ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Анализ ситуации на рынке за 3 кв. 2018 года

Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости в 3 квартале 2018 года стал еще привлекательнее. Благодаря улучшающейся ситуации на рынке покупать недвижимость в Испании и совмещать это с оформлением ВНЖ Испании для украинцев, русских и белорусов становится все более выгодно.

Знаете ли вы об иммиграционных программах «Золотая виза» (Golden Visa), действующих в Евросоюзе? В ЕС существует ряд стран, которые предлагают инвесторам резидентство (вид на жительство или даже постоянное место жительства), периодическое продление которого позволяет в конечном счете натурализоваться и получить гражданство за инвестиции в ВНЖ страны ЕС.

Натурализация длится в среднем около десятилетия и нередко предполагает отказ от текущего гражданства. Подробнее: Гражданство за инвестиции и 4 альтернативных способа получить второй паспорт

Да, это гораздо дольше, чем если бы оформлялось полноценное гражданство за инвестиции страны Евросоюза. Например, в Мальте или Кипре. Подробнее: Гражданство за инвестиции: страны

Но низкая скорость компенсируется дешевизной. Так, в случае Кипра потребуется около 2 миллионов евро, чтобы практически моментально оформить гражданство за недвижимость или с помощью другой инвестиционной опции. Подробнее: Гражданство за инвестиции: от «А» до «Я»

С другой стороны, оформить вид на жительство Испании при покупке недвижимости можно, расставшись всего лишь с 5 сотнями евро. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании

Чтобы сделать оформление ВНЖ Испании при покупке недвижимости еще более выгодным, рекомендуем изучить свежий доклад о состоянии местного рынка недвижимого имущества, подготовленный Королевское общество аккредитованных оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors; RICS). Вот ключевые выдержки из этого 19-ого ежеквартального отчета.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Ситуация на рынке в 3 квартале 2018 года: общие сведения, события и тренды

Рынок в целом не сильно изменился в июле-октябре 2018 года. В минувшем квартале эксперты RICS наблюдали стабильный спрос в целом по рынку. В то же время практически повсюду в продажах наблюдался уклон в сторону нового строительства.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Новостройки привлекательнее вторички

Несмотря на сравнительно более высокие или сопоставимые с «вторичкой» цены на новую недвижимость в Испании, жесткий маркетинг, высокие комиссии, взимаемые агентами по недвижимости в случае таких активов, новостройки продолжают захватывать рынок. Такие активы увеличивают долю в общем числе продаж, радуя покупателей полной меблировкой и обещаниями «гарантированного дохода» на начальный период, а также ипотечными стимулами.

По-прежнему существует общая озабоченность по поводу разницы в стоимости между свежими новостройками / недвижимостью на стадии застройки — с одной стороны, а также эквивалентной по характеристикам вторичкой – с другой. Причем разница не в пользу первой.

Есть много разочарованных владельцев, которые вкладывались в девелоперские проекты на стадии котлована, чтобы перепродать ее в ближайшем будущем. Но понимая, что вторичка дешевле новостроек, они откладывают этот шаг до лучших времен.

Недвижимость в Испании в сегменте вторички, как правило, характеризуется переизбытком. Это, наряду с выходом на рынок новостроек с улучшенными потребительскими качествами снижает цены на старую недвижимость в Испании.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Рост числа риэлторов и перспектива снижения налоговой нагрузки на нерезидентов, в собственности которых есть недвижимость в Испании

Число агентов по недвижимости, действующих на местном рынке, значительно увеличилось. В частности, отмечается активизация многих риэлтерских фирм из стран Северной Европы. У них есть профессионализм и опыт работы в их собственных странах, что помогает этим агентствам недвижимости привлекать на восстанавливающийся испанский рынок покупателей из стран Северной Европы.

Недавно сформированное новое правительство Испании начинает демонстрировать некоторую озабоченность по поводу высокой налоговой нагрузки в стране. Особенно в случае нерезидентов, в собственности которых имеется недвижимость в Испании. Это позволяет надеяться на возможное снижение фискального бремени в будущем.

Новое национальное правительство представило множество «инновационных» идей касательно организации контроля над рынками аренды и продажи жилья – безусловно, в своих целях. В частности, речь идет об изменении правил работы с краткосрочными туристическими лицензиями на сдачу в аренду объектов жилой недвижимости.

Подобное ограничение, в свою очередь, способно вызвать серьезные проблемы для тех, кто зависит от арендных доходов, используемых для оплаты ипотечных и других расходов. Данное ограничение также, вероятно, приведет к уходу с рынка ряда инвесторов в арендное жилье, рассчитывающих на солидную маржу. Это также может привести к увеличению рыночной стоимости уже лицензированных объектов.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Легализация недвижимости не будет массовой и не приведет к переизбытку предложения, но осведомлённость покупателей о недостатках «незаконных» объектов недвижимости вырастет

Недавние законодательные изменения, позволяющие «незаконным» объектам недвижимости «быть легализованными», соблюдая правила строительства и запрашивая официальные разрешения, по мнению экспертов, могут привести к выходу на рынок дополнительных привлекательных активов, что будет оказывать понижательное давление на средние цены.  Однако получение этих разрешений может занять несколько месяцев или даже до года. Так что если новые активы и будут выходить на рынок, то с большим лагом.

Кроме того, в случае некоторых объектов недвижимости с низким качеством обеспечение соблюдения всех требований и регламентов будет предполагать расходование значительных сумм, так что результирующая стоимость не будет соответствовать текущей рыночной оценке.

С другой стороны, теперь покупатели более осведомлены о потенциальных трудностях, связанных с покупкой «нелегализованных» объектов недвижимости, и поэтому склонны уклоняться от соответствующих предложений. Особенно на фоне постепенного увеличения предложения беспроблемной и легализованной недвижимости.

Эксперты рекомендуют владельцам «незаконных» объектов недвижимости оперативно выполнить необходимые работы и как можно скорее отправить заявку на легализацию в компетентные органы, поскольку прогнозируемый рост числа таких заявок может привести к очередям и длительным задержкам.

К сожалению, многие «незаконные» объекты недвижимости характеризуются очень низким качеством, и затраты на их модернизацию и легализацию часто выходят за рамки финансовых возможностей нынешних владельцев.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Выкуп недвижимости, изъятой банками за несвоевременную уплату ипотечных кредитов, продолжается

Крупные финансовые организации вроде Blackstone продолжают выкупать остатки недвижимости, изъятой банкирами за несвоевременную уплату ипотечных кредитов. Продавцами выступают многочисленные испанские банки, у которых имеются «плохие кредиты», а также финансовые организации с портфелями «плохой» недвижимости (портфельные инвесторы и холдинговые компании) и даже риэлтерские агентства.

Эксперты RICS надеются, что фонды уровня Blackstone знают, что они делают. Но в любом случае этот процесс вскоре изменит бизнес с недвижимостью в Испании, поскольку банки снова получат избыточные средства для ипотечного кредитования физлиц. Опять-таки, в случае кризиса на рынке это увеличит предложение недвижимости на перепродажу и снова окажет понижательное давление на цены.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Арендовать недвижимость в Испании становится все дороже, что стимулирует спрос на арендное жилье и коммерческую недвижимость

Многие портфельные инвесторы и холдинговые компании также замечают рост ставок арендной платы и, считая, что этот тренд является для них преимуществом, демонстрируют намерение предложить значительную долю своего портфеля в качестве залога для долгосрочных и / или краткосрочных кредитов на покупку арендной недвижимости. Рынок расширяется, и поэтому они должны преуспеть, если правильно выберут недвижимое имущество.

Однако арендные ставки в крупных городах и в других районах по всей стране растут гораздо быстрее, чем доходы населения. Это оборачивается обострением нехватки доступного арендного жилья для среднестатистических рабочих и служащих.

Подобное, в свою очередь, заставляет местных и иностранных покупателей еще более активно скупать недвижимость в Испании, стимулируя рост цен, которые опережают уровень роста зарплат. Это приводит к тому, что на рынок аренды выходят больше потенциальных арендаторов.

Администрации некоторых крупных испанских городов начали вводить ограничения для инвесторов в недвижимость Испании для сдачи в аренду, а также выводить на рынок дополнительное социальное жилье в попытках остановить надвигающийся «перегрев» рынка и воспрепятствовать исходу местных жителей из своих городов. Без этих местных рабочих города в любом случае быстро потеряют свою привлекательность для инвесторов.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Последствия наводнений

Если рассматривать положение вещей на местном уровне, следует отметить, что некоторые районы сильно пострадали от недавних наводнений. Повреждения инфраструктуры все еще не устранены. Отдельные дома были затоплены, и восстанавливать их придется долго.

Сравнив количество осадков, которые выпали в течение октября на севере Испании, с имеющейся статистикой, специалисты заявили, что подобное случается «один раз в 100 лет». Тем не менее, после недавних катаклизмов многие потенциальные покупатели насторожились.

В сочетании с зимними штормами, поражающими побережье, и повышающимися уровнями моря из-за изменения климата, недвижимость в Испании у моря, возможно, станет менее привлекательна, чем ранее.

По мнению экспертов, наличие сырости во многих подтопленных зданиях будет наблюдаться еще в течение нескольких лет после приведших к ее появлению событий. Это, вероятно, побудит потенциальных покупателей более тщательно изучать возможные последствия климатически катастроф.

Кроме того, последствия штормовой погоды, вероятно, приведут к проявлению дефектов и подчеркнут недостатки девелоперских проектов, а также малоэффективный контроль качества во многих новых объектах недвижимости.

На эти моменты нужно обращать самое пристальное внимание, если ваша цель не только оформить ВНЖ в Испании при покупке недвижимости, но и организовать полноценный переезд в Испанию всей семьей. Подробнее: Кто переехал в Испанию? Отзывы людей, получивших вид на жительство в Испании при покупке недвижимости

Такое решение принимает все больше русских, украинцев и белорусов. Ведь своим новым обитателям эта страна предлагает достаточно высокий уровень жизни при низких расходах. Подробнее: ВНЖ в Испании 2018 – Оцениваем стоимость жизни, прежде чем оформить резидентство за инвестиции

Главное помнить, что в данной стране запрещено двойное гражданство, и, прожив в Испании достаточно длительное время для успешной натурализации, придется отказаться от гражданства исторической родины. Подробнее: Оформляя инвесторскую визу Испании, помните о частичном запрете на двойное гражданство в этой стране

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Анализ статистики

При подготовке доклада специалисты RICS фиксировали цены посредством своей партнерской сети по всей Испании. Но из-за ограниченного количества объектов недвижимости и малого объема надежных данных по числу продаж статистика может быть не совсем точной.

Отмечается, что областью с наибольшей активностью инвесторов оказался локальный рынок Коста-дель-Соль, где местные и иностранные инвесторы в 3 квартале 2018 года активно скупали жилую и коммерческую недвижимость в Испании. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости коммерческого назначения в Эстепоне с ROI около 6 процента

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости –  Сколько стоит недвижимость в Испании (данные по стоимости квадратного метра за квартал)

Самая высокая цена за 1 квадратные метр в рассматриваемом периоде составила действительно выдающиеся 13 772 евро. Такая продажна цена была достигнута в случае великолепной виллы в отличном месте в Марбелье. Следующим ближайшим конкурентом был «скромный» ценник в 6 076 евро за другую виллу в Марбелье.

На другом конце шкалы оказалась цена в 433 евро за квадратный метр в случае таунхауса плохого качества в поселке в пригороде Валенсии, где, к слову, хватает и качественного жилья. Подробнее: Золотая виза в Испании через инвестиции в рынок элитной недвижимости Валенсии.

Анализ всех запрашиваемых цен и фактических цен за период с начала проведения исследований в 2014 году показал снижение разницы между этими двумя показателями. В настоящее время он картина следующая:

Разница процента между запрашиваемыми ценами и фактическими ценами покупки:

3- й квартал 2014 года — 15,80 процента

4- й квартал 2014 года — 11,41 процента

1- й квартал 2015 года -18,64 процента

2- й квартал 2015 года -10,73 процента

3- й квартал 2015 года — 8,72 процента

4- й квартал 2015 года — 9,38 процента

1- й квартал 2016 года — 11,68 процента

2- й квартал 2016 года — 5,69 процента

3- й квартал 2016 года — 11,97 процента

4- й квартал 2016 года — 13,48 процента

1- й квартал 2017 года — 6,94 процента

2- й квартал 2017 года — 6,76 процента

3- й квартал 2017 года — 12,01 процента

4- й квартал 2017 года — 9,56 процента

1- й квартал 2018 года — 7,05 процента

2- й квартал 2018 года — 9,79 процента

3- й квартал 2018 года — 5,37 процента

Это показатель существенное снизился по сравнению с предыдущими кварталами и является самым низким за всю историю наблюдений. Возможно, это указывает на то, что ценовые ожидания продавцов стали более реалистичными (маловероятно), или на то, что покупатели ведут переговоры на понижение менее настойчиво, поскольку конкуренция за лучшие объекты недвижимости становится все более очевидной.

Отношение инвесторов к ценнику также может значительно варьироваться. В то время как некоторые покупатели будут интенсивно исследовать рынок, другие склонны игнорировать цену и приобретать конкретный понравившийся объект недвижимого имущества.

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости –  Спрос иностранцев

Чтобы дополнить картину, приведем статистику, собранную Ассоциацией испанских земельных регистраторов (Association of Spanish Land Registrars), и касающуюся иностранного спроса на недвижимость в Испании. По данным этой организации, иностранный спрос на недвижимость в Испании увеличился на 11 процентов во втором квартале 2018 года в годовом исчислении. В этом периоде иностранцы совершили 17 338 покупок.

В целом по испанскому рынку недвижимости за этот период было зафиксировано увеличение более чем на 12 процентов в годовом исчислении: специалистами было зарегистрировано 134 196 успешно закрытых сделок купли-продажи.

Последовательный рост активности иностранных инвесторов на испанском рынке коммерческой и жилой недвижимости наблюдается уже несколько лет подряд, если рассматривать тем роста числа сделок с их участием в годовом исчислении.

В то же время число сделок, объектами которых выступает жилая и коммерческая недвижимость в Испании, с участием покупателей-иностранцев в последние кварталы растет более умеренно.

Рост местного платежеспособного спроса во втором квартале 2018 года в годовом исчислении, рассчитанный по числу сделок с участием покупателей-испанцев, составил 12,6 процента, опередив внешний спрос. Как следствие, из-за активности местного населения доля рынка иностранных покупателей снизилась до чуть менее 13 процентов.

География спроса иностранных покупателей на недвижимость в Испании по национальности во втором квартале 2018 года выглядит следующим образом:

Несмотря на Brexit, британцы по-прежнему были самой большой группой иностранных покупателей, контролируя 15 процентов внешнего спроса. Это почти в два раза выше результата следующей крупнейшей группы — французов.

Наибольший процентный рост внешнего спроса пришёлся на долю инвесторов из Ирландии. В их случае спрос увеличился на 47 процентов. А наибольшее снижение произошло в случае инвесторов из Франции – показатель снизился на 8 процентов.

Представленная ниже диаграмма, которая позволяет сравнить эволюцию спроса на недвижимость в Испании со стороны фактических покупателей их Великобритании, Франции и Германии в последние кварталы, показывает, что спрос со стороны британских инвесторов снова растет быстрее, чем активность представителей двух других крупных групп покупателей. Таким образом, британцы возвращаются к доминирующему положению, несмотря на ослабление курса фунта и выход их страны из ЕС.

И, наконец, ниже можно увидеть и график, показывающий, как рос спрос на недвижимость в Испании среди пяти крупнейших групп иностранных покупателей, за исключением инвесторов из Франции, в течение последних кварталов.

В целом, свежие цифры показывают, что иностранные инвесторы все еще хотят купить недвижимость в Испании. Они в большинстве своем справедливо полагают, что недвижимость в Испании все еще сильно недооценена, и на фоне наблюдающегося в настоящее время улучшения ситуации в испанской экономике покупка дома или квартиры в Испании становится отличным вложением капитала. Подробнее: Что дает вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Выгодные инвестиции

К тому же экспаты, решающие купить недвижимость в Испании, могут быстро и просто оформить вид на жительство (ВНЖ) в Испании при покупке недвижимости. Подробнее: Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости 2018 – Как получить?

И для этого им практически не нужно мириться с ограничениями. Требуется лишь получить идентификационный номер налогоплательщика. Подробнее: Оформляем ВНЖ в Испании за инвестиции и получаем номер NIE в 2018 году

А также подготовить ряд документов для оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества и получения резидентства. Подробнее: ВНЖ и ПМЖ Испании 2018 — Подготовка документов: официальные переводы и легализация

ВНЖ в Испании при покупке недвижимости – Вместо заключения: что несет с собой смена тренда?

Свежие исследования RICS и Spanish Property Insight (SPI) показывают, что цены в Испании выросли более чем на 10 процентов за год впервые с 2007 года. Но как инвесторам следует реагировать на рост цен на недвижимость в Испании? Это подвод для празднования или причина для беспокойства?

2007 год стал началом крушения цен, которое продолжалось до 2014 года. Только недавно завершилась постепенная стабилизация цен на среднестатистическую недвижимость в Испании. При этом начал отчетливо проявляться тренд к росту цен на самые популярные и престижные объекты недвижимости.

А кто покупает самые популярные объекты недвижимости? Инвесторы. То есть, как правило, те, у кого есть доступ к значительным или даже неограниченным запасам денежных средств. Результатом этого стало наблюдаемое увеличение ставок арендной платы, что необходимо для предоставления таким инвесторам необходимой прибыли.

Это приводит к росту цен на рынке аренды и покупки жилья. Среднестатистические испанские рабочие и служащие не могут найти место для жизни. Поэтому власти начали рассматривать возможное внесение поправок в законодательство, чтобы предотвратить такие явления. Законодательство редко корректирует рынок. При этом если регулирующие нормы нацеливаются на один конкретный сектор, это может осложнять и ухудшать ситуацию.

Следует помнить и о том, что основная часть спроса покупателей сейчас направлена на продажи жилья в строящихся комплексах. Почему это происходит, когда цены на них намного выше уже существующих и готовых объектов на «вторичке»? Всему причиной уже упоминавшейся выше сила маркетинга с ипотечными стимулами, более высокая комиссия для продавцов, заинтересованных в сделках, полная меблировка и обещание «гарантированного дохода» на начальный период.

В данном контексте разумным было бы рассмотреть вторичку, которую маркетологи не жалуют. Если вы покупаете недвижимость в Испании в качестве арендодателя или инвестора, рассчитывающего на прирост капитала, всегда смотрите на более широкий рынок, чтобы увидеть, как цены на новостройки соотносятся со стоимостью аналогичными объектов недвижимости на «вторичке» поблизости. Вы часто будете в шоке от разницы, которая просто не может быть оправданна пресловутыми «улучшенным» качеством и современными спецификациями.

Также помните, что все современные комплексы с дополнительной инфраструктурой вроде бассейнов и спа, которые могут использовать только несколько владельцев, должны управляться, обслуживаться и ремонтироваться, и все это может сделать ежегодные затраты на владение значительно выше, чем в других местах.

Кроме того, оформляя ВНЖ в Испании при покупке недвижимости, убедитесь, что проводите все сделки через заслуживающие доверия организации и лицензированных агентов. Популярность испанской программы «Золотая виза» привлекла многочисленных мошенников, которые стремятся нажиться на ее имидже. Подробнее: Гражданство за инвестиции: разоблачение 15 фэйковых программ

Для получения более подробной информации об упрощении иммиграции за рубеж путем оформления налогового резидентства, вида на жительство (ВНЖ), постоянного места жительства (ПМЖ) или гражданства в Испании обращайтесь к нашим специалистам по адресу info@offshore-pro.info

Заполните вопросник и получите консультацию об оформлении испанской «золотой визы» уже сегодня!