В этой статье описываются факторы, которые следует учесть, перед тем как оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости уже в 2018 году. В статье пойдет речь о динамике цен на испанскую недвижимость, выборе оптимального объекта для инвестиций, юридических тонкостях сделок, способах избежать мошенничества и не только.
Желающие переехать в ЕС и осесть рядом с морем русские, украинцы и белорусы нередко решают оформить вид на жительство в Испании. Как им получить ВНЖ в Испании в 2018 году просто, быстро и выгодно? Через покупку недвижимости.
Но для выгодного совершения сделок на испанском рынке недвижимости нужно учитывать множество факторов. Поэтому придется потратить некоторое время, чтобы провести собственное изучение рынка недвижимости, прежде чем купить дом или квартиру в Испании, а затем оформить в этой стране резидентство, сулящее большое число полезных бонусов. Подробнее «ВНЖ Испании 2017/2018 – Оформляем через “золотую визу”, изучив преимущества«.
Знание того, что может вас ожидать при покупке недвижимости в Испании, поможет уменьшить любые риски и избежать сложностей, которые могут быть связанные с обустройством вашей новой жизни за рубежом.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Анализируем ситуацию на испанском рынке недвижимости
Испания сильно пострадала от глобального финансового кризиса и краха рынка недвижимости. С 2008 года цены на испанскую недвижимость в целом упали на 30 процентов, а в ряде регионов страны падение было еще более существенным. Так, некоторые объекты жилой недвижимости в Испании сейчас продаются всего за полцены в сравнении с ценником 2007 года.
Цены на недвижимость в Испании остаются низкими, а это делает ее более доступной. Иными словами, случившееся ранее падение цен может стать благом для русских, украинцев и белоусов, устраивающих переезд в Испанию в 2018 году, покупая при этом своим семьям жилье в этой солнечной стране. К примеру, виллу в Валенсии. Подробнее «Золотая виза в Испании через инвестиции в рынок элитной недвижимости Валенсии«.
В то же время существует серьезный риск того, что ваша недвижимость подвергнется дополнительной потере стоимости до того, как рынок недвижимого имущества Испании снова начнет подниматься.
Интересно, что в настоящее время более 80 процентов испанцев владеют собственным жильем в этой стране, причем около 50 процентов населения купили себе дома или квартиры без ипотеки. И многие из них не прочь расширить жилплощадь, пока рынок на минимуме.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Купить или все-таки арендовать испанское жилье?
Получить вид на жительство в Испании можно не только при покупке недвижимости. Сделать это уже в 2018 году можно через бизнес-проект. Подробнее «Получение “золотой визы” для предпринимателей в Испании – Краткое руководство«.
Если вы выберете этот вариант и захотите устроить переезд в Испанию в 2018 году, не обзаводясь там жильем с учетом непростой ситуации на местном рынке недвижимости, придется арендовать испанское жилье для себя или для своей семьи.
В настоящее время возможности для аренды жилья в Испании могут быть несколько ограничены, так как люди все же предпочитают покупать недвижимость, и домовладельцы ориентируются на подобную целевую аудиторию. А с учетом низких цен на недвижимое имущество в стране вы можете обнаружить, что у вас больше стимулов для выбора в пользу покупки, чем в пользу аренды.
Так или иначе, стоимость покупки востребованных и удобно расположенных объектов недвижимости в центрах престижных испанских городов нередко оказывается аналогична ценам в других крупных городах европейских стран, таких как Германия, Бельгия или Ирландия.
Издержки, связанные с покупкой и продажей недвижимости в Испании, являются достаточно умеренными. Но они могут достигать примерно четверти от стоимости объекта недвижимости в случае продажи объекта практически сразу же после покупки.
Это означает, что даже если цены на недвижимость будут расти во время вашего пребывания в Испании в качестве владельца собственного жилья, вам, вероятно, придется подождать несколько лет и выполнить ряд других условий (например, дождаться выгода на пенсию и получения соответствующих льгот), чтобы не прогадать в финансовом смысле.
Тем не менее, для тех, кто рассматривает более короткий срок пребывания, аренда может стать более подходящим вариантом, учитывая, что налог на прирост капитала в Испании составляет более 20 процентов, и это может компенсировать любые выгоды от покупки в краткосрочной перспективе.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Разрешено ли иностранцам покупать недвижимость в Испании?
Да, разрешено. Нет никаких ограничений на покупку иностранцами недвижимости в Испании, будь то коммерческие объекты, жилье или земельные участки. На самом деле даже Испания поощряет инвестиции со стороны иностранцев – как резидентов, так и нерезидентов этой страны.
Для закрытия сделки вам потребуется финансовый номер, который можно получить, посетив полицейский участок с вашим паспортом. Обычно эта процедура отнимает немного времени. На все про все уходит, как правило, один день, если заявителями выступают граждане Испании или других государств-членов ЕС. Но в случае русских, украинцев и белорусов может потребоваться несколько недель.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Как купить недвижимость в Испании и получить «золотую визу»
В настоящее время Испания предлагает новоиспечённым владельцам местной недвижимости возможность получить «золотую визу». Это одна из разновидностей инвесторской визы. Если вы инвестируете более 500 000 евро, покупая один или несколько объектов недвижимости в Испании, вы, как правило, автоматически получаете вид на жительство в этой стране. Такой ВНЖ не является основанием для получения работы, но позволяет жить в Испании.
Таким образом, эта возможность предназначена, прежде всего, для не планирующих трудоустройство в испанских фирмах пенсионеров и покупателей жилья для отдыха, которые в большинстве своем оставляют позитивные отзывы касательно жизни в Испании и охотно делятся опытом. Подробнее «Кто переехал в Испанию? Отзывы людей, получивших вид на жительство в Испании при покупке недвижимости«.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 — Как найти оптимальную испанскую недвижимость для покупки?
Поскольку иностранцы могут с легкостью приобретать недвижимость в Испании, и цены на такие активы сейчас находятся на минимуме, инвесторы из-за рубежа активно используют эту возможность. Неудивительно, что существует множество веб-сайтов и агентств по операциям с испанской недвижимостью, которые в состоянии обслужить клиентов почти любой национальности на их родном языке.
Испанское недвижимое имущество представлено на многих русскоязычных сайтах недвижимости, причем в некоторых случаях базы данных включают тысячи таких вариантов. Но в основном такие предложения сосредоточены на домах для отдыха. Поэтому при необходимости покупки жилья для постоянного проживания в Испании после переезда предпочтительнее использовать испанские сайты.
Поскольку вам не нужно быть резидентом для покупки недвижимости в Испании, вы можете купить там дом или квартиру непосредственно перед переездом на новое место жительства. Естественно, это связано с определенными рисками, и мы настоятельно рекомендуем вам детально изучить лот, на который вы обратили свое внимание. Например, приехав на место лично и изучив все «острые углы» соответствующего предложения, проживая несколько недель в отеле поблизости.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Преимущества и недостатки использования услуг агента по недвижимости
Поскольку услуги агента по продаже недвижимости обычно оплачиваются продавцом, существует большая выгода при использовании их услуг для покупателей. Агенты по недвижимости часто предоставляют подробнейшую информацию о рассматриваемом регионе или городе. Многие из них владеют двумя языками и привыкли иметь дело с зарубежными покупателями.
Однако следует помнить о том, что регулирующие нормы в соответствующей сфере прописаны относительно слабо, и недобросовестные агенты по операциям с объектами недвижимости в Испании – не редкость.
Будьте осторожны при общении с теми из них, кто заранее запрашивает платежи или предлагает обойти «острые углы» в решении юридических вопросов путем, к примеру, дачи взятки. И помните, что вы всегда можете самостоятельно выбрать нотариуса, поставщика ипотечных кредитов и т.д. — и не обязательно пользоваться услугой, предложенной агентом по недвижимости.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Как избежать мошенничества при покупке жилья
В течение вот уже более 2 десятков лет Испания пользуется популярностью среди зарубежных покупателей, желающих приобрести недвижимость для организации своего отдыха. Наличие среди них относительно большой доли неопытных покупателей предоставляет широкие возможности недобросовестным застройщикам и агентам по продаже недвижимости, которые стремятся продавать не оформленную надлежащим образом недвижимость и тем самым незаконно обогатиться.
В некоторых случаях разрешение на проектирование может не быть получено надлежащим образом до начала строительства, и в конечном итоге договор о предоставлении инвестору права собственности на новостройку будет аннулирован местными органами власти. В других случаях состояние и характеристики объекта недвижимого имущества будут стремится к минимуму, но агент это утаит / замаскирует, и покупателю придется осуществлять дорогостоящий ремонт.
Эксперты рекомендуют иностранным покупателям недвижимости в Испании сохранять осторожность и не брать на себя нецелесообразные риски. Вот их рекомендации при осуществлении минимальной проверки приобретаемого актива:
- Следует озаботиться наличием аккредитации у адвокатов или агентов по недвижимости, услугами которых планируете пользоваться;
- Убедитесь в наличии записей в земельном кадастре (Registro de la Propriedad) касательно интересующего вас объекта недвижимости;
- Следует проверить наличие соответствующего разрешения на проектирование и строительство в случае нового девелоперского проекта;
- Попросите контрагентов подтвердить отсутствие каких-либо задолженностей, связанных с интересующим вас недвижимым имуществом, таких как залог/ипотека;
- Убедитесь в том, что объект недвижимости характеризируется хорошим состоянием и надлежащим качеством, как описано в соответствующих документах (соответствующую проверку может провести, к примеру, архитектор-оценщик).
Большая часть необходимой в данном случае информации доступна в открытом виде и может быть предоставлена земельным кадастром. Необходимо сделать запрос по электронной почте, телефону, факсу или обратиться лично. Вы можете найти соответствующие сведения из земельного кадастра, просмотрев национальный веб-сайт: www.registradores.org (только на испанском языке).
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Покупка на стадии застройки или в новостройке
Самые серьезные аферы в Испании, как и в других странах, совершаются с недвижимостью, купленной до того, как она была построена или, в начале ее строительства. Хотя злонамеренные умыслы встречаются редко, и законопослушные игроки строительного сектора и рынка недвижимости активно борются со злоумышленниками, эксперты советуют предпринимать все возможные меры предосторожности при покупке еще не сданного в эксплуатацию жилья и не существующей на законных основаниях недвижимости. В подобной ситуации вам следует, как минимум:
- Проверить, существует ли и официально ли зарегистрирована компания-застройщик. Сделать это можно онлайн на сайте www.registradores.org (только на испанском языке).
- Убедиться, что девелоперский проект зарегистрирован в земельном реестре.
- Убедиться, сделав запрос в местную мэрию, что разрешение на проектирование и проведение строительных работ было благополучно предоставлено девелоперу.
- Не подписывать контракт, который вам не понятен.
- Убедиться, что любой перевод документации осуществляется независимой стороной.
- Потребовать доказательств того, что любые выплаты (например, депозит) осуществляются надлежащим образом.
- Проверить законность условий страхования, которое позволит вам вернуть ваши деньги, в случае если недвижимое имущество в конечном итоге не будет построено.
Оставаясь нерезидентом Испании, вы можете купить землю и самостоятельно построить объект недвижимости в этой стране. В данном случае очень важны хорошие юридические консультации, в связи с необходимостью обеспечения соответствия требованиям закона всех контрактов с подрядчиками из числа строителей, а также с другими партнерами в рамках данного начинания.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Перевод долгов при операциях с недвижимостью в Испании
Любая ипотека или задолженность в Испании, привязаны к соответствующему объекту недвижимости и передаются новому владельцу при продаже такой недвижимости. Таким образом, архи-важно убедиться в отсутствии долгов, привязанных к недвижимому имуществу при его покупке. А если такие долги все же есть, и вас это устраивает, они должны охватываться условиями контракта. Задолженность может включать:
- Ипотеку / кредит;
- Платежи, касающиеся арендаторов;
- Налоги на имущество (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles).
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Тонкости покупки испанской недвижимости
Процесс покупки недвижимости в Испании обычно происходит следующим образом. Перво-наперво, покупатель делает предложение о заключении сделки продавцу. Как правило, такое предложение направляется через агента по продаже недвижимости.
Если оно (предложение) будет принято, покупатель и продавец подписывают предварительный договор (Contrato Privado de Compravento). Покупатель также оплачивает внесение депозита в рамках сделки в размере, как правило, 10 процентов от покупной стоимости.
Затем покупатель при необходимости оформляет ипотеку. Благоразумнее всего подготовиться к этому этапу заранее, предварительно выбрав поставщика ипотечных кредитов и обсудив с ним свои потребности и возможности. Договор купли-продажи (Escritura de Compravento) обычно оформляется в присутствии нотариуса, после чего оплачивается полная стоимость продажи и налоги, а также осуществляются другие необходимые расходы.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Юридические требования
Для оформления всех необходимых документов в рамках договора купли-продажи недвижимости в Испании требуются юридические услуги нотариуса. Поэтому целесообразно озаботиться поиском хорошего специалиста. Его услуги могут также понадобиться и при оформлении ипотечных кредитов.
В случае сокрытия тех или иных дефектов объекта недвижимости продавец будет нести ответственность. Ответственность предусмотрена законом, даже если продавец о них (дефектах) не знает. Однако на практике получение компенсации за такие недостатки может серьезно усложнить процесс переезда в Испанию, вынуждая нового собственника тратить значительное количество времени и финансовых ресурсов на это.
Оплата налогов и осуществление иных расходов, связанных с покупкой дома и/или квартиры в Испании, может быть выполнена покупателем или его агентом. Ответственность покупателя заключается в обеспечении уплаты налогов.
Покупатель также несет ответственность за регистрацию недвижимости. Нотариус может предоставить эту услугу за определенную плату и / или может без полной регистрации уведомить чиновников о том, что продажа состоялась.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 — Финансирование покупки: депозиты и ипотечные кредиты
После мирового финансового кризиса и его локального продолжения в 2008 году испанская банковская система подверглась серьезному реформированию при участии Международного валютного фонда (МВФ). В ходе этой реформы произошло сокращение числа кредиторов с пятидесяти до примерно десятка, что значительно облегчило и увеличило эффективность регулирования и надзора за отраслью.
В результате многие банки стали меньше кредитовать покупателей недвижимости в Испании, а ставки по ипотечным кредитам и условия их получения стали менее благоприятными для иностранных инвесторов, которые хотели бы переехать в солнечную страну на побережье Средиземного моря для повышения качества жизни своих семей при минимальных расходах. Подробнее «ВНЖ в Испании 2018 – Оцениваем стоимость жизни, прежде чем оформить резидентство за инвестиции«.
Следует помнить о том, что испанские ипотечные кредиторы не оформляют ипотечные договора, пока вы не инициируете процесс приобретения недвижимого имущества в собственность. По этой причине важно включить в договор купли-продажи недвижимости в Испании отдельный пункт, позволяющий выйти из соглашения, если вы не можете получить ипотеку.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Платежи и сборы
Издержки, связанные с осуществлением сделки купли-продажи объекта недвижимости в Испании, в основном оплачиваются покупателем, а их размер варьируется от региона к региону. Многие из них являются предметом переговоров. Так, в случае оплаты услуг юристов или агентов по недвижимости суммы сборов не фиксированы законом и могут меняться. Издержки, оплачиваемые покупателем, обычно составляют около 8-14 процентов стоимости объекта недвижимого имущества и включают:
- Налог на передачу прав собственности на объект недвижимого имущества — 5-10 процентов (на существующие / введенные в эксплуатацию объекты недвижимости);
- НДС — 10 процентов (на новые объекты недвижимого имущества / не введенные в эксплуатацию);
- Нотариальные расходы, оформление документа о переходе права собственности (для налоговых целей) и сбор за регистрацию земельного участка — 1-2,5 процента;
- Юридические издержки — 1-2 процента (включая НДС).
Как уже отмечалось выше, услуги агента по недвижимости обычно оплачиваются продавцом, и это, как правило, единственная статья расходов, с существованием которой приходится мириться предыдущему домовладельцу. Агенты по недвижимости обычно получают вознаграждение в виде процента от сделки: обычно около 3 процентов от окончательной суммы продажи.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Налог на прирост капитала
В Испании налог на прирост капитала составляет 21-27 процентов. Чтобы избежать уплаты этого сбора по максимуму, продавцы часто просят покупателей указывать цену продажи ниже, чем та, о которой они фактически договорились. Это нецелесообразно, так как может вызвать юридические проблемы. Указав более низкую цену продажи, чем вы оплатили, вы также можете столкнуться с необходимость выплаты налога на прирост капитала в более высоком размере в последующем.
Налог на прирост капитала выплачивается на чистую выручку от продажи вашей недвижимости, то есть на разницу между указанной покупной ценой и указанной ценой продажи. Таким образом, если вы платите 200 000 евро за недвижимость в Испании, а затем продаете ее за 250 000 евро, вы будете платить налог на прирост капитала с суммы превышения поступлений над расходами в размере 50 000 евро. А если вы ранее уплатили покупную цену в размере 150 000 евро, после чего продали актив за те же 250 000 евро, вам необходимо будет заплатить налог на прирост капитала с суммы превышения в размере уже 100 000 евро.
Вы можете направить местным налоговикам запрос на сокращение суммы налога на прирост капитала к уплате с учетом инфляции. Подобные льготы также доступны, если вы в последующем купите другой объект недвижимого имущества в Испании.
Кроме того, скидку можно получить, если вам больше 65 лет, и вы более трех лет прожили в собственном объекте испанской недвижимости, используя ее в качестве основного места жительства. В противном случае, в отличие от других стран, налог на прирост капитала применяется независимо от того, как долго вы проживаете в своей недвижимости.
ВНЖ в Испании при покупке недвижимости 2018 – Выбор надежного юриста
Выбирая надежного юриста для закрытия сделки с недвижимостью в Испании помните, что любой адвокат, практикующий в этой стране, должен быть зарегистрирован в местной ассоциации адвокатов (Colegio de Abogados).
Такие специалисты обязаны иметь регистрационный номер, который вы можете запросить, а затем проверить с помощью сайта соответствующей ассоциации адвокатов. Естественно, регистрация не гарантирует честность или компетентность, но это хороший минимальный стандарт, гарантии соответствия которому можно и нужно требовать. Вы можете найти список всех ассоциаций адвокатов на национальном веб-сайте испанских юристов Abogacía Española (www.abogacia.es).
Использование услуг аккредитованных специалистов также является одной из самых важных предпосылок успешного оформления вида на жительство в Испании при покупке недвижимости. Но даже среди них могут быть недобросовестные личности. Чтобы полностью защитить себя и свои деньги от мошенников, промышляющих в Испании и выбирающих своими жертвами прибывающих в эту страну иммигрантов, рекомендуем ознакомиться с нашей тематической статьей. Подробнее «Избегаем мошенников, оформляя экономическое гражданство в 2017 году«.
Напоследок напомним, что решение оформить вид на жительство в Испании при покупке недвижимости уже в 2018 году позволяет в перспективе получить гражданство этой страны-члена Евросоюза. Но есть одно «но». Для начала придется отказаться от гражданства исторической родины. Подробнее «Оформляя инвесторскую визу Испании, помните о частичном запрете на двойное гражданство в этой стране«.
К тому же, перед получением испанского паспорта придется хорошенько подготовиться к успешной сдаче ряда тестов, включая тест на знание языка этой страны. Благо, владение испанским является крайне полезным навыком, который пригодится как заядлым путешественникам, так и бизнесменам-международникам. Подробнее «ВНЖ в Испании за инвестиции – 10 интересных фактов для тех, кто хочет выучить испанский язык«.
Для получения более подробной информации об оформлении налогового резидентства, ВНЖ, ПМЖ или гражданства Испании просим обращаться к специалистам по адресу info@offshore-pro.info
Заполните вопросник и получите консультацию об оформлении испанской «золотой визы» уже сегодня!
