Вид на жительство в Испании для россиян, украинцев и белорусов является своего рода «окном в ЕС». Решая купить недвижимость в Испании, цена которой стартует с отметки в полмиллиона евро, они могут на основании такой покупки оформить ВНЖ Испании быстро и просто. Сделать это также можно очень выгодно. По крайней мере, если оформлять ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу в краткосрочную или долгосрочную аренду, следуя представленным ниже советам.
Испания в настоящее время является одним из наиболее динамичных рынков недвижимости в Западной Европе во многом благодаря программе по выдаче так называемых «золотых виз» иностранным инвесторам из государств, не входящих в ЕС.
Данная программа предлагает вид на жительство в Испании взамен на инвестиции в размере не менее 500 тыс. евро (примерно 550 тыс. долларов США). Причем самым популярным типом активов среди участников это программы традиционно выступает недвижимое имущество. Подробнее: Вид на жительство за инвестиции в Испании
Местное законодательство даже допускает оформление ВНЖ за недвижимость в Испании в ипотеку. Главное, чтобы размер собственных средств инвестора, вкладываемых в недвижимость Испании, превышал положенные полмиллиона евро. Остальное можно покрывать кредитами. Подробнее: Вид на жительство в Испании при покупке недвижимости – Как получить?
В этом контексте следует отметить, что для дополнительного стимулирования спроса испанские власти ввели недавно поправки в законодательство, позволяющие переложить оплату ипотечного налога с экспатов на банки, финансирующие ипотеку. Подробнее: ВНЖ Испании при покупке недвижимости: новый налоговый стимул, статистика и советы
Данное предложение является очень заманчивым для завершающих трудовую жизнь состоятельных людей, которые хотят купить недвижимость в Испании и на этом основании оформить вид на жительство в Испании для пенсионеров, не так ли? Подробнее: Вид на жительство в Испании для пенсионеров
Пенсионеры готовы переехать жить в Испанию и использовать собственную недвижимость для постоянного проживания. Активные бизнесмены, оформляющие ВНЖ за недвижимость в Испании, с другой стороны, как правило, не готовы жить в этой стране постоянно. Ввиду этого они часто задумываются о том, чтобы оформить ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу в аренду.
Бесплатная консультация
по подбору подходящей юрисдикции
и условий
программы для получения
«золотой визы».
выбор подходящей юрисдикции и условий программы для получения «золотой визы».
ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу – Позитивная динамика
В настоящее время недвижимость в Испании коммерческого и жилого назначения пользуется повышенным спросом – в том числе и со стороны инвесторов-мигрантов из России, Беларуси, Украины и других государств постсоветского пространства.
Цены на недвижимость в Испании стабильно растут, равно как и число местных и иностранных инвесторов, которые хотят купить недвижимость в Испании. Этому продолжающемуся буму на рынке жилья и коммерческого недвижимого имущества способствовали несколько факторов. Вот лишь некоторые из них:
- В 2017 году Испания стала вторым по популярности туристическим направлением в мире. Это создало огромный спрос на недвижимость в Испании для размещения туристов. Инвесторы активно скупают местное жилье, чтобы разместить более восьмидесяти миллионов туристов, которые посещают испанские курорты каждый год (и турпоток из года в год лишь растет). Предприятия, занимающиеся традиционным гостиничным бизнесом, также стараются не отставать от высокого спроса.
- Появление на испанском рынке арендного жилья новых крупных игроков вроде AirBnb, HomeAway и прочих. Все эти огромные платформы, нацеленные на помощь при аренде жилья для отдыха, помогают инвесторам в недвижимость Испании использовать для собственного обогащения огромный туристический спрос и расширить ассортимент предложений по конкурентоспособным ценам. Фактически они позволили небольшим инвесторам с легкостью предлагать свою недвижимость в Испании беспрецедентно широкой мировой аудитории – привлекая клиентов на равных с большими группами отелей.
- Высокий спрос на недвижимость в Испании под сдачу в аренду туристам помог «расшевелить» вялый рынок жилья, что повлекло за собой рост цен и помогло направить дополнительные инвестиции в сторону постоянно растущего и все более прибыльного сегмента жилья под сдачу с возможностью последующей перепродажи и заработка на приросте капитала.
- Свою роль сыграли и огромные изменения в налоговом законодательстве. Несколько ключевых постановлений Европейского Суда проложили путь к огромной экономии на налоговых выплатах для домовладельцев-экспатов. Позитивный эффект был настолько существенным, что некоторые домовладельцы-нерезиденты сообщили о снижении налоговых счетов в среднем на 70% или более, что напрямую влияет на чистую прибыль, делая их инвестиции в недвижимость Испании гораздо более выгодными. Это нововведение можно назвать беспрецедентным, поскольку ранее нерезидентам не разрешали вычитать любые расходы, налоги и сборы.
- Нельзя не упомянуть и новые изменения в законах о долгосрочной аренде. Испанские власти в апреле 2019 года утвердили новые законы об аренде, которые предоставили огромные права долгосрочным арендаторам, среди многих других изменений, наносящих ущерб арендодателям. В результате этих неаккуратных мер арендодатели в массовом порядке отказались от долгосрочной аренды, предложив вместо этого свою недвижимость в Испании желающим краткосрочно снять жилье для отдыха. Такой вариант, безусловно, является более прибыльным, при этом с подобным бизнесом связано гораздо меньше правовых ограничений.
- Политическая нестабильность в конкурирующих с Испанией туристических направлениях приводит к тому, что туристы ищут безопасные убежища, такие как Испания, для проведения отпуска.
- Определенную роль сыграло и изменение климата. Глобальное потепление привело к тому, что туристический сезон расширился, позволяя домовладельцам заниматься сдачей жилья в краткосрочную аренду даже в те месяцы, которые ранее были непригодны для пляжного отдыха при хорошей погоде, что позволило в целом увеличить прибыльность такого бизнеса.
ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу – 8 советов, которые помогут вам инвестировать в арендную недвижимость в Испании, как это делают профессионалы
Если учесть все вышесказанное, можно понять, почему индустрия услуг по сдаче испанского жилья в краткосрочную аренду туристам процветает. Представленная ниже информация объясняет, как вы тоже можете получить максимальную прибыль, оформляя ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу в аренду туристам.
Место, место и еще раз место
Любая статья о недвижимости, которая стоит внимания, обычно начинается с этого высказывания, ценность которого вне времени и географических границ. Несомненно, это стандартная фраза, но от этого она не становится менее правдивой, при этом многие инвесторы часто забывают о ней.
Цены на недвижимость в Испании могут увеличиваться или уменьшаться, но ничто не влияет на них больше, чем местоположение. Отличное расположение поможет вам преодолеть возможный кризис на цикличном рынке жилья, минимизировав потери при спаде цен.
И, наоборот, в период бума на рынке хорошо расположенная недвижимость в Испании поможет своему владельцу извлечь ощутимую выгоду из принятого ранее решение о покупке такого актива, ведь при перепродаже он будет более ликвидным, чем в среднем по рынку, а также будет пользоваться большим спросом со стороны арендаторов.
Когда вы инвестируете в недвижимость в Испании для последующей сдачи в аренду, вам нужно выбрать место, которое имеет большой туристический потенциал. Вы точно не ошибетесь, выбрав одно из наиболее популярных на международном уровне направлений, такое как Мадрид, Марбелья, Майорка и Барселона.
Вдали от моря vs. на побережье
Оба варианта пользуются высоким спросом, но по разным причинам. Проницательные горожане, интересующиеся блеском и изобилием космополитического образа жизни, тянутся к музеям, ресторанам, культурным мероприятиям, а также всевозможным роскошным развлечениям, которые может предложить большой город. С другой стороны, любители пляжей и нерафинированного веселья, солнечного света, мохито и релаксации любят жить у моря.
Вы должны решить, какую группу сделать своей целевой аудиторией, и соответствующим образом отточить свой маркетинг. Недвижимость в Испании вдали от моря (за исключением жилья в крупных городах, которые, кроме разве что столичного Мадрида, в большинстве своем располагаются недалеко от побережья), как правило, находится в сельской местности. С другой стороны, прибрежные курорты (и крупные города) явно соответствуют приморскому типу недвижимости.
Если рассматривать этот вопрос с инвестиционной точки зрения, разумнее выбирать городскую недвижимость в Испании, а не сельскую для инвестиций. Тем не менее, если у вас есть сильная предрасположенность к единению с дикой природой и сохранению окружающей среды, и вы хотите предложить этот полезный опыт своим гостям, то обязательно отправляйтесь в сельскую местность (не обязательно вдали от моря).
Финансовая доступность при покупке vs. техническое обслуживание
Тщательное планирование бюджета является ключевым элементом любой успешной инвестиции. Да, вы можете позволить себе купить шикарную недвижимость в Испании в отличном месте, но сможете ли вы позволить себе обслуживание ей под стать? Покупая недвижимость в Испании, вы должны быть абсолютно уверены в том, что сможете себе позволить поддерживать ее в нормальном состоянии в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Недвижимость в Испании сама по себе не должна быть очень дорогой. Эксперты советуют удостовериться в том, что недвижимость в Испании, которую вы приобретаете, находится неподалеку от центра соответствующего населенного пункта и моря, а также предлагает хорошую коммуникационную и иную инфраструктуру, но при этом является относительно маленькой с точки зрения площади.
Это позволит максимизировать выручку от сдачи в аренду, минимизируя эксплуатационные издержки. Вы даже сможете время от времени использовать доходы от аренды, чтобы погашать ипотеку (если использовали кредит, чтобы купить недвижимость в Испании) и компенсировать любые дополнительные расходы.
Лицензия на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам
Несколько регионов в Испании приняли свои собственные региональные законы, вводящие лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам. Некоторые из этих законов очень строгие. Например, такие законы есть на Балеарских островах.
Эксперты рекомендуют ознакомиться с соответствующим законодательством региона, в котором вы планируете купить недвижимость в Испании. Вы должны соблюдать все требования, изложенные в региональном законодательстве, и при необходимости получить лицензию.
Вряд ли кого-то привлекает перспектива вложить несколько сотен тысяч евро в недвижимость в Испании только для того, чтобы узнать, что местная ратуша запретила сдавать ее в краткосрочную аренду туристам.
Лицензия на первичное завладение
Основным требованием для подачи заявления, касающегося выдачи лицензии на сдачу жилья в краткосрочную аренду туристам, во всех регионах Испании является получение так называемой лицензии на первичное завладение.
Это безусловное требование, обеспечение соответствия которому определяет разницу между возможностью сдавать вашу недвижимость в Испанию в аренду легально или нет. Огромные штрафы налагаются на домовладельцев-арендодателей, которые не могут доказать, что получили такую лицензию на свою недвижимость в Испании в местной ратуше.
Сообщество домовладельцев и его правила
Если вы решите купить недвижимость в Испании в закрытом коммьюнити или здании ЖК, велики шансы, что вы станете частью сообщества домовладельцев. Новые законы, принятые в марте 2019 года, позволили сообществам домовладельцев по всей Испании полностью запрещать или ограничивать сдачу в краткосрочную аренду жилья в пределах своего коммьюнити / ЖК отпускникам.
Опять же, мало кто действительно хотел бы инвестировать несколько сотен тысяч евро в недвижимость в Испании только для того, чтобы потом узнать, что ваше сообщество не позволяет вам предлагать ее туристам в качестве арендного жилья.
Управляющие компании, которые организуют сдачу жилья в аренду
Эти компании могут либо стать для вас существенным подспорьем, либо уничтожить ваш бизнес. Некоторые компании и частные лица, которые предлагают некачественные услуги ввиду, к примеру, уклонения от уплаты налогов, отказываются передавать клиентам счета-фактуры НДС за любые свои услуги (за которые они взимают тысячи евро!). Это означает, что их клиенты впоследствии оказываются вынуждены безоговорочно оплачивать огромные налоговые счета.
Другие, более профессионально управляющие компании, следуют «букве закона», и не имеют намерения не предоставлять клиентам надлежащие счета-фактуры НДС. Благодаря этому юристы арендодателя могут получать на их основании налоговые вычеты, значительно уменьшая налоговый счет домовладельца (в среднем на 70% или более).
К сожалению, многие арендодатели в конечном итоге выбирают первый вариант. Итог закономерен. Работайте законно и требуйте счета-фактуры НДС от поставщиков управляющих услуг. Вы сможете компенсировать огромные суммы расходов из своего налогового счета арендодателя. Не субсидируйте уклоняющихся от налогов бизнесменов из своего собственного кармана!
Налогообложение – юристы
Знаете ли вы, что существует огромный список налогов и сборов, связанных с недвижимостью в Испании, которые могут значительно снизить вашу чистую прибыль от сдачи испанского жилья в аренду? Компетентная юридическая компания с многолетним опытом работы поможет вам на законных основаниях значительно снизить налоговые выплаты.
Не говоря уже о том, что гонорар юриста также может быть компенсирован налогами, которые вы при переделённых обстоятельствах сможете легально не платить при сдаче жилья в аренду или же будете вынуждены сделать это, не нанимая такого специалиста.
ВНЖ за недвижимость в Испании под сдачу – Заключение
Согласно результатам ряда исследований, средняя годовая доходность от инвестиций в недвижимость Испании под сдачу в аренду составляет 5%. Учитывая то, как данный показатель рос за последние 3 года, это довольно существенно. Вышесказанное даже не учитывает перспективу заработка на приросте капитала при перепродаже жилья, цены на которое за последние годы существенно выросли в крупных испанских городах.
Учитывая растущий доход от аренды, а также все более радужные перспективы заработка на приросте капитала при перепродаже, можно сделать вывод о том, что недвижимость в Испании под сдачу в аренду — это надежная инвестиция, приносящая высокую доходность из года в год практически без риска.
Инвестиция в недвижимость в Испании под сдачу идеально подходит в качестве безопасного пенсионного плана, в отличие от инвестирования с трудом заработанных пенсионных накоплений, к примеру, в переоцененные хедж-фонды с «профессиональными» управляющими.
Инвестиции в недвижимость в Испании под сдачу сродни ведению собственного бизнеса. Если вы хотите добиться успеха, вы должны научиться делегировать полномочия. Если изучить опыт одних из самых успешных генеральных директоров в мире, можно понять, что ключом к успеху является поиск подходящих людей для правильных ролей и делегирование им задач. Вы вряд ли сможете сделать все сами, поскольку испанская бюрократия может просто свести с ума неподготовленного инвестора.
Купите недвижимость в Испании под аренду, используя помощь заслуживающих доверия риэлторов. Воспользуйтесь услугами юридической компании с опытным персоналом для решения налоговых вопросов и наймите компетентное агентство по управлению арендой. А также не забудьте про лучшего иммиграционного агента, который поможет вам оформить ВНЖ за недвижимость в Испании. Эти партнеры, работающие вместе с вами, приведут ваш арендный бизнес к успеху. Извлекайте выгоду из этого партнерства, как это уже делают тысячи домовладельцев!
Заявление об отказе от ответственности: информация о финансах в этой статье была обобщена, чтобы избежать ненужных налоговых деталей. Поэтому прежде чем осуществлять какие-либо инвестиции, следует сначала обратиться за профессиональной консультацией по налоговым и юридическим вопросам. Рекомендации экспертов можно получить, направив запрос по почте info@offshore-pro.info
