Многим известно, что Каймановы острова – офшор, пользующийся высокой популярностью, и не менее популярный курорт. Но мало кто знает, где именно находятся Каймановы острова на карте мира. И совсем уж мизерному числу людей известно о том, что инвестиции в недвижимость Каймановых островов открывают путь к резидентству этой страны. Читайте дальше, и вы узнаете, почему стоит вложить деньги в такой актив уже в 2020 году.
Большинство людей согласятся с тем, что недвижимость является надежной долгосрочной инвестицией. Тем не менее, есть много факторов, которые определяют, является ли инвестиция в такой актив мудрым решением или же нет.
Покупка недвижимости под сдачу в аренду в стране или регионе с высокими налогами, например, в Калифорнии, — далеко не лучший ход. Сравните это с покупкой недвижимости на Каймановых островах, где нет ежегодного налога на недвижимое имущество, подоходного налога или налога на прибыль.
Являясь налоговым раем и престижным курортом, эта юрисдикция ко всему прочему предлагает свое резидентство (ПМЖ) состоятельным иностранцам, которые решают купить недвижимость Каймановых островов и тратят на это от 600 тыс. американских долларов (500 тыс. долларов Каймановых островов) или 300 тыс. американских долларов ( 250 тыс. долларов Каймановых островов), приобретая активы на островах Большой Кайман в первом случае или Кайман-Брак / Малый Кайман – во втором, соответственно. Подробнее:
- Резидентство за недвижимость Каймановых островов 2019: новые аргументы «за»
- ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2019: новые правила, советы и аналитика
- ПМЖ Каймановых островов при покупке недвижимости – Рост турпотока стимулирует спрос
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: ситуация на рынке жилья
Каймановы острова всемирно известны своей индустрией финансовых услуг и роскошным туризмом. Помимо того, что это место является идиллическим тропическим раем, оно также выступает местом базирования огромной индустрии оффшорных финансовых услуг и быстро развивающегося рынка недвижимости. Прогнозируется, что цены на недвижимость Каймановых островов будут расти как минимум в течение ближайшего десятилетия, равно как и оборот сделок с местным жильем.
Приведенные ниже диаграммы созданы на основе официальных данных, предоставленных Департаментом землеустройства и геодезии Каймановых островов и Управлением экономики и статистики Каймановых островов. Они кратко резюмируют динамику рынка недвижимости за прошедшие 10 лет , а также показывают, почему восходящая тенденция будет сохраняться в течение следующих 10 лет.
На первой диаграмме показано, что количество сделок по передачи права собственности на недвижимость Каймановых островов выросло в период с 2010 по 2018 год на 19 процентов, и похоже, что оно приближается к пиковому уровню, достигнутому в предкризисном 2008 году.
Представленная ниже вторая диаграмма показывает, что средняя цена продажи недвижимого имущества со сменой права собственности продолжала расти в период с 2008 по 2018 годы. В 2018 году средняя цена продажи составила 535 672 долларов США. В минувшем году также был установлен рекорд по наибольшему общему объему сделок купли-продажи, когда-либо зарегистрированному за год Каймановых островах. Показатель достиг отметки в 1 030 097 911 долларов США.
Анализ информации, предоставленной государственными органами, а также экстраполяция трендов позволяют сделать очень обнадеживающие прогнозы относительно будущего рынка недвижимости Каймановых островов.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: фундаментальные и технические причины купить недвижимость Каймановых островов
- Рост населения
Одной из основных причин возросшего спроса на недвижимость Каймановых островов является увеличение численности населения юрисдикции. В период с 2013 по 2017 годы численность ее населения увеличилась на 13,8 процента.
Это огромное увеличение, обусловленное в значительной степени иммиграционными процессами, а также способствовавшее дальнейшему экономическому росту островной юрисдикции. Примечательно, что доля коренных граждан в общем объеме населения данной юрисдикции в 2017 году составляла всего 24,9 процента (из около 63.4 тыс. человек).
- Расширение экономики
Еще одной предпосылкой продолжения роста рынка недвижимости Каймановых островов в ближайшие 10 лет является экономический успех . Экономика Каймана выросла на 3,3 процента в 2018 году после 3-процентного роста в 2017 году — в основном из-за рекордного количества туристов, останавливающихся в местных отелях, и круизных туристов, а также на фоне строительного бума.
В течение последних нескольких лет также наблюдалось снижение уровня безработицы . Это означает, что лица, имеющие рабочие места, смогут накапливать и тратить больше денег, тем самым способствуя развитию экономики, что затем будет приводить к увеличению объема инвестиций в недвижимость Каймановых островов – будь то для решения «жилищного вопроса» или коммерческих целей. В этом контексте следует отметить, что в период с 2013 по 2017 годы уровень безработицы в юрисдикции снизился с 6,3 процента до 4,9 процента, что соответствует снижению на 22 процента всего за 4 года.
Снижение безработицы в стране является индикатором экономического роста и высокого потенциала, который может быть перенесен на спрос на недвижимость Каймановых островов. Кроме того, ВВП на душу населения (по оценкам численности населения на середину года) в текущих базовых ценах в долларах США также вырос на 4,5 процента в период с 2013 по 2017 годы. Расчетный уровень ВВП на душу населения в 2017 году составил 59 088 долларов США.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Такое сочетание продолжающегося увеличения численности населения с растущей экономикой способствует сохранению восходящего тренда на рынке недвижимого имущества и увеличению спроса на недвижимость Каймановых островов.
- Состоятельные покупатели
Важно учитывать, что большинство инвесторов в недвижимость на Каймановых островах — состоятельные иностранцы. Это означает, что, даже если наступит рецессия, ее влияние на рынок будет минимальным. Все потому, что ультрасостоятельные люди, как правило, не смешат распродавать активы в случае кризисов, как это происходит в случае представителей среднего класса.
- Юридическая защищенность
Каймановы острова неизменно считаются одной из самых безопасных стран на Карибах. Если вы инвестируете в недвижимость здесь, нет риска, что сменившееся правительство мошенническим путем захватит ее через, к примеру, 10 лет. Каймановы острова имеют очень строгие законы о защите частной собственности.
Потенциальным инвесторам следует знать, что Каймановы острова – политически стабильная юрисдикция, в которой имеется демократически избранное правительство. Это британская заморская территория, где действует Английское право (English law), которое также лежит в основе правовых систем большинства государств-членов Британского Содружества и используется в качестве правовой системы в Англии и Уэльсе.
- Налоговое убежище
Каймановы острова считаются офшорным налоговым убежищем. Там нет ежегодного налога на недвижимое имущество, корпоративного налога, налога на прирост капитала, подоходного налога и налога с продаж. Некоторые люди сравнивают уплату ежегодных налогов на недвижимость с арендой у правительства. На Каймановых островах вы действительно владеете своей недвижимостью.
Если вы покупаете недвижимость на Кайманах, то при теоритической перепродаже она будет пользоваться бОльшим спросом, чем аналогичные активы в других местах, из-за налогового статуса этой островной юрисдикции.
- Приток туристов
Приток туристов также можно рассматривать как катализатор роста цен на недвижимость Каймановых островов и спроса на подобные активы. Уходящий год оказался одним из самых удачных для индустрии туризма на Кайманах, которые являются одним из самых популярных направлений на Карибах.
За первые три квартала 2019 года островная юрисдикция приняла 386 290 человек, что на 10,3 процента больше, чем за тот же период в 2018 году. Это один из самых высоких темпов роста среди всех направлений в Карибском бассейне, согласно данным из свежего доклада Карибской туристической организации.
В прошлом месяце, который, как правило, является самым слабым для туроператоров региона, чиновники с Каймановых островов сообщили о росте турпотока на 5,76 процента по сравнению с октябрем 2018 года.
В целом, этот рост был обусловлен увеличением на 10,5 процента потока гостей из Соединенных Штатов Америки. В рассматриваемом периоде Кайманы посетили 325 696 американцев, что на 10,5 процента больше, чем за 3 первых квартала прошлого года. Также сообщается, что общие расходы посетителей, останавливавшихся в отелях, составили 560,9 млн. долларов США, что на 11,3 процента больше, чем за первые девять месяцев 2018 года.
- Доступная ипотека
Федеральная резервная система США снизила свою базовую процентную ставку на четверть процента 18 сентября во второй раз за многие месяцы, и, согласно прогнозам, в будущем ожидается дальнейшее снижение ставок, чтобы ФРС могла продолжать поддерживать экономику США.
Эта пониженная ставка оказывает понижающее давление на банковские ставки ипотечного кредитования на Каймановых островах, что облегчает инвесторам и другим лицам покупку местной недвижимости, поддерживая рынок.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: природные катаклизмы, разделение общества и другие фундаментальные минусы
- Глобальное потепление и природные катаклизмы
Потенциальным инвесторам следует помнить о рисках, обусловленных интенсификацией глобального потепления. С топографической точки зрения данная юрисдикция является одной из самых уязвимых на Земле.
Межправительственная группа экспертов ООН по изменению климата прогнозирует, что к концу столетия уровень Мирового океана повысится примерно на один метр. Это будет катастрофой для Кайманов, территория которых находится по большей части на высоте полутора-двух метров над уровнем моря.
Этот уязвимый участок земли также периодически подвергается ударам стихии. В 2004 году «Иван», ураган 5 категории, затопил большую часть островного государства. Ущерб был оценен в 3 миллиарда долларов.
Проблема в том, что даже если ураганы не станут более распространенными, они станут сильнее. Если произойдет повышение уровня моря хотя бы на полметра, ураганы категория 1 будут наносить тот же ущерб, какой сейчас наносят ураганы предпоследней 4-й категории. И даже если на Кайманах построят достаточно инфраструктуры, чтобы выжить при подъеме воды, останется проблема страхования: вы никогда не сможете застраховать целую страну.
- Высокая зависимость от финансового сектора
Привлекательность Кайманов как места для ведения бизнеса сейчас очевидна. Эта британская заморская территория, не взимает подоходный или корпоративный налог, а также предлагает многие другие преимущества интересные частным и институциональными инвесторами, торговым и иным фирмам, которые ищут возможности минимизировать налоги и бюрократию. Но так было не всегда.
До 1960-х годов, когда там были приняты первые законы о банковском деле для привлечения международного капитала, Каймановы острова были захолустьем, экономика которого зависела от моряков, отправлявших денежные переводы домой . В то время по центральным улицам столичного Джорджтауна бродили коровы, в стране практически не было асфальтированных дорог и телефонов. Население составляло чуть более 8 тыс. человек, а из-за мангровых зарослей острова кишели комарами.
Наблюдая за улучшением местного законодательства, на острова переместились банки и юридические фирмы. К концу 1990-х годов эта юрисдикция прочно зарекомендовала себя как ведущий мировой банковский центр, а сегодня на финансовые услуги приходится более половины ее экономики.
Сторонники бизнес-модели Кайманов утверждают, что ее преимущества получают все граждане островной юрисдикции, которые могут похвастаться наличием одного из самых высоких валовых внутренних продуктов на душу населения в мире. Иностранный капитал, в основном в виде пошлин и сборов, помогает финансировать школы и инфраструктуру. Нормативные акты предписывают работодателям уделять особое внимание коренным жителям при приеме на работу и требуют, чтобы кайманцы владели долями в местных компаниях.
Тем не менее, многие эксперты обеспокоены высокой экономической зависимостью Кайманов от рынка финансовых услуг, ситуация на котором никогда не была устойчивой. Положение усугубляют сложные отношения, которые всегда существовали между Кайманами, Великобританией и международным сообществом.
После финансового кризиса 2008 года политическая воля к реформированию систем, способствующих уклонению от уплаты налогов, достигла высокого уровня. В 2010 году Соединенные Штаты Америки приняли закон «О соблюдении налогового законодательства в отношении иностранных счетов», который требует от иностранных финансовых учреждений идентифицировать американских граждан, являющихся владельцами счетов, и сообщать об этом в казначейство США.
С 2013 года Организация экономического сотрудничества и развития создает международную структуру, которая направлена на сокращение уклонения от уплаты корпоративного налога — особенно в случае крупных многонациональных и интернет-фирм.
Тем временем Великобритания пообещала принять ряд строгих мер в рамках инициатив Европейского Союза, направленных на борьбу с отмыванием денег и терроризмом. Ожидается, что в случае полной реализации этих мер такие протектораты Великобритании как Кайманы будут вынуждены создать публичные реестры владельцев компаний и предоставлять доступ к именам / фамилиям бенефициаров трастов.
Доступ к реестрам смогут получать не только правоохранительные органы, но и те физические или юридические лица, у которых имеется «законный интерес», включая журналистов-расследователей и неправительственные организации. Это потенциально может оказать существенный удар по индустрии финансовых услуг на Кайманах.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям
На Каймановых островах действует система регистрации прав собственности на недвижимое имущество, в соответствии с которой Регистратор ведет публичный реестр (Земельная книга Каймановых островов), где отражаются все активы: от апартаментов до земельного участка.
Хотя система регистрации права собственности на землю и иную недвижимость в основном регулируется законодательством, также может применяться прецедентное право, и, в случае отсутствия соответствующего местного законодательства или прецедентного права, в качестве ориентира могут рассматриваться постановления по аналогичным делам, вынесенные в юрисдикциях Британского Содружества Наций.
Земельная книга указывает:
- Является ли право собственности абсолютным или предварительным;
- Находится ли актив в собственности определенного лица или арендуется им;
- Площадь земли или иного актива (или только приблизительный размер, если не проведено обследование границ);
- Имя, фамилию и адрес владельца (ов);
- Обременения и другую подобную информацию (например, сервитуты, односторонние обязательства о совершении действий или бездействии и т. д.);
В общем и целом информация в Земельной книге является окончательной, и ее достоверность обеспечивается государственными гарантиями, хотя эта информация и может быть исправлена для решения таких вопросов как ошибки и последствия мошенничества.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям – покупка недвижимости иностранцем-физлицом или компанией
Есть ли какие-либо ограничения на то, кто может владеть недвижимостью на Кайманах? В общем целом нет никаких ограничений в отношении того, чтобы физические лица, попечители, инкорпорированные органы или некорпоративные органы (иностранные или местные) становились зарегистрированными собственниками недвижимости. Хотя в зависимости от типа собственника могут применяться разные формальности.
Однако для ведения бизнеса с недвижимостью может также потребоваться местное лицензирование. Право собственности на один объект жилого недвижимого имущества для личного пользования и до двух других жилых помещений, сдаваемых в аренду, как правило, не будет считаться основанием для получения лицензии на ведение коммерческой деятельности на Каймановых островах. В то же время право собственности на коммерческую недвижимость, как правило, будет обязывать к получению такой лицензии.
Существуют ограничения, предназначенные для защиты местного бизнеса от иностранных инвесторов, касающиеся иностранцев, желающих вести бизнес на Каймановых островах. Так, иностранные инвесторы, вкладывающие капитал в девелоперские проекты, часто вынуждены получать необходимые лицензии, если их инвестиции являются значительными.
Разделяется ли актив (недвижимость Каймановых островов) на землю и здания на ней? Нет, если не согласовано иное. Недвижимость включает землю, все объекты, находящиеся и растущие на земле, включая здания и другие объекты, перманентно закрепленные на земельном участке. Право собственности на недвижимое имущество регистрируется как единое целое.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям – проверки
Каков обычный юридический процесс проверки на благонадежность (due diligence), который проводится при приобретении коммерческой недвижимости? Не существует общепринятого рыночного стандарта относительно проверок при приобретении недвижимости.
Покупатель несет ответственность за проведение такой проверки, которую он может счесть разумной в контексте сделки, с очень небольшими (если таковые имеются) договорными гарантиями, обычно предлагаемыми продавцом, и чрезвычайно ограниченными областями страхования права собственности (за исключением очень крупных коммерческих объектов).
Юрист покупателя должен как минимум:
- Рассмотреть правоустанавливающие документы (т. е. копию сведений из Земельной книги касательно предмета сделки и любые связанные с ним или вышестоящие интересы (например, общее право собственности или права арендодателя), вместе с копиями всех инструментов, отмеченных в правоустанавливающих документах и, если имущество является арендованным, договора аренды и другие вспомогательные документы);
- Изучить все возможные «подводные камни», направляя запроса продавцу при необходимости. Несмотря на отсутствие отраслевого стандарта, эти запросы должны, по крайней мере, касаться сведений о состоянии имущества, спорах, соблюдении законов, существовании незарегистрированных неблагоприятных интересов, границ, услуг и т. д.
- Рассмотреть вопрос о направлении дополнительных запросов в адрес государственных и других органов, включая Департамент земельных ресурсов и геодезии, Департамент планирования, Департамент окружающей среды и соответствующие поставщики коммунальных услуг. Объем таких дополнительных запросов будет зависеть от характера транзакции. Получение ответов на такие запросы может занять несколько недель.
Следует помнить, что, если покупка недвижимости финансируется за счет внешнего долга, кредитор обычно предъявляет свои собственные требования к надлежащей проверке, включая отчет о праве собственности и юридическое заключение.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям – налоги
Какие основные налоги связаны с владением коммерческой недвижимостью и передачей права собственности на объект коммерческой недвижимости? С учетом ограниченного перечня исключений (многие из которых возникают по усмотрению министра финансов), адвалорный гербовый сбор (гербовый сбор на объявленную стоимость) уплачивается по ставке 7,5 процента. При этом в качестве базы выбирается более высокое значение из двух вариантов: цена покупки и рыночная стоимость. Гербовый сбор обычно оплачивается покупателем.
При предоставлении в аренду любого недвижимого имущества, если срок арендного договора превышает тридцать лет, то взимается такая же пошлина (обычно оплачивается арендатором), как и при продаже, при этом ее расчет основывается на полной рыночной стоимости владения недвижимостью на правах аренды. Если срок составляет тридцать лет или меньше, взимаются следующие сборы (обычно оплачиваются арендатором):
- Если срок менее одного года, 5 процентов от совокупной арендной платы;
- Если срок составляет один год или более, но не превышает пяти лет, 5 процентов от средней годовой или рыночной арендной платы;
- Если срок превышает пять лет, но не превышает десяти лет, 10 процентов от средней годовой или рыночной арендной платы; или
- Если срок превышает десять лет, 20 процентов от средней годовой арендной платы или рыночной арендной платы;
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям – отношения между арендатором и арендодателем
Каковы общие условия коммерческой аренды и существуют ли регулирующие меры для контроля за условиями аренды? Условия аренды свободно обсуждаются сторонами. Тем не менее, определенные обязательства арендодателя и арендатора подразумеваются законом «О зарегистрированной земельной собственности» (пересмотренный вариант 2018 года), если иное прямо не предусмотрено в договоре аренды.
В настоящее время нет юридических ограничений на уровень арендной платы. Коммерческие условия аренды часто предусматривают пересмотр арендной платы в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ), фиксированным процентом или результатами анализа рынка. Гарантийные депозиты являются предметом договора и не защищены законом.
Срок аренды в пять лет является относительно распространенным, при этом текст договора может включать в себя возможность продления сторонами соглашения путем внесения одного или двух дополнительных условий. Стороны часто будут учитывать режим гербового сбора при обсуждении условий аренды.
Если арендатор продолжает занимать помещения с согласия арендодателя после расторжения договора аренды, он считается арендатором, который использует помещение на правах периодической аренде на тех же условиях, что и условия контракта с истекшим сроком аренды.
Арендатор обычно может сдавать актив в субаренду с предварительного согласия арендодателя. Смена контроля над корпоративным арендатором обычно запрещается без предварительного согласия арендодателя.
Ответственность арендатора или арендатора за страхование и ремонт разрушенных / поврежденных помещений будет зависеть от характера аренды. Например, при аренде части здания арендатор обычно несет ответственность за ремонт неструктурных компонентов такого здания, а арендодатель отвечает за страхование и техническое обслуживание здания и общих частей.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: советы покупателям – экспроприация
Возможна ли экспроприация недвижимости? Да, правительство Каймановых островов может в обязательном порядке приобрести любую землю. В подобных случаях выплачивается компенсация, которая, как правило, определяется на основании рыночной стоимости экспроприированного недвижимого имущества.
Это действие обычно является результатом запуска проектов по созданию новых дорог общего пользования. Но оно также может быть осуществлено и при других обстоятельствах на иных основаниях.
ПМЖ за недвижимость Каймановых островов 2020: вместо заключения
Изучая информацию о Каймановых островах, большинство людей в первую очередь рассматривают сведения, касающиеся налоговой политики и местных курортов. Но нередко они упускают из виду другие важные достоинства и преимущества этой юрисдикции, такие как политическая стабильность и постоянное удорожание недвижимости.
Как следует из представленной выше информации, ПМЖ за недвижимость Каймановых островов — отличная инвестиционная возможность. Чтобы получить самые полезные советы и наиболее свежие сведения на тему оформления резидентства за недвижимость Каймановых островов в 2020 году, рекомендуем направлять свои запросы специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info
