Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327
Австрия

Как новые планы Австрии по предотвращению жилищного кризиса повлияют на иммигрантов?

Строительный бум в Австрии подходит к концу. Но спрос на жилье в стране остается высоким. Эта комбинация обеспокоила федеральное правительство. Поэтому правящая коалиция объявила ряд мер, направленных на нормализацию ситуации. Инициатива охватывает удешевление кредитов, интенсификацию строительства новых жилых домов, а также ряд бонусов и налоговых льгот. Правительство надеется, что эти меры помогут стабилизировать местный рынок недвижимости в ближайшие годы. Изучаем новую инициативу чиновников в деталях, прогнозируя потенциальное воздействие на иностранных резидентов Австрии.

Австрия

Финансовая поддержка некоммерческих застройщиков и физлиц, покупающих жилье впервые

Правительство объявило, что потратит 2 миллиарда евро на стимулирование жилищного строительства через поддержку некоммерческих застройщиков. Такие организации строят муниципальное и кооперативное жилье в Австрии. Благодаря дополнительным деньгам из федерального бюджета австрийские земли (нем.: Bundesländer) смогут предоставлять жилищные кредиты на сумму до 200 000 евро с максимальной процентной ставкой 1,5% как строителям жилья, так и будущим домовладельцам.

По оценкам правительства, за счет бюджетной поддержки будет построено и продано 10 тыс. новых объектов жилой недвижимости, а также 10 тыс. арендных квартир. Еще 5 тыс. объектов недвижимости будут отремонтированы и возвращены на рынок.

Кроме того, семьям, впервые покупающим жилую недвижимость в Австрии, не придется платить определенные сборы. Этот бонус поможет им сэкономить до 11,5 тыс. евро. Воспользоваться льготой, как ожидается, смогут в том числе и иностранцы с резидентством Австрии.

Эта и другие льготы (см. ниже) будут доступны при покупке жилья в любой части страны — даже в столице. В этом контексте рекомендуем обратить внимание на ликвидную недвижимость в Вене от партнеров портала:

Поскольку новый пакет мер направлен на то, чтобы еще раз «подогреть» строительный сектор, федеральное правительство ожидает рост занятости. Чиновники утверждают, что реализация инициативы обеспечит около 40 тыс. новых рабочих мест. Также ожидается, что проект привлечет в страну многочисленных трудовых иммигрантов.

Новые налоги и бонусы

Перечисленные ниже меры, включая бонусы и ограничения, актуальны для иммигрантов-домовладельцев и других собственников недвижимости в Австрии:

  • Налоговые вычеты за повышение энергоэффективности арендного жилья. В новом пакете мер предусмотрены бонусы за «климатический» ремонт. В случае квартир / коттеджей, сдаваемых внаем на длительный срок, мероприятия по теплоизоляционному ремонту и замене систем отопления будут субсидироваться в 2024 и 2025 гг. путем предоставления надбавки к налоговому вычету в размере 15%. Для этой цели будет выделено 120 миллионов евро. Деньги поступят из фондов энергоэффективности, сформированных в рамках закона «О поощрении инициатив, направленных на защиту окружающей среды» (нем.: Umweltförderungsgesetzes). Рассмотрим пример. Если собственник потратит 1 тыс. евро на улучшение теплоизоляции в съемной квартире и/или замену окон на более энергоэффективные, то сможет позже вычесть 1150 евро в качестве расходов на модернизацию жилья при определении налоговой базы для НДФЛ.
  • Поддержка самостройщиков. Еще одна программа поддержки с говорящим названием «Бонус мастера на все руки плюс» (нем.: Handwerkerbonus plus) разрабатывается для стимулирования австрийских домовладельцев, которые нанимают людей рабочих профессий (сантехник, электрик, стекольщик) для выполнения строительных и ремонтных работ. В 2024 и 2025 гг. можно будет претендовать на субсидии в размере 2000 евро от федерального правительства (максимум до 20% стоимости контракта). Бонус может быть предоставлен на одного (взрослого) человека. Таким образом, семья из четырех человек с двумя детьми может получить от государства обратно 4 тыс. евро за условный новый внутренний дворик. Однако разрешается подавать только одно заявление в год. Принимаются чеки от Handwerker на общую сумму до 10 тыс. евро. Ограничений по оплате услуг быть не должно. По словам канцлера Карла Нехаммера, бонус станет «важным стимулом для бизнеса в Австрии«.
  • Жилищный зонтик. Также будет увеличен так называемый «жилищный зонтик» федерального правительства. Деньги будут распределяться через федеральные земли для предотвращения тяжелых случаев. Например, выселения арендаторов / домовладельцев из-за резкого роста ренты / цен на электроэнергию. Правительство ранее уже предусмотрело выделение из бюджета на 2024 год на эти цели 65 млн евро. Теперь власти повышают размер помощи еще на 60 млн евро.
  • Увеличение вычета на износ (амортизацию) для жилых зданий. В будущем может применяться трехкратная установленная законом норма амортизации. Льгота будет доступна в период с 2024 по 2026 год. Инициатива призвана стимулировать строительную отрасль. Повышенная норма амортизации актуальна при обеспечении соответствия экологическим стандартам. Правительство надеется, что эта мера позволит ускорить реализацию или завершение строительных проектов.
  • Власти также вводят новые налоговые полномочия для федеральных земель. Чтобы помочь с финансированием нового пакета мер, предложенных федеральным правительством, и внести вклад в предотвращение жилищного кризиса в стране, администрации отдельных земель получат право взимать налоги на «рекреационное жилье», «неосновные места жительства собственников» и «пустующие объекты». От этого особенно выиграют земли с высоким уровнем дефицита жилья для продажи и аренды, где одновременно наблюдаются большое количество квартир / коттеджей для посуточной сдачи и значительный приток туристов в высокий сезон.

Какая ситуация складывается на рынке жилья Австрии на начало 2024 года?

Отраслевое исследование Торгово-промышленной палаты (нем.: Wirtschaftskammer), проведенное в середине февраля 2024 года, показало, что спад в австрийской строительной отрасли, продолжающийся с 2021 года, в этом году усугубится. В Wirtschaftskammer прогнозируют, что строительная отрасль в этом и следующем году будет развиваться значительно хуже, чем ожидалось ранее. Это плохо для экономики европейской страны в целом. Более 40 тыс. местных строительных компаний имеют совокупный штат в 310 тыс. сотрудников и годовой оборот в 63 миллиарда евро.

Замедление строительной активности ведет к дефициту жилья, что стимулирует рост цен или, как минимум, мешает жилой недвижимости в Австрии быстро дешеветь. Своим мнением по этому поводу поделились эксперты консалтинговой компании CBRE. Они ожидают, что строительная активность на австрийском рынке жилья снова снизится в 2024 году после нескольких очень интенсивных лет, что окажет огромное влияние как на сегмент инвестиционных покупок, так и на рынок аренды.

Приток иммигрантов и рост населения продолжаются, но текущая строительная активность не ориентирована на рост, поэтому в ближайшие месяцы на рынке ожидается напряженная ситуация. Аналитики CBRE выделили следующие тенденции:

  • После многих лет роста количество построенных жилых домов в 2024 году уменьшится впервые за 5 лет. Эта тенденция сохранится в ближайшие годы и приведет к напряженной ситуации на рынке, особенно в крупных городах.
  • Ужесточение правил ипотечного кредитования превращает рынок купли-продажи жилья в покупателеориентированный. Рынок аренды станет значительно более динамичным.
  • В 2024 году будет фиксироваться рост числа компаний, работающих в сфере недвижимости и строительства, объявляющих о банкротстве. Решающими факторами станут высокий уровень процентных ставок, отсутствие вариантов для заемного финансирования и высокая стоимость строительства, что снижает оборот девелоперов.
  • Объем инвестиций в жилье снова увеличится в 2024 году — в первую очередь за счет разного рода фондов.
  • Доходность элитной жилой недвижимости немного вырастет в первой половине 2024 года, но в дальнейшем останется стабильной.

Собственной статистикой и прогнозами поделились эксперты Австрийского национального банка (нем.: Oesterreichischen Nationalbank; OeNB). По оценкам регулятора, цены на жилую недвижимость в Австрии за последний год почти не снизились. Они упали всего на 1,6% в годовом сопоставлении. Эксперты называют произошедшее скорее небольшой коррекцией после почти двух десятилетий бума. Только за 2020–2022 годы австрийская жилая недвижимость подорожала на 30%.

Но сейчас наступает новая эра. Данные за четвертый квартал 2023 года уже бросают тень на год текущий. Цены на жилую недвижимость в Австрии снизились на 1,4% в период с октября по декабрь, если сравнивать с предыдущим кварталом. Это больше, чем за предыдущие три квартала, вместе взятые.

Аналитики Raiffeisen Bank International (RBI) считают, что снижение цен в целом по стране в конце 2023 года во многом было связано с удешевлением жилья за пределами Вены. Столичное жилье пока сохраняет стоимость. Но, по мнению экспертов RBI, в Вене больше возможностей для исправления ситуации, чем в остальной части республики.

По официальной статистике, за первые девять месяцев 2023 года почти на 30% меньше жилой недвижимости перешло из рук в руки, чем за тот же период 2022 года. Почему? В Raiffeisen Bank International считают, что ценовые ожидания покупателей и продавцов различаются. В результате совершается все меньше сделок. Ожидается, что спрос и предложение снова уравновесятся, но новое равновесие будет установлено при более низких ценах.

Что это означает в контексте ожидаемой динамики цен в 2024 году? Аналитики RBI прогнозируют снижение для всего австрийского рынка максимум на 10% в совокупности за 2023 и 2024 гг. Снижение цен в 2024 году, вероятно, будет более существенным, чем в прошлом. Так что большая часть коррекции еще впереди. Но даже после ожидаемой коррекции коттеджи и квартиры в Австрии, скорее всего, станут дороже, чем до пандемии. Несмотря на недавнее снижение, совокупный прирост цен, зафиксированный с конца 2019 года, по-прежнему составляет 27%.

В RBI полагают, что рост цен возобновится только тогда, когда фундаментальные факторы (процентные ставки и доходы населения) снова сформируют благоприятную ситуацию для покупателей. Они также отметили, что падение цен не означает, что квартиры и коттеджи станут более доступными для австрийцев, учитывая дорогую ипотеку и снижение покупательной способности населения из-за инфляции. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.