Получение ВНЖ в Португалии при покупке недвижимости — варианты

Рассчитывая на получение ВНЖ в Португалии через инвестиции, большинство инвесторов выбирают покупку недвижимости. Мы предлагаем рассмотреть варианты вложений в португальское недвижимое имущество и операций, с которыми может столкнуться соискатель Золотой визы. 

Почему выбирают недвижимость для получения ВНЖ в Португалии?

Инвестиции в недвижимость для получения ВНЖ в Португалии являются наиболее популярным вариантом по 4 основным причинам:

1. По сравнению с другими европейскими странами, цены на недвижимость в Португалии по-прежнему относительно низкие. Прирост капитала возможен благодаря впечатляющему росту туризма. Что произойдет через 5, 6 или 7 лет, можно только догадываться из-за непредсказуемости экономических циклов, но терпеливый инвестор, ожидающий подъема рынка, в принципе, выиграет от прироста капитала.
2. Сравнительно небольшая сумма необходимых минимальных вложений (от 280 000 евро).
3. Относительная безопасность и потенциальная доходность инвестиций.
4. Текущая возможность получить недвижимость в Португалии по еще низким ценам.

Варианты инвестиций в недвижимость для соискателей Золотой Визы в Португалию

На протяжении пяти лет правила Золотой визы, по сути, не менялись:

• Покупка объекта недвижимости в возрасте до 30 лет в густонаселенных районах, столице — Лиссабоне на сумму свыше 500 000 евро.
• Как альтернатива, районы с низкой плотностью заселения — минимальные требуемые инвестиции от 400 000 евро.
• В случае инвестиционного варианта восстановления собственности, инвестиции (не менее 350 000 евро или 280 000 евро в районе с «низкой плотностью») должны быть сделаны, как в покупку недвижимости, так и в соответствующие ремонтные работы, за вычетом НДС.

В случае санации недвижимости, в отличие от обычной покупки, договор купли-продажи не принимается в качестве доказательства инвестиций, то есть необходимо предоставить копию окончательного акта покупки вместе с заявлением на получение ВНЖ в Португалии. Помимо копии акта, нужно предоставить следующие документы:

• Контракт на ремонтные работы или подтверждение заявки на разрешение на строительство, если договор еще не подписан.
• Официальные квитанции о любых платежах подрядчику.
• В случае, если покупка недвижимости и платежи подрядчику еще не достигли минимально необходимой суммы, подают заявление банка, подтверждающее, что остаток до “минимума” хранится на депозитном счете инвестора.

Вариант ремонта недвижимого имущества

Законодательство подробно описывает, какие ремонтные работы разрешено включать в “смету” для получения ВНЖ в Португалии («реабилитация» на официальном языке). Главный аспект, который следует здесь принять во внимание, заключается в том, что ратуша (муниципалитет) является официальным органом, уполномоченным подтверждать, считаются ли запланированные ремонтные работы «реабилитацией», и, таким образом, имеют право на различные налоговые льготы, в соответствии с положениями закона о Золотой Визе. 

На практике это означает, что лучше покупать объект, продаваемый кем-то (например, застройщиком), кто уже получил подтверждение ратуши, либо нужно нанять архитектора, чтобы спланировать работы и представить планы в ратушу.

Найти недвижимость под ремонт, отвечающий требованиям получения ВНЖ, иногда бывает трудно. Если понравился какой-то вариант ремонта недвижимости, обратите внимание, что некоторые застройщики предлагают сделку, сочетающую в себе покупку и ремонтные работы, дающие право на вариант ремонта по программе получения ВНЖ без необходимости найма архитектора. 

В противном случае следует потребовать, чтобы подрядчик нанял архитектора, независимого квалифицированного руководителя строительных работ, отчитался о ходе работ в соответствии с контрактом. Если гонорары архитектора и супервайзера включены в счет подрядчика, то, в зависимости от условий контракта, их можно засчитывать в сумму вложений по программе Golden Visa.

Районы с высокой и низкой плотностью

Многие задаются вопросом, следует ли выбрать «район с высокой плотностью населения» или «район с низкой плотностью» для получения ВНЖ в Португалии через покупку дома. Напоминаем инвестиционные требования.

Области с низкой плотностью заселения имеют следующие преимущества:

• Более низкие требования к минимальным инвестициям — 400 000 евро против 500 000 евро или, в случае “реабилитации” (обязательного ремонта), 280 000 евро против 350 000 евро.
• Более привлекательные цены, от которых иногда трудно отказаться.

Но у этого варианта есть следующие недостатки:

• Сезонный рынок сдачи в аренду таких объектов, что затрудняет получение хорошего пассивного дохода.
• Сложный поиск профессиональных управляющих недвижимостью в таких местах.
• Низкий спрос на недвижимость в таких районах (за исключением лучших мест в Алгарве, которые совсем не дешевые). Потребуется время, чтобы перепродать собственность, если решитесь это сделать.

В общем, вариант с малонаселенной областью следует выбирать, в первую очередь, в том случае, если намереваетесь получить ВНЖ в Португалии через покупку недвижимости для личного пользования, если есть долгосрочная инвестиционная перспектива.

Если решите выбрать район с низкой плотностью заселения по причинам экономии с целью сдачи в аренду, будет хорошей идеей ограничить поиск местами, относительно близкими к крупным районным центрам. Стоит торговаться за “низкую цену”, так как стоимость в таких районах вряд ли значительно вырастет в краткосрочной и среднесрочной перспективе. В отличие от элитных районов в крупных городских центрах,  цены особенно подвержены влиянию циклов экономического спада.

Варианты сдачи в аренду жилья после получения ВНЖ в Португалии

В нынешних условиях для инвестиций в жилье и ремонт в размере 280 000 — 350 000 евро с целью получения ВНЖ в Португалии португальский рынок аренды предлагает три основные альтернативы:

1. Долгосрочная аренда (1 год и более) — жилье обычно сдается без мебели (за исключением большой встроенной бытовой техники). Важно, чтобы была парковка. Наиболее востребованный вариант — квартира с 2 спальнями в жилых районах.
2. Среднесрочная аренда (от 1 месяца до 1 года) — сдается в аренду с мебелью или частично с мебелью. Спрос в зависимости от местоположения и уровня качества ремонта, в основном исходит от студентов, специалистов, работающих по временным командировкам, и одиноких людей. 1 или 2 спальни — типичный размер квартиры. Популярны у желающих снять жилье центральные районы с хорошей транспортной развязкой.
3. Краткосрочная аренда (менее 1 месяца) — власти считают ее коммерческой деятельностью и облагают НДС, устанавливают различные специальные правила. Самые высокие показатели заполняемости (и, следовательно, доходности) достигаются в районах, наиболее востребованных туристами. Наиболее популярен исторический центр Лиссабона, где у некоторых операторов заполняемость превышает 80%. Опять же, высокий спрос на студии, квартиры с 1 или 2 спальнями. Наличие паркоместа необязательно, хотя может быть плюсом.

На этом рынке квартиры меньшего размера, как правило, легче всего сдавать в аренду. Они имеют более высокую доходность, чем крупные аналоги. Типичная доходность колеблется от 3% до 6% в год. Самая высокая доходность — на рынке краткосрочной аренды.

Вот здесь вы можете ознакомиться с различными вариантами приобретения жилья для получения ВНЖ в Португалии:

Выгодные предложения по получению ВНЖ Португалии через инвестиции

530000 EUR

ВНЖ в Португалии для бизнеса в 2021 году через инвестиции в виллу в Alporchinhos (Algarve)

от 530000 EUR

ВНЖ в Португалии для бизнеса на примере 4-этажного дома в центре Порту под реновацию

530000 EUR

ВНЖ в Португалии для бизнеса по программе «Золотая виза» на примере виллы V4+2 в районе Cotovia

Владелец-нерезидент облагается налогом в размере 28% от чистого дохода от аренды (валовая арендная плата за вычетом документально подтвержденных прямых затрат).

После покупки жилья для получения ВНЖ в Португалии чистую доходность, превышающую 6% (после управленческих сборов и налогов), очень сложно достичь, за исключением варианта управляемой профессионалами квартиры для краткосрочной аренды в центре столицы.

Управление краткосрочной сдачей  в аренду для туристов

В Португалии вы найдете несколько менеджеров по аренде жилья на время отпуска Они предлагают услуги на основе ежемесячной платы за управление в размере, рассчитанном как процент (от 20 до 40%) от валового дохода от аренды, либо на основе переменной ежемесячной ставки, выплачиваемой владельцу собственности и рассчитываемой как процент от валового дохода от аренды (70% или меньше), из которого собственник затем должен вычесть большую часть расходов бизнеса, включая счета за коммунальные услуги и связь.

Владелец собственности, воспользовавшийся услугами агентов для краткосрочной сдачи в аренду, должен по закону зарегистрироваться в налоговой службе и облагаться налогом, как индивидуальный предприниматель. 

В таком случае собственник несет юридические обязательства, включая отчисления на социальное страхование, НДС (23%), если продажи превышают максимальный порог (в настоящее время от 10 000 евро в год). С другой стороны, если НДС не начисляется, владелец не сможет вернуть его при закупке товаров для соответствующих нужд и по счетам управляющей компании, агентства.

Обращаем внимание, что для нерезидента — плохая идея заниматься бизнесом в Португалии, так как он станет налоговым резидентом страны. 

Сопутствующие расходы при получении ВНЖ в Португалии через инвестиции

Помимо расходов на перелеты, государственные сборы, налоги, услуги профессионалов значительно увеличат общие расходы на получение ВНЖ в Португалии. 

Следующие расходы являются обязательными для инвестиционной иммиграционной программы: 

• сборы за подачу заявления на получение ВНЖ в Португалии и выдачу; 
• сборы за получение профессиональной помощи при подаче заявки на получение ВНЖ в Португалии. 

Хотя привлечение профессиональной помощи не является обязательным, на практике от нее практически невозможно отказаться,  поэтому следует считать ее неизбежными расходами.

Государственные пошлины

Правительство Португалии взимает сбор за подачу заявки на получение первой карты ВНЖ и продление, плату за первоначальную выдачу вида на жительство для каждого держателя. Следует оплачивать следующие сборы:

• Плата за подачу заявления на получение ВНЖ: 533,90 евро за основного заявителя (инвестора) и 83,30 евро за каждого дополнительного заявителя (иждивенец члена семьи).
• Сбор за выдачу разрешения — карты ВНЖ: 5336,40 евро за человека за первоначальное разрешение и 2666,20 евро за человека при каждом продлении.

Государственные пошлины за подачу заявления на получение ПМЖ и гражданства, которые могут быть предоставлены после 5-летнего периода ВНЖ, значительно ниже (несколько сотен евро на заявителя).

Оплата услуг профессионалов

Необходимо учесть стоимость как минимум следующих профессиональных услуг:

• Профессиональная помощь в подаче заявки на получение ВНЖ в Португалии, его продлении, получении ПМЖ, гражданства.
• Перевод и легализация документов.
• Налоговый представитель.
• Подготовка и подача ежегодной налоговой декларации в случае, если есть доход в Португалии, не облагаемый муниципальным налогом, удерживаемым у источника, например, арендная плата.
• Если выберете направление инвестирования в недвижимость, профессиональная помощь при покупке, сдаче в аренду жилья.
• Профессиональная помощь в создании и управлении компанией, если решите создать или купить бизнес.

Налог на покупку недвижимости

• В Португалии при покупке недвижимости взимается гербовый сбор («Imposto de selo») в размере 0,8% от стоимости сделки.
• Самый значительный сбор — налог на передачу собственности (IMT), применяемый к покупке недвижимого имущества. При покупке жилья в “новостройке”, не предназначенного для постоянного проживания собственника применяются ставки трансфертного налога.
• При варианте ремонта собственности (“реабилитации”), обратите внимание, что НДС на стоимость работ (по ставке 23% или ниже) не засчитывается в требуемую сумму инвестиций.

Вашему вниманию предлагаем следующую статью о советах от экспертов, как получить ВНЖ в Португалии через покупку жилья.Получите профессиональную помощь от экспертов International Wealth в оформлении португальского вида на жительство через инвестиции в недвижимое имущество Для связи напишите письмо на электронную почту info@offshore-pro.info.