Налоговый гайд для оформляющих ВНЖ в Португалии за недвижимость

Получение вида на жительство (ВНЖ) в Португалии сопряжено с оплатой ряда налогов и сборов. Рассчитать суммы к уплате, избегая ошибок, помогут полное налоговое руководство, представленное ниже, и бесплатная консультация у экспертов InternationalWealth. Читайте дальше, чтобы узнать больше!

Покупая португальское жилье, экспату приходится нести определенные расходы, включая уплату нотариальных и административных сборов. Дополнительно необходимо заплатить определенные налоги, включая следующие:

• Налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Imóveis / IMI);
• Налог на покупку недвижимого имущества (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis / IMT);
• Гербовый сбор (Imposto de Selo / IS).

Перечисленные выше фискальные сборы характеризуются различающимися ставками, методами расчета и иными особенностями. Некоторые сборы не нужно платить португальским налоговым нерезидентам.

Чтобы не запутаться, оформляя ВНЖ Португалии через недвижимость, рекомендуем изучить представленные ниже факты и дополнительно проконсультироваться с экспертами InternationalWealth (совершенно бесплатно)!

Фискальное резидентство и уплата налогов при оформлении / сохранении ВНЖ Португалии за недвижимость

Иностранцы (и португальцы) становятся португальскими резидентами для целей налогообложения, проводя более 183 суток в течение календарного года (совпадает с налоговым) в рассматриваемом государстве.

Уровень фискальной нагрузки, возникающей при оформлении ВНЖ Португалии за недвижимость и после завершения данной процедуры, в некоторой степени зависит от фискального резидентства покупателя-экспата.

В частности, оформление ВНЖ Португалии за недвижимость, не являясь португальским фискальным резидентом, не считается основанием для полного освобождения от уплаты налогов и даже способно повысить общие выплаты по НДФЛ.

Так, нерезиденты облагаются налогом на доход, полученный из португальских источников, включая поступления от сдачи португальского недвижимого имущества в аренду. Важно помнить: супружеские пары подлежат налогообложению совместно.

Дополнительно существует возможность получения определенных льгот, связанных с налогом на прирост капитала (см. ниже).

Уплачиваем сбор IMI, получая ВНЖ Португалии за недвижимость

Оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость и обретая статус владельца соответствующего актива, экспаты обязаны платить упомянутый выше налог на недвижимое имущество (Imposto Municipal Sobre Imóveis). Ставка фискального сбора варьируется в зависимости от муниципалитета. Муниципальные собрания определяют и утверждают размер ставки.

Поступления от налога IMI используются ради финансирования расходов португальских муниципалитетов. В частности, деньги идут, среди прочего, на поддержание функционирования общественной инфраструктуры.

Оформление ВНЖ Португалии за недвижимость или покупка жилья без получения статуса резидента возлагает на инвестора обязательство уплачивать налог IMI, если подобный инвестор выступает владельцем соответствующего актива в последние сутки отчетного налогового (=календарного) года.

Расчет суммы сбора IMI к уплате

Как рассчитать налог IMI? Просто умножьте стоимость облагаемого налогом актива на применимую ставку. Ставки варьируются в диапазоне 0,3% — 0,45%. Важно: ставки в пределах указанного диапазона используются применительно к активам в урбанизированных регионах, где стоимость жилья и коммерческого недвижимого имущества относительно высока. В случае активов в сельской местности применяется ставка размером 0,8%.

Оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость и готовясь к уплате IMI, следует учитывать ряд моментов, связанных с приобретением активов на вторичном рынке и оформления активов в собственность юрлицами.

• Если переоценка недвижимого имущества производилась после 2004, диапазон ставок составит 0,2%-0,5%,
• Если актив подвергался переоценке до 2004, ставка составит 0,4%-0,8%.
• Если недвижимое имущество принадлежит иностранному юрлицу (например, корпорации), базирующемуся в юрисдикции из «черного» списка ОЭСР, ставка составит 7,5% от налогооблагаемой стоимости.

Условия освобождения от IMI иностранцев, оформляющих ВНЖ Португалии за недвижимость

В некоторых случаях, оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость, экспат получает возможность воспользоваться освобождением от уплаты налога IMI. Например, если собственник станет использовать купленное жилье в качестве постоянного дома / сдавать актив в аренду, власти предоставят освобождение от налога IMI на трехлетний срок.

Использовать льготы разрешается собственникам, предоставляющим подтверждения соответствия жилого недвижимого имущества ряду требований. В частности, актив обязан находиться в городской местности, характеризуясь налоговой регистрационной стоимостью до 125 000 €, а владельцем надлежит выступать физлицу, получившему налогооблагаемый доход в размере до 153 300 € по итогам календарного года, предшествовавшего покупке соответствующей недвижимости.

Также возможно постоянное освобождение. В подобном случае годовой налогооблагаемый доход семьи не должен превышать 15 295 €. Необходимо обратиться в офис налоговой службы Finanças с запросом касательно предоставления данной льготы. Запрос надлежит сделать до покупки жилья и после завершения оценки имущества.

Сбор IMT при получении ВНЖ Португалии за недвижимость

Сбор IMT взимается при закрытии любой сделки с португальским жильем / иным недвижимым имуществом, включая приобретение активов под оформление ВНЖ Португалии через недвижимость. Ставка обладает способностью меняться в зависимости от типа / стоимости актива.

Претендентам на ВНЖ Португалии за недвижимость следует учитывать важный момент: сбор подлежит уплате до покупки недвижимого имущества. Сумма налога к уплате рассчитывается по стоимости, заявленной в акте купли-продажи / отчете по итогам работы оценщиков – используется наиболее высокая сумма. Ставка IMT рассчитывается следующим образом:

Рассчитывая налоговое бремя, важно учитывать следующие три критерия:

• Тип недвижимого имущества: городское / сельское;
• Расположение актива: материковая часть Португалии / автономные районы;
• Цель покупки: основное жилье (место жительства) / дополнительное недвижимое имущество.

Оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость с прицелом на последующий переезд, экспатам дополнительно следует изучить ставки IMT при покупке жилья под основное место проживания.

Стоимость имущества	Маржинальная ставка налога	Средняя ставка
До 92 407 €	0%	0 €
92 407 € — 126 403 €	2%	0,5379%
126 403 € — 172 348 €	5%	1,7274%
172 348 € — 287 213 €	7%	3,8361%
287 213 € — 574 323 €	8%	—
Более 574 323 €	6 (однократная)	6 (однократная)

Возможность освобождения от IMT иностранцев, оформляющих португальскую золотую визу

Если недвижимое имущество находится на материковой части португальской территории, и стоимость актива не превышает 92 407 €, платить IMT, оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость, не придется. Если актив находится в автономном регионе, и стоимость подобного актива ниже 115 509 €, налог не взимается. Следующие обстоятельства дополнительно допускают налоговые льготы:

• Покупка недвижимого имущества ради перепродажи компаниями по торговле подобными активами;
• Покупка недвижимого имущества ради участия в проекте городского восстановления;
• Покупка объекта городского недвижимого имущества целиком / автономной части объекта городского недвижимого имущества с целью создания туристического комплекса, способного приносить пользу туристической индустрии;
• Покупка актива инвестиционными фондами недвижимости ради сдачи внаем;
• Заключение соглашения о сотрудничестве при реструктуризации;
• Покупка зданий, представляющих национальный / общественный / муниципальный интерес;
• Приемлемые инвестиции в соответствии с налоговым режимом поощрения капиталовложений (RFAI). В подобном случае возможно либо освобождение от IMT, либо сокращение суммы сбора к уплате.

Прочие обстоятельства, касающиеся IMT

• Покупка доли корпорации, базирующейся в юрисдикции из «белого списка» ОЭСР: IMT отсутствует;
• Коммерческие и строительные участки: фиксированная ставка IMT размером 6,5%;
• Сельскохозяйственные и сельские земли: фиксированная ставка IMT размером 5%;
• Приобретение недвижимого имущества корпорацией из юрисдикции, внесенной в «белый список» ОЭСР: ставки IMT аналогичны приведенным в таблице выше;
• Приобретение недвижимого имущества корпорацией, базирующейся в юрисдикции, внесенной в «черный список» ОЭСР: ставка IMT составит 15%;
• Покупка доли у корпорации из юрисдикции, внесенной в «черный список» ОЭСР: ставка IMT достигнет 8%.

IS: гербовый сбор к уплате при получении португальской золотой визы

Покупатели обязаны уплачивать гербовый сбор (Imposto de Selo) при оформлении контрактов, банковской ипотеки и прочих кредитов, а также правоустанавливающих документов. Ставка меняется в зависимости от типа / стоимости недвижимого имущества. Показатель варьируется в следующем диапазоне: 0,4% — 0,8%.

При покупке жилья, оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость, покупатель оплачивает гербовый сбор нотариусу в момент подписании договора купли-продажи. Ставка гербового сбора составляет 0,8%.

Оформляя ипотеку, необходимо заплатить дополнительный гербовый сбор. Если срок погашения превышает пятилетку, гербовый сбор подлежит уплате в размере 0,6%. Если период погашения меньше пятилетки, ставка сбора составит 0,5%.

При совершении сделок с недвижимым имуществом, находящимся в собственности юридических лиц (корпоративных структур) гербовый сбор не взимается. Данное обстоятельство следует учитывать, оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость с использованием корпоративных структур.

Арендные налоги при оформлении ВНЖ Португалии за недвижимость под сдачу

Оформляя ВНЖ Португалии за недвижимость под сдачу в аренду, инвестор обязан заплатить налог на арендный доход. Единая ставка данного сбора составляет 15%. Объектом обложения выступает чистый доход от сдачи в аренду португальского недвижимого имущества.

AIMI: налог на богатство

Экспатам, рассматривающим целесообразность получения ВНЖ Португалии за недвижимость, следует дополнительно принимать во внимание налог на богатство, также известный как дополнительный муниципальный налог на имущество (Adicional Imposto Municipal Sobre Imóveis).

Данный сбор взимается в рассматриваемой юрисдикции с 2017. Применяется по отношению к владельцам целых объектов / долей португальского недвижимого имущества стоимостью более 600 000 €. Ставки стабильны – независимо от резидентского статуса.

В случае активов, принадлежащих компаниям, ставка составляет 0,4% с суммы превышения порога. В случае физлиц показатель равен 0,7%. Если субъект хозяйствования владеет недвижимым имуществом стоимостью свыше 1 миллиона €, ставка налога на богатство составит 1%.

Возможен вычет в размере 600 000 € на персону из стоимости всех португальских объектов недвижимого имущества, принадлежащих данной персоне. Супруги несут коллективную фискальную ответственность. Иными словами, если супруги совместно владеют португальским домом, положения AIMI начнут действовать, если стоимость недвижимого имущества превышает 1,2 миллиона €.

Налог на прирост капитала при перепродаже

Налог на прирост капитала применяется при продаже соответствующих активов. Релевантные положения португальского фискального законодательства относятся лишь к прибыли, полученной с продажи недвижимого имущества / иных инвестиционных активов. Соответствующим образом, личные вещи не облагаются налогом, а наследство облагается гербовым сбором ограниченного типа.

Налог на прирост капитала зависит от фискального резидентства плательщика и от того, является ли продаваемое жилье основным домом. Обратите внимание на данные моменты, готовясь получить ВНЖ Португалии за недвижимость.

Ставки португальского налога на прирост капитала

Если не являетесь португальским фискальным резидентом, прибыль от продажи местного недвижимого имущества подлежит обложению налогом по фиксированной ставке, размер которой составляет 28%.

Португальские фискальные резиденты облагаются налогом на прибыль от продажи недвижимого имущества и иных инвестиционных активов по всему миру, приобретенных после 1 января 1989. Соответствующая прибыль добавляется к иному доходу за отчетный год для целей налогообложения. Сбор рассчитывается согласно ставкам шкалы подоходного налога. Ставки варьируются в диапазоне от 14,5% до 48%.

Освобождение от уплаты налога на прирост капитала

Физлицо, оформляющее ВНЖ Португалии за недвижимость, вправе запросить полное / частичное освобождение от уплаты налога на прирост капитала, если подобная персона:

• Является португальским налоговым резидентом и продает жилье, выступающее основным местом жительства на португальской территории, впоследствии покупая иное жилье под основное место жительства в данной стране. Подобное правило применяться в случае продажи купленного первоначально актива в течение 3-летнего периода после покупки и приобретения нового актива в течение 2-летнего периода.
• Собственник, впервые заселившийся в приобретенное жилье, оформив актив на свое ФИО, до января 1989.
• Решает реинвестировать деньги, полученные от продажи португальского жилья, выступавшего основным местом проживания, в иное основное место проживания на территории Евросоюза.

Агентское вознаграждение

Согласно португальским законам, комиссионные риэлтерскому агентству платят лишь продавцы. Покупатели, включая персон, оформляющих ВНЖ Португалии за недвижимость, от данного бремени освобождаются.

С июля 2008 возможен вычет сборов за услуги риэлтерского агентства из суммы прироста капитала, полученного от продажи недвижимого имущества. В данном случае агентские сборы выступают в качестве части стоимости продажи для целей расчета суммы налога.

Налог на наследство

С 2004 с ближайших родственников не взимается налог на наследство. Тем не менее, взимается гербовый сбор в размере 0,8%. Дополнительно в случае персон, не являющихся ближайшими родственниками, действует гербовый сбор со ставкой размером 10%.

Португальское фискальное представительство

Физлицам / компаниям со статусом португальских нерезидентов для целей налогообложения, обладающим активами в данной стране, следует, выполняя требования местных законов, назначить локального фискального представителя.

Налогоплательщиков-нерезидентов, получающих налогооблагаемый доход из португальских источников, законодательство обязывает назначать фискального представителя, чтобы гарантировать соблюдение налоговых обязательств.

Фискальный представитель несет ответственность за любые налоговые расчеты в отношении налоговых обязательств физического лица / компании, включают обязательства по операциям с недвижимостью, банковскими счетами, доходам.

Поддержка налоговых экспертов при получении ВНЖ Португалии за недвижимость

Для получения дополнительной информации / организации просмотра объектов недвижимости, соответствующих критериям оформления португальской золотой визы, обратитесь к экспертам InternationalWealth за бесплатной консультацией!