Выбирая недвижимость в Португалии, без профи не обойтись

Выбирая жилую недвижимость в Португалии, следует проявлять максимальную осторожность. Причина кроется не только в возможных обременениях вроде непогашенных кредитов и неуплаченных налогов – местный жилфонд оставляет желать лучшего. Но поторопиться со сделкой стоит, учитывая массу стимулирующих спрос факторов: от иммиграционных бонусов и налоговых льгот для крипто-бизнесменов до ослабления евровалюты. Заключить сделку максимально быстро и выгодно, ничем не рискуя, помогут наши эксперты! 

Португалия в числе аутсайдеров ЕС по качеству эксплуатируемого жилфонда

Согласно данным, опубликованным исследовательской организацией Pordata, Португалия оказалась второй страной в Европейском союзе (ЕС) с наиболее высокой долей населения с плохими условиями проживания, обусловленными состоянием недвижимости (протекающие крыши, сырые стены, гнилые полы / оконные рамы и т.д.). В 2020 в подобных квартирах / коттеджах проживала четверть португальского населения (25,2%). Многие подобные объекты нередко выставляются на продажу.

Доля населения с неудовлетворительными условиями проживания в Португалии оказалась выше среднего по Европе (около 14,8%). Данные Pordata дополнительно показывают, что процент граждан, проживающих внутри зданий в аварийном состоянии, в Португалии увеличился на 4,9% за 16 лет. В 2004 рассматриваемый показатель составлял 20,4%.

Первое место в европейском анти-рейтинге занимает Кипр, где 39,1% населения проживает внутри проблемных зданий. На третьем месте после Португалии находится Словения (20,8%). Далее следуют Венгрия (20,4%) и Испания (19,7%).

Напротив, перечень стран, предлагающих наилучшие условия проживания, возглавляют Финляндия, где лишь 4,5% населения в отчетном периоде проживало в плохих условиях, Словакия (4,9%), Польша (6%), Мальта (6,1%) и Чехия (6,8%).

Дополнительно следует отметить, что в 2021 более миллиона человек в Португалии проживали в переполненных многоквартирных домах. Доля населения, проживающего в условиях перенаселенности, в последние годы также увеличилась.

Недавнее исследование португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estadística; INE) показало: в 2021, в разгар пандемии COVID-19, в условиях нехватки жилплощади в Португалии проживало 10,6% граждан. Данный уровень является наиболее высоким за последний трехлетний период. В 2018, 2019 и 2020 показатель составлял 9,6%, 9,5% и 9%, соответственно.

Согласно данным INE, в 2021 с проживанием в переполненных жилых помещениях в основном сталкивались семьи, подверженные риску бедности (18,8%), и семьи, проживающие в густонаселенных районах (13,2%).

Покупка недвижимости в Португалии за крипту остается выгодной

Португалия, где нет налога на прирост капитала от операций с криптой, стала раем для местных и иностранных криптоинвесторов. И с недавнего времени подобные инвесторы вправе легально приобретать местное жилье за крипту.  В середине апреля 2022 эксперты Португальской нотариальной палаты (Ordem dos Notários Portugueses) выпустили руководство для нотариусов о сопровождении криптовалютных сделок без необходимости конвертации в евро.

4 мая 2022 в Португалии успешно закрылась первая сделка купли-продажи недвижимости, оплаченная на 100% криптовалютой (без конвертации в фидуциарные деньги). Подготовка к сделке, за которой наблюдали глава Ordem dos Notários Portugueses и ряд иных специалистов, отняла около года.

Фактический процесс перевода средств с кошелька покупателя в кошелек продавца занял всего несколько минут, став кульминацией многомесячных дискуссий между португальскими налоговыми, финансовыми и нотариальными властями, касающихся легализации сделок с недвижимостью полностью в криптовалюте.

Иммиграционные льготы для покупателей недвижимости в Португалии

Покупателям португальского жилья и прочей недвижимости доступно получение золотой визы в Португалии (с марта 2022 временно недоступно россиянам и белорусам). Порог вхождения составляет 280 тыс. / 350 тыс. / 400 тыс. / 500 тыс. евро (в зависимости от места расположения, типа и возраста недвижимости).

Ключевым преимуществом выступает путь к гражданству Португалии и паспорту Евросоюза после пятилетней натурализации, требующей пребывания соискателя на португальской территории в течение чуть более месяца (в общей сложности) и сдачи теста на знание языка принимающей страны.

Россиянам и белорусам доступна альтернатива в виде визы D7 в Португалию, предназначенной для финансово независимых персон. Соискателю достаточно подтвердить наличие стабильного и сравнительно высокого месячного дохода из непортугальских источников, чтобы претендовать на визу. Но для сохранения визы D7, также открывающей путь к натурализации, придется ежегодно проводить на португальской территории по 6+ месяцев, поэтому придется купить / арендовать недвижимость в Португалии.

Ослабление евро – причина поспешить с покупкой недвижимости в Португалии

Дополнительным катализатором притока иностранных инвесторов на португальский рынок недвижимости выступает стремительное ослабление евровалюты, отчасти являющееся следствием событий в Украине, энергетического кризиса и надвигающейся угрозы рецессии. В июле 2020 общеевропейская валюта впервые за 2 десятилетия стала дешевле американского доллара.

Обладатели крупных накоплений в долларах США, иенах и иных валютах, укрепившихся относительно евро, сегодня способны получить гораздо более качественную недвижимость в Португалии взамен на определенную сумму, чем, например, годом ранее.

Особенно при совершении сделок под оформление золотой визы. Если при курсе 1 к 1,2, иностранцам, претендующим на ВНЖ Португалии через покупку недвижимости, требовалось вкладывать 336 тыс. $ (порог в евровалюте не изменился и все еще составляет 280 тыс. евро), то сейчас порог для владельцев крупных долларовых накоплений на 56 тыс. $ ниже.

Но далеко не все португальцы и европейцы в целом довольны наплывом новых покупателей из-за рубежа. В социальных сетях местные жители жалуются на сопутствующий рост цен на жилье, которое в крупных населенных пунктах уже находится в дефиците. Недовольство направлено не только на зарубежных инвесторов, но и на экспатов.

Так, в соседней Испании народный гнев, объектом которого стали цифровые кочевники,  вылился в протесты. В Барселоне, где за последний 12-месячный период стоимость жилья выросла на 4,3%, повсеместно встречаются недружественные надписи вроде следующей: «Ваша роскошная поездка, мое ежедневное страдание».

Куда движется рынок недвижимости Португалии?

Согласно оценкам консалтинговой компании Cushman & Wakefield, совокупный размер капиталовложений институциональных инвесторов в португальский рынок недвижимости в 2022 способен достичь 2,7 млрд евро (+28,5% относительно 2,1 млрд в 2021) благодаря процветающему бизнесу в сфере гостеприимства и логистики.

Отмечается позитивная динамика португальского рынка по итогам первого полугодия 2022, что выгодно отличает данное направление от иных европейских рынков, где явно прослеживается замедление вследствие геополитической неопределенности, энергетического кризиса, роста затрат на строительство и ипотечных процентных ставок.

Специалисты в области недвижимости отмечают преобладание в первой половине 2022 инвестиций в два класса активов, никогда ранее не являвшихся настолько популярными. Речь об отелях и логистических комплексах. На долю подобных объектов пришлось почти 90% вложений институциональных инвесторов в рынок недвижимости Португалии.

Комментируя ситуацию в сегменте жилья, эксперты отметили, что недостаток предложения продолжит поддерживать позитивную динамику в данном сегменте. Дополнительно подчеркивается, что новое предложение жилья нередко состоит из премиальных активов, недоступных простым португальцам и приобретаемых состоятельными иностранцами, продолжающими выбирать Португалию в качестве места для постоянного проживания.

Как следствие, растет доля элитной недвижимости в общем предложении, что ведет к повышению средней цены. Кроме того, росту цен на новостройки способствуют проблемы с лицензированием, высокие налоги и иные препятствия, вынуждающие девелоперов продавать активы в своих проектах все дороже. Данные проблемы, согласно мнению экспертов, необходимо решать на политическом уровне.

Экспертное сопровождение сделок с недвижимостью в Португалии

Располагая богатым опытом в части организации и сопровождения сделок с недвижимостью в Португалии, наши эксперты готовы обеспечить наиболее выгодные условия при минимальных рисках. Предлагаем полный спектр услуг, включая участие в программе инвестиционного резидентства, открытие банковских счетов, получение налогового номера в Португалии, профессиональное управление активами, обеспечивая высокую отдачу от инвестиций. Рекомендуем заполнить анкету и начать с бесплатной консультации по выбору недвижимости в оффшоре.