Попробуйте ответить на такой вопрос: а вы уверены, что ваша недвижимость, которая официально записана на вас, принадлежит именно вам? Вы уверены, что в современном праве ваши интересы защищены и обоснованы? Как бы вы не считали, правда может оказаться удивительной в худшем смысле этого слова: в большинстве стран недвижимость по факту не является вашей собственностью.
Так сложилось, что по сути вы не владеете тем или иным объектом, а обладаете им. Почему возникла такая постановка вопроса? Из-за наличия так называемых налогов на имущество.
Задумайтесь на секунду о том, что вам пришлось бы платить ежегодный налог на приобретенную вами мебель или за использование домашних тапочек. Каждый год вы платите или фиксированную цену, или процент от изначальной. Звучит смешно и даже несколько оскорбительно, не находите? Однако, когда вопрос касается темы недвижимости, подобный подход чем-то странным не считается.
Даже если суммарный налог на всё время использования конкретного объекта превысит изначальную стоимость покупки. По-дурацки выглядит, не находите?
Учитывая сложившуюся ситуацию можно смело сказать, что даже вложив сотни тысяч долларов или даже миллионы в какой-нибудь объект недвижимости, вы не приобретаете его, а берете в аренду. Почему? Да потому, что вам приходится я ежегодно платить за владение этим самым объектом государству. Сумма, подлежащая оплате зависит не от вашего дохода, а от стоимости вашей недвижимости. В итоге мы платим за те дома, в которых сами живем, как и за остальные объекты, которыми владеем.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Но самое страшное, что в случае просрочки платежей больше, чем на определённую сумму, дом, участок, склад могут отобрать в пользу правительства. И тут мы не говорим о выплате кредитных платежей, о коммунальных расходах или судебных исках о неправомерности покупки того или иного «домика в деревне». Нет, мы говорим о том, что если вы не платите «мзду» государству, оно имеет полное право отобрать вашу собственность у вас.
Можно конечно возразить, что такое случается не часто, что нужно довести ситуацию до крайности, чтобы государство пришло за вашим домом. К сожалению, не такое уж и редкое событием. В США, к примеру, ежегодно порядка 10 000 человек только в штате Пенсильвания лишаются своих домов из-за долгов по налогу на недвижимости. Вспомним, что всё больше домохозяйств по всему миру не могут платить по собственным счетам и поймём, что ситуация критическая по всем параметрам.
И это практика действует по всему миру, в развитых и не очень странах. В итоге недвижимость становится не таким привлекательным активом, как её рассматривают, особенное, если подходить к её покупке без головы. Дополнительным риском становится безумные правительство, которое может этот налог ещё и задрать. Яркий пример: Греции, которая в связи кризисом, риском дефолта, огромными долгами помимо всего прочего подняла налоги на имущество в 7 (семь!) раз. Теперь в этих краях даже печально шутят: будешь плохо себя вести — оставлю недвижимость в наследство. И это в стране, которая всегда считала недвижку надежным вложением своих средств.
Другими словами, налог на недвижимость и имущество может стать тем камнем преткновения, который сведет на нет всю выгодность той или иной покупки, поэтому следить за этим вопросом нужно вдвойне.
Однако есть страны, где этот налог не так уж высок. Такими государствами можно назвать Колумбию, Коста-Рику, Эквадор и Никарагуа. На данный момент они вполне привлекательны, но всегда есть риск, что цена возрастет. Однако сегодня это более выгодно, чем платить в Штатах или Германии.
Но есть небольшой список стран, где не существует налогов на имущество. Их действительно мало, но пока что они есть, даже несмотря на финансовые проблемы по всему миру.
Так вот, в этот список входят следующие страны:
- В Европе это Хорватия, Мальта, Монако и Лихтенштейн;
- В Индийском океане это Шри-Ланка и Сейшельские острова;
- В Океании острова Кука и Фиджи;
- В Карибском бассейне это Каймановы острова, Доминика и Теркс и Кайкос;
- И самая большая подборка стран на Ближнем Востоке — Бахрейн, Оман, Катар, Израиль, Кувейт, Саудовская Аравия, ОАЭ.
И больше ничего. Все остальные страны сегодня требуют платить за своё собственное имущество. Какое-то время назад в этом списке была Ирландия, однако, ей пришлось ввести этот налог. Что может как домино повлечь за собой появление подобных налогов в других странах Европы, например, на Мальте или в Хорватии.
Конечно, было бы просто замечательно, если бы на Доминике за покупку недвижимости давали гражданство, тогда сделка была бы вдвойне выгодной – и второй паспорт, и нет налога на имущество. Однако пока что приобрести экономическое гражданство на Доминике можно лишь за взнос в специальный фонд.
Конечно, смотреть на налоги на недвижимость и имущество надо: это является частью оценки выгодности сделки в долгосрочной перспективе. Однако если вы уверены, что объект будет приносить большую прибыль, нежели требовать затрат, то даже в странах с высокими налогами эта покупка может иметь смысл.
Если брать ещё более стратегически, то объект можно приобрести в странах, в которых нет налога, а затем использовать его для каких-то дополнительных целей: сдавать в аренду или устроить офис своей офшорной компании. Это снижает затраты и повышает вашу личную прибыль (или доходы бизнеса).
В любом случае, приобретая недвижимость где бы то ни было, нужно оценивать риски и понимать, в какой степени этот объект реально вам принадлежит и насколько вы его можете защитить от посягательств жадного и/или банкротирующего правительства. Можно оформлять владение не напрямую, а скажем записав дом на офшорную компанию или траст. Можно сдавать дом в аренду, обеспечивая стабильный денежный поток, который будет покрывать все затраты, в том числе и по налогам.
Существуют различные варианты работы в сложившейся ситуации, но мы лишь снова напоминаем – пока вы платите налоги, вас убеждают, что вы владелец своей недвижимости. Как только поступления прекращаются – государство возьмёт своё.
Когда вас заинтересует недвижимость в каком-нибудь из налоговых район, не стесняйтесь обращаться к нашим специалистам по адресу info@offshore-pro.info.
