3 страны, где можно оформить ВНЖ при покупке недвижимости, используя кредит

Хотите получить иностранный вид на жительство (ВНЖ) и недвижимость в кредит быстро, легально и без лишних усилий? Вот топ-3 зарубежных рынка недвижимого имущества, где допускается и даже поощряется совмещение покупки жилья с локальным кредитным плечом и оформление резидентства.

Как уверяют телевизионные эксперты и инвестиционные гуру, предлагающие всевозможные курсы, чужие деньги (заёмные средства) — секрет успеха в создании инвестиционного портфеля в сфере операций с недвижимым имуществом.

Кредитное плечо — ключевой инструмент в наборе любого опытного инвестора в недвижимое имущество. Именно данный инструмент позволил многим инвесторам сделать огромный шаг по карьерной лестнице, покупая активы в Ирландии, Франции, Португалии, Испании, Великобритании, Панаме и других уголках света за счет банковского финансирования.

Кредитное плечо способно сделать возможной даже наиболее амбициозную покупку, нередко повышая рентабельность инвестиций. Но не рекомендуем брать деньги взаймы ради покупки недвижимого имущества при отсутствии запасного плана.

В большинстве развитых стран финансовые и иные риски успешно минимизируются. К сожалению, банковское финансирование не является легкодоступным в случае иностранных инвесторов. Благо, статус резидента позволяет устранить данный недочет.

Иностранцы как источник рисков для кредитодателей

Часто банкиры рассматривают иностранцев как источник значительных рисков при потребительском / ином кредитовании. Причина — отсутствие инфраструктуры / возможностей для изымания у кредитуемых активов за рубежом (в иной юрисдикции). Изымание активов необходимо в случае возможных кредитных долгов, требующих погашения.

Иностранный покупатель, использующий кредит, обладает способностью уйти от обязательств перед кредитодателем. Подобное часто означает потерю авансового платежа, но не влечет долгосрочных последствий.

Например, банкиры развивающихся стран лишены возможности отслеживать соответствующие риски и сообщать о подобных инцидентах иностранным партнерам. Следовательно, недобросовестному кредитополучателю не обязательно заботиться о  кредитной истории в Бразилии / Белизе, где, перепродавая актив с непогашенной ипотекой (иными словами, с обременением) есть шанс выйти из инвестиций и никогда не возвращаться. Специалисты местных банков понимают подобные риски.

Становясь резидентом страны (то есть, оформляя местный вид на жительство / постоянное место жительство), в которой требуется получить заемный капитал ради покупки недвижимого имущества, иностранец подтверждает благонадежность и серьезность намерений. Подобное зачастую обеспечивает права, аналогичные правам местных инвесторов, и обязанность соответствовать относительно либеральным критериям, применяемым по отношению к местным жителям.

Иногда получение заемного финансирования в достаточном объеме единственный способ совершить покупку приглянувшегося актива. Благо, ряд стран позволяет получить ВНЖ через недвижимость в ипотеку / совместить оформление резидентского статуса и покупку недвижимого имущества с заемным финансированием на либеральных условиях для резидентов. Вот 3 интересных варианта.

Вариант №1: португальский ВНЖ за недвижимость в ипотеку

Кредитные деньги в Европе практически бесплатны, если претендующая на заемное финансирование персона / компания соответствует требованиям, предъявляемым банкирами. Ставки, поддерживаемые действиями Европейского центрального банка (ЕЦБ), предельно низкие: при заимствовании просто платите банку маржу, способную составлять от 1,5% до 2%.

Португалия — один из европейских рынков, предлагающий иностранцу-нерезиденту возможность получить ипотеку. Заемные деньги разрешается применять при оформлении португальского ВНЖ за недвижимость, обретая права резидента. На самом деле золотая виза в Португалии (ВНЖ за недвижимость) обеспечивает целый ряд преимуществ, включая фискальные льготы.

Теоретически процессы получения резидентства, включая оформление ВНЖ за недвижимость, и заемного финансирования являются относительно простыми. Например, в случае ипотеки разрешается даже запросить предварительное одобрение в банке перед началом поиска конкретного объекта недвижимого имущества ради последующей покупки.

Однако если доход иностранного претендента на португальскую ипотеку поступает из пассивных, а не активных источников, подобному претенденту, вероятно, потребуется предоставить дополнительную документацию до получения окончательного утверждения.

Если покупаете с расчетом на получение заемного финансирования, убедитесь, что в соглашение о покупке включится оговорка касательно непредвиденных обстоятельств (форс-мажора). Многие зарубежные продавцы не любят оговорки о непредвиденных обстоятельствах.

Следовательно, готовясь купить определенный актив (ради оформления ВНЖ за недвижимость Португалии / не претендуя на золотую визу), сохраняйте бдительность. Помните: как правило, именно на покупателя ложится бремя проведения обязанной проверки перед подписанием договора купли-продажи. Рекомендуем проконсультироваться с экспертами InternationalWealth перед сделкой. Закажите бесплатную консультацию через форму обратной связи прямо сейчас!

Итак, когда речь идет об ипотеке, даже если есть предварительное одобрение банка, успешное получение заемного финансирования не гарантировано: сотрудники банка проведут окончательную проверку документации / кредитополучателя перед передачей денежных средств.

Иностранец (например, претендент на оформление ВНЖ за недвижимость) способен получить предварительное одобрение в качестве кандидата на получение ипотеки в Португалии, но затем перед подписанием договора купли-продажи обнаружится, что банку требуется дополнительная информация касательно дохода.

Нахождение претендента на пенсии, предполагающей получение пассивного дохода, способно стать источником проблем. Да, претендент волен предоставить налоговые декларации, показывающие достаточность пассивного дохода, чтобы претендовать на необходимую сумму займа. Но португальские банкиры вправе не принять налоговые декларации в качестве доказательства достаточности доходов, если документы не заверены налоговиками в стране фискального резидентства. Есть проблема. Американская служба IRS и аналогичные структуры в других странах не заверяют налоговые декларации.

В результате есть риск получения экспатом отказа в заемном финансировании при оформлении ВНЖ за недвижимость или без получения резидентства, даже при соблюдении соотношения долга к доходу и получении предварительного одобрения в качестве кредитополучателя. В подобных обстоятельствах есть риск потерять первоначальный взнос за недвижимость, взяв на себя обязательство совершить покупку.

Банки Португалии предоставляют заемщику-нерезиденту до 60% от цены сделки. Сроки погашения ипотеки редко превышают 25 лет в целом по миру, и подобное — стандарт в Португалии. Да, есть шанс убедить банк продлить срок до 3х десятилетий (но срок погашения зависит от возраста кредитополучателя).

Вариант №2: получаем ВНЖ через недвижимость в Испании, используя кредитное плечо

Испанские банки следуют правилам кредитования, аналогичным правилам, действующим в Португалии. Примечательна возможность найти множество финансовых структур, желающих предоставить ссуды, вопреки тому, что многие испанские банки пострадали вследствие рыночного краха 2008 и прямо сейчас распродают изъятое недвижимое имущество.

Испанская индустрия финансирования развита достаточно сильно. Иностранцы, претендующие на золотую‌ ‌визу‌ ‌Испании‌ при покупке жилья (ВНЖ за недвижимость) / покупающие подобный актив без оформления резидентства, вправе нанять ипотечного брокера, способного помочь с поиском первоклассной сделки. Стоимость соответствующей услуги, как правило, является фиксированной, составляя 500 евро.

Проведите исследование, чтобы убедиться в отсутствии переплат / скрытых комиссионных при взаимодействии с банком. И, опять же, как в Португалии или где-либо еще, не полагайтесь на ипотечного брокера, говорящего о возможности получить ипотеку при подписании договора купли-продажи. Настаивайте на оговорке о непредвиденных обстоятельствах, независимо от того, насколько брокер уверен в получении заемного финансирования.

Вариант №3: оформляем резидентство Панамы и покупаем местное жилье с использованием кредитного плеча

Банки в Панаме, предлагающей экспатам множество способов оформления резидентства, включая капиталовложения, сейчас переполнены наличными деньгами. Местные банкиры пытаются всучить кредитную карту в руку любому жителю Панамы, обладающему банковским счетом. Кредит получить слишком легко.

Ситуация напоминает нам Ирландию, где в 2008 лопнул «мыльный пузырь» ипотечных заимствований Celtic Tiger. На фоне подобных параллелей эксперты, осведомленные о ситуации, задаются вопросом о том, когда лопнет «пузырь» в Панаме.

Однако панамские банкиры не очень заинтересованы сотрудничеством с рядом иностранцев, включая, например, американцев, поскольку Соединенные Штаты продолжают оказывать влияние на весь мир во имя  крестового похода по борьбе с отмыванием денег, оказывая особое давление на банковскую систему Панамы в ответ на скандал с Mossack Fonseca в 2018.

Остальные экспаты легко найдут в Панаме банк, способный предоставить заемное финансирование (при условии соответствия кандидата требованиям). Но назвать какой-либо конкретный банк сложно. Внутренние правила, связанные с кредитованием иностранцев, требуют досконального изучения. Здесь опять же помогут консультанты портала и панамские партнеры InternationalWealth.

Помимо внесения не менее 30% от суммы сделки с панамской недвижимостью ради получения банковского финансирования дополнительно придется купить местный полис страхования жизни с указанием банка-кредитора в качестве бенефициара в случае смерти (аналогичные требования предъявляются в большинстве прочих стран), а процентная ставка окажется на 1% выше действующей базовой ипотечной ставки.

Надбавка к процентной ставке по ипотеке охватывает кредиты на второй дом / коммерческую недвижимость и налагается законом, а не политикой банка. Предоставляя ссуду нерезиденту, банк предполагает: недвижимость, покупаемая в кредит, не станет основным местом жительства. Если переезжаете в Панаму и планируете жить в приобретаемой недвижимости, подтвердите подобное намерение банку, чтобы избежать дополнительного взимания 1%.

Даже с надбавкой в ​​1% ставка по ипотеке не окажется возмутительно высокой, но будет выше, чем ставки, например, в США. Ожидайте, что придется платить около 7%. Банки Панамы используют те же критерии, что и американские / иные банки ради оценки финансового положения, включая кредитный рейтинг. Соотношение платежей и долга к доходу оценивается аналогичным образом.

Но один важный момент. Банки Панамы рассматривают лимит по любой кредитной карте как долг, даже при отсутствии остатка средств на подобной карте. Подобный чрезвычайно консервативный подход создает проблемы даже панамцам, поскольку у местных граждан также имеются кредитные карты. Некоторым панамцам приходится аннулировать кредитные карты ради получения ипотеки, затем оформлять новые кредитки (в том числе и в банках, выдающих ипотеку).

Экспертная поддержка инвесторов, выбирающих, зарубежный ВНЖ и недвижимость

Хотите знать, сколько стоит вид на жительство Португалии / Испании / Панамы за инвестиции для участников соответствующих программ? Рассчитать стоимость приобретения иностранного ВНЖ и недвижимости в кредит поможет бесплатная консультация у экспертов InternationalWealth.

Просто заполните форму обратной связи, и с вами свяжутся эксперты портала. Передайте специалистам данные в соответствии с вашими требованиями, чтобы получить наиболее точное предложение. Отправляя контактные данные и иную информацию, вы получаете гарантии 100-процентной конфиденциальности. Эксперты InternationalWealth готовы связаться с клиентом в кратчайшие сроки, чтобы обсудить возможности / потребности!