Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Налоговый гайд для покупателей недвижимости в Португалии

В октябре 2023 года Португалия приостановила выдачу ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Читателям, которым нужна европейская «золотая виза» через покупку жилья, рекомендуем альтернативы, доступные в Греции и Венгрии, даже россиянам с двойным гражданством.

Покупка жилья в Португалии сопряжена с оплатой ряда налогов и сборов. Рассчитать суммы к уплате, избегая ошибок, поможет полное налоговое руководство, представленное ниже, и консультация у экспертов InternationalWealth. Читайте дальше, чтобы узнать больше!

Вид на жительство в Порту

Покупая португальское жилье, экспату приходится нести некоторые расходы, включая уплату нотариальных и административных сборов. Дополнительно необходимо заплатить налоги, включая следующие:

  • Налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Imóveis / IMI);
  • Налог на покупку недвижимого имущества (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis / IMT);
  • Гербовый сбор (Imposto de Selo / IS).

Перечисленные фискальные сборы характеризуются разными ставками, методами расчета и иными особенностями. Некоторые сборы не нужно платить португальским налоговым нерезидентам.

Чтобы не запутаться, покупая португальскую недвижимость, рекомендуем изучить представленные ниже факты и дополнительно проконсультироваться с экспертами InternationalWealth!

Фискальное резидентство и уплата налогов при покупке жилья в Португалии

Иностранцы (и португальцы) становятся португальскими резидентами для целей налогообложения, проводя более 183 суток в календарном году (совпадает с налоговым) в рассматриваемом государстве.

Уровень фискальной нагрузки, возникающей при покупке в Португалии недвижимости и после этой процедуры, в некоторой степени зависит от фискального резидентства покупателя-экспата.

Покупка недвижимости персоной, не являющейся португальским фискальным резидентом, не считается основанием для полного освобождения от уплаты налогов и даже может повысить общие выплаты по НДФЛ.

Нерезиденты облагаются налогом на доход, полученный из португальских источников, включая поступления от сдачи португальского недвижимого имущества в аренду. Супружеские пары подлежат налогообложению совместно.

sign
Недвижимость в оффшоре
Бесплатная консультация

подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.

подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.

Свяжемся с вами в течение 10 минут

Дополнительно есть возможность получения определенных льгот, связанных с налогом на прирост капитала (см. ниже).

Уплачиваем сбор IMI, покупая недвижимость в Португалии

Оформляя недвижимость в Португалии и получая статус владельца соответствующего актива, экспаты обязаны платить упомянутый выше налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Imóveis). Ставка фискального сбора зависит от муниципалитета. Муниципальные собрания определяют и утверждают размер ставки.

Поступления от налога IMI используются ради финансирования расходов португальских муниципалитетов. Деньги идут, среди прочего, на поддержание общественной инфраструктуры.

Оформление в собственность недвижимости в Португалии с или без получения статуса резидента возлагает на инвестора обязательство уплачивать налог IMI, если подобный инвестор выступает владельцем соответствующего актива в последние сутки отчетного налогового (=календарного) года.

Расчет суммы сбора IMI к уплате

Как рассчитать налог IMI? Просто умножьте стоимость облагаемого налогом актива на применимую ставку (0,3% — 0,45%). Ставки в пределах указанного диапазона применяются к активам в урбанизированных регионах, где стоимость жилья и коммерческого недвижимого имущества относительно высока. В случае активов в сельской местности применяется ставка размером 0,8%.

Готовясь к уплате IMI, следует учитывать ряд моментов, связанных с приобретением активов на вторичном рынке и оформления активов в собственность юрлицами.

  • Если переоценка недвижимого имущества производилась после 2004, диапазон ставок составит 0,2%-0,5%,
  • Если актив подвергался переоценке до 2004, ставка составит 0,4%-0,8%.
  • Если недвижимое имущество принадлежит иностранному юрлицу (например, корпорации), базирующемуся в юрисдикции из «черного» списка ОЭСР, ставка составит 7,5% от налогооблагаемой стоимости.

Условия освобождения от IMI иностранцев

В некоторых случаях экспат получает возможность воспользоваться освобождением от уплаты налога IMI. Например, если собственник станет использовать купленное жилье в качестве постоянного дома / сдавать актив в аренду, власти предоставят освобождение от налога IMI на трехлетний срок.

Использовать льготы разрешается собственникам, предоставляющим подтверждения соответствия жилого недвижимого имущества ряду требований. Актив обязан находиться в городской местности, характеризуясь налоговой регистрационной стоимостью до 125 000 €, а владельцем надлежит выступать физлицу, получившему налогооблагаемый доход в размере до 153 300 € по итогам календарного года, предшествовавшего покупке соответствующей недвижимости.

Возможно постоянное освобождение. В таком случае годовой налогооблагаемый доход семьи не должен превышать 15 295 €. Нужно обратиться в офис налоговой службы Finanças с запросом о предоставлении этой льготы. Запрос нужно сделать до покупки жилья и после завершения оценки имущества.

Сбор IMT при покупке недвижимости в Португалии

Сбор IMT взимается при закрытии любой сделки с португальским жильем / иным недвижимым имуществом. Ставка может меняться в зависимости от типа / стоимости актива.

Учтите важный момент: сбор подлежит уплате до покупки недвижимого имущества. Сумма налога к уплате рассчитывается из стоимости, заявленной в акте купли-продажи / отчете по итогам работы оценщиков – используется наиболее высокая сумма. Ставка IMT рассчитывается так:

IMT = Стоимость сделки / оценочная стоимость имущества (наибольшее из двух) x Применяемая ставка — Налоговая скидка (если применимо)

Рассчитывая налоговое бремя, важно учитывать следующие три критерия:

  • Тип недвижимого имущества: городское / сельское;
  • Расположение актива: материковая часть Португалии / автономные районы;
  • Цель покупки: основное жилье (место жительства) / дополнительное недвижимое имущество.

Покупая жилье в Португалии с прицелом на последующий переезд, экспатам дополнительно нужно изучить ставки IMT при покупке жилья под основное место проживания.

Стоимость имуществаМаржинальная ставка налогаСредняя ставка
До 92 407 €0%0 €
92 407 € — 126 403 €2%0,5379%
126 403 € — 172 348 €5%1,7274%
172 348 € — 287 213 €7%3,8361%
287 213 € — 574 323 €8%
Более 574 323 €6 (однократная)6 (однократная)

Возможность освобождения от IMT иностранцев

Если недвижимое имущество находится на материковой части португальской территории, и стоимость актива не превышает 92 407 €, платить IMT, покупая там недвижимость, не придется. Если актив находится в автономном регионе, и стоимость такого актива ниже 115 509 €, налог не взимается. Следующие обстоятельства дополнительно допускают налоговые льготы:

  • Покупка недвижимого имущества для перепродажи компаниями по торговле подобными активами;
  • Покупка недвижимого имущества ради участия в проекте городского восстановления;
  • Покупка объекта городского недвижимого имущества целиком / автономной части объекта городского недвижимого имущества с целью создания туристического комплекса, способного приносить пользу туристической индустрии;
  • Покупка актива инвестиционными фондами недвижимости ради сдачи внаем;
  • Заключение соглашения о сотрудничестве при реструктуризации;
  • Покупка зданий, представляющих национальный / общественный / муниципальный интерес;
  • Приемлемые инвестиции в соответствии с налоговым режимом поощрения капиталовложений (RFAI). В таком случае возможно либо освобождение от IMT, либо сокращение суммы сбора к уплате.

Прочие обстоятельства, касающиеся IMT

  • Покупка доли корпорации, базирующейся в юрисдикции из «белого списка» ОЭСР: IMT отсутствует;
  • Коммерческие и строительные участки: фиксированная ставка IMT размером 6,5%;
  • Сельскохозяйственные и сельские земли: фиксированная ставка IMT размером 5%;
  • Покупка недвижимого имущества корпорацией из юрисдикции, внесенной в «белый список» ОЭСР: ставки IMT аналогичны приведенным в таблице выше;
  • Покупка недвижимого имущества корпорацией, базирующейся в юрисдикции, внесенной в «черный список» ОЭСР: ставка IMT составит 15%;
  • Покупка доли у корпорации из юрисдикции, внесенной в «черный список» ОЭСР: ставка IMT достигнет 8%.

IS: гербовый сбор

Покупатели обязаны уплачивать гербовый сбор (Imposto de Selo) при оформлении контрактов, банковской ипотеки и прочих кредитов, а также правоустанавливающих документов. Ставка меняется в зависимости от типа / стоимости недвижимого имущества (0,4% — 0,8%). При покупке жилья оплачивается гербовый сбор нотариусу в момент подписании договора купли-продажи. Ставка гербового сбора составляет 0,8%.

Оформляя ипотеку, необходимо заплатить дополнительный гербовый сбор. Если срок погашения превышает пятилетку, гербовый сбор подлежит уплате в размере 0,6%. Если период погашения меньше пятилетки, ставка сбора составит 0,5%.

При совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности юридических лиц (корпоративных структур) гербовый сбор не взимается. Это обстоятельство нужно учитывать, покупая в Португалии недвижимость с использованием корпоративных структур.

Гражданство Португалии для потомков евреев-сефардов.

Арендные налоги при покупке в Португалии недвижимости под сдачу

Покупая в Португалии недвижимость под сдачу в аренду, инвестор обязан заплатить налог на арендный доход. Единая ставка этого сбора составляет 15%. Объектом обложения выступает чистый доход от сдачи в аренду португальского недвижимого имущества.

AIMI: налог на богатство

Экспатам нужно дополнительно принимать во внимание налог на богатство, также известный как дополнительный муниципальный налог на имущество (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis).

Этот сбор взимается в юрисдикции с 2017. Применяется к владельцам целых объектов / долей португальского недвижимого имущества стоимостью более 600 000 €. Ставки стабильны – независимо от резидентского статуса.

В случае активов, принадлежащих компаниям, ставка составляет 0,4% с суммы превышения порога. В случае физлиц показатель равен 0,7%. Если субъект хозяйствования владеет недвижимым имуществом стоимостью более 1 миллиона €, ставка налога на богатство составит 1%.

Возможен вычет в размере 600 000 € на персону из стоимости всех португальских объектов недвижимого имущества, принадлежащих данной персоне. Супруги несут коллективную фискальную ответственность. Иными словами, если супруги совместно владеют португальским домом, положения AIMI начнут действовать, если стоимость недвижимого имущества превышает 1,2 миллиона €.

Налог на прирост капитала при перепродаже

Налог на прирост капитала применяется при продаже соответствующих активов. Релевантные положения португальского фискального законодательства относятся лишь к прибыли, полученной с продажи недвижимого имущества / иных инвестиционных активов. Личные вещи не облагаются налогом, а наследство облагается гербовым сбором ограниченного типа. Налог на прирост капитала зависит от фискального резидентства плательщика и от того, является ли продаваемое жилье основным домом.

Ставки португальского налога на прирост капитала

Если не португальский фискальный резидент, прибыль от продажи местного недвижимого имущества подлежит обложению налогом по фиксированной ставке, размер которой составляет 28%.

Португальские фискальные резиденты облагаются налогом на прибыль от продажи недвижимого имущества и иных инвестиционных активов по миру, приобретенных после 1 января 1989. Соответствующая прибыль добавляется к иному доходу за отчетный год для целей налогообложения. Сбор рассчитывается согласно ставкам шкалы подоходного налога (от 14,5% до 48%).

Освобождение от уплаты налога на прирост капитала

Физлицо вправе запросить полное / частичное освобождение от уплаты налога на прирост капитала, если подобная персона:

  • Является португальским налоговым резидентом и продает жилье, выступающее основным местом жительства на португальской территории, впоследствии покупая иное жилье под основное место жительства в данной стране. Это правило применяться в случае продажи купленного первоначально актива в течение 3 лет периода после покупки и приобретения нового актива в течение 2лет.
  • Собственник, впервые заселившийся в приобретенное жилье, оформив актив на свое ФИО, до января 1989.
  • Решает реинвестировать деньги, полученные от продажи португальского жилья, выступавшего основным местом проживания, в иное основное место проживания на территории Евросоюза.

Агентское вознаграждение

По португальским законам, комиссионные риэлтерскому агентству платят только продавцы. Покупатели, включая персон от данного бремени освобождаются.

С июля 2008 возможен вычет сборов за услуги риэлтерского агентства из суммы прироста капитала, полученного от продажи недвижимого имущества. В данном случае агентские сборы выступают в качестве части цены продажи для целей расчета суммы налога.

Налог на наследство

С 2004 с ближайших родственников не взимается налог на наследство. Взимается гербовый сбор в размере 0,8%. Дополнительно в случае персон, не являющихся ближайшими родственниками, действует гербовый сбор со ставкой размером 10%.

Португальское фискальное представительство

Физлицам / компаниям со статусом португальских нерезидентов для целей налогообложения, обладающим активами в этой стране, нужно, выполняя требования местных законов, назначить локального фискального представителя.

Налогоплательщиков-нерезидентов, получающих налогооблагаемый доход из португальских источников, законодательство обязывает назначать фискального представителя, чтобы гарантировать соблюдение налоговых обязательств.

Фискальный представитель несет ответственность за любые налоговые расчеты в отношении налоговых обязательств физического лица / компании, включают обязательства по операциям с недвижимостью, банковскими счетами, доходам.

Поддержка налоговых экспертов

Для получения дополнительной информации / организации просмотра объектов недвижимости, покупку которых можно совместить с оформлением португальской золотой визы, обратитесь к экспертам InternationalWealth за бесплатной консультацией!

Подайте заявку, используя форму обратной связи!

Можно ли получить золотую визу в Португалию, покупая там жилье?

Золотая виза Португалии, признанная одной из самых популярных и востребованных схем инвестиционного резидентства в Европе, до октября 2023 года позволяла иностранным инвесторам и их семьям со всего мира, исключая государства-члены ЕС, получить вид на жительство в Португалии, просто купив местную недвижимость. Сейчас эта опция недоступна.

Какие сборы придется платить, покупая в Португалии недвижимость?

В момент и после совершения сделки придется оплачивать, помимо прочего, налоги на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Imóveis) и на покупку недвижимого имущества (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis), а также гербовый сбор (Imposto de Selo).

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.