Состоятельные люди почти никогда не покупают недвижимость на свободные деньги. Они стремятся взять кредит и умеют делать это очень выгодно.
Почему богатые берут кредиты и ипотеку? Они ведь могут выписать чек и сразу покрыть сумму в 2-5-20 миллионов? Многие из них действительно это могут, но понимают, что кэш может пригодиться для других целей, а взять ипотеку или кредит — удобно, быстро и возможно по низким процентным ставкам.
Для получения кредита в обычном банке требуется выполнение нескольких условий:
- наличие стабильного дохода на протяжении последних 6-24 месяцев;
- если заём крупный, то доход также должен быть высоким;
- в случае ипотеки необходимо сделать первоначальный взнос в размере 15% и выше;
- иметь чистую кредитную историю (в некоторых случаях отсутствие кредитной истории также играет не в пользу заёмщика).
Особенность сверхбогатых людей заключается в том, что им сложно или невыгодно показывать стабильный высокий доход, к которому привыкли обычные банки (например, зарплату). Они стараются выводить в кэш ровно столько, чтобы хватало на жизнь. А если и вкладывать крупные суммы, то только в то, что точно принесёт денежный поток в обозримом будущем. Недвижимость зачастую кэшфлоу не даёт.
Структура активов и доходов состоятельных людей может быть сложной и неровной: общее состояние на миллиард, а ежемесячный доход по счёту в банке – десять тысяч долларов. Основные активы (акции, недвижимость, предметы искусства) для обычного банка не могут являться поводом для выдачи кредита. У него строгие критерии.
Поэтому здесь на помощь приходят приват-банки.
Сверхбогатыми людьми и клиентами приват-банков могут считаться лица, чей годовой доход превышает 350-400 тысяч долларов или чистые активы составляют более 3-4 миллионов долларов.
Приват-банк предоставляет выгодный кредит сверхбогатым людям
Приват-банк (private bank) стремится работать с состоятельными лицами и предлагает им гибкие условия сотрудничества. Дело в том, что приват-банки интересует не одна конкретная сделка, а долгосрочное партнёрство. Настолько, что некоторые банкиры признаются в том, что могут предложить состоятельным клиентам ипотеку на покупку недвижимости даже в убыток банку, если видят возможность заработать больше на других услугах.
В 2020 году некоторым клиентам приват-банков удавалось получить ипотеку под 1-2%. Зачастую заёмщики выбирали гибкую процентную ставку, но с 2021 года уже больше отдавали предпочтение фиксированной. Как показал 2022 год, это решение дальновидное и правильное, поскольку практически все центральные банки перешли к повышению ключевой ставки, а значит обслуживание долгов становится дороже.
Для того чтобы привлечь состоятельных клиентов, приват-банкиры предлагают сверхбогатым людям возможность показать свои активы и использовать их для получения ипотеки или кредита. Акции, облигации, другая недвижимость рассматриваются как часть портфолио человека, а не только как денежный поток.
Например, иногда удаётся организовать ипотеку, которая не требует ни доллара вложений. Часть ее покрывается за счёт стоимости приобретаемого объекта (как в обычных банках), а часть — за счёт выпуска акций или передачи иного имущества в качестве залога.
Ещё одна интересная особенность, которая отражает изменение времени: раньше было выгодно и разумно как можно быстрее закрыть кредит. Сейчас же нередки случаи, когда сверхбогатые люди выбирают платежи только по процентам. В чём выгода такого подхода?
Кредит в наследство: теперь выгодно?
В каждой стране своё законодательство, но в некоторых случаях оно на стороне богатых и закредитованных. Например, во Франции и Великобритании дом, приобретённый на заёмные деньги, получает вычет из налога на наследство. Учитывая британский налог, доходящий до 40%, это выгодная сделка.
Для non-dom (статус, в котором лица, не являющиеся налоговыми резидентами Великобритании, но постоянно живут на территории Королевства) действует исключение на уплату налога на прирост капитала при продаже основного жилья.
Во Франции ипотечная часть стоимости недвижимости исключается из подсчёта налога на богатство. Так что неудивительно, что некоторым клиентам адвокаты и консультанты рекомендуют покупать недвижимость полностью на заёмные деньги.
В США разрешено вычесть процентные платежи с первых 750 000 долларов и двух объектов недвижимости при уплате федерального налога.
Удивительно и то, что растёт количество лиц старше 55 лет, которые получают ипотеку. Среди них много и тех, кому за 70. Это особенно проявилось в 2020–2021 годах, когда ставки были низкими. Состоятельные «бэби-бумеры» пользовались возможностью финансировать свои сделки кредитами и ипотекой с минимальными личными вложениями.
Отдельная особенность сделок со взрослыми заёмщиками — использование equity release mortgages, когда ипотека не имеет даты окончания и обычно выплачивается, когда залогодержатель умирает или недвижимость продается.
Разумеется, обычный банк с трудом выдаст ипотеку подобному клиенту. Зато приват-банк рассмотрит его заявку с интересом. Приват-банки смотрят на ситуацию гораздо шире.
Где получить выгодный кредит сверхбогатым людям?
Обычный банк может не дать кредит состоятельному лицу, потому что структура доходов и активов ему непонятна. Выход есть — приват-банки.
Подобрать подходящий приват-банк с лучшими условиями для кредита и ипотеки на покупку недвижимости можно в любой части планеты: Великобритании, США, Сингапуре или на Карибских островах. Мы сотрудничаем с большим количеством приват-банков по всему миру и готовы организовать ваше сотрудничество с ними. Для этого напишите свой вопрос по адресу info@offshore-pro.info. Мы свяжемся с вами и покажем мир приват-банков, в котором доступны привлекательные процентные ставки и существуют гибкие правила при покупке недвижимости.
