Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Руководство для покупателей жилья в Венгрии под инвесторскую визу: 7 шагов к цели

Негражданин Евросоюза может находиться в Венгрии в качестве «приглашенного инвестора» (венг.: vendégbefektetői) в течение 20-летнего периода. Достаточно купить жилую недвижимость, расположенную внутри венгерских географических границ, стоимостью € 500+ тыс. Заявки принимаются с 1 июля 2024 года.

Покупка жилья в Венгрии под инвесторскую визу

Покупка и продажа недвижимости в каждой стране осуществляются по-разному. Если планируете получить вид на жительство в Венгрии в качестве «приглашенного инвестора», также известный как «золотая виза», стоит изучить местные правила проведения сделок с жильем. Рассмотрим процесс покупки недвижимости в Венгрии, актуальный для иммигрантов-инвесторов. 

1. Выбор актива

Выбирая подходящий актив, важно ориентироваться не только на стоимость. Нужно учитывать следующие факторы:

  • Назначение. В случае венгерской программы «приглашенных инвесторов» важным условием в отношении покупки недвижимости выступает ее доступность для проживания. Коммерческая или промышленная недвижимость не соответствует требованиям.
  • Готовность к эксплуатации. Согласно тексту действующего законодательства, инвестор обязан приобретать право собственности на жилой объект. Это означает, что недвижимость, находящаяся на стадии строительства, не подходит для этой цели. Инвестор должен приобрести готовую недвижимость. То есть подойдет полностью готовый к заселению коттедж, таунхаус или квартира. Меблировка не обязательна.
  • Прочие особенности. Актив также не должен иметь обременений вроде судебных исков, ипотеки и претензий.

В текущей формулировке закона о «золотых визах» применяется единственное число, когда устанавливают требования к инвестициям в недвижимость. Пока не совсем ясно, сколько объектов может покупать инвестор — только один или несколько. Ожидается, что новые постановления правительства внесут ясность.

Еще одно требование к «приглашенному инвестору» касается периода обязательного владения активом. При приобретении в собственность жилой недвижимости для получения ВНЖ предусмотрен запрет на отчуждение и обременение. Соответствующая пометка должна быть зарегистрирована в реестре недвижимости.

Запрет действует минимум 5 лет с момента заключения договора купли-продажи. В течение этого срока гражданин третьей страны, подающий заявку на получение вида на жительство «приглашенного инвестора», должен единолично владеть жилой недвижимостью. Однако допускается, чтобы жилая недвижимость находилась в совместной собственности одного или нескольких членов семьи (супруги(а), несовершеннолетних детей) гражданина третьей страны.

2. Направление предложения продавцу

Подобрав оптимальный лот с точки зрения расположения, обременений, целевого назначения, цены и других параметров, можно приступать к переговорам. В конце переговоров покупатель может сделать предложение о заключении сделки продавцу, которое тот может принять или ответить отказом. Когда стороны договорятся о цене покупки, покупатель может внести залог или аванс. Рассмотрим оба варианта в контексте венгерского законодательства: 

  • Залог. Цель залога — обязать текущего собственника не продавать недвижимость иному покупателю. Никаких требований к размеру суммы нет. Но обычно залог составляет 10% от установленной сторонами покупной цены. Если сделка срывается по вине покупателя, покупатель теряет залог. Если сделка срывается по вине продавца, он должен выплатить двойную сумму залога.
  • Аванс (предоплата). В отличие от предыдущего варианта, аванс не считается эквивалентом принятия обязательств закрыть сделку. Вносить предоплату рекомендуется при наличии между сторонами юридически закрепленного соглашения о том, что в случае незаключения договора купли-продажи недвижимости по каким-либо причинам, продавец вернет аванс. Размер аванса не ограничен относительно покупной цены. Это может быть любая сумма.
sign
Выбор «золотой визы»
Бесплатная консультация

по подбору подходящей юрисдикции
и условий программы для получения
«золотой визы».

выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».

Свяжемся с вами в течение 10 минут

3. Подготовка и заключение договора

Де-факто завершением процесса покупки выступает подписание договора, требующее участия юриста или нотариуса. Такое лицо должно представлять обе стороны и не может быть аффилированным ни с одной из сторон. Главные задачи специалиста:

  • Проверка актива. Юрист должен получить и проверить документ, подтверждающий право собственности, чтобы убедиться, что недвижимость во всех отношениях соответствует заявлениям продавца и принадлежит ему. В Венгрии вся недвижимость указана в реестре земельного управления по географическому номеру. Собственником считается персона, которая указана в реестре в качестве такового. В реестре содержатся не только данные о классификации объекта недвижимости (например, жилая/коммерческая недвижимость), но и о его размере. Там также приведены основные данные о владельце, равно как права и обязанности, связанные с объектом недвижимости (например, ипотека).
  • Проверка сторон сделки. Юрист проверяет данные заключающих договор сторон. Он обязан информировать стороны об их договорных обязанностях и правах.

Обязательные элементы договора купли-продажи.

  • Стороны. В контракте должны быть четко идентифицированы продавец и покупатель. В нем должны быть указаны:
    • имя и фамилия каждой стороны;
    • место и время рождения;
    • постоянный адрес;
    • личный идентификационный номер;
    • идентификационный номер налогоплательщика.
  • Если какая-либо из сторон — юридическое лицо, в договор должны быть включены:
    • название юрлица;
    • зарегистрированный адрес офиса;
    • регистрационный номер юрлица;
    • статистический номер;
    • налоговый номер;
    • имя и фамилия представителя юридического лица, действующего от его имени.
  • Данные по объекту сделки. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны название населенного пункта, в котором расположен объект недвижимости, и топографический номер объекта недвижимости.
  • Цена. В документе должна быть зафиксирована цена покупки. Иммиграционный орган может проверить подлинность покупной цены, уплаченной приглашенным инвестором, путем привлечения независимого эксперта-оценщика.
  • Данные по устойчивости. Наличие энергетического сертификата объекта недвижимости — обязательное условие закрытия сделки. Необходимо указать дату и место утверждения этого документа.

Юрист может контрассигновать только документ, подписанный лично сторонами сделки, их законными представителями, за исключением случаев, когда документ был подписан за границей и надлежащим образом заверен. Заключение договора без личного присутствия сторон (то есть в электронной форме) возможно. В этом случае юрист готовит запись об электронной идентификации и заключении договора.

4. Лицензирование в государственном учреждении

Иностранное физическое лицо может приобрести право собственности на недвижимость в Венгрии с разрешения компетентного государственного учреждения по месту нахождения недвижимости. Разрешение требуется только, если иностранный покупатель не является гражданином:

  • страны Европейского союза;
  • страны, входящей в состав Европейской экономической зоны;
  • Швейцарии.

Разрешение можно запросить, уже заключив предварительный договор. Заявление должно быть подано в письменной форме на венгерском языке на официальном бланке профильного государственного учреждения. Заявителю необходимо приложить:

  • копии заверенных идентификационных документов покупателя и продавца;
  • справку об отсутствии у покупателя судимостей;
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость, оформленное на продавца.

Правительственное учреждение свяжется с муниципалитетом по месту расположения объекта недвижимости и запросит заявление о том, не нанесет ли сделка купли-продажи ущерб интересам местных органов власти. Ведомство также свяжется с иммиграционными властями и полицией для пояснений по вопросам, представляющим общественный интерес (запрет на въезд и проживание, ордер на арест). Срок рассмотрения заявки составляет 45 дней.

Если иностранный собственник пожелает продать недвижимость в Венгрии, ему/ей не потребуется специальное разрешение государственного учреждения на продажу.

5. Процедуры, связанные с земельным кадастром

Запись в земельный кадастр может быть внесена на основании договора, подписанного юристом. Покупатель становится собственником только в том случае, если право собственности зарегистрировано в земельном кадастре. Юридическое представительство во время процедуры обязательно.

После заключения договора юрист подает необходимые документы в земельный кадастр, у которого есть максимум 60 дней на перерегистрацию права собственности на покупателя. В случае оформления экспресс-процедуры срок сокращается до 30 дней.

Регистрация в земельном кадастре зависит от формы оплаты. Есть 2 сценария:

  • Полная оплата. Если покупатель выплачивает всю сумму сделки одним платежом, юрист передает договор и разрешение на регистрацию права собственности в земельный кадастр после заключения договора. Договор купли-продажи должен быть представлен в земельный кадастр в течение 30 дней.
  • Рассрочка. При оплате в рассрочку возможно сохранение права собственности у продавца. Временно. В таких случаях в заявлении, подаваемом в земельный кадастр, говорится не о регистрации права собственности, а о том, что продажа состоялась с сохранением права собственности. Когда продавец получает полную сумму, он дает письменное согласие на регистрацию права собственности. Если продавец дал согласие, соответствующий документ необходимо передать в земельный кадастр, после чего право собственности будет зарегистрировано на покупателя, и запись о продаже с оговоркой будет удалена.

6. Начало эксплуатации

После заключения договора купли-продажи стороны подписывают акт приема-передачи. При этом стороны заявляют, что продавец передаст недвижимость покупателю, и в этом случае происходит обмен ключами.

Показания счетчиков потребления коммунальных услуг (газ, вода, электричество) необходимо фиксировать. Протокол должен быть подписан двумя свидетелями как частный документ. Расходы на эксплуатацию недвижимого имущества возлагаются на нового владельца с момента вступления во владение. После этого у нового собственника есть 15 дней, чтобы переоформить счета за коммунальные услуги на свое имя без санкций.

7. Уплата налогов

  • НДС. Налог на добавленную стоимость в Венгрии взимается при покупке новостройки. Ставка НДС составляет 5%. Эта пониженная ставка налога может применяться до конца 2026 года, но только в том случае, если разрешение на строительство получено не позднее конца 2022 года.
  • Передача актива. После покупки недвижимости земельный кадастр направляет юристу решение о регистрации нового владельца. Впоследствии налоговый орган определяет сумму налога на приобретение имущества к уплате. После покупки недвижимости необходимо оплатить налог на передачу права собственности в размере 4%, который определяется на основе рыночной стоимости недвижимости. Если цена покупки недвижимости превышает 1 миллиард форинтов, налог снижается до 2% (вместо 4%) для части выше нее. Но максимальная сумма налога к уплате в данном случае ограничена 200 миллионами форинтов.
  • Заработок на аренде. Закон не запрещает иммигранту-инвестору использовать недвижимость в Венгрии для получения пассивного дохода. Например, сдавая ее в аренду. Собственник-физлицо может вычесть из налоговой базы 10% дохода от аренды в качестве расходов на ее амортизацию/эксплуатацию без представления каких-либо доказательств. Он должен уплатить НДФЛ по ставке 15% с рассчитанного таким образом арендного дохода в казну Венгрии.
  • Прирост капитала. Иностранный инвестор, получивший «золотую визу», может продать недвижимость через пять 5 лет. С пятого года, следующего за годом приобретения, продажа недвижимости в Венгрии не облагается налогом. В этом случае собственнику рекомендуется проверить, должен ли он/она платить налог в стране текущего налогового резидентства, или существует соглашение об избежании двойного налогообложения между этой страной и Венгрией.
  • Налог на здания. Это местный налог, размер которого определяется муниципалитетом соответствующего населенного пункта. Есть муниципалитеты, которые вообще не устанавливают такой налог или устанавливают его только в том случае, если жилая недвижимость используется в коммерческих целях. Расчет производится на основе полезной площади здания/квартиры в квадратных метрах. Размер сбора к уплате различается от муниципалитета к муниципалитету, но не превышает 1 100 форинтов за квадратный метр (около 3 евро). Персона, выступающая собственником недвижимости на первый день календарного года, должна уплатить налог на здание. Сбор делится на 2 равные части, которые выплачиваются 2 раза в год.

3 причины поторопиться с покупкой жилья в Венгрии под «золотую визу»

  • Риск застрять в очереди из других иммигрантов-инвесторов. Причиной вероятного формирования очереди точно станет не нерасторопность венгерских чиновников, а огромный спрос на продукт, выгодно выделяющийся на фоне европейских аналогов по ряду причин. Новичок на рынке «золотых виз» Европы обещает создать серьезную конкуренцию текущим лидерам европейского и мирового рынка в лице Испании, Португалии и Греции, предлагая следующие преимущества:
    • Прозрачность, обусловленная «работой над ошибками». Это не первый выход Венгрии на рынок «золотых виз». Программа предоставления резидентства за покупку гособлигаций проработала в стране 5 лет (с 2013 по 2017 гг.), закрывшись на фоне споров, обвинений в коррупции и кумовстве. На этот раз таких осложнений не предвидится из-за прямого характера инвестиций. Прошлая схема предполагала непрямую (через посредников) покупку государственных облигаций. Это создавало риски, связанные с контрагентами. Если посредник обанкротился или захотел украсть деньги, это было теоретически возможно. В рамках новой программы деньги идут непосредственно в фонды или недвижимость. Это обеспечивает полную прозрачность.
    • Скорость. Это главный козырь венгерской «золотой визы», выделяющий её на фоне конкурентов. В Португалии и Греции сейчас насчитываются тысячи несвоевременно обработанных заявок, что приводит к многолетнему ожиданию. Схема, функционировавшая в Венгрии с 2013 по 2017 гг., была очень популярна. Количество заявок достигало нескольких тысяч в год. Но, несмотря на это, венгры обрабатывали заявки в среднем за 3 месяца. Новая схема, если верить заявлениям властей, будет еще быстрее.
    • Правовая определенность. Сложно доверять португальскому правительству, которое практически ежегодно меняет правила выдачи ВНЖ инвесторам. Греция не лучше. Местные власти периодически меняют инвестиционные пороги. Прошлая итерация венгерской схемы была максимально стабильной с точки зрения правил. На этот раз правовая определенность, как ожидается, также не пострадает.
    • Относительная дешевизна. Венгрия предлагает ВНЖ при вложении € 0,5 млн в любую жилую недвижимость или € 250 тыс. в фонд, реинвестирующий минимум 40% получаемого капитала в ту же сферу. Эти финансовые пороги гораздо ниже, чем в случае большинства конкурентов. Учитывая более низкие пороги и высокое качество жизни в Венгрии при умеренной стоимости товаров и услуг, местная программа будет финансово конкурентоспособной.
    • Инвестиции после резидентства. Соискатели могут вносить инвестиции уже после утверждения венгерскими чиновниками заявки о предоставлении иммиграционного статуса. На это предоставляется 90 дней. Ни Испания, ни Португалия, ни Греция ничего подобного не предлагают. Такую же возможность предлагает только Италия.
  • Перспектива подорожания венгерского жилья. Начало 2024 года стало удачным для рынка недвижимости Венгрии. Фиксируется восстановление активности покупателей под влиянием дешевеющей ипотеки, государственных программ поддержки и реализации отложенного спроса (многие венгры поставили покупку «на паузу» из-за пандемии, инфляции, кризиса в соседней Украине, но теперь возвращаются на рынок). Восстановление спроса оказывает повышательное давление на цены. Ожидается, что восходящий ценовой тренд усилится за счет выдачи «золотых виз».
  • Возможное введение «черного списка». Почти все европейские страны, выдающие «золотые визы» и гражданство за инвестиции ввели санкции в отношении иммигрантов-инвесторов из России и Беларуси. Чаще всего это происходило под давлением Брюсселя. Чиновники из Будапешта также не застрахованы от давления коллег из Брюсселя. Не исключено, что они введут ограничения для россиян и белорусов, когда местная программа по выдаче «золотых виз» станет популярной и привлечет внимание широкой общественности со всей Европы.

Не обошлось и без «ложки дегтя в бочке меда». Есть ряд минусов/проблем, которые венгерским властям необходимо решить, чтобы добиться безоговорочного успеха. Например, потенциально сложные бюрократические процедуры и требование о физическом присутствии для получения права на постоянное резидентство. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.