Интересует иммиграция на Багамские острова, недвижимость на территории которых выбирают многие знаменитости и сверхсостоятельные люди? Жизнь на Багамских островах может существенно упроститься, если купить недвижимость на Багамах и оформить на этом основании постоянное место жительство (ПМЖ) Багамских островов. Из этой статьи вы узнаете все, что для этого нужно. Мы расскажем про актуальную стоимость жилья на Багамах, динамику продаж недвижимости на Багамских островах, релевантные налоги и не только.
Жизнь русских на Багамах в последние годы успела синонимом успешности и благополучия. Все больше выходцев из стран постсоветского пространства интересуется такими вопросами как недорогая недвижимость на Багамах, стоимость жилья на Багамах и иммиграция на Багамские острова.
На данном этапе такого понятия как недорогая недвижимость на Багамах по сути не существует. И в будущем ситуация вряд ли изменится. Но при этом продажа недвижимости на Багамских островах бьет рекорды. Это происходит не в последнюю очередь благодаря местной схеме инвестиционного резидентства. Подробнее: Резидентство на Багамских островах за инвестиции
Напомним, что, по условиям этой схемы, решение купить недвижимость на Багамах определенной стоимости открывает путь к резидентству данной юрисдикции. Можно оформить ПМЖ на Багамах, решив купить недвижимость Багамских островов стоимостью в 500 тыс. долларов США и уплатить госсбор в 10 тыс. долларов США.
Гражданство Багамских островов получить столь же быстро не получится. Подать заявку на паспорт можно будет только по завершении семилетней натурализации, в течение которой заявитель должен находиться на территории принимающей страны большую часть года каждый год. К счастью, за это время можно будет существенно расширить свою коллекцию паспортов, приняв участие в многочисленных программах «гражданство за инвестиции» располагающихся неподалеку стран Карибского бассейна. Пусть эти государства предлагают и менее ценные паспорта, но лишними такие документы точно не будут. Подробнее: Гражданство за инвестиции: страны
Но прежде чем вы приступите к выбору подходящего жилья на Багамах для оформления ПМЖ, предлагаем вашему вниманию свежие статданные и факты, напрямую связанные с рынком недвижимости Багамских островов. Изучив их, вы, определенно, утвердитесь в решении купить недвижимость на Багамских островах, оформить ПМЖ на Багамах и устроить иммиграцию в эту страну уже в этом году.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Краткий обзор рынка недвижимости
После нескольких лет спада рынок жилья и прочей недвижимости Багамских островов демонстрируют признаки улучшения. Растут продажи, цены на недвижимость стабилизируются. Жилищное строительство восстанавливается.
Но при этом недвижимость Багамских островов все еще остается относительно доступной. По данным специалистов консалтинговой и риэлтерской компании Bahamas Realty, цены на недвижимость Багамских островов на данном этапе находятся в среднем на 20 процентов ниже по сравнению с пиковым уровнем, достигнутым перед началом финансового кризиса. А в некоторых районах наблюдается снижение показателя на 60 процентов.
Другие местные риэлтерские агенты, в свою очередь, утверждают, что за период с 2007 по 2010 годы цены на жилье Багамских островов упали на 30 — 40 процентов (официальные данные на данном этапе недоступны).
Но постепенно ситуация становится все лучше и лучше. По данным специалистов компании International Realty, объемы продаж в 2017 году выросли на 40 процентов. По данным Christie’s, темп роста рассматриваемого показателя составил и вовсе около 90 процентов.
Рынок премиальной недвижимости Багамских островов также активно восстанавливается. По словам специалистов Damianos Sotheby’s International Realty, в случае жилья на эксклюзивной набережной на территории девелоперского проекта Old Fort Bay (часть столичного города Нассау на острове Нью-Провиденс) цены на роскошные дома и объемы их продаж выросли на 10-15 процентов. Цены на роскошные объекты недвижимости в Old Fort Bay, к слову, начинаются от 2 миллионов долларов США.
Премиальное жилье в рамках девелоперского проекта Royal Ocean Club, расположенного на острове Большой Багама, теперь оценивается примерно в 150 тысяч долларов США и выше. Тогда как в случае проекта Bahamas Rum Cay цены на одно- и двухкомнатные пляжные домики начинаются с 125 тысяч долларов США.
Администрация девелоперского проекта Lyford Cay с закрытым сообществом на острове Нью-Провиденс предлагает дома с колониальной архитектурой и шестью спальнями за 6,5 миллионов долларов США. Ценник на жилье на территории комплекса Elbow Cay на острове Абако стартует с отметки в 300 тысяч долларов США, при этом недвижимость на побережье на территории данного комплекса может оцениваться в 8 000 000 долларов США.
На внешних островах Багам (также известны как Family Islands) цены за апартаменты в кондоминиуме варьируются от 395 000 долл. США до 595 000 долл. США, а цены на отдельностоящие жилье колеблются в диапазоне от 439 000 долл. США до 4,5 млн. долл. США. Возможны исключения в форме еще менее демократичных ценников.
Подавляющее большинство иностранных покупателей – граждане США, Канады, Франции, Великобритании и Италии. Но русскоговорящие инвесторы, желающие купить недвижимости Багамских островов, не являются редкостью.
Важно помнить, что в отношении иностранцев, приобретающих недвижимость Багамских островов, не применяются никакие ограничения. Исключением из данного правила выступают сделки с недвижимым имуществом в виде незастроенных участков площадью более пяти акров (20 234 м2). В этом случае требуется специальное разрешение правительства.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Влияние проекта Baha Mar
После множества отсрочек, из-за которых проект отстал от графика более чем на десятилетие, в апреле 2017 года открылся мега-курорт Baha Mar стоимостью в 4.2 млрд. долларов США. Этот курорт способен стать мощным драйвером экономического роста островной юрисдикции и улучшения ситуации на местном рынке недвижимого имущества. Подробнее: Иммиграция на Багамы — 6 причин оформить резидентство Багамских островов и переселиться туда
История проекта началась еще в 90-е годы прошлого века, когда премьер-министр Багамских островов Перри Кристи убедил американского инвестора Фила Руффина купить большой участок земли в Нассау для строительства курорта. Затем участок был продан строительной компании, возглавляемой миллиардером Саркисом Измирляном. В 2008 году эта компания расформировывалась из-за кредитного кризиса. Но в 2011 году строительство все же началось. В качестве подрядчика выступала фирма China Construction America,.
В 2016 году появился покупатель: компания Chong Tai Fook Enterprises из Гонконга. В марте 2017 года багамские политики заявили, что продажа актива Chow Tai Fook Enterprises якобы является незаконной, и компания-покупатель обязана продать курорт квалифицированному и респектабельному покупателю.
Так или иначе, курорт открылся, предлагая свыше 1 тысячи номеров, казино, гольф-поле и другие рекреационные объекты. Проект, как ожидается, повысит ВВП страны на 12 процентов.
Цены на однокомнатные резиденции в этом многомиллиардном проекте начинаются с отметки в 1,5 млн. долл. США, а 3-спальные резиденции на пляже могут стоить 8 млн. долл. США.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Доходность на высоком уровне
Исследователи из компании Global Property Guide провели профильное исследование и пришли к выводу о том, что недвижимость на Багамских островах предлагает прибыль от аренды на высоком уровне. В случае апартаментов в кондоминиумах вдалеке от побережья этот показатель составляет около 8 процентов, а кондоминиумы на набережной предлагают доходность в среднем порядка 7 процентов.
Интересно, что апартаменты малой площади в кондоминиумах предлагают более высокую доходность. Квартиры площадью около 120 м2 предлагают около 8,16 процента годовых, а апартаменты в кондоминиумах площадью 300 м2 обеспечивают доходность на уровне лишь 5,7 процента в год.
Доходность жилья на набережных островов Абако и Большой Багама умеренная: от 3,57 процента до 4,45 процента. Ежемесячная арендная плата в случае апартаментов в кондоминиумах на набережных Нассау колеблется от 2500 до 6500 долларов США в месяц. В Абако и Большом Багаме арендная плата за кондоминиумы на набережной составляет от 1200 до 3500 долларов США в месяц.
В данном контексте важно помнить, что закон «О контроле арендной платы» (The Rent Control Act) применяется только к жилым помещениям общей стоимостью 75 000 долл. США и ниже, и предусматривает, что арендная плата не должна превышать 15 процентов оценочной стоимости имущества (или 20 процентов для меблированных резиденций). Это ограничение не распространяется на роскошную недвижимость, владельцы которой могут устанавливать произвольно высокие ставки арендной платы.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Строительство жилья на подъеме
Согласно данным Департамента статистики Багамских островов (Department of Statistics of The Bahamas), в течение первых трех кварталов 2017 года количество разрешений на строительство жилья увеличилось на 5,8 процента (до 713 шт.) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Соответствующим образом стоимость одобренных девелоперских проектов возросла в годовом исчислении на 7,7 процента до 248,7 млн. долл. США.
После начала глобальной рецессии в 2009 году строительство на Багамах сократилось на 26 процентов. В 2010 году количество вновь выданных разрешений на реализацию девелоперских проектов упало еще на 22 процента, затем на 7 процентов в 2012 году и на 27 процентов в 2013 году. В 2015 году этот показатель снизился еще на 11 процентов. По итогам 2016 года результат был аналогичным.
За период с 2007 по 2016 годы количество возводимых в стране резиденций сокращалось в среднем на 12,7 процента каждый год, тогда число вводимых в эксплуатацию жилищных проектов падало на 11,7 процента в год. Однако в настоящее время активность субъектов хозяйствования в области жилищного строительства стабильно растет. При этом активнее всего застраивается столичный город. Так, 81 процент разрешений на строительство жилья, выданных в течение первых трех кварталов 2017 года, приходятся на долю Нью-Провиденса, 19 процентов — на долю острова Большой Багама.
В третьем квартале 2017 года число запущенных строительных проектов по возведению жилья выросло на 42,6 процента до 77 объектов недвижимости, а стоимость вновь возводимых жилых домов увеличилась более чем в два раза и составила 28,29 млн. долларов США за тот же период. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года число введенного в эксплуатацию жилья увеличилось на 17,9 процента и составило 119 объектов, а стоимость таких жилых построек выросла на 31,3 процента до 46,45 млн. долларов США.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам
Согласно информации от Центрального банка Багамских островов (CBOB), средняя процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в декабре 2017 года составила 5,54 процента по сравнению с 6,34 процента за декабрь 2016 года и 6,37 процента за декабрь 2015 года.
Ставки ипотечного кредитования, за период с 2007 по 2010 годы варьировались около отметки в 8 процентов, тогда как в период с 2011 по 2014 годы этот показатель составлял в среднем 7,4 процента. То есть показатель снизился, что должно было способствовать росту активности кредитополучателей.
Однако их активность сокращается. В 2017 году размер ипотечного рынка был эквивалентен 31,6 процента ВВП страны, по сравнению с 33,2 процента в 2016 году, 34,3 процента в 2015 году, 35,7 процента в 2014 году, 36,4 процента в 2013 году, 36,7 процента в 2012 году и 38,6 процента в 2011 году.
Багамские банки предоставляют кредиты домохозяйствам Багамских островов преимущественно в местной валюте (BSD1 = 1 доллар США). На долю ипотечных кредитов в местной валюте приходится 98 процентов всех выданных ипотечных кредитов. Но покупка недвижимости состоятельными иностранными покупателями осуществляется в основном без привлечения кредитов.
По данным Центрального банка Багамских островов, в феврале 2018 года сумма вновь выданных и пока еще не погашенных ипотечных кредитов сократились на 2,6 процента (до 2,9 млрд. долларов США) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Введение НДС увеличило волокиту
Налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 7,5 процента был введен в январе 2015 года на все сделки, предполагающие передачу другому лицу во владение или пользование недвижимое имущество стоимостью более 100 000 долларов США. Перечень таких сделок включает продажу, аренду, уступку или другую передачу недвижимости одним лицом другому.
НДС уплачивается при передаче помимо прочего и следующих активов:
- Незастроенная земля;
- Жилые помещения;
- Здания коммерческого назначения;
- Кондоминиумы;
- Таймшеры;
- Любые здания, построенные для продажи подрядчиками, которые также являются собственниками.
Гербовый сбор к уплате теперь рассчитывается с использованием фиксированной ставки в 2,5 процента. Домовладельцы, приобретающие недвижимость Багамских островов впервые, освобождаются от гербового сбора и от НДС по сделкам на сумму менее 500 000 долларов США. Пример расчетов в таблице ниже:
| Стоимость имущества | К уплате до введения НДС | К уплате после введения НДС |
| 70 000 долларов США | 8 процентов гербовый сбор | 2,5 процента (2,5 процента гербовый сбор + 0 процента НДС) |
| 120 000 долларов США | 10 процентов гербовый сбор | 10 процентов (2,5 процента гербовый сбор + 7,5 процента НДС) |
| 500 000 долларов США (собственник становится домовладельцем в первый раз) | 0 процента | 0 процента (0 процентов гербовый сбор + 0 процента НДС) |
Многие агенты по недвижимости жалуются на то, что НДС не только увеличивает издержки, но также ухудшает положение продавцов и покупателей ввиду растущей бюрократии. Это отрицательно влияет на сделки с участием иностранных инвесторов и общую «легкость ведения бизнеса» в стране.
Ситуация усугубляется тем фактом, что, согласно актуальным требованиям закона, продажная цена должна быть утверждена как Департаментом внутренних доходов, так и Государственным казначейством, а не только Государственным казначейством – как раньше. По словам некоторых агентов по недвижимости, это добавляет от четырех до шести недель к продолжительности процесса утверждения цены.
Кроме того, Центральный банк Багамских Островов недавно имплементировал поправки к закону «О подоходном налоге» за 2016 год, которые позволяет регулятору взимать 1,5 процента комиссионных за денежные переводы с Багамских островов. Это усложняет продажу активов владельцами-иностранцами. Подобные меры не могут не вызывать беспокойство среди инвесторов.
В будущем ситуация может дополнительно усложниться. Как сообщили в Министерстве финансов, с 1 июля текущего года ставка налога на добавленную стоимость (НДС) повысится с 7,5 до 12 процентов. С другой стороны, власти юрисдикции собираются отменить НДС на услуги по страхованию недвижимости Багамских островов.
С 1 августа от НДС будут освобождены многочисленные продукты питания из базовой потребительской корзины (за исключением сахара), медицинские услуги, страхование жилой недвижимости, ежемесячные счета за электроэнергию в размере до 100 долларов США и счета за воду до 50 долларов США.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Правительство планирует удвоить порог вхождения для инвесторов, поэтому нужно действовать уже сейчас
Купить недвижимость на Багамских островах, оформить ПМЖ на Багамах и устроить иммиграцию в эту страну как можно скорее следует и на фоне слухов об удвоении порога вхождения для участников местной программы инвестиционной иммиграции. Эти слухи циркулируют уже не первый год. Подробнее: Оформляем инвесторскую визу Багамских островов уже в этом году, пока она не подорожала
Недавно правительство обнародовало план по привлечению «сверхсостоятельных» физических лиц, увеличив порог вхождения в рамках схемы по оформлению постоянного резидентства при покупке недвижимости на Багамских островах до 1 млн. Долл. США с нынешних 500 000 долл. США.
Министр иностранных дел островного государства Фред Митчелл описывает нынешний инвестиционный порог, в размере 500 000 долларов США как «слишком низкий». Политик заявил следующее: «Стоимость разрешения на работу, актуального в течение одного года, составляет $12 500 долларов США для тех иностранцев, которые работают в качестве управляющих директоров багамских банков. И на фоне этьго мы даем кому-то постоянное место жительства, потому что он может заплатить 500 000 долларов за дом. Это неправильно».
Тем не менее, местные специалисты по сделкам в сфере недвижимости сходятся во мнении о том, что устранение покупателей, располагающих лишь суммами в размере от 500 000 до 1 млн. долл. США , и игнорирование застройщиков, инвестирующих средства в строительство объектов недвижимости в ценовом диапазоне от 500 000 до 1 млн. долл. США, может привести к негативным эффектам для экономики страны в целом – как напрямую, так и косвенно.
Как отметили эксперты, Багамским островам уже сейчас приходится конкурировать по цене за внимание инвесторов с другими карибскими юрисдикциями, предлагающими продукты, которых нет на Багамских островах – такие как экономическое гражданство при покупке недвижимости. Предлагаемое удвоение порога вхождения для участников программы по оформлению ПМЖ Багамских островов при покупке недвижимости уменьшит конкурентоспособность страны.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Экономика растет, но ситуация в секторе туризма далека от идеала
По данным Международного валютного фонда (МВФ), в период с 1997 по 2007 годы на Багамских островах отмечался среднегодовой рост ВВП на 3 процента. Он остановился в 2008 году (-2,3 процента ВВП). Негативный тренд продолжил укрепляться и в 2009 году (-4,2 процента ВВП). Это произошло из-за глобального финансового кризиса. Среднегодовой экономический рост в период с 2010 по 2013 годы составил 1,3 процента. В 2014 году ВВП снизился на 0,5 процента. В 2015 году было зафиксировано падение на 1,7 процента. А в 2016 году эксперты отметили спад на 0,25 процента.
Согласно оценкам МВФ, в прошлом году экономика страны выросла на 1,3 процента. Рост в основном обусловлен завершением проекта Baha Mar, новыми прямыми иностранными инвестициями и активизацией строительной деятельности после сезона ураганов. Ожидается, что в текущем году экономика вырастет на 2,5 процента, а в 2019 году еще на 2,2 процента.
Благодаря курортному и жилому комплексу Baha Mar было создано около 4 тысяч рабочих мест, позволивших снизить общий уровень безработицы до отметки в 10,1 процента в ноябре 2017 года и 11,6 процента, годом ранее.
Согласно данным МВФ, в этом году экономика юрисдикции, как ожидается, вырастет на 2,5 процента, а в 2019 году – еще на 2,2 процента. Эксперты прогнозируют, что в течение 2018 финансового года общий дефицит бюджета снизится до 2,7 процента по сравнению с прошлогодним дефицитом в 5,8 процента.
В связи со значительным и устойчивым бюджетным дефицитом госдолг юрисдикции планомерно увеличивался. В 2017 финансовом году он достиг отметки примерно в 57 процентов ВВП (по сравнению с уровнем в 51 процент ВВП в 2015 году и менее чем 20 процентов ВВП до наступления кризисного 2008 года).
Инфляция в стране растет. Инфляция на Багамских островах в 2017 году составила 2,4 процента, по сравнению с 0,8 процента в 2016 году, 1,9 процента в 2015 году, 1,2 процента в 2014 году, 0,4 процента в 2013 году и 1,9 процента в 2012 году. Эксперты МВФ прогнозируют, что рост потребительских цен в текущем году будет на уровне в 2,2 процента, а в 2019 году этот показатель, как ожидается, составит 2,6 процента.
Туристический сектор также демонстрирует слабость. Согласно данным Министерства туризма, в 2017 году общее количество туристов на Багамских островах сократилось на 2,1 процента, до 6,14 млн. человек, после роста в 2,5 процента годом ранее. Число вновь прибывших туристов по морю упало в 2017 году на 1,5 процента (до 4 800 226 человек) по сравнению с годом ранее. Число перелетов по воздуху сократилось до 1.33 млн. человек в 2017 году (падение на 4 процента в годовом исчислении).
Но в 2018 году рост в секторе туризм на Багамских островах может возобновиться. Министерство туризма юрисдикции сообщило о колоссальном 18-процентном всплеске числа посетителей в первом квартале 2018 года, что является самым высоким темпом роста в регионе. 18-процентный рост означал приток дополнительных 63 тыс. посетителей за рассматриваемый период. Это связано с рядом факторов: от организации воздушных пассажироперевозок по новым маршрутам таких перевозчиков как Southwest Airlines и JetBlue до полноценного открытия курорта Baha Mar.
Почему это важно? На туризм приходится около 60 процентов ВВП Багамских островов и 50 процентов занятости (прямо и косвенно). Вторая по величине отрасль Багамских островов — это финансовые услуги, на которые приходится 20 процентов ВВП этого островного государства.
Недвижимость на Багамских островах, ПМЖ и иммиграция – Рай для знаменитостей
Багамские острова имеют самую высокую концентрацию частных островов, находящихся в собственности знаменитых людей, по сравнению с любой точкой мира. Подробнее: Оформляем ВНЖ Багамских островов и отдыхаем рядом со звездами
Страна, территория которой простирается более чем на 7 сотен островов, привлекает таких известных людей как Джонни Депп. Снимавшийся на багамском острове Экзумас в фильме «Пиратах Карибского моря» актер в 2004 году побрёл собственность другой багамский остров, заплатив за него 3,6 миллиона долларов США.
Иллюзионист Дэвид Копперфилд скупил 11 багамских островов за 50 миллионов долларов США. Музыкальные звезды Фэйт Хилл и Тим Макгроу купили остров мечты на Багамах в 2006 году. Режиссер, актер и сценарист Тайлер Перри приобрел там собственный островок в 2009 году за 6,4 миллиона долларов США. А бизнес-магнат принц Ага Хан IV вложил в такой актив 100 миллионов долларов США в 2009 году.
Что привлекает этих людей в данную юрисдикцию. Не в последнюю очередь приток богачей обусловлен близостью США и широким арсеналом инструментов для налогового планирования. Багамские острова не взимают налогов на доходы, наследство, прирост капитал, а также корпоративных налогов.
Экономика Багамских островов считается одной из самых стабильных в Карибском бассейне – не в последнюю очередь благодаря тесным связям страны со Штатами и ее близости к США. Воздушным транспортом из Нью-Йорка добраться в эту страну можно в течение 2,5 часов, а из Флориды и того быстрее – за 45 минут.
Отметим, что оформление ПМЖ и натурализация не является единственным способом на официальных и законных основаниях получить новый багамский паспорт. Инвесторам также доступны альтернативные маршруты, ведущие к этой цели. Подробнее: Гражданство за инвестиции и 4 альтернативных способа получить второй паспорт.
При появлении каких-либо вопросов в части процедур получения физического резидентства (ВНЖ и ПМЖ), налогового резидентства либо второго паспорта и гражданства Багамских островов рекомендуем адресовать их компетентным специалистам через почту info@offshore-pro.info
