Как американцу меньше платить налог на прирост капитала с продажи иностранной недвижимости?

Учитывая, что американские эмигранты облагаются налогом по всему миру, они также несут ответственность за уплату налога на прирост капитала с продажи недвижимости за границей. Поэтому выбирая потенциальные рынки для инвестиций, налоговые резиденты США должны заранее просчитывать рентабельность вложений в зарубежную собственность, и размер налога на прибыль, который придётся заплатить в перспективе.

Что нужно учитывать инвесторам иностранной недвижимости?

Инвестиции в зарубежную недвижимость предусматривают не только возможность диверсификации активов, получения пассивной прибыли или места жительства за границей, но также накладывают налоговую ответственность на владельца. Особенно это важно понимать американским инвесторам, имеющим иностранную недвижимую собственность.

Несмотря на то, что Вы проживаете за пределами США, при продаже зарубежной недвижимости, согласно налоговому американскому законодательству, Вы обязаны будете заплатить налог на полученную иностранную прибыль.

Налог на прирост капитала при сделках с недвижимостью

Доход, полученный владельцем недвижимости, вследствие разницы между начальной стоимостью собственности (при покупке) и окончательной ценой при её продаже, называется приростом капитала (за вычетом всех комиссий или сборов).

Для собственников недвижимого имущества, расположенного на территории США, ставки налога на прирост капитала в 2021 году составляют: 0%; 15% и 20%. В случае продажи недвижимости за рубежом размер налога на прибыль и налоговые нормы будут зависеть от статуса регистрации налогоплательщика (женат, холост, подача совместной или отдельной налоговой декларации).

Учитывается также назначение и метод использования собственности – вторичная недвижимость, основное место проживания или инвестиционная недвижимость. При этом налог на прирост капитала разделяется на два типа – «долгосрочный», период (более 1 года) и «краткосрочный» (до 1 года).

То есть если это инвестиционная недвижимость американца продаётся за границей, то федеральная долгосрочная ставка налога на прирост капитала составит минимум 20%. Вместе с тем при продаже недвижимости с Вас может взиматься дополнительный налог на чистый инвестиционный доход (Net investment income (NII)) в размере 3,8%, если Вы получаете также пассивные доходы от процентов, роялти, ренты или аннуитетов.

Если проданная иностранная недвижимость являлась Вашим основным местом жительства, была вторым домом, а это не менее 2-х лет в течение последних 5 лет, то по закону, Вы как холостой собственник, можете из полученной прибыли вычесть до 250 000 USD.

Для семейной пары данная сумма налоговых вычетов увеличивается до 500 000 USD. Нужно отметить, что это налоговое освобождение может предоставляться только один раз, в течение 2-х лет.

Кроме этого, допускаются налоговые вычеты на амортизационные расходы: оплата процентов, если недвижимость находится в ипотеке, затраты на страховку, ремонт (улучшения), содержание / техническое обслуживание и другое.

Если это инвестиционная недвижимость, которая сдавалась в аренду, тогда налог на прирост капитала может увеличиться. Многое зависит от того, какой промежуток времени Вы лично проживали в доме (квартире), и на какой термин сдавали недвижимость в аренду. 

При этом использование амортизационных вычетов в налоговой декларации, где отражается отчётность о проданной арендной собственности, может только увеличить выплаты по налогу на прирост капитала.

Чтобы иностранная собственность не попадала под двойное налогообложение Соединённых Штатов и иностранной юрисдикции, при подаче налоговой декларации в Службу по налогам и сборам (Internal Revenue Service (IRS)) США, Вы можете обратиться с просьбой о предоставлении иностранного налогового кредита.

Где лучше покупать недвижимость американцу, чтобы повысить рентабельность инвестиций?

Если Вы как американец, например, купили недвижимость в Панаме, а со временем её продаёте, то нужно будет заплатить авансовый налог на прибыль в размере 3% плюс 2% на передачу прав собственности. Если учитывать необходимость уплаты 20% американского налога на прирост капитала, Вам придётся ещё заплатить IRS США разницу в 15%.

В другом примере инвестиционная недвижимость находится в Бразилии, где ставка налога на прирост капитала составляет 15%. Согласно налоговому законодательству США, налог на прирост капитала, который останется заплатить американцу в IRS, составит 5% от прибыли. 

Например, если американец продаёт свою недвижимую собственность в Испании, при этом являлся налоговым резидентом, находясь в стране более 183 дней в году, размер налога на прирост прибыли от недвижимости составит от 19% до 26%. Ставка зависит от размера заявленного дохода. Продавая недвижимость в Австрии, размер налога на прирост капитала для физических лиц составит 27,5%. 

То есть, если Вы хотите, чтобы инвестиции в зарубежную недвижимость были рентабельными, не следует выбирать страны с высокими налоговыми ставками.  В идеале – это должны быть государства, где налог на прирост прибыли с продажи собственности, меньше или равен американской ставке 20%.

Ещё на один момент следует обратить внимание при продаже зарубежной недвижимости – это прирост обменного курса валюты страны на момент продажи собственности!

Дело в том, что IRS Соединённых Штатов рассматривает прибыль от иностранных обменных курсов как налогооблагаемую прибыль, если курс местной валюты увеличился относительно американского доллара. В результате такая прибыль может привести к большим налоговым счетам, что часто удивляет многих эмигрантов из США.

Возможно лучшими вариантами будут оффшорные юрисдикции, где не только отсутствует налог на прирост капитала с продажи недвижимости или применяется низкий налог, но также не взимается ряд других налогов. 

Например, выгодными могут быть инвестиции в недвижимость Карибского региона таких стран, как: Белиз, Сент-Люсия, Доминика, Антигуа и Барбуда, а в Центральной Америке это конечно же Панама.

Вложив капиталы в недвижимую собственность этих государств, можно получить не только инвестиционную прибыль и сэкономить на налогах, но и миграционные преимущества. В зависимости от выбранной страны, через инвестиции в недвижимость, можно получить второе гражданство (экономическое) или ПМЖ.

Выбирая оффшор для покупки недвижимости, обращайте внимание не только на отсутствие налога на прирост капитала или с продаж. Часто бывает, что в юрисдикциях с нулевым или низким налогом применяются высокие ставки на передачу прав собственности или гербовые сборы. 

Как американцу при продаже зарубежной недвижимости платить налог на прирост капитала 0%?

Для американцев существует два способа инвестиций в иностранную недвижимость, чтобы со временем получить нулевой налог на прирост прибыли, с продажи собственности:

1. Первый способ – это покупка недвижимого имущества по программе «Индивидуального накопительного пенсионного счёта» (Roth IRA) или «Традиционной» программы IRA. Эти программы позволяют физическим лицам, при определённых условиях, перенаправлять полученные доходы в инвестиции без уплаты налогов.
2. Второй способ – инвестиции в недвижимость для состоятельных инвесторов, в рамках пожизненного полиса страхования жизни.

Способ инвестиций в иностранную недвижимость по плану IRA

Чтобы воспользоваться планом IRA, Вы должны сформировать особый тип компании ООО в оффшорной юрисдикции с нулевым подоходным налогом или низкой налоговой ставкой. После этого Вы переводите свои средства учётной записи IRA из США на открытый счёт (Self-Directed IRA) оффшорного ООО.

С юридической точки зрения счет Self-Directed IRA открывается у «хранителя» IRA, который за свои услуги будет взимать гонорар. То есть – это фактически траст, который может владеть такими активами, как акции компании ООО и предназначен для открытия оффшорных счетов.

Таким образом инвестировав свои пенсионные накопления IRA в создание компании ООО, Ваши средства являются долей участия в ООО, но не считаются базовыми, которые попадают под налогообложение в США. Налогообложение ООО происходит не на корпоративной основе, а на налогообложении участников ООО по индивидуальной налоговой ставке.

При инвестициях в недвижимость за рубежом по плану IRA через оффшорное ООО, недвижимость юридически не является Вашей личной собственностью, а считается собственностью ООО.

Чтобы полученный доход после продажи недвижимого имущества не облагался налогом на прирост капитала, очень важно придерживаться строгих ключевых правил – всегда возвращать полученную прибыль на счёт IRA.

Ещё один главный момент – это то, что купленная Вами недвижимость, должна использоваться исключительно в инвестиционных целях.  Вы и члены Вашей семьи не можете её использовать для совместного проживания.

Покупка недвижимости с помощью пожизненного полиса страхования жизни

Инвестиции в недвижимость за границей на основе пожизненного полиса страхования жизни в размере не менее 2,5 млн. долларов США, также могут обеспечить налогообложение прироста капитала по ставке 0%, аналогично плану Roth IRA.

Ваша недвижимость будет храниться на протяжении всего срока страхования жизни, а после смерти переходит по наследству наследникам, с повышенной базовой стоимостью. Если после Вашей смерти наследники сразу продают недвижимость, то они будут платить налог на прирост капитала по ставке 0% или максимум попадают под налогообложение НДС.

То есть полис пожизненного страхования жизни действует до самой смерти застрахованного лица, предоставляя отсрочки по уплате налога на прибыль от недвижимости. В случае выхода из страхового договора при жизни, на владельца недвижимости распространяются правила, аналогичные плану IRA.