Греческая «золотая виза» доступна по старой цене до 31 июля 2023 года

Переходный период перед подорожанием греческой «золотой визы» продлен на 3 месяца. Получить ВНЖ через покупку недвижимости по старой цене с внесением инвестиций в полном объеме можно будет до 31 июля 2023 года. Если внести 10% стоимости сделки до указанной даты и закрыть соответствующую сделку (внося инвестиции в полном объеме) до конца года, также можно рассчитывать на получение вида на жительство в Греции без переплат.

Одна из причин отсрочки – стремление удовлетворить резко возросший спрос, который подстегнули новости о возможном закрытии аналогичной схемы в Португалии и прекращении выдачи «золотых виз» Ирландией.

Предыстория

В сентябре 2022 года правительство Греции объявило об удвоении минимально допустимого размера инвестиций при оформлении ВНЖ путем покупки одного / нескольких объектов недвижимости. Сообщалось о подорожании греческой «золотой визы» с 250 000 евро до 500 000 евро.

В декабре 2022 года появились подробности. Выяснилось, что повышение инвестиционного порога будет применяться только к 36 ключевым муниципалитетам курортной страны. Большинство (28 из 36) муниципалитетов, в которых возрастут минимальные инвестиционные требования, находятся в агломерации Большие Афины. Еще 6 — в Больших Салониках, оставшиеся 2 — муниципалитеты на территории популярных среди туристов островов Санторини и Миконоса.

Правительство также решило предоставить соискателям возможность воспользоваться старой ценой без лишней спешки, вводя переходный период. Соискателям было предложено в течение данного периода покупать недвижимость под ВНЖ в любом из соответствующих 36 муниципалитетов, пользуясь старым (более низким) порогом. Чтобы воспользоваться предложением, требовалось:

• закрыть сделку и внести оплату в полном объеме до 30 апреля 2023 года;
  • или
• заключить соглашение о намерении закрыть сделку / предварительный договор купли продажи (актуально, например, в случае еще не введенной в эксплуатацию недвижимости) и внести депозит в размере не менее 10% от покупной цены до 30 апреля 2023 года, а также завершить инвестиции до конца того же года.

Перенос

29 марта 2023 года греческие законодатели приняли пакет поправок в иммиграционное законодательство. Одним из нововведений стал перенос начала переходного периода для заявлений на получение «золотой визы» на основе покупки недвижимости по старой цене с 30 апреля на 31 июля 2023 года.

Проголосовав в пользу переноса начала переходного периода на три месяца, греческий парламент предоставил иностранным инвесторам дополнительное время для поиска подходящих объектов недвижимости перед осуществлением инвестиций.

Глава греческого Министерства по вопросам иммиграции и убежища Нотис Митаракис (на фото выше) прокомментировал принятие законопроекта следующим образом:

«Сегодня мы завершаем законодательную работу в рамках Министерства по вопросам иммиграции и убежища, устанавливая эффективные процедуры для решения иммиграционных задач с учетом потребностей греческой экономики и общества. Поправки выступают в качестве сдерживающего фактора нелегальной иммиграции, одновременно институционализируя эффективные легальные маршруты на благо страны».

Политик напомнил, что потенциальные иммигранты-инвесторы смогут инициировать процесс получения ВНЖ через инвестиции, купив то или иное недвижимое имущество и внеся 10-процентный депозит до 31 июля, а затем отказаться от соответствующей сделки и купить другое недвижимое имущество в течение пятимесячного переходного периода (до конца 2023 года). В данном случае порог вхождения останется на уровне 250 тыс. евро, независимо от месторасположения приобретаемой недвижимости.

Мнения экспертов

Эксперты в области инвестиционной иммиграции приветствовали решение греческих властей о переносе даты начала переходного периода. Они отметили, что теперь у соискателей будет достаточно времени, чтобы лично посетить районы, затронутые изменениями, и выбрать оптимальную недвижимость перед покупкой.

Иммиграционные агенты констатировали рост спроса на греческую «золотую визу» в течение последних месяцев на фоне грядущего подорожания. Однако скорость обработки заявок, по их словам, остается достаточно высокой, несмотря на наплыв соискателей.

Агенты напомнили о возможности подавать заявки в электронном виде, когда готовы все сопроводительные документы. На сдачу биометрии можно записаться в течение 1-2 месяцев. После сдачи биометрии нужен еще месяц, чтобы получить вид на жительство. В итоге процесс отнимет в общей сложности 2-4 месяца (без учета подготовки сопроводительной документации).

Исторический рекорд спроса на греческую «золотую визу»

Неожиданное объявление о повышении цен в сентябре прошлого года вызвало почти мгновенный всплеск заявок в четвертом квартале 2022 года, что привело к установлению очередного рекорда. Позитивная тенденция сохранилась и в I квартале 2023 года.

В 2022 году Греция получила 4365 заявлений на выдачу «золотой визы». Это самый высокий результат за всю историю наблюдений. Прошлогодний показатель более чем в 2 раза превысил итог 2021 года. Благодаря усилению восходящего тренда, только лишь за первые 2 месяца 2023 года были получены еще 1248 заявлений.

Период	Число поданных заявок	Число удовлетворенных заявок
2019	4078	3963
2020	1606	1387
2021	2005	1389
2022	4365	2180
2023	1248	434

Несмотря на заявления иммиграционных агентов о высокой продуктивности греческих чиновников при обработке заявлений, администрация местной программы по выдаче «золотых виз» по-видимому не смогла в достаточной мере нарастить инфраструктуру на фоне достижения спросом невиданного ранее уровня.

За 6-месячный период, предшествовавший началу марта 2023 года, зарегистрировано 4 133 заявки о предоставлении ВНЖ в Греции через инвестиции. За этот же период греческие власти одобрили только 1 505 заявок.

Более 3,7 тыс. заявок остаются на рассмотрении. В данную цифру входят заявления, полученные не только в течение 6-месячного периода, предшествовавшего началу марта 2023 года, но и ранее. В частности, на рассмотрении до сих пор находятся сотни заявлений, поданных еще в 2021 году.

Статистика позволяет говорить о существовании значительных региональных различий в части скорости обработки заявлений. 594 инвестора, подавшие заявки в 2021 году, всё еще ждут ответа. При этом 13 инвесторов, подавших заявки в 2023 году, уже получили одобрение.

Эти 13 инвесторов, вероятно, подали заявки в один из наименее загруженных муниципалитетов. А 594 соискателя, дожидающиеся одобрения уже второй год, скорее всего, подавались в столице. Статистика Министерства по вопросам иммиграции и убежища показывает, что большая часть бэклога сосредоточена именно в Аттике (агломерация Большие Афины).

Среди действующих в настоящее время «золотых виз», которые можно продлевать в течение 7 лет до получения гражданства, большинство (62%) удерживаются китайскими инвесторами. Хотя Китай по-прежнему доминирует среди стран происхождения участников программы, доля китайцев неуклонно снижалась с момента объявления пандемии.

До коронакризиса восемь заявителей из каждой десятки были гражданами Китая. В 2022 году китайцев начали вытеснять американские, вьетнамские и британские иммигранты-инвесторы, которые продемонстрировали наибольший рост заявок относительно 2021 года.

Ситуация на рынке недвижимости Греции

Готовясь к оформлению вида на жительство в Греции через покупку недвижимости, следует оценить состояние местного рынка и выделить локации с наиболее ликвидными активами, отталкиваясь от спроса. Рассмотрим тенденции в спросе иностранцев, а также изменения в продажных ценах и арендных ставках в Греции.

Спрос иностранцев

Иностранные инвестиции в греческий рынок недвижимости достигли рекордно высокого уровня в 2022 году. Особенно часто иностранцы покупали жилье, уделяя участкам земли и коммерческой недвижимости гораздо меньше внимания. Согласно данным Центробанка Греции (греч.: Τράπεζα της Ελλάδος), в отчетном периоде в местный рынок недвижимости из-за рубежа было вложено 1,975 млрд евро.

Это на 68% больше, чем в 2021 году, когда соответствующая сумма достигла 1,17 млрд евро. Результат 2022 года также на 37% превзошел предыдущий рекордный уровень, достигнутый в 2019 году, когда иностранные инвестиции составили 1,45 млрд евро.

Исторический рекорд 2022 года был достигнут благодаря крайне удачному четвертому кварталу, который также отметился рекордным квартальным результатом. В октябре-декабре 2022 года иностранцы инвестировали в общей сложности 698,5 млн евро в греческую недвижимость. Это на 84,3% больше, чем в том же квартале прошлого года, когда на греческий рынок недвижимости поступило 379 млн евро из-за рубежа.

Примечательно, что предыдущий квартальный рекорд был зафиксирован в предшествующем квартале (III квартал 2022 года). В тот раз иностранцы потратили в общей сложности 488,5 млн евро на недвижимость в Греции.

Влияние иностранных покупателей на греческий рынок недвижимости никогда еще не было столь значительным. Например, в 2004 году, когда в Афинах проходили Олимпийские игры, иностранные инвестиции в греческий рынок недвижимости достигли скромных 80,6 млн евро. Даже в 2007 году, когда местный рынок жилья был на пике, размер инвестиций иностранцев составил всего 308,5 млн евро.

Решающую роль в установлении свежих рекордов, по мнению экспертов, сыграли именно изменения в условиях получения «золотой визы», объявленные властями европейской страны в сентябре 2023 года. Не стоит сбрасывать со счетов и недавнее ослабление мер по сдерживанию пандемии в Китае, что позволило китайским инвесторам вернуться в Грецию.

Другая важная причина заключается в популярности краткосрочной аренды и низких ценах продажи недвижимости в Греции относительно других курортных регионов объединенной Европы. Центр Афин, южные пригороды столицы, Пирей и популярные курортные направления привлекают наибольшее число иностранцев оптимальным сочетанием сравнительно низкой цены и возможности вернуть вложенное, сдавая купленную недвижимость в аренду или перепродавая ее в будущем.

Актуальные цены на греческую недвижимость и их динамика

Южные пригороды греческой столицы стали одним из наиболее перспективных регионов страны с точки зрения покупки для последующей перепродажи, если отталкиваться от динамики цен в I квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Как показал индекс цен SPI, подготовленный консалтинговой компанией Spitogatos, на Афинской Ривьере средняя цена продажи недвижимости увеличилась на 13,2%, достигнув 3 368 евро за квадратный метр.

Но если рассматривать ситуацию в целом по Греции, самый большой рост в отчетном квартале по сравнению с январем-мартом 2022 года был зафиксирован в муниципалитете Салоники (+19,6%). Цены там достигли 2 000 евро/кв.м. А самый большой спад произошел в номе Гревена (-16,7%). В среднем по стране за январь-март 2023 года показатель вырос на 5,5% в годовом сопоставлении.

Пригород Пирея также продемонстрировал высокий темп роста (+13,1% по сравнению с первым кварталом 2022 года). Средняя цена выставленного на продажу жилья там достигла 1 500 евро/кв.м (по сравнению с 1327 евро/кв.м годом ранее).

В центре Афин темп роста составил скромные +8,5% (показатель достиг 1 809 евро/кв.м). В северных пригородах столицы средняя цена выставленного на продажу жилья достигла 2 800 евро/кв.м (против 2 538 евро/кв.м в январе-марте 2022 года), т.е. произошел рост на 10,3%.

В западных пригородах Афин рост составил 11,2% (до 1635 евро/кв.м), а в восточных – +10,2% (до 1837 евро/кв.м). В Пирее темп роста составил +10%, а цены достигли 1 833 евро/кв.м. В остальной части Аттики показатель увеличился на +4,1% (до 1 778 евро/кв.м).

Динамика арендной платы

Самая низкая стоимость аренды жилья в отчетном периоде, согласно соответствующему индексу SPI, зафиксирована в периферийных муниципалитетах Салоников. Показатель достиг там 3,75 евро/кв.м. Самое дорогое съемное жилье предлагалось в Халкидиках – 32,26 евро/кв.м.

В случае Аттики самый большой рост зафиксирован в остальной части региона (+10,3%, до 8,33 евро/кв.м). В центре Афин средняя арендная плата в I квартале 2023 года составила 9,38 евро/кв.м. (+4,2%), в южном пригороде столицы — 11,08 евро/кв.м (+6,7%), на севере — 10,26 евро/кв.м (+2,6%), на западе — 7,46 евро/кв.м (+3,3%), на востоке — 7,68 евро/кв.м (+1,1%).

В Пирее средняя стоимость аренды в первом квартале 2023 года составила 8,25 евро/кв.м (+6,5%), а в пригородах портового города — 7,03 евро/кв.м (+4,5%). В Салониках средняя стоимость аренды жилья в отчётном периоде составила 8 евро/кв.м (+6,7%), в пригородах — 6,11 евро/кв.м (+7%).

Выбрать жилье в Греции поможет правительственная онлайн-платформа

В Греции уже 4 десятилетия существует инструмент под названием «Объективное определение стоимости недвижимого имущества» (греч.: Σύστημα Αντικειμενικού Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων; ΑΠΑΑ). Сравнительно недавно доступ к нему получили иностранцы. Теперь потенциальные покупатели могут мгновенно получать сведения об ориентировочной стоимости недвижимости в определенном регионе Греции через веб-приложение valuemaps. gov. gr.

Этот инструмент оказался крайне популярным. По итогам января и февраля 2023 года веб-приложением воспользовались 44,5 тыс. потенциальных покупателей. Примерно каждый девятый пользователь (3,5 тыс.) – иностранец. В частности, приложением активно пользовались резиденты Германии, Китая, Великобритании, США.

По итогам периода с сентября 2022 года по февраль 2023 года платформа обработала миллионы поисковых запросов и выполнила ориентировочные расчёты стоимости недвижимости на основании данных, введенных 130 тыс. пользователей. Около 10 тыс. пользователей были иностранцами.

Экспертное содействие при оформлении греческой «золотой визы»

Растущая популярность греческой недвижимости поддерживается несколькими факторами, главный из которых — заявленное правительством удвоение минимальных инвестиционных требований при оформлении «золотой визы» в Греции. Но стоимость местного жилья также растет вследствие восстановления туристического сектора, а также стремления греков и граждан ЕС покупать недвижимость как актив-убежище в период рекордной инфляции.

Греческая «золотая виза», в свою очередь, набирает обороты, помимо прочего, вследствие уменьшения числа конкурентов. За последние 18 месяцев закрылись 2 европейские программы по выдаче ВНЖ за инвестиции. Речь о программах Великобритании и Ирландии. Португальская «золотая виза», похоже, «находится на последнем издыхании».

Учитывая вышесказанное, прямо сейчас – лучшее время для выгодных инвестиций в греческий ВНЖ через покупку недвижимости. Подобрать оптимальный лот, закрыть сделку и выполнить иммиграционные формальности помогут наши эксперты. Нам прекрасно известно, что каждый случай индивидуален и заслуживает особого внимания.