В конце лета 2017 года Сеть по борьбе с финансовыми преступлениями США (FinCEN) опубликовала обновленные Распоряжения географического таргетинга (GTO). Эти распоряжения накладывают на компании титульного страхования обязательство информировать FinCEN о фактах покупки дорогостоящей недвижимости в определенных районах США. Страховые компании также должны определить бенефициаров компаний (в том числе, подставных), от имени которых совершается сделка, и сообщить их данные в FinCEN.
Использование рынка элитной недвижимости в США в качестве механизма отмывания денег FinCEN подозревает давно. Первые ограничения были введены в январе 2016 года. Тогда впервые появилось требование для страховых компаний определять бенефициаров компаний, приобретающих дорогостоящую недвижимость в США. Изначально это была временная мера, но с тех пор GTO несколько раз обновлялись, благодаря чему их действие продолжается до сих пор.
Последнее обновление распространяется на период с 22 сентября 2017 года до 20 марта 2018 года.
Почему не стоит расплачиваться наличными за покупку элитной недвижимости в США?
Покупка недвижимости в США за наличные не останется без внимания
Весной 2016 года FinCEN уже издавал распоряжение для продавцов элитной недвижимости в двух районах — Манхэттен и Майами-Дейд. Продавцы должны были проверять личность клиентов и сообщать информацию в FinCEN, если за недвижимость расплачиваются наличными. Данное требование было введено на 180 дней.
В свою очередь, с 28 августа 2016 года докладывать о своих клиентах обязали компании титульного страхования. Изначально это требование вводилось на ограниченный период — 180 дней. Но на практике его применение, по всей видимости, оказалось очень эффективным, в связи с чем оно несколько раз продлевалось.
Титульное страхование является распространенной составляющей большинства сделок с недвижимостью. Поэтому компании, предоставляющие такую услугу, по мнению FinCEN — наилучшие информаторы, способные предоставить компетентным органам ценную информацию о подозрительных сделках с недвижимостью.
Подозрительными в данном контексте являются любые сделки, которые соответствуют следующим параметрам:
- Юридическое лицо приобретает жилую недвижимость;
- Сумма сделки превышает специально установленный порог, который варьируется в зависимости от района, в котором находится недвижимость;
- Покупка производится без использования банковского кредита или других видов внешнего финансирования;
- Покупка оплачивается (по крайней мере, частично) с использованием наличных или банковского чека, сертифицированного чека, дорожного чека, персонального чека, бизнес-чека или денежного перевода в любой форме.
FinCEN подозревает, что операции, связанные с покупкой элитного жилья юридическими лицами, являются крайне уязвимыми с точки зрения их использования для отмывания денег. Получая информацию о лицах, которые фактически стоят за этими операциями, FinCEN получает возможность выявить нарушения и информировать также правоохранительные органы.
Корпоративный банковский счет в City National Bank в США с личным визитом
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
Требования FinCEN охватывают новые регионы США
Если в первых распоряжениях GTO была указана недвижимость в двух районах — Манхэттен и Майами-Дейд, — то сейчас “под прицелом” FinCEN находятся Нью-Йорк, Майами, Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Сан-Диего, а также округ Гонолулу на Гавайях.
В зависимости от региона, отличается пороговая сумма, по достижении которой страховые компании должны будут получить информацию о бенефициаре компании-покупателя и предоставить ее в FinCEN. Бенефициаром в данном случае считается частное лицо, которому прямо или косвенно принадлежит не менее 25% компании-покупателя.
Нью-Йорк
| Манхэттен (The Borough of Manhattan) | $3 млн |
| Бруклин (The Borough of Brooklyn) | $1.5 млн |
| Куинс (The Borough of Queens) | $1.5 млн |
| Бронкс (The Borough of Bronx) | $1.5 млн |
| Статен-Айленд (The Borough of Staten Island) | $1.5 млн |
Флорида
| Майами-Дейд (Miami-Dade County) | $1 млн |
| Броуард (Broward County) | $1 млн |
| Палм-Бич (Palm Beach County) | $1 млн |
Калифорния
| Сан-Диего (San Diego County) | $2 млн |
| Лос-Анджелес (Los Angeles County) | $2 млн |
| Сан-Франциско (San Francisco County) | $2 млн |
| Сан-Матео (San Mateo County) | $2 млн |
| Санта-Клара (Santa Clara County) | $2 млн |
Техас
| Бексар (Bexar County) | $0.5 млн |
Гавайи
| Город и округ Гонолулу (City and County of Honolulu) | $3 млн |
В случае возникновения подобной сделки, компания титульного страхования должна сообщить о ней в FinCEN в течение 30 дней после ее завершения, используя специальную форму 8300.
Повышенные требования по отчетности о сделках с недвижимостью приносят проблемы не только тем, кто отмывает таким образом преступные доходы, но и законопослушным покупателям. Слишком подозрительное отношение к каждому покупателю, который является юридическим лицом, приводит к отказу в сделке или повышенной бюрократии. И с этим стоит считаться, если в ваших планах — покупка элитной недвижимости в США через юридическое лицо и хотя бы частично за наличные.
