого развития.

Если хотите инвестировать в ВНЖ Греции через покупку недвижимости, учтите, что минимально допустимая сумма капиталовложения составляет 250 000 евро. Дополнительно доступны инвестиции в бизнес, ценные бумаги, инвестиционный фонд / венчурный капитал.

Обладатель греческого вида на жительство не обязан проводить на территории данной страны ни дня, чтобы сохранить резидентство. Но если цель – получить гражданство Греции через натурализацию, придется проживать на греческой территории в течение семилетнего периода натурализации, проводя в принимающей стране большую часть каждого календарного года и становясь ее фискальным резидентом.

Испания

Испанская золотая виза является достаточно востребованной. Местная программа инвестиционного резидентства позволяет иностранцам, инвестирующим не менее полумиллиона евро в недвижимое имущество / один миллион евро в акции / банковские депозиты / два миллиона евро в государственные облигации переезжать в солнечную Испанию и претендовать на второй паспорт Евросоюза спустя десятилетие.

Золотая виза Испании является одной из наиболее простых в плане получения. Процесс крайне быстр. Если есть средства для инвестирования в европейский ВНЖ, но нет желания рассматривать Португалию, изучите испанский вариант!

Данное предложение обладает множеством преимуществ. Например, владелец инвесторской визы не обязан проживать в Испании круглогодично, чтобы иметь возможность продлевать вид на жительство. Для этого даже не придется посещать данную страну.

Швейцария

Швейцария, где располагаются головные офисы большого количества международных организаций, считается одной из лучших стран для проживания. Государство предлагает необычную схему инвестиционной миграции.

Желающие получить ВНЖ в Швейцарии обладают способностью добиться желаемого, уплатив ежегодный налог. Сумма сбора, как правило, составляет от 150 000 до 1 миллиона швейцарских франков, варьируясь в зависимости от конкретного кантона, выбранного претендентом.

Кипр

Кипр стал излюбленным местом среди персон, вынужденных постоянно путешествовать между Европой и Азией. Удачное географическое расположение и гибкая иммиграционная политика способствовали буму заявок на получение статуса резидента Кипра.

Чтобы иностранец получил ВНЖ на Кипре, подобный претендент обязан соответствовать нескольким требованиям. Заявитель обязан сначала приобрести жилье общей рыночной стоимостью не менее 300 000 евро плюс НДС. Затем придется перевести капитал из-за границы в кипрский банк в размере минимум 30 000 евро на трехлетний период.

Есть и третье финансовое требование: заявителю надлежит подтвердить годовой доход в размере не менее 30 000 евро, поступающий из-за границы. При добавлении в заявку супруги и любого ребенка потребуется доход в размере 5 000 евро на персону. За любого родителя-иждивенца требуется дополнительно 8 000 евро.

Экспертная поддержка при оформлении европейской золотой визы

Стоит ли инвестировать в недвижимость Португалии под оформление резидентства до имплементации нововведений? Возможно, разумнее было бы подождать наступления июля 2021, чтобы понять дальнейшее направление ценового тренда? Или вовсе следует выбрать непортугальскую золотую визу? 

Независимо от выбранного варианта, команда портала InternationalWealth готова прийти на помощь в кратчайшие сроки! Закажите персонализированную консультацию, воспользовавшись формой обратной связи. Услуга является на 100% конфиденциальной и бесплатной.