Собираетесь оформить вид на жительство (ВНЖ) или гражданство при покупке недвижимости в Евросоюзе? Узнайте, где можно получить гражданство без проблем, покупая жилье, и как такие покупки влияют на локальные рынки недвижимости.
«Золотые визы» или «золотые паспорта» — инструменты, которые берут на вооружение отдельные страны в стремлении привлечь состоятельных людей, которые нацелены на быстрое получение резидентства или гражданства при инвестировании значительных средств за рубежом, соответственно.
Целевой аудиторией в данном случае выступают люди, которые хотят ускорить натурализацию или и вовсе не желают проходить через этот многолетний процесс. Подробнее: Гражданство за инвестиции и 4 альтернативных способа получить второй паспорт
Существуют разные официальные термины для обозначения этих инструментов: программы экономического гражданства (Economic Citizenship Programme; ECP), программы для иммигрантов-инвесторов (Immigrant Investor Programme; IIP), гражданство за инвестиции (Citizenship by Investment; CBI), резидентство за инвестиции (Residency by Investment; RBI). Подробнее: Гражданство за инвестиции: от «А» до «Я»
Такие иммиграционные схемы, предназначенные для привлечения иностранных инвестиций, можно найти по всему миру и почти в каждой стране. При этом стран со схемами RBI гораздо больше, чем государств с программами CBI. Подробнее: Гражданство за инвестиции: страны.
Как правило, ВНЖ или гражданство выдается только при покупке недвижимости. Но в ряде юрисдикций этот вариант не является единственным. Так, в островных государствах Карибского бассейна предлагаются такие альтернативы как, например, гражданство за беспроцентные государственные облигации или паспорт при открытии бизнеса.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
гражданства за инвестиции.
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения гражданства за инвестиции.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Самый популярный вариант
После глобального финансового кризиса 2007-2009 годов многие страны, в том числе и в ЕС, запустили такие схемы для усиления своей ослабленной экономики. Они ориентированы на граждан государств, не входящих в ЕС, и предполагают получение резидентства или гражданства в обмен на инвестиции разных типов.
Эти инвестиции могут быть активными (например, они требуют создания бизнеса в принимающей стране, который будет создавать рабочие места) или пассивными (например, покупка акций частной компании, не требующая управления бизнесом на ежедневной основе, или инвестирование в государственные облигации либо в рынок недвижимости).
Последний вариант является самым популярным из-за того, что оформление ВНЖ / гражданства при покупке недвижимости – простой и понятный процесс, сулящий разумные дивиденды. Подробнее: Гражданство за недвижимость – Какая страна подходит лучше всего именно Вам?
Понимая это, специалисты Исследовательской службы Европейского парламента (European Parliamentary Research Services; EPRS) решили оценить влияние программ CBI и RBI на рынки недвижимости стран ЕС, где работают такие иммиграционные схемы, а также другие эффекты от использования программ CBI и RBI.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: рост цен на недвижимость в ЕС
Авторы исследования отмечают, что большинство европейских схем CBI и RBI частично или полностью зависят от инвестиций в сектор недвижимости. В случае схем RBI в Кипре, Латвии, Португалии и Мальте (вместе с другими формами инвестиций) резидентство оформляется через инвестиции в недвижимость. В случае схем CBI в Болгарии, Кипре, Мальте инвестиции могут вноситься в недвижимость и/или в ценные бумаги. Таким образом, воздействие схем CBI / RBI на сектор недвижимости заслуживает особого внимания.
Можно утверждать, что инвестиции в недвижимость могут стимулировать строительную деятельность и тем самым создавать рабочие места. Однако доказательств этих последствий на практике недостаточно.
Кроме того, большой и внезапный приток частных инвестиций также может повлиять на качество нового строительства. В результате давления спроса девелоперы могут повысить скорость строительства в ущерб качеству, что может случиться в странах, где регулированию сектора девелопмента и контролю строительных проектов уделяется недостаточно много внимания.
Инвесторы, участвующие в европейских программах CBI / RBI, могут быть готовы инвестировать в сектор недвижимости, ориентируясь на менее выгодную норму прибыли, или могут приобретать переоцененные активы, надеясь на то, что этот ущерб, переплата или недополученная прибыль будут компенсированы в результате получения нового паспорта / вида на жительство.
Все это может вести к искусственному росту рыночных цен. Такая ситуация контрастирует с ситуацией на рынке в стране без программ CBI / RBI, который также привлекает прямые иностранные инвестиции (ПИИ). Но при этом на таком рынке решения иностранных инвесторов основаны строго на конкурентоспособных нормах прибыли и способствуют экономической эффективности застройщиков / повышению качества девелоперских проектов.
Чтобы определить влияние схем CBI / RBI на рынок недвижимости, в исследовании EPRS были изучены имеющиеся данные о динамике количества сделок с недвижимостью и объемам локальных рынков.
| Страна-член ЕС | Изменение количества сделок с недвижимостью, 2015-2016 гг. |
| Болгария | Данные недоступны |
| Кипр | + 43 процента |
| Латвия | Данные недоступны |
| Мальта | — 6 процентов |
| Португалия | + 18 процентов |
| Испания | + 13,9 процента |
| Греция | + 10,8 процента |
Таблица: Количество сделок с недвижимостью. Источник: EPRS
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Кипр
На Кипре количество заключенных сделок купли-продажи недвижимого имущества увеличилось на 43 процента в 2016 году по сравнению с 2015 годом. Примечательно, что 25,67 процента сделок относятся к продажам жилья и иного недвижимого имущества в Кипре иностранным покупателям. Это на 34,44 процента больше по сравнению с прошлым годом. Рост спроса иностранцев объясняется тем фактом, что Кипр успешно привлекает иностранных инвесторов через свои схемы CBI / RBI. Подробнее: Гражданство за инвестиции: Кипр вырывается в лидеры.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Латвия
Согласно имеющимся официальным статистически данным и результатам исследований, влияние латвийской схемы RBI на рынок недвижимости Латвии до 2014 года было значительным. В некоторых регионах Латвии доля сделок с недвижимостью, в которых в качестве покупателей участвовали иностранцы, составляла более 50 процентов.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Мальта
Даже если количество заключенных сделок купли-продажи недвижимого имущества уменьшилось на 6 процентов в период между 2015 и 2016 годами на Мальте, совокупный объем транзакций на рынке недвижимости в ценовом выражении за тот же период увеличился на 12 процентов.
Это означает, что сделок стало меньше, но продаваемая недвижимость стала дороже. Согласно имеющимся данным, в 2016 году мальтийская схема CBI стала причиной совершения 0,43 процента от общего числа продаж недвижимости в Мальте, но при этом на ее долю пришлось 5,43 процента от общего оборота рынка в стоимостном выражении.
Эти данные ясно указывают на то, что схема CBI влияет на рынок недвижимости Мальты, потенциально стимулируя рост цен на жилье. Подробнее: Гражданство Мальты, цена недвижимости – Время покупать!
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Португалия
В Португалии в период с 2012 по 2018 годы 3,5 млрд. евро было инвестировано в недвижимость по схеме RBI. За тот же период количество сделок с недвижимостью выросло более чем на 100 процентов. По сообщениям официальных властей и риэлторов, быстрый рост числа заявок на участие в местной схеме RBI повысил скорость расширения рынка недвижимости, что привело к резкому росту цен.
Особенно это заметно в случае элитной недвижимости, которая чаще всего приобретается участниками местной схемы RBI ввиду соответствия требованиям по минимальной цене. Подробнее: Золотая виза в Португалии за инвестиции
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Болгария
Чтобы получить ПМЖ в рамках болгарской схемы, требуется купить жилую недвижимость в Болгарии минимальной стоимостью в 310 тысяч евро (600 000 болгарских левов). Подробнее: ПМЖ и гражданство Болгарии за инвестиции
Но с учетом того, что к настоящему моменту данной программой воспользовались всего лишь около 2 сотен человек, влиянием схемы на рынок жилья можно пренебречь. Подробнее: ПМЖ и гражданство Болгарии: цена в 1 млн. евро не пугает инвесторов – Подано 98 заявок
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Испания
Чтобы оформить вид на жительство за инвестиции в Испании, нужно вложить 500 тысяч в евровалюте в покупку недвижимого имущества без привлечения кредитных средств. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании
Иностранные инвесторы начали возвращаться на испанский рынок недвижимости в 2014 году – практически сразу же после запуска испанской иммиграционной программы «Золотая виза». В 2017 году иностранные покупатели жилья купили более 61 тыс. домов в Испании — по сравнению с 53.5 тыс. покупок годом ранее.
Их доля в 2017 году в общем числе сделок с жильем составила около 13,1 процента. В 2016 году показатель составил — 13,25 процента, в 2015 году — 13,18 процента, в 2014 году — 13,01 процента, а в 2009 году — всего лишь 4,24 процента.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние на сектор недвижимости: Греция
Цены на недвижимость в Греции падают, хотя это падение в последние годы и замедлилось, сменившись застоем в некоторых районах. Поэтому приток иностранных инвестиций в ВНЖ Греции при покупке недвижимости, оказывающих повышательное давление на цены, – скорее положительный эффект. Для оформления ВНЖ Греции при покупке недвижимость (соответствующая возможность появилась в 2014 году) нужно вложить от 250 тыс. евро в такой актив. Подробнее: Золотая виза в Греции за инвестиции в недвижимость
Согласно данным, собранным Греческой статистической службой (Elstat), в 2015 году число сделок с недвижимостью в Греции впервые увеличилось после кризиса. Показатель вырос на 25 процентов по сравнению с предыдущим годом. Официальные данные также показали, что иностранные инвесторы составляли 20 процентов от общего числа покупателей.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Влияние сектора недвижимости: снижение доступности жилья для местных жителей
Как показано выше, цены на жилье могут вырасти из-за схем CBI / RBI. Поскольку траты на жилье представляют собой значительную статью расходов для любого домохозяйства, это может привести к тому, что представители уязвимых групп населения будут испытывать возрастающие трудности с получением доступа к жилью.
В дополнение к растущему бремени для бюджетов домашних хозяйств это потенциально может привести к повышению спроса на кредиты и увеличению уязвимости таких граждан в связи с необходимостью возврата значительных кредитов. Следствием этого может стать учащение случаев изъятия заложенного имущества у должников, их выселения, а также бездомности.
С другой стороны, даже если такие воздействия и будут иметь место, их трудно предсказать и проследить. И этот худший сценарий вряд ли воплотится в достаточном масштабе, чтобы затронуть значительные группы населения. Тем не менее, влияние схем CBI / RBI на рост цен на жилье реально и вызывает беспокойство в обществе.
Например, исследования показывают, что коммодификация исторического центра Лиссабона частично связана с португальской схемой RBI. Рост цен на недвижимость в историческом центре Лиссабона во многом связан с существенным превышением покупательной способности иностранных граждан относительно покупательной способности местных жителей, которые все чаще оказываются не в состоянии купить там жилье, в отличие от иностранцев, стекающихся в страну в том числе по рекомендациями экспертов. Подробнее: Оформить «золотую визу» в Португалии за инвестиции в недвижимость Лиссабона советует The New York Times
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Другие эффекты: экономика
Теоретически преимущества схем CBI / RBI как для экспатов, так и для стран-получателей являются очевидными. Для потенциальных инвесторов эти схемы привлекательны, потому что они предлагают более быстрый или простой путь к оформлению вида на жительство или паспорта, обеспечивают страхование от политических или экономических проблем дома, предоставляют доступ к безвизовым путешествиям, упрощают открытие банковских счетов и инвестирование за рубежом.
Взамен государства назначения пользуются преимуществами новых инвестиций, включая доходы и создание рабочих мест. Однако, как отмечают эксперты EPRS, экономические последствия схем CBI / RBI часто являются скромными и несущественными, а также компенсируются негативными эффектами.
Так, увеличение внешнего финансирования компенсируется повышением уязвимости
страны в случае спада иностранных инвестиций в резидентство / паспорт из-за изменения конъюнктуры на мировом рынке иммиграционных услуг. Рост цен на жилье за счет спекулятивных эффектов также не следует сбрасывать со счетов.
Чтобы получить общее представление об объеме инвестиций, сделанных в рамках схем CBI / RBI в отдельных государствах-членах ЕС, исследователи EPRS составили следующую таблицу, используя различные источники данных.
| Государство-член ЕС | Годы | Общая сумма, вложенная через схемы (в €) |
| Болгария | Данные недоступны | |
| Кипр — RBI | Данные недоступны | |
| Кипр — CBI | 2008-2017 | 4 800 000 000 |
| Эстония | Данные недоступны | |
| Ирландия | 2012-2016 | 209 650 000 |
| Италия | Данные недоступны | |
| Латвия | 2010-2017 | Данные недоступны |
| Мальта — RBI | Данные недоступны | |
| Мальта — CBI | 2013-2018 | 203 673 427 |
| Португалия | 2013-2018 | 4 004 151 395 |
| Итого (консервативная оценка) | 2008-2018 | 9 217 474 822 |
По мнению экспертов EPRS, влияние схем CBI / CBI на приток прямых иностранных инвестиций не следует переоценивать, так как невозможно определить, каким был бы приток инвестиций из-за рубежа без схем CBI / RBI. Авторы доклада также отмечают, что использование таких схем приводит к увеличению макроэкономических диспропорций, давлению на финансовую стабильность и усилению волатильности.
Как отмечают в МВФ, крупные притоки инвестиций, связанные со схемами CBI / RBI, также могут негативно влиять на финансовую стабильность в малых государствах, увеличивая зависимость таких государств от ресурсов CBI / RBI. Риски финансовой стабильности могут увеличиваться при более быстром и существенном расширении в секторах строительства и недвижимости, что вызывает обеспокоенность в отношении долгосрочной устойчивости.
В таких случаях внезапное прекращение притока средств через схемы CBI / RBI может привести к внезапным изменениям стоимости недвижимого имущества. Это также может повлиять на баланс банковского сектора государства (особенно если в ходе бума в секторе строительства существовала нехватка ресурсов для нормального для мониторинга банковского кредитования).
Давление на финансовую стабильность может быть увеличено, когда приток CBI / RBI представляет собой значительную долю ВВП. Однако отсутствие доступных данных для всех государств-членов ЕС, включенных в это исследование, затрудняет оценку влияния схем CBI / RBI на ВВП таких стран. В целях количественной оценки доли инвестиций CBI / RBI в ВВП была подготовлена следующая таблица.
| Государство-член ЕС | ВВП за 2017 год
(текущие цены, млн. €) |
Инвестиции через схемы CBI/RBI за 2017 год (оценочные данные)
(в млн. €) |
Чистый приток инвестиций через схемы CBI / RBI (в процентах от ВВП) |
| Болгария | 50 430 1 | Данные недоступны | — |
| Кипр — RBI | 19 213 8 | Данные недоступны | — |
| Кипр — CBI | 19 213 8 | 480 | 2.5 процента |
| Эстония | 23 002 3 | Данные недоступны | — |
| Ирландия | 294 110 1 | 52 41 | 0.02 процента |
| Италия | 1 716 934 7 | Данные недоступны | — |
| Латвия | 26 856 6 | Данные недоступны | 1 процент |
| Мальта — RBI | 11 126 | Данные недоступны | — |
| Мальта — CBI | 11 126 | 64 73 | 0.58 процента |
| Португалия | 193 072 | 640 41 | 0.33 процента |
В то время как чистый приток инвестиций через схемы CBI / CBI в процентном отношении к ВВП иногда может оказаться довольно небольшим, если взглянуть в будущее на другие сектора экономики, устойчивость экономики в целом остается неопределенной.
Например, в Кипре приток CBI / RBI эквивалентен примерно 2,5 процентам ВВП, тогда как доля сельского хозяйства в валовом внутреннем продукте составляет всего 2,3 процента. В связи с этим Кипрский финансовый совет недавно предупредил, что постоянная зависимость от схем CBI / RBI, несомненно, приведет к некоторым негативным последствиям. Например, к эффекту, который известен как «Голландская болезнь» (негативный эффект, оказываемый влиянием укрепления реального курса национальной валюты на экономическое развитие в результате бума в отдельном секторе экономики).
В МВФ также подчеркивают, что притоки капитала, возникающие в результате работы таких схем, потенциально нестабильны и особенно уязвимы к рискам внезапной остановки, что усугубляет макроэкономическую уязвимость малых государств. Следовательно, значительное сокращение числа заявителей может оказать сильное влияние на эти государства.
Такое снижение спроса может быть вызвано, например, изменением визовой политики на уровне ЕС, застрагивающей права на получение виз / резидентства, предоставляемые иностранным инвесторам. Это может также быть вызвано сокращением спроса со стороны стран-доноров и / или усилением конкуренции между программами CBI / RBI, предлагаемыми в разных странах.
Поскольку некоторые государства явно продвигают свои иммиграционные схемы, акцентируя внимание на налоговых преимуществах, схемы CBI / RBI могут стать инструментом налоговой конкуренции, которая способна навредить принимающим странам и другим государствам.
Еще одна ключевая проблема связана с фискальной зависимостью от неустойчивых и трудно прогнозируемых доходов от схемы CBI / RBI, создающих циклические риски. Приток инвестиций может легко увеличить текущие и капитальные расходы, привести к ослаблению бюджетной дисциплины и создать дополнительные стимулы для ослабления усилий по совершенствованию налогового администрирования.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Другие эффекты: доверие к властям
Как полагают эксперты EPRS, уязвимости, связанные со схемами CBI / RBI и описанные в их исследовании, также могут отрицательно повлиять на доверие населения той или иной принимающей страны к ее государственным учреждениям.
Это доверие может быть быстро ослабленно и даже подорвано, когда возникают скандалы, связанные со схемами CBI / RBI. На Мальте опрос Eurobarometer недавно показал, что мальтийские граждане доверяют системе правосудия и полиции меньше, чем в среднем по ЕС: доверие к мальтийскому правосудию и правовой системе составляет 35 процентов, что меньше, чем средний показатель ЕС в 50 процентов. Полиции доверяют 53 процента мальтийцев, что также ниже отметки в 72 процента в среднем по ЕС.
Опрос проводился в начале ноября 2017 года – почти сразу же после убийства журналистки Дафни Каруана Галиции, которое якобы связано с расследованием фактов использованием рядом мальтийских чиновников местной иммиграционной программы для коррупционных целей. Хотя трудно определить прямую причинно-следственную связь, возможно, этот случай фактически повлиял на отношение местного населения к чиновникам.
Кроме того, опросы показывают, что большинство граждан против «продажи» гражданства. Опрос EPRS показал, что абсолютное большинство мальтийских граждан в принципе против продажи мальтийского гражданства иностранцам, и только 26 процентов респондентов заявили, что они выступают за подобную практику. В Великобритании только 37 процентов респондентов считают, что предоставление гражданства состоятельным иностранцам выгодно экономике и обществу.
ВНЖ/ПМЖ и гражданство за недвижимость в ЕС – Альтернативы по всему миру
Эксперты не исключат возможность того, что европейцы введут ограничения для иностранцев, желающих оформить ВНЖ / гражданство за недвижимость. В последнее время об этом все чаще говорят официальные лица из Брюсселя. Подробнее: Гражданство за инвестиции страны Евросоюза – 5 причин пропустить критику мимо ушей
Если это произойдёт, в распоряжении инвесторов все еще будут оставаться достойные альтернативы по всему миру. Так, за 200 тыс. долларов можно оформить гражданство за недвижимость в Доминике, дающее безвизовый доступ в Британию и Шенген, а также многие другие преимущества. Продать такой актив с сохранением нового карибского паспорта можно уже через 3 года после покупки. Подробнее: Гражданство за недвижимость – Что сейчас предлагает Доминика?
Вложив столько же в недвижимость Сент-Китс и Невис, можно оформить паспорт в стране без НДФЛ. Но продавать купленный таким образом актив с сохранением карибского паспорта разрешается уже лишь по истечении 7 лет. Подробнее: Гражданство за недвижимость: Сент-Китс и Невис вводит дисконт — следуют ли примеру другие?
Популярностью на Карибах пользуется и гражданство за недвижимость Гренады, для оформления которого потребуется вложить 350 тыс. долларов. Период обязательного владения недвижимостью составляет 4 года. Подробнее: Получить гражданство за недвижимость Гренады решают по 9 инвесторов в месяц
Уже в ближайшие месяцы должна появиться возможность оформить гражданство за недвижимость в стране-кандидате на вступление в ЕС. Речь о Черногории. Подробнее: Гражданство Черногории при покупке недвижимости – Руководство для покупателя
Еще больше заслуживающих внимания направлений, где можно получить резидентство и/или гражданство за недвижимость, вы найдете в нашем свежем руководстве. Подробнее: 10 неожиданных стран, где доступны ВНЖ и гражданство при покупке недвижимости
Запросите любую интересующую вас информацию о том, как оформить гражданство за недвижимость за рубежом, и мы с радостью вам быстро поможем. Обращайтесь к нашим специалистам по адресу info@offshore-pro.info
