Недвижимость в Словакии для ВНЖ – от 3% с суммы сделки

Если вас интересует Словакия, недвижимость, вид на жительство и налоговое резидентство в этой стране-члене ЕС, данная статья для вас. Мы расскажем о том, почему стоит инвестировать в недвижимость Словакии, как подобрать оптимальный актив, и почему недвижимость Словакии связана с ВНЖ.

Все больше русских, казахов, украинцев и белорусов пролистывают словацкие сайты недвижимости. Их интересует коммерческая недвижимость в Словакии, аренда жилья в Словакии и другие операции с подобными активами. Все потому, что с недавнего времени, покупая в Словакии недвижимость, вид на жительство этой страны можно оформить на льготных условиях. Если вас также интересует недвижимость в Словакии, вы попали по адресу. Читайте дальше, чтобы узнать больше.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: покупка недвижимости как условие получения резидентства

Одним из самых простых, быстрых и доступных способов бизнес-иммиграции на словацкую территорию и получения вида на жительство в этой стране выступает регистрация физлица-иммигранта в качестве индивидуального предпринимателя или открытие им фирмы (S.R.O.), в которой такое физлицо выступает директором. Подробнее «Вид на жительство в Словакии при открытии бизнеса или ИП«.

При этом оформляя словацкое резидентство при открытии бизнеса или регистрации ИП, заявителю необходимо представить местным властям ряд документов, подтверждающих наличие у такого заявителя собственной или арендованной недвижимости в Словакии. Речь, в частности, идет о следующих документах:

• Акт о праве собственности на жилье или сертификат регистрации жилой недвижимости, подтверждающий право владения данной недвижимостью;
• Нотариально заверенный договор аренды (в котором заявитель выступает в качестве арендатора / одного из арендаторов; подписи арендодателя и соответствующего арендатора должны быть заверены нотариально);
• Нотариально заверенное письменное заявление владельца недвижимости, подтверждающее предоставление жилья заявителю (документ должен содержать нотариально заверенные подписи всех собственников) + выписка из сертификата регистрации жилой недвижимости, подтверждающая право владения данной недвижимостью;
• Подтверждение факта предоставления жилья от администрации объекта коллективного размещения (гостиницы, хостела и так далее).

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка

Всем русским, украинцам и белорусам, которых интересует иммиграция в Словакию, будет интересно узнать о ситуации на местном рынке жилья. Цены на жилье в Словакии сейчас быстро растут на фоне увеличения спроса, стимулируемого низкими процентными ставками по ипотеке.

Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ ПОЛУЧИТЬ
КОНСУЛЬТАЦИЮ

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – краткосрочные и долгосрочные тренды

Согласно данным Национального банка европейской страны, в течение второго квартала 2017 года средняя цена на жилую недвижимость в Словакии выросла на 7,04% до 1,369 евро (1 477 долларов США) за квадратный метр. По итогам аналогичного периода предыдущего года показатель также вырос, но на более скромные 4,75% в годовом исчислении. С учетом инфляции цены на недвижимость в Словакии по итогам второго квартала 2017 года выросли на 6,02%.

Несмотря на эту позитивную динамику, цены на жилье в Словакии по-прежнему на 11,6% ниже пикового уровня, который был зафиксирован во втором квартале 2008 года (-21,6% в реальном выражении) – то есть в момент начала мирового финансового кризиса.

В Братиславской области, которая характеризуется самым дорогим жильем в стране, цены на жилую недвижимость выросли на 6,7% в годовом исчислении до 1 904 евро (2 283 долл. США) за квадратный метр  в течение первого полугодия 2017 года. Темп роста оказался более внушительным по сравнению с ростом в годовом исчислении на 6,3% годом ранее и на 2,6% во втором квартале 2015 года.

Во всех других регионах также наблюдался серьезный рост цен на жилье в течение первого полугодия 2017 года.

• Тренчин показал наибольший рост — примерно на 15,9% в годовом исчислении до 744 евро (892 долларов США) за квадратный метр;
• В Нитре цены на жилье выросли на 15% в годовом исчислении до 668 евро (801 долл. США) за квадратный метр;
• В Прешове цены на жилье выросли на 10,3% в годовом исчислении до 838 евро (1 005 долл. США) за квадратный метр;
• В Трнаве цены на жилье выросли на 9% в годовом исчислении до 937 евро (1 124 долл. США) за квадратный метр;
• В Кошице цены на жилье выросли на 7,4% до 990 евро (1 187 долл. США) за квадратный метр за тот же период;
• В Жилине цены на жилье выросли на 5,7% в годовом исчислении до 866 евро (1 038 долл. США) за квадратный метр;
• В Банска-Бистрице цены на жилье выросли на 4,6% в годовом исчислении до 768 евро (921 долл. США) за квадратный метр.

Бум в сегменте жилищного строительства в Словакии продолжался с 2006 по 2 квартал 2008 года, при этом темп роста цен на жилье колебался от 14% до 35% в год. Бум остановился в конце 2008 года, и в последующие годы цены либо падали, либо слабо увеличивались.

• В 2009 году цены на жилье упали на 12,31% (-12,66% в реальном выражении);
• В 2010 году цены на жилье упали на 2,08% (-3,16% в реальном выражении);
• В 2011 году цены на жилье снизились на 2,68% (-6,86% в реальном выражении);
• В 2012 году цены на жилье выросли на 0,89%, но на самом деле упали на 2,55% с учетом инфляции;
• В 2013 году цены на жилье упали на 2,57% (-3,01% в реальном выражении);
• В 2014 году цены на жилье выросли на 0,25% (0,25% в реальном выражении);
• В 2015 году цены на жилье выросли на 1,15% (в реальном выражении на 1,62%);
• В 2016 году рынок жилья начал расти, а цены на жилье выросли на 5,84% (в реальном выражении на 6%) по сравнению с предыдущим годом.

По словам местных экспертов по рынку недвижимости, цены на жилье в Словакии продолжат расти в течение 2018 года в условиях продолжающегося роста спроса на недвижимость со стороны как местных покупателей жилья, так и иностранных инвесторов.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – квартиры и дома

По данным Национального банка Словакии, квартиры продемонстрировали наибольший рост цен на национальном уровне, увеличившись на 9,4% в годовом исчислении во втором квартале 2017 года до средней цены в 1 590 евро (1 907 долларов США) за квадратный метр.

• 1-комнатные квартиры: цены выросли на 10,5% в годовом исчислении до 1 749 евро (2097 долларов США) за квадратный метр в течение первого полугодия 2017 года;
• 2-комнатные квартиры: цены выросли на 11,5% в годовом исчислении до 1 683 евро (2 008 долл. США) за квадратный метр за тот же период;
• 3-комнатные квартиры: цены выросли на 8,8% в годовом исчислении до 1 506 евро (1 806 долларов США) за квадратный метр за тот же период;
• 4-комнатные квартиры: цены выросли на 6,3% в годовом исчислении до 1 482 евро (1 777 долларов США) за квадратный метр за тот же период;
• 5-комнатные квартиры: цены выросли на 6% в годовом исчислении до 1 636 евро (1 962 долларов США) за квадратный метр за тот же период;

Дома выросли в цене лишь на 3,4% до 1 139 евро (1 366 долларов США) за квадратный метр в течение первого полугодия 2017 года.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – жилищное строительство на докризисных уровнях

Интенсивность строительной деятельности в Словакии в области возведения жилья продолжает расти. По данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), в 2016 году количество начатых проектов по возведению жилья находилось на уровне 21 440 единиц. Это на 9,2% больше, чем годом ранее. Показатель оказался на самом высоком уровне с 2008 года. С 2003 по 2009 годы в жилищном строительстве ежегодно запускалось в среднем по 19,7 тыс. проектов. Это означает, что сейчас строительная активность возвращается на докризисный уровень.

Аналогичным образом в 2016 году объем введенного в эксплуатацию жилья увеличился на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 15 670 единиц. Показатель оказался на уровне, равном среднему ежегодному в 15.5 тыс. единиц за период с 2003 по 2009 годы.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – низкие процентные ставки повышают спрос на недвижимость в Словакии

Среднегодовой темп роста объема в стоимостном выражении вновь выданных ипотечных кредитов составил 12,9% в год за период с 2009 по 2016 годы. Их объем вырос с 9,5 млрд. евро (11,4 млрд. долларов США) в 2009 году до 22,5 млрд. евро (27 млрд. долларов США) в 2016 году.

В годы бума объем жилищных кредитов домохозяйствам рос на 30,8% в год (в период с 2005 по 2008 годы). Это происходило в основном из-за очень низких процентных ставок по ипотечным кредитам.

Согласно данным Национального банка Словакии, средняя процентная ставка по жилищным кредитам в мае 2017 года составляла 1,83%, практически не изменившись с мая 2016 года (1,79%), а также существенно сократившись с уровней, зафиксированных в мае 2015 года и в мае 2014 года (2,77% и 3,44%, соответственно).

Относительно низкий и продолжающий снижаться уровень процентных ставок по ипотеке в Словакии объясняется тем, что ЕЦБ сократил свою ключевую ставку восемь раз с ноября 2011 года до исторического минимума в 0,00% в марте 2016 года (на этом уровне показатель остается с тех пор). Однако сокращение ключевой ставки ЕЦБ возымело меньший эффект, чем можно было бы ожидать, поскольку коммерческие банки стали очень осторожными.

Словакия в настоящее время характеризуется одним из самых низких коэффициентов ипотечного долга к ВВП в ЕС. Данный показатель составлял 27,8% ВВП в 2016 году. И это притом что примерно в половине из 28 стран Евросоюза это соотношение составляет около 50%.

В то же время объем вновь выданных и пока еще не погашенных ипотечных кредитов продолжает расти. По данным Национального банка Словакии, в июне 2017 года общая сумма непогашенных жилищных кредитов для домашних хозяйств выросла на 14,2% до почти 24 млрд. евро (28,7 млрд. долларов США) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – возможности для заработка на рынке аренды сильно ограничены

Столичная Братислава кажется вполне привлекательным местом для владения недвижимостью в Словакии, но, как ни странно, сдача в аренду недвижимости там может быть довольно сложным занятием. Братислава — небольшое с точки зрения площади урбанистическое образование с развитой транспортной инфраструктурой. Поэтому мало кому действительно нужно жить в центре этого города. В отличие от больших столиц других стран, где время в пути до центра может быть неудобно высоким, Братислава позволяет обитателям своего пригорода быстро попадать в центр.

Поскольку сама Словакия невелика, количество экспатов, сотрудников посольств и международных компаний в Братиславе и других городах страны также невелико, что опять же ограничивает возможности домовладельцев с точки зрения эффективного продвижения своей недвижимости и поиска арендаторов.

Доля объектов недвижимого имущества, владельцы которых проживают непосредственно в своем жилье, в Словакии резко возросла примерно с 50% в течение 80-х годов прошлого века до 90,1% в 2016 году. В результате этого Словакия стала страной с третьей по доле таких домовладельцев в ЕС, значительно опередив среднеевропейский уровень в без малого 70%. По данным Евростата, на долю лиц, проживающих в арендованном жилье, приходится лишь около 9,7% словацкого населения.

При этом лишь только 0,1% жилищного фонда Словакии сдается в аренду частными домовладельцами. И такая недвижимость сосредоточена главным образом в Братиславе.

Рост в Словакии числа объектов недвижимого имущества, владельцы которых проживают непосредственно в своем жилье, частично обусловлен наличием системы договорных / контрактных сбережений (Bauspar), которая облегчает словакам получение жилищных кредитов. Эта система Bauspar позволяет заемщикам брать кредиты с использованием пониженных процентных ставок, при этом правительство выплачивает надбавку к процентам на сбережения.

В 2005 году правительство приняло постановление об упразднении контроля за арендной платой с 1 июля 2007 года. Однако этот указ не был реализован. Парламент отказывается от реструктуризации действующей системы контроля, поскольку речь идет о крайне деликатном вопросе.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: анализ рынка – доходность умеренная, арендная плата по-прежнему низкая

Согласно результатам исследования словацкого рынка жилья, проведенного специалистами ресурса Global Property Guide в июле 2017 года и охватившего престижный столичный район Старе Мнесто (центр Братиславы), картина по доходности инвестиций в покупку столичной недвижимости в Словакии для последующей сдачи в аренду следующая:

• Валовая доходность от сдачи в аренду с квартиры площадью в 50 кв. была около 5,25% в год.
• Большие объекты недвижимости площадью около 120 кв. характеризовались несколько более низкой валовой доходностью (4,47%).
• Средняя доходность в районе Старе Мнесто в минувшем году немного снизилась и достигла отметки в 4,5% (упав с 5% в 2016 году и 5,53% в 2015 году).

В менее престижных районах Братиславы Рузинов и Нове Мнесто (Братислава II и III) валовая доходность от сдачи в аренду не сильно отличались: от 4,6% до 5,35%. Рынок, построенный на бизнес-модели Airbnb,  процветает. Но инвесторам, выбирающим данную бизнес-модель, следует ожидать высокого износа своей недвижимости.

Арендные ставки варьируются от 11,5 евро (13,8 долл. США) до 12,5 евро (15 долл. США) за квадратный метр в месяц в братиславском районе Старе Мнесто. Тогда как в соседних районах Рузинов и Нове Мнесто арендные ставки колеблются от 8,8 евро (10,6 долларов США) до 10,6 евро (12,7 долл. США) за квадратный метр в месяц.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: улучшение экономической ситуации как предпосылка для дальнейшего роста рынка недвижимости

Словакия продолжает демонстрировать устойчивый экономический рост, который, как ожидается, еще больше ускорится после того, как британский автопроизводитель Jaguar Land Rover (JLR) начнет производство на своем новом заводе в Нитре в конце 2018 года. Этот особенно сильно отражается на буме в строительстве промышленной недвижимости. В то же время рынок торговой недвижимости в Словакии остается привлекательным благодаря снижению безработицы и растущей покупательной способности словацкого населения.

Словакия является одной из наиболее успешных стран с переходной экономикой в ​​Восточной Европе. Обретя независимость в 1993 году после вхождения в состав одной страны вместе с дружественной Чехией (две страны ранее назывались Чехословакией), она в настоящее время характеризуется стабильной политической системой и либеральной рыночной экономикой.

В 2003 году Словакия вступила в НАТО. Быстрый рост экономики способствовал закреплением за страной членства в Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) и Европейском союзе (ЕС) в 2004 году. В декабре 2007 года Словакия стала полноправным членом Шенгенской зоны, а ее граждане получили право на безвизовый въезд в 24 европейские страны Шенгена.

Рост реального ВВП в 2007 году составил впечатляющие 10,8%, после 8,5% в 2006 году, 6,8% в 2005 году и 5,3% в 2004 году. Росту способствовало помимо прочего и то, что Kia, Volkswagen и Peugeot Citroen создали в Словакии крупные автомобильные заводы.

В 2008 году рост составил 5,6%, а затем последовал экономический кризис и сокращение ВВП на 5,4% в 2009 году. Но экономика Словакии быстро восстановилась, а рост ВВП в 2010 году составил 5%. За этим последовало 4 слабых года с точки зрения динамики ВВП: показатель увеличился лишь на 2,8% в 2011 году, 1,7% в 2012 году, 1,5% в 2013 году и 2,6% в 2014 году. В последующее два года экономика начала быстро восстанавливаться, продемонстрировав рост на 3,8% в 2015 году и еще на 3,3% в 2016 году. По предварительным данным МВФ, экономика Словакии выросла на 3,3% в 2017 году. Прогноз на 2018 год следующий — 3,7-процентный рост ВВП.

По данным Министерства финансов Словакии, дефицит государственного бюджета в 2016 году составил 980 миллионов евро (1,18 миллиарда долларов США), что почти наполовину меньше, чем год назад. Это самый низкий уровень бюджетного дефицита за последние восемь лет. В процентах к ВВП дефицит бюджета упал до 1,68%, снизившись с 3% в 2015 году и с 2,7% в 2014 году.

Актуальный в настоящее время трехлетний план финансового развития страны, принятый правительством, предполагает, что в 2019 году юрисдикция впервые зарегистрирует профицит бюджета в размере 0,16% ВВП.

По данным Европейской комиссии, валовой государственный долг Словакии в 2017 году немного снизится до 51,5% ВВП с 51,9% в 2016 году и 52,5% в 2015 году. Ожидается, что показатель дополнительно уменьшится до 49,8% ВВП в следующем году.

Согласно данным Статистического управления Словацкой Республики, в июне 2017 года уровень годовой инфляции составлял 1% по сравнению с -0,8% за тот же период прошлого года. По предварительным данным Европейской комиссии, потребительские цены в 2017 году выросли на 1,4%, после того, как в 2016 году они упали на 0,5%, в 2015 году — на 0,3%, а в 2014 году — на 0,1%.

По данным Центрального банка европейской страны, в июне 2017 года общенациональная безработица упала до 6,9%, с 7,4% в мае, 7,7% в апреле и 8% в марте 2017 года. МВФ ожидает, что уровень безработицы снизится до 7,9% в целом за 2017 год (с 9,7% в 2016 году и 13,3% в среднем за год в период с 2009 по 2015 годы).

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: юридические и иные советы покупателям

Словацкое законодательство не предполагает практически никаких ограничений в части покупок недвижимости иностранцами. С момента вступления страны в Евросоюз практически каждый может купить недвижимость в Словакии. Рынок недвижимости открыт — нет дискриминации ни по принципу гражданство, ни по принципу места жительства покупателя. Кроме того, не имеет значения, желает ли потенциальный покупатель получить квартиру в городе, дом в деревне или коттедж в горной местности – сделки заключаются быстро и просто.

Единственное исключение — сельскохозяйственные и лесные угодья. В соответствии с законом «О водных ресурсах» (184/2002 Coll) иностранцы не могут покупать или получать такое имущество в качестве подарка. Однако с 1 мая 2007 года иностранцы могут приобретать (или получать в качестве подарка) сельскохозяйственные и лесные угодья при условии, что потенциальный покупатель ведет бизнес на соответствующей земле в течение как минимум трех лет и имеет временное место жительства в Словакии.

Кроме того, согласно законодательству, юридические лица (компании), зарегистрированные в Словакии, также считаются резидентами Словакии и, следовательно, могут приобретать сельскохозяйственные или лесные земли без каких-либо ограничений. Таким образом, для иностранцев существует еще один вариант: создание компании в Словакии (что очень просто) специально для цели покупки такого имущества. В любом случае, если иностранец захочет, он / она сможет купить (прямо или косвенно) любую недвижимость в Словакии.

Процесс покупки словацкой недвижимости достаточно прост. Покупка недвижимости в Словакии не очень отличается от покупки недвижимости в любой из стран ЕС. Вот пошаговое руководство:

Процесс поиска недвижимости успешно завершен, покупатель сделал предложение, и предложение было принято недавним владельцем. Покупатель и продавец согласовывают  все условия сделки.

Затем покупатель помещает эквивалент всей цены сделки (или согласованную сумму задатка) на нотариальное хранение или на банковский счет, где средства хранятся до тех пор, пока право собственности не будет передано покупателю. При этом стороны заключают официальное предконтрактное соглашение, подписываемое обеими сторонами. В нем изложены условия сделки, а также права и обязанности как покупателя, так и продавца в рамках сделки (если кто-то из них передумает и изменит свои намерения, он / она должен /должна будет оплатить расходы любого агента другой стороне).

Покупатель должен обязательно провести обследование объекта недвижимости, привлекая независимого эксперта-оценщика. Затем отчет эксперта отправляется адвокату, чтобы можно было составить основной договор купли-продажи. Вся документация должна быть переведена на язык покупателя. Обе стороны подписывают договор купли-продажи. Подпись продавца должна быть подтверждена нотариально или реестром.

Цена покупки передается продавцу в полном объеме после того, как покупатель получает выписку из кадастра (словацкая национальная информационная система) с информацией о переоформлении на имя нового владельца. Этот процесс обычно занимает около 4 недель. Для обеспечения полной юридической определенности покупатель никогда не должен осуществлять выплаты наличными до завершения передачи права собственности.

Если кто-то продает или покупает недвижимость через агентство недвижимости, агентство обеспечивает комплексное юридическое сопровождение и готовит все документы, необходимые для передачи права собственности на недвижимость в Словакии. Другая возможность — связаться с адвокатом для подготовки контракта, но адвокаты не будут контролировать продажу.

Сборы и другие расходы при покупке словацкой недвижимости относительно невысоки. Расходы по договору купли-продажи могут варьироваться в зависимости от того, какого юриста / риэлтора вы нанимаете, как правило, составляя около 500-600 евро. Административные сборы за переоформление в кадастре (заявка на ввод новых данных в кадастр, выписка о смене собственника) — 300 евро. Регистрация в налоговых органах + местные налоги — 100 евро в год.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: налоги

В таблицах ниже приведен краткий обзор сборов и налогов, возникающих при передаче прав собственности на недвижимость в Словакии, а также ее последующей эксплуатации.

Недвижимость в Словакии для ВНЖ: помощь экспертов

Покупая недвижимость в Словакии с целью получения вида на жительство или независимо от ВНЖ, русские, украинцы, казахи и белорусы могут воспользоваться помощью местных агентов с богатым опытом работы. Такое решение позволяет сделать покупку недвижимости в Словакии максимально простой, быстрой и доступной.

С любыми вопросами о получении ВНЖ, ПМЖ, налогового резидентства или гражданства Словакии просим обращаться по адресу info@offshore-pro.info