Прежде чем подписывать какие-либо документы, оформляя вид на жительство (ВНЖ) Испании при покупке недвижимости уже в 2020 году, русским, белорусам или украинцам следует поставить «галочки» напротив всех пунктов из этого контрольного списка.
Сегодня миграция является обычным явлением. Передвижение людей между странами стимулируется новыми возможностями в области бизнеса, инвестиций и трудоустройства, а также перспективами для улучшения экономической обстановки, повышения стабильности, физической безопасности и благосостояния в целом.
ВНЖ Испании при покупке недвижимости: страна для жизни
И все больше экспатов выбирают Испанию, рассматривая ее как оптимальную принимающую страну. Хотя в последние годы многие испанцы и испанки, особенно молодые люди, покинули эту юрисдикцию в поисках лучших условий труда из-за экономического кризиса, Испания все еще остается «магнитом» для мигрантов. С 1998 года в стране регулярно наблюдалась чистая миграция.
Испания демонстрировала быстрый экономический рост в 90-е годы прошлого века, а также в начале «нулевых». Особенно выиграли такие сектора как строительство или туризм, генерируя новые возможности для трудоустройства и построения карьеры, а также привлекая инвесторов и трудовые ресурсы из-за рубежа.
Отличная система здравоохранения, приятный климат, стратегически удачное расположение — вот лишь несколько причин, чтобы переехать жить в Испанию. При этом гражданин любой страны, существующей за пределами Европейского Союза, должен иметь вид на жительство в Испании, чтобы жить и работать на законных основаниях на испанской территории. Самым простым способом оформить резидентство в этой стране является инвестирование. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании
ВНЖ Испании при покупке недвижимости: «золотая виза»
Вид на жительство в Испании для инвесторов, также именуемый «золотой визой», доступен только тем, у кого есть приличные деньги. Ведь чтобы его получить, нужно потратить от 500 000 евро. Подробнее: Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Как получить?
Чаще всего деньги вкладываются в испанский рынок недвижимости. Популярность решения получить ВНЖ Испании при покупке недвижимости обуславливают относительно низкие цены на недвижимость в Испании, простота покупки такого актива, а также различные стимулы. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости 2019: новый налоговый стимул, статистика и советы
В Испании, как и в большинстве других европейских стран, имеются достаточно хорошие правила городского планирования и строительства, связанные с жилой недвижимостью. Проблема заключается в их игнорировании землевладельцами, застройщиками и многими нанимаемыми ими профессионалами. Ситуация усугубляется стремлением непрофессиональных юристов и агентов по недвижимости все приукрашивать при общении с потенциальными покупателями.
Причем надлежащие меры по борьбе с подобными злоупотреблениями, как правило, не применяются испанскими властями до тех пор, пока то или иное недвижимое имущество фактически не будет продано чистому перед законом покупателю. То есть человеку, который решает купить недвижимость в Испании на 100% добросовестно, но оказывается втянутым в аферу.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
ВНЖ Испании при покупке недвижимости: список документов, которые нужно изучить
Ниже вы найдете контрольный список, которым следует руководствоваться покупателю, не желающему оказаться в подобной ситуации. Документы из данного списка следует запрашивать у соответствующих риэлтерских агентов, девелоперов или продавца. По закону, они обязаны предоставить большинство из них всем запрашивающим лицам при первом запросе, а не только перед подписанием договора купли-продажи у нотариуса.
- Nota Simple — Краткое изложение зарегистрированного в земельном регистре правоустанавливающего документа на объект недвижимости, подтверждающее нахождение актива в собственности соответствующего владельца и отражающее все обременения.
- Счет-фактура об уплате налога на недвижимость IBI и соответствующие квитанция (не просто копия подтверждения банковского перевода в уплату налога) – Эти документы помогут вам оценить годовую налоговую нагрузку, связанную с владением конкретным объектом недвижимого имущества, и кадастровую стоимость актива, с использованием которой рассчитываются многие другие налоги.
- Referencia Catastral (кадастровая выписка) — Описание характеристик объекта недвижимого имущества в базе данных налоговых органов, на основании которого они рассчитывают кадастровую стоимость. Информация в этом документе может отличаться от данных из зарегистрированного в земельном регистре правоустанавливающего документа на объект недвижимости. Но закон гласит, что они должны быть идентичны. Так что в случае несоответствия документы должны быть исправлены и гармонизированы, что может потребовать проведения дополнительных топографических изыскательских работ.
- CEE — Энергетический сертификат, заверенный печатью Регионального правительства Андалусии (Junta de Andalucía) или аналогичного органа в другом регионе Испании. Он дает представление о ежегодных затратах на электроэнергию и выбросах CO2, которые будет создавать дом. Документ позволяет владельцам энергоэффективного жилья получать скидки по налогу на недвижимость IBI. А в связи с климатическим кризисом плохой рейтинг энергоэффективности в таком сертификате чреват ростом налогового бремени в будущем.
- Сертификат ITE — Сертификат структурной устойчивости, который требуется иметь владельцам всех объектов недвижимости старше 50 лет. Кроме того, владелец подобного актива обязан перепроходить соответствующее обследование и обновлять сертификат каждые 10 лет. Хотя в некоторых муниципалитетах проходить данную процедуру необходимо и владельцам активов старше 25 лет.
- Арендный договор – Текущий арендатор может потребовать предоставления ему права остаться в таком статусе на срок до 5 лет после перепродажи актива, независимо от того, что указано в актуальном договоре аренды. Покупатель и залогодатель (банк, предоставивший ипотечный кредит, если недвижимость была приобретена с использованием такого кредитного плеча) должны будут обеспечить выполнение этого требования. Подробнее: 8 советов оформляющим ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу
- Лицензия на первое заселение или Cedula de Habitabilidad – Документ актуален для новых объектов недвижимости. Не приобретайте новый объект недвижимости без него, так как такой документ подтверждает, что недвижимость соответствует правилам планирования и строительства, а ее владельцу разрешен прямой доступ к инфраструктурным сетям (электричеству и воде).
- Страховка на десятилетие — Все новые здания должны иметь такую страховку, если они не были построены специально для конкретного владельца. Наличие такого документа означает, что конструкционные элементы и фундамент здания возводились под контролем специалистов и были застрахованы на 10 лет. Некоторые застройщики избегают выполнения этого законодательного требования, продавая землю под застройку и строительные услуги по возведению дома или квартиры в рамках двух отдельных контрактов.
- Свежий счет за электричество – Этот документ показывает контрактную сумму, которая взимается в месяц за использование электроэнергии. В нем указывается количество электроэнергии, которое можно купить по минимальному тарифу. Если будет использовано больше электричества, цена на дополнительные киловатт*часы будет немного выше.
- Свежий счет за воду — Этот документ показывает контрактную сумму, которая взимается в месяц за использование системы водоснабжения и канализации.
- Документы сообщества домовладельцев – Запросите у администратора или президента сообщества домовладельцев информацию о том, какова ежегодная плата за членство, зарегистрированы ли какие-либо неоплаченные счета в отношении приобретаемого вами актива, и есть ли какие-либо крупные строительные или ремонтные проекты, которые должны начаться в ближайшее время на территории интересующего вас жилого комплекса или по соседству с ним .
- План зонирования (Urbanismo) – Изучение этого документа позволит вам узнать, что интересующая вас недвижимость была возведена и введена в эксплуатацию на законных основаниях, а также оценить возможности для увеличения ее площади за счет пристроек или строительства бассейна в будущем.
- Гарантии антисептирования древесины (обработка для защиты от сырости) – Отсутствие защиты от сырости является наиболее распространенной ошибкой, которую находят сертифицированные оценщики при изучении испанской недвижимости. Поэтому потенциальному покупателю следует запросить у продавца гарантии проведения соответствующих работ.
- Гарантии застройщика — В первый год застройщик несет ответственность за исправление всех дефектов, исключая только те, которые возникли в результате использования недвижимости жильцами без учета эксплуатационных правил. Жильцы не несут ответственность за устранение основных дефектов, таких как проникновение воды, неисправность электропроводки, серьезные проблемы с дренажом и так далее в течение последующих двух лет. Обязанности налагаются на застройщика с момента получения сертификата об окончании проекта архитектором Fin de Obras, а не с даты получения лицензии на первое заселение или Cedula de Habitabilidad, которая предоставляется после этого. Разница этими двумя датами может составлять месяцы или даже годы.
- Любые другие гарантии или контракты – Например, контракты на техническое обслуживание такого оборудования как система кондиционирования воздуха, центральное отопление, охранная сигнализация, автоматические ворота и так далее.
- Маркетинговые материалы — Испанские суды в прошлом неоднократно принимали решения о том, что маркетинговые материалы, такие как рекламные проспекты агентов по недвижимости, строительные спецификации, фотографии и чертежи архитектора, являются имеющим юридическую силу описанием того, что продается. Поэтому покупатель может принять меры для компенсации или даже прекращение сделки, если то, что фактически продано, существенно отличается от описания актива в рекламных или иных материалах.
- Защита от скрытых дефектов – И, наконец, изучите договор купли-продажи на предмет наличия положения «cuerpo cierto». Его присутствие говорит о том, что недвижимость продается как индивидуально-определенная вещь — то есть вещь, которая отличается присущими лишь только ей характеристиками и свойствами, позволяющими выделить такую вещь из общей массы других однородных вещей. Это положение может использоваться продавцом для продажи актива «как есть»: без гарантии размеров, спецификации или состояния. Его можно использовать, чтобы избежать закона «Vicios Ocultos», касающегося скрытых дефектов, которые покупатель обнаруживает в течение 6 месяцев после покупки, обретая право требовать компенсацию от продавца или даже обязать его изменить продажную цену.
ВНЖ Испании при покупке недвижимости: вместо заключения
Большое количество судебных разбирательств между продавцами и покупателями недвижимости, инициируемых уже после закрытия соответствующих договоров и обнаружения проблем, часто показывает не наивность покупателей или то, что Испания якобы является отсталой страной без законов или нормативных актов, – это говорит скорее о большом числе недобросовестных продавцов.
Имейте в виду, что одно дело — правильно оформить все документы при совершении сделки-купли продажи, и совсем другое ошибиться с выбором актива. Оформлять сделку нет смысла, если приобретаемая недвижимость в Испании описана неточно, и/или продавец / застройщик / риэлтор что-то утаивают.
Это особенно верно, если застройщик или риэлтор не имеют соответствующих лицензий и так далее, равно как и при наличии конструкционных или других проблем со зданием, которые не становятся очевидными, пока вы его не приобретете. Эти проблемы могут быть обнаружены только путем осмотра во время профессиональной проверки с привлечением опытных специалистов.
Обратиться за помощью к таким специалистам можно, направив запрос на адрес электронной почты info@offshore-pro.info Воспользовавшись помощью наших экспертов, вы также сможете быстро получить ответ на свой вопрос об оформлении ВНЖ Испании при покупке недвижимости и не только.
