ВНЖ за недвижимость Португалии в 2022: лазейки, цены, мыльный пузырь

Цены на недвижимость в Португалии растут в преддверии 2022, стимулируемые спросом со стороны иностранцев, которые стремятся закрыть сделку до изменения правил выдачи золотой визы. Но далеко не все осознают, что ограничения в части оформления ВНЖ при покупке недвижимости в Португалии, накладываемые новыми правилами, вполне легально обходятся.

Цены на недвижимость в Португалии растут в преддверии 2022, стимулируемые изменением правил выдачи золотой визы и иными факторами

Стоимость недвижимости в Португалии продолжает расти, хотя и более медленными темпами, чем в предыдущие годы. Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatistica; INE), в третьем квартале 2021 показатель вырос на 5,46% в годовом исчислении и на 2,85% относительно 2 квартала 2021. Примечательно, что в апреле-июне текущего года статистическое ведомство зафиксировало повышение на целых 10,6% в годовом исчислении.

Цены недвижимости в Португалии демонстрировали значительное падение в начале прошлого десятилетия. Восстановление началось лишь в четвертом квартале 2014 – после последовательного снижения цен на жилье в течение целых 13 кварталов. С тех пор стоимость жилой недвижимости в Португалии постоянно растет, даже несмотря на пандемию и спровоцированный ею экономический кризис.

Причем восходящий тренд фиксируется даже в ряде городов, где цены и так достаточно высокие по меркам государства в целом. Так, согласно данным портала Imovirtual, за последний 12-месячный период средняя стоимость недвижимого имущества в Лиссабоне продемонстрировала впечатляющий рост на 5,9%. В октябре 2020 местный рынок стал восстанавливаться после кратковременного спада, вызванного пандемией.

В октябре 2021 средняя цена в Лиссабоне выросла почти на 44 тыс. € относительно показателя годичной давности, достигнув отметки в 583 636 €. Лиссабон сегодня является лидером португальского рынка в плане цен, на 70 тыс. € опережая второй по уровню средней стоимости регион. Речь о Фару (504 285 €).

Строительная активность снова на подъеме, но спрос быстро поглощает предложение

После резкого замедления роста в 2020 вследствие ограничений, связанных с пандемией, активность в секторе жилищного строительства снова растет. Согласно данным INE, в первые три квартала 2021 количество разрешений на возведение отдельных объектов жилой недвижимости в Португалии, включая квартиры в многоэтажках, виллы и т.д., выросло на 15,3% в годовом исчислении, достигнув отметки в 21 230 единиц. В 2020 показатель увеличился всего на 2,6% после роста на 8,4% в 2019 и на 43,5% в 2018.

Экономические перспективы стимулируют активность покупателей

По данным INE, в третьем квартале 2021 португальская экономика выросла на 4,2% в годовом исчислении после рекордного роста на уровне 16,1% в годовом исчислении во втором квартале 2021. ВВП европейской страны снижался пять кварталов подряд с 1 квартала 2020 по 1 квартал 2021 вследствие негативного влияния пандемии Covid-19. В целом за 2020 португальская экономика сократилась на 8,4% — худший результат с 1936.

Согласно прогнозу Европейской комиссии, экономика государства вырастет на 4,5% в 2021 и еще на 5,3% в 2022 на фоне восстановления экспорта товаров и услуг (включая туристические услуги), а также роста частного потребления после снятия ограничений, связанных с коронавирусом.

Восстановление уверенности инвесторов в рынке коммерческой недвижимости Португалии

Рынок коммерческой недвижимости в Португалии восстанавливается, возвращаясь к движению по восходящей траектории, характерному для периода до прихода пандемии Covid-19. Укрепление восходящего тренда во многом обусловлено восстановлением доверия инвесторов.

Соответствующая информация содержится в свежем страновом докладе консалтинговой компании Savills о ситуации на рынке коммерческой недвижимости Португалии, авторы которого ожидают продолжение роста сектора в 2022.

Согласно расчетам консалтинговой фирмы, за период с января по начало октября 2021 в коммерческую недвижимость Португалии инвестировано 1,1 миллиарда €. Причем в третьем квартале объем инвестиций составил 534 миллиона €. По оценкам Savills, отметка в 2 миллиарда вполне может быть достигнута к концу 2021.

За первые 3 квартала 2021 офисный сегмент оказался лидером по объёму привлеченных капиталовложений, получив долю 36% в общем объеме. Далее следует гостиничный сектор с долей 20% рынка. Сектор торговых объектов, сильно пострадавший от последствий пандемии, напротив, привлек лишь 8% инвестиций.

В тематическом отчете консалтинговой фирмы дополнительно подчеркивается важный факт: на долю сделок с участием иностранных инвестиций пришлось более 80% от общего числа инвестиционных договоров, подписанных за период с января по конец сентября 2021. Но и внутренние инвестиции в коммерческую недвижимость Португалии растут благодаря фондам управления инвестициями и частным инвесторам, заинтересованным в приобретении продуктов в офисном сегменте и демонстрирующим особый интерес к районам с высокой проходимостью.

Готовимся оформлять ВНЖ при покупке недвижимости в Португалии по новым правилам

Рынок недвижимости Португалии продолжает предлагать инвесторам стабильные и надежные инвестиции, обеспечивая постепенный рост цен и разнообразие возможностей. Устойчивость рынка к пандемии, способность восстанавливаться и продолжать расти привлекла, помимо прочего, и многочисленных иностранцев, оформляющих золотую визу (ВНЖ через инвестиции в покупку недвижимости в Португалии / иных активов).

Соответствующая программа инвестиционной иммиграции за период с момента запуска в 2013 и по начало декабря 2021 привлекла более 10 000 инвесторов из разных уголков земного шара, внесших прямые иностранные инвестиции в совокупном размере более 6 миллиардов €.

К сожалению, правила выдачи ВНЖ за недвижимость в Португалии / на основании иных капиталовложений (внесение банковского депозита / финансирование научно-исследовательских проектов / поддержка фондов венчурного капитала и т.д.) с 1 января 2022 становятся чуть менее привлекательными. В частности, необходимо учитывать следующие изменения, касающиеся инвестиций в недвижимость Португалии:

• Инвесторы лишаются возможности покупать новую жилую недвижимость в Португалии / инвестировать в проекты по ремонту старого жилья в популярных городах и районах, включая Лиссабон, Порту, Сетубал и Серебряное побережье.
• Инвесторы сохраняют право покупать жилье на Мадейре и Азорских островах.

Порог вхождения остается прежним — 500 000 € в случае новостройки / 350 000 € при инвестировании в проект по ремонту старой постройки (при покупке недвижимости в Португалии на территории района с низкой плотностью населения / слаборазвитой экономикой предоставляется скидка в размере 20% в обоих случаях).

Синим отмечены районы, где запрещено покупать жилье под золотую визу. На территории районов, отмеченных красным, подобный запрет отсутствует. Светло-серым отмечены районы с низкой плотностью населения / слаборазвитой экономикой.

Дополнительно подорожают следующие варианты вложений:

• Минимальный размер перевода капитала при внесении депозита увеличится с 1 миллиона € до 1,5 миллиона €.
• Сумма финансирования инвестиционного фонда увеличится с 350 000 € до 500 000 €.
• Инвестиции в научные исследования увеличатся с 350 000 € до 500 000 €.
• Инвестиции в существующий бизнес, зарегистрированный в португальской юрисдикции, увеличатся с 350 000 € до 500 000 €.

Изменение правил предоставления золотой визы спровоцировало значительный рост размера капиталовложений в жилую недвижимость Португалии под оформление ВНЖ. Согласно официальной статистике, за период с начала января по конец октября 2021 участники соответствующей схемы инвестиционной иммиграции вложили около 611 миллионов € в покупку недвижимости Португалии. Это больше, чем 588 миллионов €, зафиксированных за весь 2020. Причем соответствующие инвестиции в 2021 вносились почти исключительно в жилье на побережье.

Обходим ограничения при оформлении золотой визы на недвижимость в Португалии

В свете изменения правил выдачи золотой визы, многие иностранные инвесторы столкнутся со сложностями, пытаясь получить ВНЖ за жилую недвижимость в Португалии. Однако местные риелторы и застройщики уже нашли несколько способов легально «обойти» ограничения. Как? Через инвестиционные фонды, туристические апартаменты и покупку земли под застройку.

• Фонды: Внося капиталовложения в золотую визу не напрямую, а посредством инвестиционных фондов, претенденты получают возможность вкладывать капитал, куда захотят. Промоутеры недвижимого имущества и девелоперы сегодня активно создают подобные инвестиционные фонды, помещая недвижимость в Португалии в портфель. Иностранный инвестор, финансируя фонд, получает доли собственности и право использовать недвижимое имущество, покрываемое имеющимися долями. Данный инструмент позволяет легально получить золотую визу, вкладывая минимум 500 000 € в полноценное жилье на территории, например, Лиссабона. Очевидным недостатком является невозможность получить право собственности на актив напрямую, но возможность законно пользоваться им покупателю достается.
• Апартаменты: Второй способ обойти ограничения, наложенные исполнительной властью на участников программы, — преобразование объектов недвижимого имущества, относящихся к категории жилья, в туристические апартаменты. Инвестор де-факто получает пригодную для проживания недвижимость в Португалии и доступ к золотой визе. Причем туристические апартаменты легко превращаются в источник пассивного дохода. Собственник вправе проводить там две / три недели ежегодно, а в остальное время – сдавать апартаменты туристам через управляющую компанию.
• Земля: Приобретая участок под застройку, инвестор обеспечивает соответствие требованиям программы и получает возможность возвести жилую недвижимость в Португалии «под себя». Главное приготовиться к дополнительным издержкам финансовым и временным, обусловленным необходимостью подготовки и согласования проекта новой постройки, получением разрешения на девелопмент, наймом местной строительной бригады для фактической реализации проекта и т.д.

Риск образования «мыльного пузыря» на рынке недвижимости в Португалии

Готовясь купить недвижимость в Португалии под золотую визу / для решения иных задач, следует учитывать вероятность формирования «мыльного пузыря» на местном рынке жилья. О вероятности «перегрева» местного рынка говорит, в частности, следующий факт: цены на жилую недвижимость в Португалии растут заметно быстрее, чем заработная плата. Но, как полагают эксперты, паниковать и отказываться от сделок пока рано.

Как известно, основной предпосылкой для образования «пузыря» является чрезмерный рост цен, зачастую стимулирующий ипотечное кредитование и, соответственно, повышающий вероятность роста объема «плохих кредитов».

Согласно результатам недавнего исследования рынков жилья развитых стран, проведенного экспертами Международного валютного фонда (МВФ), среди стран-членов Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) Португальская Республика в 4 квартале 2020 характеризовалась наибольшей разницей между темпами роста цен жилья и доходов (не в пользу последних), разделив позицию лидера с Люксембургом.

Стоимость жилья в отчетном периоде росла быстрее зарплат более чем в половине из стран-членов ОЭСР, включающей 35 государств. Но максимальным соотношение темпов роста стоимости недвижимости к динамике доходов среднестатистической семьи оказалось в Португалии и Люксембурге. Соответствующий коэффициент достиг отметки в 133. Далее следуют Австрия, Венгрия, Нидерланды и Германия (коэффициент равен / превышает 125). С иной стороны, в Литве, Финляндии и Эстонии подобное расхождение менее заметно.

Стоимость жилья подскочила в большинстве развитых стран

Касательно динамики цен на жилье в 60 различных странах, МВФ сообщает о значительном росте в большей части обследованных государств (в 3/4) в течение 2020. Причем в 2021 соответствующая тенденция сохранилась в большинстве стран. Согласно расчетам МВФ, отраженным в докладе IMF Global House Prime Index for 2020, стоимость жилья выросла более чем на 5% в 23 странах из 60, охваченных исследованием.

Темпы роста цен на жилье в 60 развитых странах в 2020 (данные за 4 квартал 2020 или наиболее свежие из доступных). Источник: МВФ

Люксембург оказался на первом месте с ростом цен примерно на 17%. На втором месте оказалась Турция с изменением на 15%, на третьем — Новая Зеландия с результатом в 13%. Португальская Республика оказалась на 8 месте среди 60, проанализированных МВФ. Стоимость жилой недвижимости в Португалии выросла примерно на 9% за рассматриваемый период.

Среди государств с наименее заметным подъемом цен оказался Гонконг, уже сегодня характеризующийся одними из наиболее высоких цен в мире. Лидером по темпам снижения цен являются Объединенные Арабские Эмираты, где падение составило более 4%. В минус также ушли Индия (-3%), Филиппины (более -2%), Сербия (-1%), Перу, Индонезия и Малайзия (с сокращением на уровне менее 1% в обоих случаях).

Что стоит за ростом цен?

Согласно анализу МВФ, бум цен в период пандемии вызван сочетанием нескольких факторов. Во-первых, процентные ставки по ипотеке достигли исторического минимума. Во-вторых, многие правительства обеспечили граждан пособиями, помогая свести к минимуму последствия кризиса, вызванного пандемией Covid-19, и сохранить уровень жизни граждан на прежнем уровне.

В-третьих, наряду с ограничениями свободы передвижения в рамках противоэпидемиологических мер, приведшими к снижению потребления, подобная мера увеличила сбережения многих семей. Депозиты населения в португальских банках даже достигли исторического максимума в июле 2021, составив 169 910 миллионов евро, как недавно сообщил местный Центробанк.

В-четвертых, проводя значительное количество времени «в четырех стенах» в периоды локдаунов, многие семьи переоценили значимость комфортных жилых помещений и ценность придомовых открытых пространств, включая сады и балконы. Данное обстоятельство побудило многих персон заняться поиском нового более качественного жилья. По данным МВФ, поиск интересных лотов в интернете резко вырос в нескольких странах и даже достиг рекордного уровня (например, в Соединенных Штатах Америки).

Подобные факторы привели к увеличению уровня поглощения существующего предложения жилья спросом. Но на некоторых рынках, включая рынок недвижимости Португалии, предложение структурно ограничено. Местная строительная отрасль в период пандемии сохраняла устойчивость, но на бизнес застройщиков негативно повлияли перебои с поставками материалов, повышение цен на стройматериалы и нехватка рабочей силы. Данное обстоятельство замедлило реализацию строительных проектов и, как следствие, задержало вывод на рынок большего количества коттеджей, вилл, квартир и т.д.

Дисбаланс между спросом и предложением жилья в значительной степени и оказался главной причиной роста цен на многих рынках в период пандемии, как отмечают эксперты МВФ, дополнительно подчеркивая, что политики и правительства внимательно следят за развитием ситуации в рассматриваемом секторе, стремясь не допустить образование «мыльного пузыря».

И каковы возможные последствия?

Некоторые персоны рисуют мрачный сценарий развития мировой экономики – особенно когда думают о возможности падения цен на жилье в Китае в результате нынешнего кризиса в сфере недвижимого имущества, переживаемого азиатской страной. Глобальный кризис, очевидно, затронет и рынок недвижимости в Португалии, как произошло на 2008/2009.

Но китайский кризис оказался в значительной степени обусловлен проблемами с ликвидностью у Evergrande и иных застройщиков, работающих в азиатской стране, как отметили эксперты авторитетного издания The Economist в последнем отчете о рисках для глобального экономического роста.

МВФ рисует более «правдоподобный» сценарий, согласно которому повысятся процентные ставки по жилищным кредитам, прекратится финансовая поддержка населения властями ввиду начала восстановления экономики, и возобновления поставок строительных материалов. Данные события способны «привести к некоторой нормализации цен на жилье» и минимизировать вероятность образования «мыльного пузыря» на рынке.

Экспертная поддержка при покупке недвижимости в Португалии под золотую визу

Желаете купить недвижимость в Португалии на максимально выгодных условиях в тандеме с оформлением золотой визы? Обратитесь к нашим экспертам за персонализированной консультацией и продолжайте следить за новостным фоном через публикации InternationalWealth!