Помните о налогах, становясь резидентом Греции за покупку жилья под сдачу

Анонс повышения инвестиционного порога для желающих получить греческий вид на жительство через покупку ликвидной недвижимости в Афинах и популярных курортных зонах за пределами столицы, ожидаемо, привел к буму спрос на местную «золотую визу». Многие соискатели стремятся поскорее вернуть вложенные деньги, выбирая в качестве инвестиционного актива жилье под сдачу. Эксперты рекомендуют им сохранять осторожность и не нарушать налоговое законодательство, контролю за соблюдением которого греки в последнее время уделяют все больше внимания. В противном случае растет риск отказа в продлении вида на жительство.

Греческие налоговики усилят контроль над рынком посуточной аренды жилья

Независимая налоговая служба Греции (греч.: Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων; ΑΑΔΕ) готовится активизировать сотрудничество с крупнейшими онлайн-платформами краткосрочной аренды и агрегаторами объявлений, включая Airbnb и Booking. Цель — обмен информацией о греческих арендодателях. Полученная информация поможет ΑΑΔΕ выявлять домовладельцев, уклоняющихся от уплаты налога с арендного дохода, включая иммигрантов-инвесторов с «золотой визой».

Греческие налоговики планируют получить не только доступ к информации о доходах, получаемых арендодателями через соответствующие платформы, но и сведения о предоставляемых такими лицами регистрационных номерах собственников (греч.: Αριθμό Μητρώου Ακινήτου; Α.Μ.Α.).

При выявлении фактов использования фиктивных номеров после сверки предоставленных арендодателями Α.Μ.Α. с официальной базой будут приняты соответствующие меры. Лица, предоставлявшие ложные сведения, лишатся возможности размещать объявления через Airbnb и аналогичные платформы, а также станут объектами налоговой проверки ΑΑΔΕ.

Сбор информации, обновление государственных баз и сопоставление задекларированных доходов с данными онлайн-площадок будут происходить автоматически. Греческие налоговики также готовят дополнительные проверки, которые стартуют на пике очередного курортного сезона: 1 июля 2023 года.

Напоминаем, что даже нерезиденты Греции для фискальных целей облагаются НДФЛ местными налоговиками. Но только на доход, полученный из греческих источников. Супружеские пары облагаются налогом отдельно. Нерезидентам разрешено пользоваться вычетами, если они являются резидентами стран-членов ЕС, и 90% их мирового дохода поступает из греческих источников.

Арендный доход, полученный в Греции, облагается налогом по прогрессивной ставке, варьирующейся от 15% до 45%. Расходы, связанные с обслуживанием приносящего доход актива (например, расходы на ремонт недвижимости), вычитаются из валового арендного дохода. Допускаются вычеты в размере 40% на такие расходы при предоставлении подтверждающих счетов-фактур. Также предусмотрен вычет размером 10% на амортизацию.

Годовой налогооблагаемый доход	Ставка налога
До €12 000	15%
€12 000 — €35 000	35% на доход в диапазоне от €12 000 до €35 000
Более €35 000	45% на весь доход свыше €35 000

Восстановление туризма делает инвестиции в жилье под сдачу более выгодными

Летний туристический сезон 2023 года обещает стать рекордным для греческого рынка краткосрочной аренды. Туристы активно бронируют жилье на полгода вперед, а доступные для съема апартаменты и виллы быстро исчезают с рынка.

Согласно апрельским оценкам компании AirDNA, занимающейся сбором и анализом информации о краткосрочной аренде жилья, туристический сезон в Греции в 2023 году в начале осени будет только набирать обороты. Греция отметилась третьим по величине в Европе приростом количества бронирований на сентябрь 2023 года. Показатель продемонстрировал 96-процентное увеличение по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

Еще одно исследование, проведенное компанией Mabrian в марте 2023 года, показало, что Греция входит в число европейских стран, которым удалось превзойти допандемийные показатели интенсивности пассажирских перевозок по воздуху. Исследователи сравнили количество пассажиромест, доступных в 2023 году, с результатом 2019 года. В случае Греции отмечен рост на 14,7%. Схожих результатов среди европейских стран добились только Хорватия (16,1%), Кипр (5,2%) и Албания (75%).

В греческом Министерстве туризма объявили о планах увеличить в 2023 году доходы от туризма на 10% по сравнению с предыдущим годом, который оказался весьма удачным и даже знаковым для греческой туристической отрасли, как подчеркнули в ведомстве. Несмотря на многочисленные кризисы, совокупный доход не только достиг первоначальной цели в 15 миллиардов евро, установленной правительством до начала кризиса в Украине, но и превзошел ее. Итоговый размер дохода составили 17,6 млрд. евро.

Спрос на «золотую визу» бьет рекорды, очереди растут

Греческая «золотая виза», оформляемая через покупку жилья, депозит, инвестиции в бизнес или ценные бумаги, стала бестселлером за последние полгода. Только в первом квартале 2023 года было получено больше заявок, чем за весь 2021 год, и почти в четыре раза больше, чем в первом квартале 2022 года. Интерес иммигрантов-инвесторов к этому продукту подогревало не только восстановление туризма и, соответственно, рынка краткосрочной аренды жилья. 2 других драйвера спроса выглядят следующим образом:

• Анонсированное правительством Греции в сентябре 2022 года двукратное повышение минимального размера инвестиций в покупку недвижимости в 36 ключевых муниципалитетах, необходимых для оформления ВНЖ европейской страны.
• Уход с европейского рынка инвестиционной иммиграции многочисленных конкурентов Греции, произошедший за последний год. За период с февраля 2022 года по февраль 2023 года правительства Ирландии и Великобритании закрыли (внезапно и бесцеремонно) свои программы предоставления виз инвесторам. Португалия также находится на пути к упразднению аналогичной схемы.

Количество заявок на получение греческой «золотой визы» достигло рекордного месячного максимума в 1218 единиц (учитываются только основные заявители) в декабре 2022 года. С тех пор показатель остается на уровне выше среднего.

Местные органы власти в Греции расширили штат и обновили инфраструктуру, а также перешли на использование цифровых инструментов. Но чиновники, похоже, оказались не совсем готовы к тому, что количество подаваемых ежемесячно заявок на получение ВНЖ в Греции через инвестиции в четыре раза превысит показатель полуторагодичной давности.

Следствием стал растущий бэклог. Число необработанных заявок только от основных заявителей и только на первичный ВНЖ увеличилось на 133%. Показатель вырос с 2 077 кейсов на конец сентября прошлого года до 4 842 на конец марта 2023 года. Принимая во внимание иждивенцев и заявки на продление ВНЖ, сегодня насчитывается 14 511 необслуженных соискателей. Этот показатель почти удвоился всего за пять месяцев.

Около восьми из десяти ожидающих рассмотрения кейсов находятся на столах сотрудников иммиграционных бюро в Афинах и Аттике — регионе, где проживает около 40% населения страны. Около 6% ожидающих рассмотрения заявок относятся к Криту. Еще 13% рассредоточены по Фракии-Македонии, Эпиру, Пелопоннесу и островам Эгейского моря .

Рекордные ПИИ благодаря интересу иностранцев к рынку недвижимости 

Согласно данным Центробанка Греции (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος; ΤτΕ), в 2022 году прямые иностранные инвестиции (ПИИ) в греческую экономику достигли 20-летнего максимума на уровне 7,22 млрд. евро. Значительный вклад в достижение рекорда внести инвестиции иностранцев в покупку недвижимости, включая сделки, заключаемые для оформления ВНЖ.

В отчете регулятора за 2022 год отмечается, что ПИИ в размере 2,3 млрд. евро (31,8%) были связаны со слияниями и поглощениями, а 1,975 млрд. евро (27,3%) пошли на покупку греческой недвижимости. На долю приобретения новых акций с целью увеличения уставного капитала пришлось 1,98 млрд. евро (27,4% от общей суммы). Эксперты регулятора подчеркивают большой инвестиционный интерес, вызываемый программой  по выдаче «золотых виз».

Возможность получения ВНЖ в Греции за жилье под сдачу доступна даже россиянам

С марта 2022 года программа предоставления ВНЖ в Греции через инвестиции де-юре закрыта для россиян. Но шанс принять участие в ней у граждан РФ все же есть. Причем никаких «лазеек» и «серых схем» использовать не придется. Все на 100% легально.

Греки заинтересованы привлечением иностранных инвесторов, но им приходится действовать в соответствии с директивами ЕС, ограничивающими инвестиционную иммиграцию из РФ. Поскольку подача по российскому паспорту невозможна, достаточно воспользоваться вторым гражданством (при наличии). Быстро пополнить паспортную коллекцию состоятельные россияне могут, получая инвестиционное гражданство в Вануату или Турции.

Власти Греции в этом плане гораздо либеральнее многих европейских коллег. Например, если россиянин пожелает принять участие в программе получения гражданства Мальты за инвестиции, ему придется не только предварительно получить второй (промежуточный) паспорт, но и отказаться от российского гражданства.

Еще одно преимущество греческого варианта – возможность добавлять в заявку родственников россиян в качестве иждивенцев. Иждивенцами могут выступать даже россияне без второго гражданства. Например, основной заявитель может подаваться по паспорту Турции, а супруга и дети –  по российским паспортам.

Важно: альтернативное гражданство у иммигранта-инвестора из РФ должно быть уже в момент заключения договора купли-продажи недвижимости в Греции, которую планируется использовать при оформлении греческого ВНЖ. Причина в необходимости получить греческий налоговый номер (аналог российского ИНН) сразу после оплаты предварительного депозита. Эта процедура предполагает официальную регистрацию в государственных органах с предоставлением информации о гражданстве.

Возможна ли оплата покупки недвижимости в Греции из РФ? Нет. Для оплаты сделки или внесения предварительного депозита российскому иммигранту-инвестору потребуется открыть банковский счет в Греции или иной стране, не находящейся под санкциями Запада.

Проверяют ли греческие власти источники средств? Как показывает практика, местные госорганы, рассматривая заявки на «золотые визы», не проверяют источник средств. Но соответствующую информацию у иммигранта-инвестора из РФ или иной страны в теории могут запросить банкиры, обслуживающие сделку с недвижимостью.

Так или иначе, запрета на использование при оформлении инвесторской визы в Греции капитала, источником происхождения которого выступает РФ, нет. Заявки русских инвесторов с альтернативным гражданством принимаются в обычном режиме и без дополнительных требований.

Экспертная помощь с инвестиционной иммиграцией в Грецию

Получение ВНЖ в Греции через инвестиции в жилье под сдачу – возможность «убить двух зайцев одним выстрелом». Иммигрант-инвестор получает карту резидента ЕС и источник пассивного дохода.

Но к выбору недвижимости и последующему управлению активом следует подходить с умом, чтобы избежать проблем. Купить ликвидный и востребованный среди арендаторов актив, организовать сдачу недвижимости в аренду через управляющую компанию и выполнить необходимые иммиграционные процедуры помогут наши эксперты.