В этой статье для читателей нашего портала мы подготовили список вопросов и ответов, которые будут полезны для инвесторов, желающих приобрести недвижимость в Дубае и сдавать ее в аренду, и для арендаторов, которые планируют арендовать недвижимость в Дубае при иммиграции в ОАЭ.
Рынок аренды в Дубае достаточно развит. Кроме того, доход от аренды в Дубае в несколько раз выше, чем в других развитых странах. А это делает недвижимость Дубая с точки зрения инвестиций очень привлекательной.
Можно ли владельцу недвижимости в Дубае сдавать ее в аренду?
В Дубае отношения между сторонами (арендатором и арендодателем) регулируются Законом номер 26 от 2007 года, а также дополнениями к нему. Согласно законодательству, владелец недвижимости на территории Дубая может сдавать ее на срок не менее одного года. Недвижимость, которая сдается на срок менее одного года называется краткосрочной, она требует наличия у владельца недвижимости определенной лицензии (лицензия на деятельность гостиничных апартаментов или отеля). В таком случае, владельцы недвижимости могут обратиться к управляющей компании, которая имеет лицензию, и передать свою недвижимость в управление компании, а она, в свою очередь, сдаст недвижимость в аренду от своего имени.
Бесплатная консультация
подбор оптимальной страны и
объекта с учетом бюджета,
целей покупки и т.д.
подбор оптимальной страны и объекта с учетом бюджета, целей покупки и т. д.
На какой доход от сдачи в аренду недвижимости в Дубае может рассчитывать собственник?
В Дубае показатель чистого рентного дохода (доход минус расходы на обслуживание имущества) на сегодняшний день в среднем около 5 – 10 процентов годовых. Такая разница в доходности является результатом различий в типах и категориях недвижимого имущества, стоимости его обслуживания и местоположении. Отметим, что массовое жилье в доступных районах дает бОльшую отдачу в виде дохода от аренды.
С точки зрения доходов от аренды, офисная недвижимость на текущий момент времени, является менее привлекательной, чем покупка жилья. Однако, потенциально, сдача торговых площадей в аренду может приносить больший доход (до пятнадцати процентов), все зависит от параметров объектов недвижимого имущества и факторов, влияющих из вне.
Имеются ли ограничения по стоимости аренды в Дубае?
Ограничений по стоимости арендной платы, указываемой в контракте, при заключении договора аренды между сторонами нет. Однако есть ограничения на увеличение стоимости арендной платы в случае продления контракта на следующий период времени, установленные на законодательном уровне. Согласно законодательству, арендодатель не может повышать стоимость за аренду жилой недвижимости, если с момента заключения первого контракта не прошло двух лет. Более того, если арендодатель планирует увеличить стоимость аренды, то ему необходимо опираться на индекс RERA, отражающий средние ставки за аренду жилья различных типов и в разных районах.
Какие требования могут быть предъявлены к арендаторам недвижимости в Дубае?
Арендатором недвижимости в Дубае (не краткосрочная аренда) может быть только лицо (юридическое или физическое), у которого имеется статус резидента ОАЭ. Следовательно, арендный договор может быть заключен исключительно с:
- гражданином ОАЭ;
- гражданином страны, входящей в ССАГПЗ;
- иностранным гражданином, который имеет резидентскую визу;
- юридическим лицом, которое имеет соответствующую регистрацию на территории страны (компания, зарегистрированная в СЭЗ, филиал иностранной компании, местная компания).
Как получить резидентскую визу ОАЭ чтобы получить статус резидента ОАЭ и арендовать недвижимость в Дубае?
Для того чтобы получить резидентскую визу ОАЭ необходимо:
- или купить недвижимость стоимостью от одного миллиона дирхамов (275 тысяч долларов);
- или учредить компанию в ОАЭ;
- или устроиться на работу в любом эмирате ОАЭ;
- или поступить учиться в ВУЗ ОАЭ.
Виза Эмиратов – обращайтесь прямо сейчас!
Какую компанию следует открыть чтобы получить инвесторскую визу ОАЭ?
Получить инвесторскую резидентскую визу ОАЭ возможно после учреждения компании в ОАЭ. Виза ОАЭ для инвестора оформляется на трехлетний период, с возможностью возобновления срока на новый трехлетний срок любое число раз. В целях приобретения визы Эмиратов подойдет компания, созданная за пределами территории какой-либо фризоны, либо компания СЭЗ.
Свободные экономические зоны (сокращенно СЭЗ) или же свободные торговые зоны, или же фризоны – это отделенные территории внутри Арабских Эмиратов, которые являются отдельными юрисдикциями. Внутри каждой свободной зоны можно создать компанию. В каждой конкретной фризоне ОАЭ действуют свои законы, регулирующие деятельность фирм.
Оффшорная компания, учрежденная в Арабских Эмиратах, не позволяет своим владельцам претендовать на оформление виз резидентов Эмиратов.
Для получения резидентской визы ОАЭ будет выгоднее выбрать компанию фризоны. Внутри каждой отдельной свободной зоны установлены свои цены и правила на создание компаний. Выбрав самую подходящую по условиям и ценам СЭЗ, можно создать там компанию, а затем сделать визу резидента ОАЭ.
Как создать компанию в ОАЭ для получения инвесторской резидентской визы ОАЭ?
Если Вы не владеете компанией в ОАЭ, то в наши услуги по получению виз ОАЭ включаются услуги по регистрации компании в ОАЭ. В зависимости от того, сколько необходимо инвесторских виз Эмиратов, мы предлагаем разные варианты компаний в разных СЭЗ ОАЭ. Стоимость учреждения фирмы зависит от того, сколько виз ОАЭ Вам будет необходимо.
Для оформления одной резидентской визы ОАЭ наши специалисты предлагают зарегистрировать компанию в ОАЭ в эмирате Умм-Аль-Кувейн в свободной экономической зоне «Umm Al Quwain» («UAQ FTZ»). Получатель этой визы Эмиратов может дополнительно оформить и визы для членов семьи.
- Пошлина фризоны за создание этой компании, дающей возможность приобрести одну визу Арабских Эмиратов, составляет 3,700 долларов (13,579 дирхамов).
- За возобновление компании необходимо будет ежегодно оплачивать пошлину 3,150 долларов (11,561 дирхам).
- После того, как компания будет зарегистрирована необходимо будет осуществить подключение к «e-channel» – это обязательное требование иммиграционной службы Арабских Эмиратов. Данное подключение будет стоить 660 долларов (2,423 дирхама).
- Далее потребуется пройти медицинское обследование, стоимостью 235 долларов (863 дирхама).
- Далее будет необходимо получить «Emirates ID» стоимостью 101 доллар (371 дирхам).
- Платеж за визу Арабских Эмиратов – 685 долларов (2,514 дирхамов).
- Срочная вклейка визы Арабских Эмиратов будет стоить 55 долларов (202 дирхама).
- Стоимость услуг наших специалистов по регистрации компании и получению резидентской визы ОАЭ составляет 2 тыс. долларов (7,340 дирхамов).
- Если также будет необходимо открыть личный счет в банке ОАЭ, тогда стоимость услуг наших специалистов по учреждению компании, получению инвесторской резидентской визы Эмиратов и открытию счета в банке Эмиратов составит 2,200 долларов (8,074 дирхамов).
- Стоимость наших услуг по открытию корпоративного счета в банке ОАЭ (если потребуется) – от 600 долларов (2,202 дирхама).
- В сумме, вместе со стоимостью наших услуг и с учреждением компании, стоимость оформления одной инвесторской визы резидента Арабских Эмиратов составит 7,435 долларов (27,287 дирхамов).
Как продлить резидентскую визу ОАЭ?
Инвесторская резидентская виза Эмиратов оформляется на трехлетний период, с возможностью возобновления срока на следующий трехлетний период любое число раз.
Для продления визы будет необходимо не реже одного раза в каждые 180 дней прилетать в Эмираты. Кроме того, потребуется оплачивать ежегодные сборы за продление созданной компании, через которую была получена резидентская виза ОАЭ.
Чтобы получить более подробную информацию по регистрации компаний, получению и продлению визы ОАЭ – напишите нам, и мы обязательно поможем.
Учреждение фирмы в Эмиратах в СЭЗ – посмотрите сколько в 2020 году стоит создание компании в ОАЭ.
Необходимо ли регистрировать арендный договор в Дубае? Кто регистрирует договора?
Согласно законодательству Дубая, все договоры аренды недвижимости необходимо должным образом зарегистрировать. Договор необходимо зарегистрировать в RERA, которое для упрощения процедуры регистрации создало специальную систему Ejari, позволяющую осуществлять регистрацию через интернет. Данное приложение очень простое в использовании, подразумевает лишь введение минимальных базовых сведений о договоре аренды, а именно:
- Данные об объекте недвижимого имущества;
- Данные об участниках сделки;
- Требования договора.
Каждому зарегистрированному арендному договору, дается уникальный штрих-код на период действия договора. Зарегистрировать контракт может любой участник сделки (собственник помещения или арендатор). Такая регистрация абсолютно бесплатная. Ответственность за несоблюдение требований обязательной регистрации не установлена. Однако, стоит отметить, что лица, которые не прошли регистрацию, автоматически лишены права обратиться для защиты своих интересов в спорных моментах.
Необходимо ли арендодателю уплачивать налоги с дохода от сдачи недвижимости в Дубае в аренду?
В ОАЭ отсутствуют налоги на доходы и имущество. А значит владение имуществом и сдача его в аренду не облагается налогом в ОАЭ. Однако, владелец недвижимости отвечает за должное содержание недвижимости и обязан производить своевременную оплату за обслуживание.
Как осуществляется процесс сдачи недвижимого имущества в Дубае в аренду?
В общих чертах, процедура сдачи недвижимости в аренду, происходит следующим образом:
Арендодатель самостоятельно или с помощью агентства приступает к поиску арендатора. После того, как арендатор найден, стороны составляют договор, в котором отражают все основные параметры сделки и подписывают договор. Как правило в договоре отражается:
- Арендная стоимость;
- Условия оплаты аренды;
- Срок аренды;
- Условия продления срока аренды;
- Перечень дополнительных расходов, связанных с эксплуатацией недвижимого имущества, а также их распределение между участниками сделки;
- Ответственность участников сделки за нарушение условий арендного договора.
При подписании договора аренды арендатор обязан оплатить стоимость аренды (обычно за год, все зависит от условий договора) и гарантийный депозит в размере пяти процентов от годовой стоимости аренды.
После получения оплаты арендодатель обязан передать арендатору все, что необходимо для свободного доступа к сдаваемому помещению и объектам инфраструктуры, которые относятся к нему (спортзал, бассейн и прочее), а также копии ряда документов (копию паспорта владельца имущества, копию свидетельства собственности и т.д.), необходимые арендатору для подключения интернета, воды, телефона, электричества, кондиционера и прочего.
Как происходит оплата за аренду недвижимости в Дубае?
В Дубае, как, впрочем, и в других эмиратах ОАЭ, принято вносить арендную плату на год вперед. Обычно, все расчеты осуществляются банковскими чеками. В зависимости от условий, прописанных в договоре, это может быть один или несколько чеков. Если чеков несколько, то их необходимо датировать будущими датами с одинаковым интервалом. Например, если за аренду планируется платить каждый квартал, то Вам потребуется четыре чека, если каждый месяц, то Вам потребуется двенадцать чеков, датируемых через месяц. При наступлении даты, указанной в чеке, арендодатель может обратиться в банк, где с вашего счета будет снята, указанная в чеке сумма. При выдаче необеспеченных чеков, арендатор рискует попасть под уголовную ответственность. Поэтому мы настоятельно рекомендуем не пренебрегать этим и вовремя заботиться о наличии на счете необходимой денежной суммы.
Можно ли по банковскому чеку получить деньги гражданину, который не является резидентом ОАЭ?
Необходимо помнить, что период, в течение которого чек может быть предъявлен к оплате составляет всего шесть месяцев, далее чек «сгорает». Если чек выписан на физлицо, и на нем отсутствует отметка о том, что оплата может производиться лишь на банковский счет получателя, то лицо, которое указано в чеке, не зависимо от того есть у него или нет резидентская виза может получить деньги в любом отделении банка-эмитента.
В случае, когда чек выписан на имя компании, то деньги по нему могут быть получены только на банковский счет, при этом он должен быть открыт в каком-либо банке на территории ОАЭ.
Можно ли открыть банковский счет в Дубае нерезиденту ОАЭ?
Даже тот, у кого нет резидентской визы Эмиратов (нерезидент), может открыть личный счет в ОАЭ. Но, так как заявитель – нерезидент, банк считает, что невозможно полностью проверить такого заявителя. В итоге открыть счет нерезиденту очень трудно.
С точки зрения банка нерезиденты и владельцы виз Эмиратов выглядят по-разному.
Если тот, у кого есть виза резидента ОАЭ, обращается за открытием, для примера, зарплатного счета в банке в Объединенных Арабских Эмиратах (то есть это приходит такой человек, который уже оформил резидентскую визу ОАЭ, который живет в Эмиратах и имеет работу), то банку этот клиент кажется полностью понятным. Понятно и происхождение денег, которые будут поступать на банковский счет – клиент получает зарплату, которая и будет зачисляться на счет. То, для чего нужен банковский счет такому человеку также абсолютно ясно – человек живет в ОАЭ и необходимо, и комфортно иметь счет и платежные карты для проведения расчетов здесь.
Тогда, когда заявитель не имеет визы резидента ОАЭ и, следовательно, не живет в ОАЭ, банк не понимает зачем этому заявителю открытие счета в ОАЭ. Заявитель в Эмиратах не проживает и серьезных поводов чтобы открывать счет нет. Банку также непонятно где человек взял деньги. Заявитель, конечно, предоставит различные выписки, однако большая часть заявителей рассказывает о неких когда-то выплаченных дивидендах и проданном бизнесе. Как-либо проверить такую информацию крайне сложно. В итоге источник денежных средств у заявителя остается неизвестным. Получается, что банк видит заявителя с неизвестным происхождением денежных средств и неизвестными причинами открытия счета. Банк в этой ситуации считает, что велики шансы, что цель этого заявителя – просто-напросто скрыть деньги от налоговых органов своей родной страны. Банк считает, что вероятность того, что такой клиент склонен совершать разные непонятные и незаконные транзакции, гораздо выше, чем у обычного работника-резидента Арабских Эмиратов. Плохая транзакция по счетам (в иностранной валюте) повлечет наложение штрафа на банк. Банки учитывают свои риски и желают что-нибудь получить за это – некоторую сумму денежных средств под свое управление. И явно не 2 тысячи долларов, и даже не 10,000.
Исходя из этой логики банки не открывают счета «мелким» клиентам-нерезидентам, а если банки все же открывают счета нерезидентам, то при этом требуют чтобы на счете поддерживался некоторый минимальный остаток. В итоге если банк и откроет счет для нерезидента, то это будет счет «Private Banking» с требованием к минимальному среднемесячному остатку начиная от 100–140 тысяч долларов, иначе банку это не интересно.
Ко всему прочему, нерезидент должен доказать, что у него имеется какая-либо связь с Эмиратами, и объяснить для чего ему нужен счет в ОАЭ.
Подходящей для банка причиной открытия счета может быть, например, наличие у нерезидента в собственности недвижимости в Арабских Эмиратах, которую он сдает в аренду. В таком случае человеку необходимо принимать арендную плату, а аренда в Арабских Эмиратах, как правило, оплачивается с помощью чеков. Таким образом, предполагается, что банковский счет человек будет использовать для депонирования этих чеков.
Другой подходящей для банков причиной открытия счета может стать приготовление к какой-либо сделке в Объединенных Арабских Эмиратах.
Все эти факты нужно будет подтвердить документально.
В любом случае открыть счет в банке ОАЭ нерезиденту всегда намного сложнее чем резиденту.
Мы поможем открыть личный банковский счет в ОАЭ!
Кто оплачивает расходы по эксплуатации и обслуживанию сданной в аренду недвижимости?
Ответственность, за оплату расходов, связанных обслуживанием жилья и за оплату капитального ремонта, несет арендодатель. Но стороны могут договориться о любых условиях аренды недвижимости.
Как правило, текущие расходы (оплата интернета, электричества, воды, текущий ремонт и другие) ложатся на арендатора, который самостоятельно и на свое имя подключает все коммунальные услуги у поставщиков услуг. Кроме того, арендатор обязан оплачивать «Управлению электричества и воды Дубая» «жилищный сбор» (в виде муниципального сбора) в размере пять процентов от годового размера стоимости аренды. Сбор взимается в течение года равными частями вместе с платежами за воду и электричество.
Где лучше купить недвижимость для сдачи в аренду в Дубае?
Jumeirah Village Circle. Находится в новом Дубае. Отсюда можно очень быстро добраться в любую часть Дубая. В районе по-домашнему уютно. В центре расположена главная площадь, от которой отходят улицы-лучи, тем самым деля район на отдельные кластеры таунхаусов и вилл. В районе практически завершено обустройства тридцати трех парков с зонами для прогулок, беговыми дорожками, детскими площадками. Работают магазины, аптеки, рестораны. Вскоре будет построен ТРЦ «Circle Mall». Большие виллы в этом районе продаются по вполне приемлемым ценам. Апартаменты и квартиры оборудованы всем необходимым. В целом «Jumeirah Village Circle» является отличным вариантом для тех, кто хочет купить недвижимость в отличном районе и по отличной цене.
Akoya by Damac. Район ориентирован на молодых покупателей. В бескрайних полях для гольфа и в окружении парков разместились особняки, виллы премиум класса и таунхаусы. Планируется этот район сделать самым зеленым в Дубае. В основе концепции района лежит создание уединенного оазиса загородного образа жизни. За десять минут из района можно добраться во все основные локации Дубая. Здесь Вы найдете: поля для гольфа на 18 лунок, Wellness-центры, спа класса люкс. В «Akoya by Damac» все пропитано духом элитарности и гармонии.
Barsha Heights (бывший Tecom). В этом самом динамическом месте «нового Дубая», разместились офисы высокотехнологичных компаний в области медиа, информации, IT и офисы самых крупных корпораций (Siemens, BBC World, Microsoft, CNN и другие). Основная часть жителей района – это сотрудники этих компаний, а также бизнесмены, молодые профессионалы и создатели стартапов. Здесь все создано для успешного развития бизнеса: коворкинги, офисы. И все создано для комфортного проживания: благоустроенная территория, объекты социальной инфраструктуры, аптеки, рестораны, магазины и т.д.
Dubai Sports City. Современный район, основная концепция которого – бизнес и спорт. Здесь спорт органично переплетается с бизнесом. Для своих жителей этот район предлагает все для профессиональных тренировок, множество возможности для занятий спортом и многое другое. Вокруг зеленых полей для гольфа расположены виллы и многоквартирные жилые дома.
Motor City. Район получил такое название благодаря существующему там автодрому для проведения гонок «Формулы 1». Вокруг автодрома расположился бизнес-парк и два жилых кластера. Тем, кто отдает предпочтение таунхаусам и виллам, больше подойдет сообщество «Green Community», тем, кто отдает предпочтение квартирам в многоэтажном здании подойдет сообщество «Up Town Motor City». Социальная инфраструктура в районе удовлетворит полностью любого, кто планирует здесь жить. Здесь уютно и безопасно. «Motor City» – это место, созданное для жизни с семьей и детьми.
Если у Вас еще остались вопросы, связанные с арендой недвижимости, получением визы или учреждением компании — обращайтесь за консультацией к профессионалам info@offshore-pro.info . Мы дадим ответы на все интересующие Вас вопросы!
