Удвоение инвестиционного порога при получении ВНЖ за недвижимость в Южной Корее

Южнокорейская инвесторская виза, которая за последние 23 года помогла чиновникам из Сеула привлечь капиталовложения из-за рубежа в общем размере не менее 10 миллиардов долларов США, дорожает. При оформлении резидентства за недвижимость минимально допустимый размер инвестиций удваивается.

По всему миру массово закрываются программы инвестиционной иммиграции. Венгрия, Черногория, Кипр, Болгария, Кимрские Острова, Ирландия, Великобритания – вот далеко не полный перечень государств, закрывших такие программы в последние годы.

Южнокорейское правительство выбрало более дальновидный и гибкий подход. Первоначально срок действия местной программы представления виз инвесторам истекал в мае 2023 года. Но, переняв опыт греческих коллег, чиновники из Сеула решили не закрывать эту схему, а продлить ее еще минимум на 3 года для инвесторов в недвижимость, установив более высокий ценник.

Новые правила получения южнокорейской «золотой визы»

Министерство юстиции Южной Кореи приняло данное решение после предложений правительства провинции с особой автономией Чеджу, занимающей одноимённый курортный остров. Власти Чеджу предложили сохранить программу при условии повышения инвестиционных требований и изменения названия.

Отныне рассматриваемая программа официально называется «Механизм стимулирования инвестиций в объекты туристической / рекреационной инфраструктуры за счет предоставления иммиграционных льгот». Новый крайний срок подачи заявок — 30 апреля 2026 года.

Отныне минимальные инвестиции находятся на уровне в 1 миллиард южнокорейских вон (около 788 000 долларов США). Ранее пороговый размер инвестиций составлял полмиллиарда южнокорейских вон.

Борьба с «побочными эффектами»

Специальные визы представлялись иностранным инвесторам властями Южной Кореи еще с конца 90-х. Резидентство выдавалось за значительный экономический вклад. Четкие критерии его получения отсутствовали.

Процесс был стандартизирован и систематизирован лишь в 2005 году, когда официальный Сеул предложил состоятельным иностранцам вкладывать деньги в государственные фонды и активы коммерческих структур на сумму от 300 млн вон (около 235 тыс. долларов США). Эта возможность доступна и сегодня.

В 2010 году в провинции Чеджу запустилась программа предоставления южнокорейской визы за инвестиции в сфере недвижимости. Изначально она эффективно справлялась с поставленными задачами. Речь идет об оживлении местного туристического сектора и поддержке гостиничного бизнеса.

Программа помогла завершить ряд застопорившихся девелоперских проектов по возведению курортной недвижимости. Во многом благодаря этому остров Чеджу сегодня считается главным туристическим центром Южной Кореи.

Однако позже возникли противоречия из-за ряда «побочных эффектов», включая, в частности, следующее:

• практика искусственного завышения цен на недвижимость при закрытии сделок для получения «золотой визы»;
• «захват» земли гражданами Китая;
• избыточное предложение жилых помещений, генерируемое в ответ на спрос со стороны иммигрантов-инвесторов;
• разрушение окружающей среды из-за чрезмерно активной застройки.

В 2015 году южнокорейское правительство отреагировало на это, ограничив выбор иммигрантам-инвесторам. Из перечня недвижимости, покупка которой позволяет претендовать на «золотую визу», было исключено всё, кроме объектов туристической и рекреационной инфраструктуры. Спрос на такую недвижимость ранее упал, поскольку иммигранты-инвесторы предпочитали покупать более ликвидные активы: квартиры, виллы и прочее жильё.

Уровень и география спроса

Несмотря на ограничения, в 2020 году количество одобрений заявок на получение визы инвестора увеличилось более чем вдвое, превысив отметку в 1.3 тыс. Рост заявок на получение визы был отчасти обусловлен возможностью вкладывать деньги не только в объекты рекреационной и курортной инфраструктуры, но и в государственные фонды, бизнес. С тех пор спрос на «золотую визу» в Южной Корее остается на столь же высоком уровне.

За период с начала 2000 года (самый ранний полный календарный год, за который имеются статистические данные о выдаче инвесторских виз) и по ноябрь 2022 года Южная Корея одобрила 23 579 основных заявителей на визу инвестора. Каждый из них внес капиталовложения на сумму от 300 млн до 1,5 млрд вон.

Предполагая, что средний объем инвестиций составил 500 млн южнокорейских вон, можно констатировать, что местная программа инвестиционной иммиграции привлекла около 10 миллиардов долларов США. Это обстоятельство делает южнокорейскую схему по выдаче «золотых виз» одной из самых прибыльных в мире.

Если рассматривать географию спроса, можно констатировать, что японские инвесторы получили больше всего «золотых виз» за весь период существования программы. Далее следуют китайцы, которые быстро догоняют соседей. В 2022 году иммигранты-инвесторы из Китая составили самую большую группу заявителей. Общее распределение бенефициаров по странам происхождения (в порядке возрастания доли):

• Россия — 1,2%;
• Великобритания — 1,9 %;
• Нигерия — 3,1%;
• Индия — 3,7%;
• Германия — 5%;
• США — 5%;
• Франция — 6%;
• Пакистан — 7%;
• Китай — 21%;
• Япония — 22%;
• Прочие страны — 24%.

Текущая ситуация на южнокорейском рынке недвижимости

Рынок падает, причем уже около года. Согласно данным Южнокорейского совета по недвижимости, общенациональный индекс цен на недвижимое имущество, рассчитываемый на основании закрытых сделок, упал на 0,22% в мае 2023 года. В апреле зафиксировано падение на 0,47%. В течение 10 предыдущих месяцев наблюдалась аналогичная картина. В декабре 2022 года эксперты и вовсе зафиксировали рекордный спад на 1,98%.

Рынок жилья Южной Кореи переживает значительный спад с июля 2022 года под влиянием целого ряда факторов, включая такие:

• высокую стоимость ипотечных заимствований;
• несбалансированность спроса и предложения;
• высокое налоговое бремя;
• строгие нормативные меры в отношении операций с недвижимостью.

Независимые рыночные аналитики полагают, что темпы снижения в 2023 году будут относительно умеренными по сравнению со второй половиной 2022 года. Но сам спад, вероятно, продолжится.

Поскольку экспорт — основной драйвер южнокорейской экономики, вклад внутреннего спроса в рост ВВП относительно низок. Однако операции с жильем и строительство играют важную роль в экономике. В пересчете на ВВП расходы на строительство, включая возведение жилых зданий и гражданское строительство, составили около 15% от общего номинального ВВП в 2022 году. На рынке труда в 2022 году в строительство сгенерировано более 2,1 млн рабочих мест (7,6% от общей занятости).

На ипотечные кредиты домохозяйств приходится 54,2% от общего размера кредитной задолженности домохозяйств (по состоянию на конец 2022 года). Задолженность девелоперов перед банками в рамках финансирования проектов в сфере недвижимости составляла 112 триллионов вон (5,7% ВВП) по состоянию на июнь 2022 года.

Неудивительно, что власти нервничают. Чтобы замедлить темпы падения цен на жилье, правительство даже ввело экстренные меры. Политики пошли на снижение налогов и организовали выдачу специальных кредитов нуждающимся. Сохранение «золотой визы» для покупателей недвижимости также должно способствовать стабилизации рынка.

Долгосрочные перспективы южнокорейского рынка жилья остаются многообещающими. Хотя эксперты утверждают, что рынок продолжит стагнировать в течение 2023 года, многие аналитики сходятся во мнении, что через два-три года начнётся бурный рост.

Резкое снижение числа разрешений на строительство и запусков новых девелоперских проектов приведет к сокращению предложения нового жилья. К моменту истощения спроса за счет замедления строительства непроданные объекты, накопившиеся в период спада, скорее всего, будут распроданы.

Укреплению спроса будут способствовать улучшающиеся макроэкономические условия, включая рост платёжеспособности населения и смягчение условий ипотечного кредитования. В районах, где спрос устойчив, а новых предложений недостаточно из-за нехватки земли, например, в Сеуле, цены на жилье будут расти сильнее, чем в других частях страны.

Экспертная помощь с выбором и оформлением «золотой визы»

Когда речь заходит об инвестиционной / трудовой иммиграции или релокации на основе бизнеса, без помощи экспертов обойтись сложно. Члены нашей команды могут помочь с получением вида на жительство в Южной Корее на основании инвестиций, открытия компании и трудоустройства.

При необходимости организуем релокацию в иные юрисдикции на основании капиталовложений (оформление «золотой визы» или получение гражданства за инвестиции), а также окажем содействие в решении смежных задач, среди которых:

• налоговая оптимизация;
• открытие счетов в иностранных банках;
• аренда жилья.