Как купить недвижимость в Греции в 2019 году или продать такой актив? Отвечаем на этот вопрос в контексте легального, простого и быстрого оформления вида на жительство (ВНЖ) в Греции при покупке недвижимости или ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц.
Как переехать в ЕС, если вы состоятельный и чистый перед законом русский, белорус или украинец? Вариантов масса. Но одним из самых простых, быстрых и выгодных является оформление резидентства в Греции через инвестиции в «золотую визу».
Вот уже несколько лет греческое правительство выдает резидентство гражданам стран, не входящих в ЕС, в обмен на инвестиции в недвижимость Греции на сумму 250 000 евро. Подробнее: Золотая виза в Греции за инвестиции в недвижимость
Дорого? Есть альтернатива. При желании можно сэкономить, оформив ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц. Для этого придется подтвердить наличие источника стабильного дохода в размере 2 тысячи евро в месяц или выше. Подробнее: ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц
Этот альтернативный вариант помимо низкого порога вхождения с точки зрения размера финансовых вложений также обеспечивает и другие ценные преимущества. Подробнее: 5 причин получить образование в Греции, оформив ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц или инвесторов
В обоих случаях успешный кандидат получает право на гражданство Греции по натурализации, для успешного завершения которой необходимо проживание в данной стране большую часть каждого года в течение семилетнего периода. Чтобы сделать жизнь в течение этих 7 лет максимально комфортной, нужно арендовать или купить недвижимость в Греции, которая лучше всего подходит именно Вам.
Это существенно упростит пребывание в Греции в течение периода натурализации, по завершении которого вы получите ценный проездной документ: паспорт страны ЕС. Подробнее: Безвизовые страны для граждан Греции 2019: узнаем, получая ВНЖ за недвижимость Греции
Представленное ниже руководство предлагает описание юридических аспектов покупки и продажи недвижимости. В этой статье приводится информация, актуальная на момент ее подготовки. Руководство предназначено для использования в ознакомительных целях и не дает конкретных юридических указаний. Прежде чем предпринимать конкретные действия или принимать решения читателям следует обратиться за предметной юридической консультацией.
Лучшая недвижимость в Греции – полный гид покупателя
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Процедура: основные этапы приобретения недвижимости в соответствии с греческим законодательством
Приобретение недвижимости в Греции включает в себя главным образом следующие этапы:
- Поиск недвижимости для покупки с возможной помощью агента по недвижимости. Как правило, агентское вознаграждение составляет 2 процента от покупной цены (плюс НДС, рассчитываемый с использованием ставки в 24 процента). Но оно может быть иным и может определяться по согласию сторон. Подробнее: ВНЖ в Греции при покупке недвижимости – Сделайте правильный выбор за 5 дней
- Получение греческого налогового регистрационного номера. Эта процедура проста и не требует присутствия иностранца в Греции, поскольку она может быть осуществлена третьей стороной (например, нанятым юристом или риэлтором) на основании доверенности.
- Юридическая проверка объекта недвижимого имущества. После завершения поиска недвижимого имущества и перед тем, как приступить к исполнению какого-либо акта или соглашения, покупателю следует нанять юриста для проведения тщательной юридической проверки такого выбранного объекта недвижимого имущества, которая включает в себя подробный аудит прав продавца и его предшественников. Этот процесс также предполагает поиск любых возможных существующих обременений (ипотека, претензии и т. д.).
Надлежащая юридическая проверка проводится в Земельном реестре или Земельном кадастре региона, в котором находится выбранное недвижимое имущество. Ответственность за этот очень важный шаг лежит на покупателе. Следует учитывать, что греческие нотариусы не обязаны (и не будут) проводить такую проверку.
- Техническая проверка. Эта процедура выполняется инженером-строителем и требуется в случае практически любой сделки, предполагающей передачу права собственности на объект недвижимого имущества. Техническая проверка позволяет удостовериться в том, что покупаемая недвижимость в Греции в полной мере соответствует всем требованиям, предъявляемым местным законодательством к строительству и эксплуатации зданий.
В случаях, когда приобретаемое недвижимое имущество представляет собой официально незастроенный участок, и в случаях, когда приобретаемое недвижимое имущество является уже готовой постройкой, необходимо определить, находятся ли на территории участка какие-либо незаконные сооружения (а именно сооружения, на которые не распространяется разрешение на строительство). Такие незаконные постройки должны быть легализованы согласно соответствующим нормативно-правовым актам.
Даже в тех случаях, когда приобретаемая недвижимость не включает какие-либо незаконные сооружения, передача права собственности на такой актив может быть осуществлена только после того, как инженер-строитель подтвердит в письменной форме, что недвижимость не включает такие сооружения.
- Выдача необходимых сертификатов и других документов. Для того чтобы покупка недвижимости состоялась, нотариусу должно быть предъявлено несколько сертификатов, подготовка которых входит в область ответственности продавца.
- Оформление нотариального акта о покупке. В Греции покупка любой недвижимости осуществляется исключительно на основании нотариального акта. Оформление такого акта происходит в присутствии нотариуса. Нотариус обычно выбирается покупателем, который также оплачивает соответствующие нотариальные сборы. Как продавец, так и покупатель могут либо лично посетить нотариуса, чтобы составить и заверить нотариальный акт, либо могут назначить каких-либо доверенных лиц для его завершения от своего имени и на основании нотариально заверенной доверенности.
- Регистрация нотариального акта о покупке в Земельном реестре или Земельном кадастре. В Греции покупатель недвижимости становится владельцем и собственником такого актива только после того, как нотариальный акт о покупке будет зарегистрирован в компетентном Земельном реестре или Земельном кадастре. Такая регистрация влечет за собой необходимость уплаты определенных сборов, которые оплачиваются покупателем (и их сумма указана ниже).
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Сроки
Точное время, необходимое для заключения сделки и совершения покупки недвижимости, зависит от сложности процедур и в каждом конкретном случае будет разным. Но при обычных обстоятельствах после того, как недвижимое имущество будет выбрано, процедуры, связанные с покупкой, как правило, завершаются в течение 1,5 — 2,5 месяцев.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Основные элементы документа, удостоверяющего покупку
В число основных элементов документа, удостоверяющего покупку греческого недвижимого имущества, приобретаемого для оформления ВНЖ Греции при покупке недвижимости или с иной целью, входят следующее:
— Информация о заключающих договор сторонах;
— Подробное описание недвижимости;
— Подробное описание прав собственности продавца и его предшественников;
— Цена сделки;
— Условия оплаты (в подробностях);
— Другие пункты в зависимости от каждого случая.
Нотариус зачитает акт вслух для обеих сторон, но при этом следует помнить, что акты покупки зачитываются только на греческом языке. Поэтому покупателям, не говорящим по-гречески (если они лично присутствуют при заверении договора), следует нанимать переводчиков.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Сборы и расходы, связанные с исполнением нотариально заверенного документа, удостоверяющего покупку, которые должны быть оплачены покупателем
- Нотариальные сборы. Эти сборы рассчитываются с использованием прогрессивной формы в процентах от стоимости сделки с применением ставок от 0,8 процента для части стоимости сделки до 120 000 евро и вплоть до 0,1 процента для любой суммы, превышающей 20 000 000 евро. Нотариальные сборы облагаются НДС по ставке в 24 процента.
- Сборы юриста. Присутствие юриста во время совершения сделки купли-продажи больше не требуется по закону. Тем не менее, настоятельно рекомендуется нанять такого специалиста, чтобы обеспечить точность содержания удостоверяющего совершение сделки документа по отношению к описанию недвижимости, описанию прав продавца и его предшественников и так далее.
Гонорар юриста за выполнение юридических процедур проверки и участие в совершении сделки купли-продажи согласовывается между клиентом и юристом и обычно зависит от стоимости сделки и сложности каждого случая. Гонорар юриста облагается НДС по ставке в 24 процента.
- Регистрационные сборы. Сборы за регистрацию нотариального акта о покупке в Земельном реестре или Земельном кадастре составляют приблизительно 0,5 процента от стоимости акта и облагаются НДС по ставке в 24 процента.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Финансирование
Наиболее распространенным способом финансирования покупки недвижимости является банковский кредит. Для оценки целесообразности предоставления кредита греческие банки изучают финансовое положение покупателя.
Греческие банки оценивают текущую коммерческую стоимость недвижимого имущества с привлечением выбранного ими инженера-строителя и предоставляют кредиты на сумму, не превышающую 70 — 75 процентов суммы, рассчитанной в результате такой оценки. До выдачи кредита (непосредственно продавцу) банк регистрирует закладную на недвижимое имущество на сумму около 120 процентов от суммы кредита.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов
Для начала рассмотрим налоги, которые взимаются при покупке недвижимости и оплачиваются покупателем.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: налог на передачу права собственности на объект недвижимого имущества
Перед оформлением нотариального акта о покупке покупатель обязан уплатить соответствующий налог на передачу права собственности на объект недвижимого имущества. Такой налог рассчитываются по ставке в 3 процента от стоимости недвижимого имущества, указанно в договоре.
Следует отметить, что греческое законодательство также предусматривает возможность освобождения (при выполнении определенных условий) от уплаты налога на передачу права собственности на объект недвижимого имущества.
Соответствующие льготы применяются в исключительных случаях и только по отношению к покупателям, которые уже имеют резидентство в Греции или намереваются получить ВНЖ в Греции и входят в одну или несколько из 5 категорий. Это (I) греки, (II) репатрианты из Албании, Турции и стран бывшего Советского Союза, (III) граждане ЕС и граждане Европейского экономического пространства, (IV) зарегистрированные беженцы и (V) граждане стран, не входящих в ЕС, которые имеют долгосрочное резидентство в Греции.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: налог на добавленную стоимость для новостроек
Когда речь заходит о новых зданиях, а именно о зданиях, разрешение на строительство которых было выдано или пересмотрено в период после 01.01.2006 года, НДС в размере 24 процентов от стоимости недвижимого имущества должен быть наложен во время их первой продажи (передачи права собственности ) застройщиком или лицом, профессионально занимающимся строительством и продажей зданий. В случаях, когда применяется НДС, покупатель не обязан платить налог на передачу права собственности.
Важное примечание: из-за частых законодательных изменений в области нормативно-правовых актов, регулирующих налогообложение недвижимого имущества, настоятельно рекомендуется привлекать специалистов к расчету всех налогов на недвижимость в Греции перед любой покупкой.
Теперь рассмотрим фискальные обязательства уже состоявшихся собственников недвижимости с годовой или иной периодичностью.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: налог на недвижимость в Греции «ENFIA»
Любая недвижимость, находящаяся в Греции, принадлежащая физическим или юридическим лицам, 1 января каждого года облагается налогом на недвижимость ENFIA. Это основной ежегодный налог на недвижимость в Греции.
Такой налог рассчитывается на основе площади недвижимости, ее местоположения и других факторов. Когда речь заходит о зданиях, размер данного сбора варьируется от 2 евро за м2 до 13 евро за м2. При этом, когда дело доходит до земельных участков, размер сбора колеблется от 0,0037 евро за м2 до 11,25 евро за м2.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: налог на недвижимость в Греции «TAP»
Это особый сбор, налагаемый на объекты недвижимости, и собираемый в пользу муниципальных властей. Он рассчитывается путем умножения стоимости недвижимого имущества на коэффициент в диапазоне от 0,25 до 0,35. Эта пошлина взимается через счета за электроснабжение объекта недвижимого имущества.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: специальный налог на недвижимость в Греции
Это специальный налог на недвижимое имущество, взимаемый с физических или юридических лиц, проживающих или имеющих свое зарегистрированное резидентство в странах с льготным налоговым режимом и обладающих полным или безусловным правом на владение или узуфруктом (правом пожизненного пользования) на объекты недвижимости, расположенные в Греции.
Ставка налога составляет 15 процентов от стоимости недвижимого имущества. Этот налог был введен для противодействия распространению случаев уклонения от уплаты налогов среди оффшорных компаний, владеющих недвижимостью в Греции. Релевантное фискальное законодательство предусматривает ряд освобождений от применения вышеуказанного налога.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Порядок взимания налогов: налог на доход от сдачи в аренду недвижимого имущества
Годовой доход от сдачи в аренду недвижимости облагается налогом по ставке 15 процентов от суммы дохода до 12 000 евро, по ставке 35 процентов для суммы дохода между 12 001 евро и 35 000 евро и по ставке 45 процентов с любой суммы дохода свыше 35 001 евро.
Доход от сдачи в аренду недвижимого имущества для коммерческих или профессиональных целей облагается госпошлиной в размере 3,6 процента, которая, как правило, оплачивается арендатором при условии заключения соглашения.
Важное примечание: из-за частых законодательных изменений в области налогообложения недвижимого имущества настоятельно рекомендуется обратиться к специалисту для получения актуальной информации обо всех применимых в Вашем случае налогах на недвижимое имущество и пересчитывать их суммы к уплате по мере необходимости.
В этом контексте русским инвесторам важно помнить о том, что между Российской Федерацией и Грецией действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Подробнее: Конвенция между Россией и Грецией об устранении двойного налогообложения
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Ограничения при покупке греческой недвижимости
Русским, белорусам и украинцам, желающим купить недвижимость в Греции в 2019 году ради получения вида на жительство в Греции при покупке недвижимости или ВНЖ в Греции для финансово независимых лиц, следует обратить внимание на один важный момент.
В стране существуют некоторые ограничения для потенциальных инвесторов, желающих купить недвижимость в Греции, которая в последние годы активно растет в цене. Подробнее: ВНЖ в Греции при покупке недвижимости 2018 – Почему цены на греческое жилье будут расти?
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Ограничения при покупке греческой недвижимости: приграничные районы
Греческое законодательство предусматривает ограничения на передачу прав собственности на недвижимость Греции в приграничных районах физическими или юридическими лицами, которые не являются гражданами / резидентами Европейского Союза, соответственно, или стран, входящих в состав Европейской ассоциации свободной торговли (ЕАСТ).
Кроме того, передача акций или смена партнеров / акционеров компаний, не расположенных в ЕС или ЕАСТ, которые владеют недвижимостью в трансграничных районах Греции, также запрещена. Любые такие физические или юридические лица (не являющиеся гражданами / резидентами ЕС или ЕАСТ), желающие приобрести объекты недвижимости, расположенные в приграничных районах, должны обратиться в специальный комитет для получения разрешения на приобретение или аренду объекта недвижимости. Любая сделка, совершаемая с нарушением вышеуказанных положений, считается ничтожной.
Следующие районы Греции считаются трансграничными районами, в которых действуют вышеуказанные ограничения: Додеканиса, Эврос, Теспротия, Кастория, Килкис, Лесбос, Ксанти, Превеза, Родопи, Самос, Флорина, Хиос, Тира (Санторини), Скирос, а также отдельные районы областей Драма, Янина, Пелла и Серре.
Ограничения могут сниматься, исходя из типа юридического оформления запрашиваемой транзакции, ее стоимости в денежном выражении, точного местоположения или стоимости недвижимого имущества и, если не существует причин сохранить такие ограничения, связанных с подержанием национальной безопасности.
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Ограничения при покупке греческой недвижимости: покупка островов
Кроме того, в греческом законодательстве имеются положения о том, что для приобретения права собственности на частном острове или аренды такого актива либо для покупки или аренды недвижимости в Греции, расположенной на частном острове физическое или юридическое лицо должно подать заявление на выдачу разрешения в Министерство обороны.
Когда дело доходит до нечастных островов, приобретение права собственности невозможно. Такие острова могут быть только сданы в аренду на тех же условиях (с предварительной выдачей разрешения Министерством обороны). Это положение актуально помимо прочего в отношении недвижимого имущества на острове Родос. Подробнее: Получить «золотую визу» Греции за жилье на Родосе советуют эксперты Financial Times
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Правила иммиграции, касающиеся инвестиций в недвижимость Греции
Греческое законодательство предусматривает предоставление вида на жительство на 5 лет гражданам стран, не входящих в ЕС, которые являются собственниками (либо лично, либо через юридическое лицо, акции которого полностью принадлежат им) недвижимости в Греции, или которые заключили соглашение о таймшере или арендовали жилье в отеле не менее чем на 10 лет . Минимальная стоимость недвижимости и договорная стоимость соглашения об аренде гостиничных помещений установлена в размере 250 000 евро.
Такие виды на жительство могут продлеваться на аналогичный период (5 лет) до тех пор, пока недвижимое имущество остается в собственности гражданина страны, не являющейся членом ЕС, или до тех пор, пока действуют соглашения о таймшере / аренде. Очевидно, что речь идет о долгосрочной аренде, а не о сделках через платформы вроде Airbnb, с помощью которых, к слову, собственники жилья в Греции активно зарабатывают деньги благодаря туристам. Подробнее: ВНЖ за недвижимость в Греции – Как заработать через Airbnb?
Указанные граждане стран, не являющихся членами ЕС, могут прибывать в Грецию в сопровождении членов своих семей (супруга, дети до 21 года, родители), которым также может быть выдан отдельный вид на жительство по запросу. Действие выдаваемых им разрешений на резидентство в Греции прекращается одновременно с прекращением действия разрешения на резидентство основного заявителя: собственника / арендатора объекта недвижимого имущества. Подробнее: ВНЖ в Греции за инвестиции и не только – Отвечаем на часто задаваемые вопросы
ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Вместо заключения
Если представленная выше информация заставила вас задуматься о целесообразности вложения денег в недвижимость Греции и оформления на этом основании ВНЖ для себя и членов своей семьи, рекомендуем изучить статьи о локальных рынках недвижимого имущества в Греции, которые помогут подобрать оптимальный объект для вложения капитала. Подробнее:
- ВНЖ за недвижимость Греции 2019: кто, сколько и в какие города инвестирует?
- Вид на жительство при покупке недвижимости в Греции – Брендированное жилье в тренде
- ВНЖ Греции при покупке недвижимости 2018: Пирей обгоняет Афины по популярности
- Что следует учитывать русским экспатам, устраивая переезд в ЕС путем оформления вида на жительство в Греции при покупке недвижимости в Пелопоннесе в 2018 г.
- ВНЖ в Греции при покупке недвижимости 2018 – Цены на жилье в Афинах растут, пора покупать
Напомним также, что греческие власти готовятся ввести альтернативные маршруты к получению «золотой визы» в стране. Так что в будущем для быстрого и простого оформления греческого ВНЖ можно будет инвестировать не только в недвижимость Греции. Подробнее:
- ВНЖ Греции – Теперь при инвестициях в REIT и бизнес, депозите, покупке акций и гособлигаций
- ВНЖ Греции при покупке недвижимости – Не единственный способ получить «золотую визу»
- Официально: ВНЖ Греции за инвестиции в ценные бумаги обойдется в 400 000 EUR
Быстро получить ответ на свой вопрос об оформлении резидентства, а также гражданства и паспорта за рубежом можно, обратившись непосредственно к нашим специалистам по адресу электронной почты info@offshore-pro.info
