Не в этом году и не везде: инсайды об удорожании ВНЖ Греции

Иммигрантам-инвесторам, планирующим получить ВНЖ Греции через покупку недвижимости «по старой цене», рекомендуется подать заявку до наступления 2023 – в противном случае, вероятно, придется вкладывать в 2 раза больше текущего порога в 250 тысяч евро. Ожидается, что реализация нововведений начнется уже в 2023. Однако повышение цен планируется далеко не во всех частях страны. По крайней мере, если верить информации от инсайдеров.

Немного контекста

В начале сентября 2022 наши читатели в числе первых узнали о неожиданном заявлении премьер-министра Греции Кириакоса Мицотакиса, касающемся местной схемы инвестиционной иммиграции. Глава правительства сообщил о планах удвоить минимальный размер инвестиций, необходимых для получения золотой визы данной страны через покупку недвижимости.

Упомянув предполагаемые изменения лишь вкратце в рамках более широкой речи о политических планах, премьер-министр озвучил крайне мало подробностей.

Комментарии профильных ведомств и инсайдерская информация о подорожании ВНЖ

Однако ближе к концу месяца заинтересованные стороны из числа субъектов отрасли инвестиционной иммиграции, базирующихся в Греции и имеющих прямой доступ к правительственным источникам, узнали детали планов правительства. Сообщается, в частности, о следующем:

• Во-первых, увеличение минимальных инвестиций в недвижимость с 250 000 евро до 500 000 евро коснется лишь муниципалитетов Афин и Салоников + «нескольких престижных пригородов недалеко от Афин». Некоторые слухи указывают на то, что увеличение инвестиционного порога будет распространяться и на некоторые острова.
• Во-вторых, изменения произойдут не раньше 1 января 2023, а возможно и позже. Представители Министерства по вопросам строительства заявили о желании внести изменения 1 января 2023, но в Министерстве иммиграции сообщили о намерении лоббировать более длительный переходный период. Подобные разногласия, согласно мнению экспертов, означают внедрение новых правил не раньше марта / апреля 2023. Последние слухи из Министерства иммиграции также указывают на планы относительно своеобразного адаптационного периода. Продолжительность подобного периода пока не известна, но эксперты заявляют о полугодии, стартующем с января 2023. Независимые аналитики сходятся во мнении, что внедрение нововведений, скорее всего, произойдет через несколько месяцев после наступления Нового года и точно не в январе.
• В-третьих: Чиновники подтвердили, что инвесторы, вносящие инвестиции в недвижимость до даты вступления в силу нововведений, получат право подавать заявки с использованием старого инвестиционного порога. Ожидается, что данное известие приведет к увеличению количества заявок на получение золотой визы в Греции через покупку недвижимости в ближайшее время, поскольку количество заинтересованных инвесторов, которые захотят воспользоваться этим «окном» и приобрести недвижимость без переплат, резко возрастет.

Эксперты подчеркивают, что на данном этапе пока еще ничего «не высечено на камне». Сроки реализации нововведений и географические ограничения на данном этапе способны изменяться в ту или иную сторону.

Еще один важный вопрос, который пока остается без ответа, касается возможности запрета на приобретение двух и более объектов недвижимости. Короче говоря, претенденту на золотую визу, возможно, придется тратить 500 000 евро на покупку одного-единственного объекта. В противном случае соискателям представится возможность приобрести пять квартир по €100 000 каждая (одну для собственного проживания, остальные – под сдачу).

Попытка заработать «политические очки» перед всеобщими выборами?

Кратко объявив о запланированном повышении стоимости золотой визы (для покупателей недвижимости) в ходе выступления в Салониках в начале сентября, премьер-министр Мицотакис указал, что нововведения призваны упростить решение «жилищного вопроса» простым греческим семьям.

Иными словами, греческие власти предприняли попытку увеличить ассортимент доступной в финансовом плане недвижимости, покупку которой могут себе позволить заинтересованные греки. Интересно, что данный шаг Мицотакис анонсировал в преддверии следующих всеобщих выборов (включающих, помимо прочего, выборы в законодательные органы Греции), которые, как ожидается, состоятся до июля 2023.

Следовательно, велика вероятность, что повышение инвестиционного порога для оформляющих ВНЖ в Греции через покупку недвижимости – не что иное, как попытка заручиться поддержкой электората и заработать «политические очки» перед очередными выборами.

Опрошенные нами эксперты предоставили дополнительный контекст, касающийся обоснования действий правительства. Как резонно отмечают аналитики, во многих случаях инвесторы в недвижимость из стран, не входящих в Евросоюз, для участия в греческой программе инвестиционной иммиграции и получения золотой визы покупали недвижимость в районе Афин, где еще несколько лет назад предлагалось доступное жилье. Новые собственники ремонтировали приобретенные активы и перепродавали по удвоенной цене. Вероятно, власти решили бороться с подобными полу-спекулятивными сделками.

Независимо от обстоятельств внезапное объявление, сделанное премьером, оказалось неожиданным и шокировало как субъектов рынка недвижимости, многие из которых сделали претендентов на золотую визу частью собственной целевой аудитории, так и местные компании из сектора инвестиций иммиграции.

Утрата конкурентного преимущества греческой золотой визой?

Среди ряда местных иммиграционных агентов наблюдается возмущение, поскольку, по оценкам экспертов, подорожание греческой золотой визы негативно повлияет на конкурентоспособность Греции как направления для инвестиционной иммиграции.

Сегодня данная страна предлагает наиболее доступную в финансовом плане программу инвестиционной иммиграции в Европейском Союзе, если сравнивать схемы, допускающие оформление ВНЖ через покупку недвижимости.

Да, получение золотой визы в Португалии возможно при покупке недвижимости за 280 000 евро, что ненамного больше текущего инвестиционного порога при оформлении ВНЖ в Греции за недвижимость. Но в Португалии взамен на свои деньги покупатель получает актив с низкой ликвидностью, поскольку требуется купить жилье старше 30 лет, расположенное в сельской местности.

Если желаете купить действительно ликвидный актив под ВНЖ, придется заплатить уже 500 000 евро. В соседней Испании лимит инвестиций при оформлении ВНЖ через покупку недвижимости также установлен в размере 500 000 евро.

Дополнительно следует отметить, что предлагаемый португальцами продукт даже сейчас успешно конкурирует с греческой золотой визой, поскольку после получения ВНЖ Португалии через покупку недвижимости у инвестора появляется возможность оформления гражданства данной страны-члена Евросоюза на упрощенных условиях.

Достаточно проживать на португальской территории 1 неделю ежегодно в течение пятилетнего периода с момента получения вида на жительство, а затем сдать экзамен на знание португальского языка. В Греции для натурализации требуется семилетнее проживание с нахождением в принимающей стране в течение большей части каждого года.

Следует помнить и о предложениях ряда государств-кандидатов на вступление в Евросоюз. Так, чтобы получить ВНЖ в Сербии при покупке недвижимости достаточно купить любое жилье в балканской стране, пригодное для проживания и затем фактически проживать в приобретенной квартире / коттедже в течение большей части года. Аналогичные условия предлагают соседние Черногория и Албания.

Позитивная ситуация на рынке недвижимости – дополнительный повод инвестировать в золотую визу до наступления 2023

Согласно отраслевым данным, стоимость жилья в большинстве европейских стран продолжает расти – пусть и более медленными темпами, чем в 2021. Данное обстоятельство позволяет надеяться, что европейский рынок недвижимости в целом способен пережить трудные времена на фоне роста процентных ставок по ипотеке и повышения стоимости энергоносителей.

Согласно результатам анализа рыночных данных, проведенного экспертами ресурса Global Property Guide, во втором квартале 2022 стоимость жилья выросла на 20 из 28 европейских рынков, данные по которым были доступны в момент выполнения анализа.

Но лишь 7 стран во втором квартале 2022 продемонстрировали более впечатляющую динамику относительно 2 квартала 2021. Греция – одна из подобных стран. Свежие данные греческого Центробанка показывают, что стоимость местного жилья выросла на 9,4% в апреле-июне 2022 в годовом исчислении (относительно роста на 6,9% в аналогичном квартале 2021).

Справедливости ради следует отметить, что если рассматривать данные, скорректированные с учетом инфляции, картина оказывается далеко не столь «радужной». С поправкой на базовую инфляцию, при расчете которой не учитываются изменения стоимости энергоносителей и продуктов питания, реальный рост цен на рынке жилой недвижимости Греции во втором квартале 2022 достиг 6,7% (относительно 8,1% во втором квартале 2021).

Тем не менее, греческий рынок недвижимости, похоже, сохраняет высокий потенциал с точки зрения дальнейшей динамики стоимостных показателей, поскольку ценовые драйверы перевешивают негативные факторы – не только в количественном плане, но и в качественном.

Факторы, негативно влияющие на цены

Позитивные факторы

• Энергетический кризис: Новости о росте цен на энергоносители готовят греческие домохозяйства к трудной зиме, учитывая низкий уровень энергоэффективности большинства жилых зданий в Греции, и заставляют многих потенциальных покупателей откладывать инвестиции. • Инфляция и дорогие кредиты: Ожидается, что продолжающееся раскручивание «инфляционной спирали» + высокие колебания процентных ставок по кредитам (ипотека, заемное финансирование строительного бизнеса) вызовут замедление продаж жилья – особенно дорогой недвижимости, поскольку общая стоимость жизни продолжает расти, а покупательная способность населения — падать.

• Восстановление туризма: Но на фоне быстрого восстановления спроса на туристические услуги значительная часть потенциальных покупателей решается на инвестиции, чтобы выгодно купить недвижимость в Греции под посуточную сдачу. В частности, согласно данным греческого Центробанка, в июле 2022 установлен абсолютный исторический рекорд по размеру расходов туристов в соответствующем месяце. Гости местных курортов потратили 3,723 миллиарда евро, что на 0,56% выше относительно июля 2019, когда был установлен предыдущий рекорд. Подобная цифра впечатляет, если учесть, насколько сильно экономика Греции пострадала во время двухлетнего глобального кризиса в области здравоохранения. • Дефицит новостроек: Строительная активность, сократившаяся после «оцепенения», вызванного взрывным ростом цен на материалы прошлой весной, восстанавливается достаточно медленно – даже на территории популярных направлений, где наблюдается высокий спрос. Данное обстоятельство ведет к формированию дефицита новостроек и повышательному давлению на цены в соответствующем сегменте. • Подорожание золотой визы: Новость о двукратном росте инвестиционного порога при оформлении ВНЖ в Греции через покупку недвижимости, определенно, приведет к повышению активности иммигрантов-инвесторов, которые будут генерировать дополнительный спрос на греческую недвижимость и, соответственно, оказывать повышающее давление на цены.

Эксперты сходятся во мнении, что в краткосрочной перспективе перечисленные выше негативные факторы не окажут сколь-либо значительного влияния на стоимость жилой недвижимости в Греции, поскольку, с одной стороны, спрос сейчас намного превышает предложение, а с другой — потребители реагируют на негатив с отставанием.

Экспертная помощь с инвестиционной иммиграцией в Грецию

Готовы инвестировать в ВНЖ Греции через покупку недвижимости в кратчайшие сроки, чтобы не переплачивать в будущем? Возникли дополнительные вопросы о греческой золото визе? В обоих случаях на помощь готовы прийти наши эксперты!