Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Жилье и коммерческая недвижимость в Германии дешевеют с небывалой скоростью

В 2023 году жилье и коммерческая недвижимость в Германии стали значительно дешевле. И исчезать нисходящий тренд пока не собирается. Потенциальные покупатели задаются очевидным вопросом. Они хотят знать, покупать сейчас или подождать? Разбираемся, изучая свежую рыночную аналитику и мнения экспертов.

коммерческая недвижимость в Германии

На рынке жилья установлен антирекорд

В 2023 году интенсивность снижения цен на жилую недвижимость в Германии оказалась самой высокой более чем за полвека. К такому выводу пришли исследователи Кильского института мировой экономики (нем.: Kiel Institut für Weltwirtschaft; IfW Kiel).

Кондоминиумы подешевели на 8,9%, частные дома — на 11,3%, а дома на несколько семей (таунхаусы, дуплексы) — на 20,1%. С поправкой на инфляцию снижение стоимости оказалось еще более существенным (примерно на пять процентных пунктов выше). Исследование проводилось при поддержке организации ECONtribute. Эксперты анализировали нотариально удостоверенные цены продажи жилья в рамках сделок, закрытых в отчетном периоде.

Аналитики IfW Kiel заявили, что скорость и масштабы нынешнего снижения цен на жилую недвижимость в Германии исторически уникальны. С момента начала изменений с использованием текущей методологии в 1960-х цены на недвижимость еще ни разу не падали так резко и быстро.

Однако снижению предшествовал исторически уникальный рост, который начался примерно в 2009 году. С тех пор цены на немецкое жилье выросли в три-четыре раза — в зависимости от сегмента. Но в 2022 году началось внезапное снижение под влиянием роста ключевой процентной ставки и других факторов.

Открылось «окно возможностей»?

Несмотря на в целом негативный тренд, многие эксперты говорят об «окне возможностей» для покупателей жилой недвижимости. Они полагают, что сейчас лучший момент, чтобы реализовать мечту о собственном доме в Германии. Ожидается, что цены скоро снова начнут расти.

Этому будет способствовать удешевление ипотеки и выход на рынок новых покупателей, соблазненных резким удешевлением жилья. Дополнительный спрос со стороны ипотечников и покупателей, занимавших ранее выжидательную позицию, подстегнет цены.

Достоверности этой теории добавляет свежая статистика. Исследования показывают, что ценовой спад замедляется. В четвертом квартале 2023 года, согласно данным IfW Kiel, темпы снижения цен сократились. По сравнению с предыдущим кварталом кондоминиумы подешевели лишь незначительно — на 0,6%, а цены на дома на одну семью упали на 1,2%. Дома на несколько семей даже подорожали (на 4,7%). Но о восстановлении восходящего тренда говорить пока рано из-за небольшого количества сделок в отчетном периоде.

Более того, ценовая динамика в сегменте кондоминиумов была очень неоднородной в 7 крупнейших мегаполисах Германии (Берлин, Дюссельдорф, Франкфурт, Гамбург, Кельн, Мюнхен, Штутгарт). В Кёльне и Штутгарте цены упали весьма значительно — на 3,6% в каждом городе по сравнению с предыдущим кварталом. Рынки жилой недвижимости Берлина (- 0,4%), Франкфурта (- 0,2%) и Гамбурга (+ 0,2%) демонстрировали скорее позитивную динамику — спад замедлился или начался рост.

Эксперты не исключают, что цены на немецкую жилую недвижимость начинают достигать дна. Но ситуация окончательно прояснится только в ближайшие кварталы.

Усиливающийся дефицит нового жилья поможет рынку вернуться к росту

В 2023 году федеральное правительство Германии пообещало обеспечить строительство 400 тыс. новых единиц жилья. В итоге немцы построили лишь немногим больше половины. И даже канцлер Олаф Шольц в феврале 2024 года признал, что целевая отметка представляет собой нижний предел спроса. Независимые эксперты и вовсе предполагают, что дефицит составляет около 700 тысяч единиц жилья в год.

Статистика, позволяющая заглянуть в будущее строительного сектора, вызывает еще большую тревогу. Федеральное статистическое управление Германии (нем.: Statistische Bundesamt) в период с января по август 2023 года зафиксировало снижение количества разрешений на строительство новых зданий на впечатляющие 32% в годовом исчислении. Это не сулит ничего хорошего с точки зрения активности застройщиков в 2024 году.

Против дальнейшего резкого падения цен говорит и фактическое количество реализованных в 2023 году сделок купли-продажи с жильем в Германии. Показатель упал на 27% для кондоминиумов, на 16% для домов на одну семью и на 19% для домов на несколько семей. Если взять за ориентир пик активности рынка в 2021 году, цифры выглядят еще более впечатляющими. Кондоминиумы — минус 49%, частные дома — минус 39% и дома на несколько семей — минус 42%.

Экономисты приходят к выводу, что покупатели больше не хотят (или не могут) платить высокие запрашиваемые цены, но одновременно собственники не хотят продавать свою недвижимость дешевле. Вполне вероятно, что продавцы во многих регионах одержат верх в этом «ценовом покере». Особенно если принять во внимание резкий дисбаланс между спросом и предложением. Это также хорошо видно по кривой цен, учитывая, что в последнем квартале 2023 года спад замедлился (см выше).

В сегменте коммерческой недвижимости ситуация не лучше

Банкиры из немецкого Deutsche Pfandbriefbank AG предупредили, что сектор коммерческой недвижимости европейской страны переживает кризис, аналогичный спаду в 2008 году. Эксперты рекомендовали готовиться к продолжающемуся спаду на рынке коммерческой недвижимости Германии. Учитывая риски, банк Deutsche Pfandbriefbank AG увеличил финансовую «подушку безопасности» на 2024 год, зарезервировав целых $ 231,7 млн для решения проблем в секторе недвижимости. Опасения банкиров подтверждает статистика.

  • Офисы. По оценкам немецкой банковской ассоциации VDP, в 4 квартале 2023 года цены на офисную недвижимость в Германии упали на 5,2% по сравнению с предыдущим кварталом и на 13,3% в годовом исчислении. Если оценки VDP соответствуют реальности, рынок офисных зданий в Германии пережил самое резкое падение с 2004 года. Спрос на офисы остается низким из-за неопределенности относительно экономической динамики в Германии и все еще неясного влияния удаленной работы на потребность компаний в офисных помещениях. Поэтому цены продолжают падать. С другой стороны, по данным VDP, рентабельность офисной недвижимости выросла на 17,5% в последнем квартале 2023 года по сравнению с тем же периодом 2022 года. Но показатель пока не оправдывает ожидания инвесторов.
  • Торговые площади. В секторе торговой недвижимости цены, по данным VDP, упали на 9% и на 3,9% в годовом и квартальном исчислении, соответственно. Однако в банковской ассоциации отметили, что торговая недвижимость страдает от падения цен гораздо дольше, чем офисная. С другой стороны, в этом секторе было зафиксировано первое повышение арендной платы по новым контрактам за более чем четыре года. По оценкам VDP, в последнем квартале 2023 года арендная плата по новым договорам выросла на 2,5% в годовом исчислении (рекорд с 2019 года). Несмотря на ограниченный рост арендной платы, доходность торговой недвижимости в отчетном квартале выросла на 12,7%, побив предыдущие рекорды.

В 2023 году опасения по поводу коммерческой недвижимости крепли во всем мире, поскольку центральные банки удерживают процентные ставки на высоком уровне, а тенденции к работе на дому снижают стоимость офисной недвижимости. По тем же причинам, конверсия офисов в жилые помещения выросла на 357% за последние три года, как показал анализ ResiClub.

Негативные тренды фиксируются во многих развитых странах, Германия — не исключение. Например, агентство Moody’s Analytics сообщило, что уровень свободных / пустующих офисов в США достиг рекордных 19,6% в последнем квартале 2023 года, что примерно на 280 базисных пунктов выше допандемийного уровня. В Moody’s назвали ситуацию в 2023 году самой мрачной со времен великого финансового кризиса. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.