ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году: разбираемся в основах

Планируя ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году, многие потенциальные инвесторы наверняка столкнулись с резко негативными отзывами и советами «знатоков», связанными с «закрытием» программы Golden Visa и рисками, возникшими из-за пандемии коронавируса COVID-19. Стоит ли обращать внимание на эти моменты, или они не являются объективными? Как технически осуществляется проект с учётом всех имеющихся факторов? На какие тонкости стоит обратить особое внимание? Давайте вместе с Вами попробуем найти ответы на все эти вопросы.

Но перед тем, как начать, просим заметить, что мнение наших экспертов, изложенное в материале, не может считаться истиной в последней инстанции. Советы, рекомендации и факты, приведённые в статье, являются безусловно верными и правильными, но с рядом существенных оговорок. Во-первых, мы гарантируем их актуальность лишь на момент написания материала (12 апреля 2020 года). Поэтому нельзя исключить, что в обозримом будущем ситуация измениться.

Во-вторых, статья является в некотором смысле обобщением всех имеющихся фактов, т. е. говорить об универсальности и применимости абсолютно в любой ситуации не приходится. Поэтому, если Ваш случай не является типичным, стоит обсудить тонкости с нашими экспертами (e-mail для связи info@offshore-pro.info). А сведения в статье подойдут для общей оценки ситуации и стратегического планирования.

В-третьих, мы не готовы (!) гарантировать успех, если часть шагов Вы предпримите самостоятельно, или же перепоручить их сторонним посредникам. Решение, конечно же, в любом случае останется за Вами, но помните, что небольшая сиюминутная экономия «здесь и сейчас» почти наверняка обернётся существенными проблемами в самом ближайшем будущем. И отвечать за риски также придётся Вам. Пожалуйста, помните об этом, принимая окончательное решение.

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году: общие моменты

Прежде всего определимся, что в этом тексте мы будем говорить именно о программе «Золотая виза» (GRPP, Golden Residence Permit Program). Традиционная схема получения вида на жительство существенно сложнее, дольше и совсем не факт, что дешевле. По крайней мере, если Вас интересует достойные апартаменты, а не бюджетное жильё с множеством недостатков.

Наиболее значимые минусы:

• Довольно жёсткие требования к кандидату.
• Обязательное пребывание в стране на протяжении минимум полугода.
• Трудный экзамен по языку и знанию традиций Португалии (в случае с «Золотой визой» его можно скорее назвать формальным).
• Отсутствует возможность указать в заявке ближайших родственников.
• Увеличенное время ожидания.
• Нет налоговых льгот (важно, если Вы планируете заняться бизнесом).
• Высокая вероятность отказа.
• Срок получения гражданства – боле 10 лет.

Как нам представляется, всех этих факторов будет вполне достаточно для выбора именно программы GRPP. Традиционная схема также допустима, но она – вариант-исключение, когда основной фактор – жёсткие ограничения по бюджету.

А теперь – несколько слов о том, что конкретно даёт «Золотая виза» обладателю:

• Хороший «запасной вариант», если ситуация в Вашей родной юрисдикции станет совсем тяжёлой. Этот касается не только и не столько пандемии COVID-19, а, скорее, политического- и бизнес-климата в странах постсоветского пространства.
• Сниженный уровень налогообложения.
• Отличное здравоохранение (особенно актуально для лиц из условной категории 50+).
• Возможность свободного передвижения в рамках стран Шенгенской зоны.
• Обучение в лучших ВУЗах Европы.
• Стабильно высокий уровень жизни.
• Возможность владеть имуществом в ЕС.
• Большой выбор интересных объектов, ориентированных на различную целевую аудиторию.

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году: основные этапы

Сразу обращаем Ваше внимание, уважаемые Клиенты, что в приводимой ниже схеме не учтены форс-мажорные факторы, связанные с неоднократно упомянутой выше пандемией COVID-19. Мы их рассмотрим чуть ниже в соответствующем разделе, но предсказать, насколько сильно они повлияют на организационные моменты, мы, увы, не можем.

Стадия №1. Оформление NIF

Идентификационный номер налогоплательщика (Numeros de Identificacao Fiscal) – важнейший документ, который понадобится как при покупке недвижимости, так и при открытии банковского счёта. Также его наличие является обязательным и в обычной жизни, например, при подписании контрактов, приобретении некоторых товаров, оформлении договоров и т. д. Отметим, что на этой стадии Вам понадобится собственный финансовый представитель (в случае отсутствия гражданства любой из страны ЕС).

Если в качестве представителя своих интересов Вы выберете наших экспертов, то проблем с этим, конечно же, не будет. Но если решите «сэкономить», можно ждать беды. Мы не станем рассказывать Вам, какие мы «хорошие» и насколько «плохие» все остальные. Но статистика – штука упрямая, и с ней спорить трудно. Так вот, она утверждает, что за всё время действия GRPP (с октября 2012 года) не было ни одного случая отказа, если интересы клиенты представляли мы.

Пакет необходимых документов:

• Гражданский паспорт.
• Документ, однозначно подтверждающий Ваше местожительство. Им может стать оплаченный счёт за коммунальные услуги.
• Контракт с финансовым представителем (см. выше).

Обращаем, что все документы должны быть переведены на португальский язык, но требования по обязательному нотариальному заверению не выдвигаются.

Стадия №2. Банковский счёт

Безусловно обязательная стадия, если Вас интересует ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году, а не имитация бурной деятельности, не ведущая ни к каким конкретным результатам. Если Вы не планируете открывать бизнес, то можете выбрать любое финансовое учреждение. В противном случае к выбору следует подойти более осознанно. Обсудить все тонкости Вы сможете с нашим экспертом, который будет заниматься Вашим делом.

Пакет необходимых документов:

• Заграничный паспорт (ксерокопия). Отметим, что действительная Шенгенская виза является обязательной.
• Документ, подтверждающий Ваш фактический адрес.
• NIF.
• Документы, проясняющие Ваш финансовый статус. Здесь необходимо пояснить, что покупка недвижимости юридически никак не связана с последующим получением ВНЖ по программе «Золотая виза». Поэтому не стоит удивляться. Понадобится либо расширенная справка от работодателя (с указанием реальной заработной платы), либо документ о госрегистрации (если Вы – предприниматель) с выпиской о состоянии счёта.

Отметим, что ещё одним требованием является открытие депозита на небольшую сумму (50-300 EUR). Обратите внимание, что он возвратный.

Стадия №3. Официальное предложение продавцу

Мы не будем сейчас говорить о том, как выбирать подходящую недвижимость и вести переговоры с продавцом. Эта тема достойна отдельного обстоятельного обсуждения и в принципе не может быть рассмотрена в формате данной статьи. Но в любом случае помните, что добиться наилучшей цены и «не споткнуться» на организационных моментах можно только с помощью квалифицированного и опытного риэлтера.

Очерёдность этапов:

• Когда вы обсудили условия сделки и пришли к взаимопониманию, необходимо внести залог. Обычно это 1-1,5% от стоимости недвижимости.
• После этого Вам необходимо внести средства на депозит (примерно 10-20% от суммы, иногда больше). Как только это будет сделано, недвижимость снимается с продажи.
• Сразу же после этого Ваш адвокат проверяет все документы, что позволит избежать юридических проблем в ближайшем будущем.

Формально сделка может быть профинансирована с помощью кредитных средств. В таком случае объект должен оценить эксперт, ведь его заключение повлияет на величину выдаваемой суммы и условия погашения займа. Но если Вы производите инвестиции с целью получения ВНЖ, такая схема не работает (!). Другими словами, использовать для оплаты заёмные средства Вы не имеете права!

Также обращаем Ваше внимание, что действовать от Вашего имени может только сертифицированный агент, имеющий лицензию AMI. Это требование во многом гарантирует прозрачность и законность сделки, т. к. такие посредники постоянно контролируются государством.

Стадия №4. Предварительный контракт

Планируя получение ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году, многие инвесторы, работающие с посредниками, в первую очередь контролируют выбор самого объекта и переговоры с продавцом. А когда предварительная договорённость достигнута, самоустраняются, считая, что остались нерешёнными только малозначащие технические вопросы. Уважаемые клиенты! Такой подход является не просто ошибочным, а в корне порочным, и вздохнуть с облегчением Вы сможете лишь после официального закрытия сделки.

Обратите внимание:

• Когда вы обсудили все нюансы, подписывается не основной контракт, а так называемый Contrato de Promessa de Compra e Venda. По сути, этот документ – нечто среднее между простой декларацией о намерениях и окончательным соглашением. Здесь чётко прописываются наиболее важные детали: цена, способ и сроки оплаты, дата подписание договора и др.
• Аванс в размере 10%-20% не является по умолчанию возвратным. Здесь возможны 3 варианта развития событий. Если сделка будет оформлена, аванс пойдёт в счёт уплаты основной суммы. Если сорвётся по Вашей вине, средства останутся у продавца. Если по его – вы получаете двойной кэшбек. Отметим, что Ваше присутствие при оформлении предварительного контракта не является обязательным, т. к. хлопоты можно перепоручить своему агенту.
• Если Вы не владеете португальским, заручитесь помощью хорошего переводчика (лучше всего – синхрониста). Это убережёт Вас от синдрома «мелкого текста», когда важные детали прописываются в совершенно нечитабельном виде, и присутствуют в документе лишь формально.

Стадия №5. Основной (финальный) контракт

Завершающий этап, во многом являющийся формальным. Дело в том, что все положения и условия сделки уже обговорены и подготовлены, поэтому, если не произойдёт чего-то экстраординарного, всё сведётся к подписанию документов. Но этот факт не должен стать основанием для того, чтобы расслабиться.

Какие документы необходимо подготовить и какие сведения в них содержаться:

• Выписка из регистрационной палаты (срок её действия 6 месяцев): адрес объекта, его тип и сведения о собственнике.
• Выписка из налоговой / домовая книга: адрес, данные по постановке на налоговый учёт, количество помещений, их площадь.
• Жилищный сертификат: соответствие действующим строительным нормативам объектов, построенных после 13.08.1951 г.
• Паспорт недвижимости: жилищный сертификат, выписка из налоговой, данные по строительным организациям и подрядчикам (именно они отвечают за качество объекта). Отметим, что это требование касается домов, построенных после 30.03.2004 г.
• Отказ от права преимущественной покупки: для объектов, представляющих собой историческую и/или культурную ценность (формально приоритетное право их приобретения по закону имеют муниципалитеты).
• Сертификат об энергосбережении: соответствие строения существующим нормам, присвоенная категория по энергосбережению.
• Временная регистрация прав собственности: для случаев, когда осуществляется получение ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году, не требуется. Дело в том, что этот документ выдаётся банку, который профинансировал сделку через выдачу кредита. А мы знаем, что такая схема для GRPP является неприменимой.
• Страховой полис на имущество.

На что ещё обратить внимание:

• На Вас лежит обязанность оплатить IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissoes Onerosas de Imoveis) – особый налог на передачу прав собственности и стандартный IdS (Imposto do Selo) – гербовый сбор.
• Перед тем, как подписать документы, обеим сторонам должен быть зачитан текст договора, это делает нотариус.
• Окончательная передача прав собственности осуществляется в Департаменте кадастрового учёта и Налоговой.

ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году и пандемия COVID-19

Коронавирус спровоцировал серьёзную переоценку на рынке недвижимости. Многие объекты существенно подешевели, т. к. предложение превысило спрос. Поэтому (но не только!) инвестиционные проекты не стоит откладывать до «лучших времён». Во-первых, неизвестно, когда они наступят. Во-вторых, ситуация в Португалии существенно благоприятнее, чем в соседних странах, поэтому риск инфицирования при кратковременном посещении юрисдикции будет крайне небольшим.

Например, по данным на вечер 11 октября в стране было зарегистрировано 15.987 инфицированных, а 470 человек умерли. Мы искренне соболезнуем родным и близким погибших, скорбим вместе с ними и молимся за здравие живых, но эти цифры – совсем не катастрофа, о которой трубят злопыхатели и диванные «эксперты». Такие личности можно назвать специалистами только в одном вопросе – «выпекании» газетных уток. Объективный анализ ситуации и просчитанные рекомендации инвесторам – это совсем другое. Объясним сказанное.

Пандемия COVID-19 (указано количество заражённых и погибших):

• США: 535.703 / 21411.
• Соседняя Испания: 166.019 / 16.972.
• Италия: 152.271 / 19468.
• Германия: 125.452 / 2.871.
• Франция: 93.790 / 13.832.
• Великобритания: 84.279 / 10.612.
• Китай: 82.052 / 3.339.

Согласитесь, разница в показателях более чем существенна. И она отнюдь не подтверждает того факта, что Португалия скоро превратиться в Раккун-Сити (город из серии игр и фильмов Resident Evil, где всё население инфицировано смертельным вирусом). Поэтому мы ответственно советуем перестать паниковать и не замораживать перспективные инвестиционные проекты.

Но есть ещё один факт, в последние несколько дней приводимый в подтверждение теории, которую можно кратко и ёмко описать двумя словами: «всё плохо». Мы сейчас говорим о закрытии 3 апреля офисов SEF (Servico de Estrangeiros e Fronteiras, Служба по делам иностранцев и границ). Спорить с этим фактом сложно. Утверждать, что ничего плохого не случилось – глупо. Обещать, что мы всё сделаем абсолютно без Вашего присутствия, в дистанционном режиме, – безответственно. Но и кричать «Гипс снимают, клиент уезжает» тоже не надо. Ситуация далеко не такая критическая, как может показаться на первый взгляд.

Почему не надо паниковать:

• Офисы закрывают на карантин, они не будут работать до 1 июля. Разговоры о том, что программа «Золотых виз» прекращается, объясняются паникой и незнанием объективной ситуации. Примерно те же настроения были 5 февраля, когда «отменили» GRPP для Порто, Лиссабона и прибрежных городов.
• Оставшимся до 1 июля временем можно распорядится с пользой и не замораживать проекты. Например, подобрать подходящий объект и подготовить документы. При этом, особо отметим, Вам не нужно никуда выезжать, подвергая себя риску.
• Если ваша виза заканчивается до этого срока, статус нелегала Вам не грозит. Разрешение на пребывание в стране будет продлено.
• В экстренных случаях услуги будут оказываться в дистанционном режиме, но повод должен быть очень серьёзный.

Напоследок – некоторые соображения по поводу ближайших перспектив программы «Золотых виз» и Ваших действий по реализации проекта. Прежде всего отметим, что цены на недвижимость если и не рухнули, то очень сильно упали. А значит, инвестиции в данный момент особенно выгодные. Проблема с SEF временная, и через 2,5 месяца она решится. Рискнём предположить, что сразу же после этого цены вернутся к росту. И если у Вас на этот момент будет подготовленный кейс, успеете «проскочить» без существенных задержек. О том, что конкретно можно и нужно делать в дистанционном режиме, пока ситуация не прояснится, Вам расскажут наши эксперты.

И напоследок – об общих перспективах получения ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости в 2020 году. Они отнюдь не тупиковые. Возможно, реализация проекта займёт чуть больше времени. Или некоторые виды дополнительного сервиса останутся пока что недоступными. Но в любом случае получить вид на жительство через программу GRPP вполне реально. И даже более того – выгодно. Точнее, выгоднее, чем раньше (как минимум, из-за снижения цен на недвижимость). Так что однозначно говорить, что пандемия COVID-19 – это крест на Ваших инвестиционных планах, никак нельзя.

Ещё один момент, который мы бы хотели озвучить, касается чуть более отдалённых по времени перспектив. Рано или поздно ситуацию возьмут под контроль, и экономика начнёт восстанавливаться. И когда это случится, с большой долей вероятности можно предсказать, что цены на недвижимость взлетят. Как минимум из-за того, что потенциальные инвесторы оценят привлекательность Португалии (в частности, системы медицинского обслуживания). И если Вы успеете реализовать задуманное до «часа Х», останетесь с хорошим и ощутимым выигрышем.

Что же касается слухов о грядущем закрытии программы или ужесточении её правил (январь 2021 года), положение пока ещё остаётся неопределённым. Но по имеющейся у нас инсайдерской информации можно предположить, хотя и не утверждать наверняка, что новшества так и останутся на бумаге. Или о них просто забудут. Причина этому кроется в дефиците бюджета, ведь на восстановление страны после пандемии понадобятся деньги, которые нужно откуда-то брать. А значит, отказываться от «Золотых виз» или ужесточать условия никто не станет.

Для получения дополнительной информации просим связаться с нашими экспертами (e-mail info@offshore-pro.info). Вы сможете задать им любые вопросы по имеющимся инвестиционным проектам, обсудить стратегию их реализации и расширенный пакет услуг.

Здоровья Вам и Вашим близким!