Как купить недвижимость в Португалии под ВНЖ: полное руководство

Собираетесь купить недвижимость в Португалии на побережье у моря, получая вид на жительство? Вы оказались в нужном месте и в нужное время. Команда портала InternationalWealth специализируется на услугах в сфере инвестиционной иммиграции и помогает читателям в покупке иностранного премиального жилья. Учитывая демократичную стоимость недвижимости в Португалии, и возможность получить ВНЖ за инвестиции в жильё (золотая виза) сейчас оптимальный момент действовать. Поможет данное руководство!

Виза – разрешение на въезд, проставляемое в паспорте физлица официальными представителями государства назначения. Широко известны студенческие визы, рабочие визы, туристические и транзитные визы. Но мало кто слышал про золотые визы.

Несколько европейских стран предлагают иностранным гражданам золотую визу или вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции. Ярким примером является португальская золотая виза, предназначенная для граждан государств, не являющихся членами Евросоюза.

Бенефициарам предлагается вид на жительство, позволяющий проживать на португальской территории, учиться и пользоваться ресурсами местной медицинской системы. По прошествии пятилетнего периода разрешается подавать заявку на гражданство Португалии, сдав языковой тест и прожив в принимающей стране в общей сложности чуть более месяца (нужно гостить по неделе ежегодно).

Наиболее популярный вариант инвестиций в португальскую золотую визу – покупка недвижимого имущества в стоимостном диапазоне от 280 000 до 500 000 евро (зависит от типа, возраста и места расположения актива). Благо, неграждане вправе покупать недвижимость в Португалии без сколь-либо серьезных ограничений. Данному вопросу посвящено настоящее руководство.

Где купить недвижимость в Португалии: лучшие районы

Прежде чем решите купить недвижимость в Португалии, изучите страну и выберите район / сообщество, частью которого желаете стать. Желательно посетить понравившуюся часть страны и поговорить с местными жителями. Но, учитывая реалии пандемии, можно ограничиться видео-экскурсией и бесплатной консультацией у экспертов InternationalWealth!

Португальские регионы разнообразны и уникальны, предлагая широкий выбор вариантов организации проживания. От шумных городов вроде Лиссабона и Порту до залитого солнцем Алгарве, острова Мадейра и Азорских островов – любой экспат найдет место по вкусу. Более подробная информация о регионах представлена ниже.

• Восточный Алгарве: Регион между Фаро и Испанией является наименее развитым из трех участков побережья, формирующих курортную зону Алгарве. Предлагая живописные отмели и лагуны природного парка Риа-Формоза, регион манит туристов и экспатов бывшей рыбацкой деревней Тавира, превратившейся в космополитический прибрежный городок. Внимания дополнительно заслуживают следующие «горячие точки»: местечко Вила-Реал-де-Сан-Антонио с хорошей пристанью для яхт и городок Кастро-Марим неподалёку от испанской границы.
• Центральный Алгарве: Центральный регион Алгарве вокруг Виламуры особенно популярен среди покупателей жилья, являясь наиболее развитой и густонаселенной частью региона и предлагая множество интересных возможностей. «Жемчужиной» данной части Алгарве является курортное местечко Виламура с пристанью для яхт на 1000 мест и полем для гольфа. На территории населенного пункта разместились роскошные отели, казино, спортивные сооружения и пляжные клубы. Курортный городок находится поблизости от аэропорта Фаро.
• Западный Алгарве: Обычно данный регион считается немного менее развитым, чем центральный Алгарве. Но ситуацию исправляет побережье Атлантического океана, предлагающее множество прекрасных рыбацких деревень и широких пляжей. Привлекательный внешне город Лагос — популярное место отдыха в данной части страны, предлагающее круглогодичные активности.
• Назаре: Небольшой городок, в котором проживает около 15 тыс. португальцев и экспатов. Данное место является раем для серфингистов. В 2014 именно в данной части планеты серфер «оседлал» 33-метровую волну, побив многочисленные рекорды (высота десятиэтажного здания).
• Пенише: Город средних размеров с населением 30 тыс., расположенный на небольшом, но живописном участке суши, омываемом морем с трех сторон. Привлекательная гавань, фотогеничные белые ветряные мельницы, отличные условия для занятий виндсерфингом, длинные песчаные пляжи и оживленный рыбацкий порт – вот ключевые особенности данного населенного пункта.
• Калдаш-да-Раинья: Курортный город с богатой историей и населением 27 тыс., предлагающий многочисленные музеи и выставочные центры, магазины и кафе. Вокруг есть сеть деревень, предлагающих возможность насладиться сельской португальской жизнью, одновременно обеспечивая широкий спектр услуг и развитый общественный транспорт (поездка на автобусе из Калдаша в Лиссабон занимает час).
• Обидуш: Впечатляющий роскошными пейзажами город-крепость. Обидуш наполнен достопримечательностями вроде экстремально узких мощеных средневековых улочек, являясь одним из наиболее посещаемых мест Португалии. Гостям доступны традиционные рестораны, предлагающие блюда из местной рыбы.
• Лиссабон: Наиболее западная столица континентальной Европы. Отличное место для зимовки благодаря относительно теплому климату. Расположившийся на побережье Атлантики Лиссабон – отличное место для любителей заниматься серфингом. Столица наполнена модными ресторанами и фешенебельными отелями.
• Кашкайш: Рыбацкая деревня в получасе езды от аэропорта Лиссабона. Кашкайш привлекает внимание стильным экстерьером. Городок находится в десяти минутах от объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО: очаровательной Синтры.
• Архипелаг Мадейра: Субтропические острова архипелага Мадейра становятся популярным рынком для зарубежных инвесторов в недвижимость Португалии. Расположившись в Атлантическом океане, примерно в 800 км к юго-западу от Алгарве и в 450 км от побережья Западной Африки, архипелаг способен многое предложить. Наиболее крупный остров архипелага, также называющийся Мадейра, известен как «Жемчужина Атлантики» за круглогодично цветущую зелень. На главном острове, являющемся наиболее посещаемым островом Европы, много высоких гор и потрясающая береговая линия. Более 60% Мадейры — уникальный заповедник со статусом объекта всемирного наследия ЮНЕСКО.
• Порту: Любите португальскую культуру, но Алгарве кажется «сонным царством»? Рекомендуем рассмотреть второй по величине город страны. Порту — очаровательное место, внесенное в список Всемирного наследия ЮНЕСКО и являющееся «воротами» в красивую долину Дору.

Как купить недвижимость в Португалии: процесс приобретения

Определились с регионом? Отлично! Углубимся в процесс организации сделки, состоящий из следующих ключевых этапов:

• Получение фискального номера (Numero de Indentificacao Fiscal / NIF) в местной налоговой инспекции (Financas), необходимого для открытия счета в португальском банковском учреждении с целью финансирования сделки и оплаты услуг нанимаемых юристов.
• Поиск оптимальной недвижимости в Португалии. Если личное посещение затруднено / невозможно, допускается использование фотоматериалов и видео-экскурсий при поиске оптимального актива. Если жилье сдается в краткосрочную / долгосрочную аренду, проведение осмотра будет затруднено — придется подождать. Считайте подобное обстоятельство позитивным предзнаменованием популярности актива и высокого потенциала с точки зрения рентабельности будущих инвестиций.
• Заключение соглашения о принятии обязательств относительно последующего заключения договора купли-продажи (Contrato de Promessa de Compra e Venda; CPCV) между покупателем и продавцом. Юридически обязывающий договор, подготовленный юристом, подписывается сторонами / представителями сторон (покупатель вправе оформить доверенность на нанятого юриста, если не способен присутствовать на процедуре подписания документов лично) в присутствии нотариуса. Соглашение обязано включать идентификационные данные обеих сторон, сведения про соответствующую недвижимость в Португалии, подтверждение четкого права собственности, согласованную цену, сумму депозита / задатка, дату крайнего срока подписания окончательного акта купли-продажи (Escritura de Compra e Venda / Escritura) и правила использования актива в промежуточный период, если требуется. Залог обычно составляет от 10-25 процентов от покупной цены. Допускается включение оговорок касаемо ипотечного кредитования. После подписания CPCV и внесения депозита, в случае неисполнения обязательств продавцом последний по закону обязан выплатить покупателю двойную сумму депозита. Невыполнение обязательств покупателем влечет  потерю депозита.
• Нанятый покупателем юрист (Advogado) проводит проверку соответствующего объекта недвижимости в Португалии на предмет обременений / ипотеки. Подобные проверки позволяют обнаружить непогашенные долги, сборы / счета за коммунальные услуги, изменения лицензии на жилье (Licença de Habitaçao). Юрист подтверждает, что продавец является зарегистрированным владельцем актива. Дополнительно проверяются границы участка, права проезда, ограничения на использование.
• Составление и подписание окончательного акта купли-продажи (Escritura). Право собственности на недвижимость в Португалии переходит к покупателю. Подписание Escritura участниками сделки происходит у нотариуса — как и в случае соглашения CPCV.
• Окончательный акт отправляется в Земельный кадастр (Conservatoria de Registo Predial), а нотариус выдаст копию Escitura с печатью (желательно получить более одной копии).
• Вносится плата за регистрацию в Земельном кадастре.
• Регистрация в качестве нового собственника в налоговой инспекции (Autoridade Tributária) и в коммунальных компаниях.

Важно убедиться, что пользуетесь услугами лицензированного агента по недвижимости в Португалии. Согласно португальскому законодательству, агентам надлежит проходить обучение и получать сертификат INCI (Instituto da Construcao e do Imobiliario). Деятельность агентов строго регулируются, что упрощает проверку учетных данных.

Для проверки законности предложения агента достаточно номера лицензии ASMIP (Associação dos Mediadores do Imobiliário de Portugal). Агенты по недвижимости в Португалии обязаны указывать номер при предоставлении любой информации, связанной с собственным бизнесом, включая сведения на веб-страницах, листовки, визитные карточки, раздаточные материалы на маркетинговых мероприятиях.

Проверка номера на предмет действительности выполняется на официальном веб-сайте ASMIP. Если после ввода в специальное поле система не подтвердит совпадение, можете считать, что номер лицензии AMI недействителен, а агент является недобросовестным.

Сколько времени нужно, чтобы закрыть сделку? Насколько велики транзакционные издержки?

Процесс обычно занимает от 30 до 60 суток. Как правило, возникают дополнительные расходы в размере около 8% от покупной цены. Деньги необходимы для покрытия юридических издержек, уплаты налогов и совершения иных платежей.

• Налог на передачу права собственности: Взимается по разным ставкам в зависимости от категории покупаемой недвижимости. Налоговая база равна текущей рыночной стоимости или цене контракта (в зависимости от того, какой показатель выше). Налог на передачу права собственности взимается по фиксированной ставке в размере 6,5% в случае городской недвижимости в Португалии и 5% — в случае активов в сельской местности. Однако есть нюансы. Юрист / агент по недвижимости предоставит более детальную консультацию.
• Регистрационные сборы: Варьируются от 0,2% до 1,2% от стоимости актива.
• Гербовый сбор: Используется фиксированная ставка в размере 0,8%. Сумма к уплате рассчитывается на основе продажной цены / текущей рыночной стоимости (в зависимости от того, что больше).
• Налог на добавленную стоимость: 23 процента на материке, 18 процентов на острове Мадейра и Азорских островах. Добавляется к сумме гонорара юриста / поставщиков иных профессиональных услуг (нотариус).

Варианты недвижимости в Португалии с учетом бюджетных ограничений

Рассматриваемая страна привлекательна как место для круглогодичного проживания, и рынок недвижимости Португалии предлагает целый ряд интересных объектов для инвестирования, соответствующих амбициям экспатов. Активы разрешается сдавать в аренду или использовать самостоятельно, наслаждаясь относительно медленным темпом жизни в португальских городах.

70 000 €

Хотите верьте, хотите нет, но с подобным инвестиционным капиталом действительно можно купить недвижимость в Португалии. Представьте себе виллу с тремя спальнями в горах к северо-востоку от Порту. В сельской местности подобные цены – не редкость. Например, данной суммы хватит на дом с четырьмя спальнями в центре поселка Сан-Жаос-де-Негрилос. Однако доход от аренды ограничен.

70 000 — 120 000 €

С подобным уровнем инвестиционного капитала возможна покупка апартаментов с одной спальней внутри кондоминиума в Тавире на побережье Алгарве или небольшой виллы с двумя спальнями в данном районе. Рассматриваемого бюджета хватит на аналогичное жилье в городках Вила-Реал-де-Сан-Антония и Кастро-Максим (недалеко от границы с Испанией). Безусловно, потребуется проведение косметического ремонта. Заработки на аренде минимальны, учитывая необходимость оплачивать обслуживание и уборку.

120 000 – 280 000 €

Готовность вложить сумму из данного диапазона в жилье на территории города Албуфейра, находящегося менее чем в получасе езды от аэропорта Фаро, позволяет выбирать среди множества апартаментов с двумя спальнями внутри малоэтажных кондоминиумов с бассейнами и в шаговой доступности  от пляжа. Широкие возможности для краткосрочной аренды в разгар летнего сезона. Дополнительно присмотритесь к аналогичным апартаментам в Сан-Антонио.

280 000 — 500 000 €

Поздравляем! Данного капитала достаточно для получения золотой визы Португалии (вид на жительство), если купите жилье в малонаселенной местности на территории района городского обновления и восстановления (минимальный порог). Представляете себе виллу с тремя спальнями рядом с полем для гольфа в Каштру-Марин. Как насчет трехкомнатной квартиры недалеко от исторического центра Лиссабона? Бюджет наверняка покроет современный малоэтажный кондоминиум недалеко от Фуншала, крупнейшего города на острове Мадейра, большая часть территории которого внесена в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Высокий доход от долгосрочной и тем более краткосрочной аренды практически гарантирован.

Помогают ли местные банки иностранным покупателям инвестировать в недвижимость Португалии?

Короткий ответ – да: португальские банки готовы рассматривать заявки со стороны неграждан / нерезидентов относительно ипотечного финансирования покупки недвижимости в Португалии. При этом наличие паспорта иной страны Евросоюз / ЕЭЗ (Европейская экономическая зона) «открывает больше дверей». Ключевые преимущества получения португальской ипотеки выглядят следующим образом:

• Относительно низкие процентные ставки.
• Проведение кредитором юридической проверки и оценки актива.
• Если решите сдать  недвижимость в Португалии в краткосрочную / долгосрочную аренду, полученный доход поможет компенсировать / покрыть ипотечные платежи в пользу португальского банка. Причем арендный доход в евро естественным образом хеджирует любые валютные риски.

Ипотечные кредиты предоставляют около полутора десятков португальских банков, включая BBVA, Santander, Bankinter, Banco Best и Banco CTT. Каждое финансовое учреждение предъявляет собственные требования и критерии.

Рынок аренды

Португалия, расположенная на юго-западной оконечности Пиренейского полуострова, предлагает более теплые зимы, чем остальная часть Европы. Как следствие, южное и юго-западное побережье страны — излюбленное место зимовки северных европейцев.

Подобные «перелетные птицы» периодически снимают одно и то же жилье на долгий срок в период с ноября по апрель. С июня по конец сентября начинается летний сезон аренды, когда туристы ищут жилье на одну / две недели.

Собираясь купить недвижимость в Португалии под сдачу в аренду и оформление золотой визы (законный и популярный вариант), помните о необходимости организовать уборку апартаментов / коттеджа и учесть износ инвестиций из-за потенциально большого количества посетителей.

Есть агентства по аренде, готовые управлять активом, занимаясь логистикой и уборкой, передачей ключей и мониторингом жилья. С помощью подобных агентств инвестор способен получать пассивный доход, находясь за границей. Остальную часть года собственник вправе занимать жильё, отдыхая и наслаждаясь жизнью под португальским солнцем!

Остерегайтесь мошенников, решив купить недвижимость в Португалии

Если при попытке купить недвижимость в Португалии встретите персону, заявляющую о трудоустройстве в риэлтерской компании, попросите номер лицензии агента, выданный Associacao de Mediadores Imobiliarios (см. выше). Неспособность предоставить лицензию – повод насторожиться.

Если продавец / агент просит оплатить сделку наличными, указывая в контракте заниженную стоимость, откажитесь. Участие в подобной схеме уклонения от уплаты налогов возымеет серьезные последствия и, непременно, обернется осложнениями в будущем.

Контрагенту следует действовать профессионально, предлагая печатные материалы. Неспособность агента / продавца изложить все письменно и желание ограничиться устными договорённостями – важный предупреждающий знак.

Агент / продавец обязан помочь покупателю с личным посещением понравившегося объекта. Если риелтор / собственник не способен обеспечить доступ внутрь здания, вероятно, перед вами мошенник.

Кто поможет купить недвижимость в Португалии?

Процесс покупки недвижимости в Португалии зачастую является относительно простым, если пользуетесь услугами лицензированного агента по недвижимости. Форумы экспатов часто являются хорошей отправной точкой для получения рекомендаций. Но следует остерегаться упомянутых выше мошенников. Компетентный юрист устраняет множество потенциальных проблем, способных затруднить процесс закрытия сделки.

Нет желания рисковать и изучать онлайн-контент? Ускорить процесс и обеспечить гарантированный результат поможет персонализированная консультация с экспертами InternationalWealth! Закажите прямо сейчас, используя форму обратной связи. Это бесплатно!