Вносим инвестиции в недвижимость Португалии, изучив рынок

Насколько выгодно вносить инвестиции в недвижимость Португалии? Какой город / регион для этого выбрать: Лиссабон, Порту, Алгарви или Кашкайш? От каких факторов зависит арендная доходность? Стоит ли рассчитывать на заработок через прирост капитала при перепродаже? Какие налоги придется заплатить, внося инвестиции в недвижимость Португалии? Каков размер транзакционных издержек? Ищите ответы ниже!

Строительная индустрия и рынок недвижимого имущества способны многое предложить инвесторам, которые нацелены на долгосрочные капиталовложения. Стоимость приобретенных построек, как правило, увеличится в долгосрочной перспективе – равно как и цена занимаемых подобными объектами участков земли.

Рассматривая недвижимое имущество как один из наиболее перспективных активов, многие состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы и белорусы активно вкладывают деньги в приобретение жилья и коммерческих объектов, отдавая предпочтение стабильным европейским рынкам.

Рынок недвижимости - картинка

Ведь европейские рынки практически лишены проблем, актуальных для постсоветского пространства: от законодательных недоработок в части определения права собственности и возможности внезапной национализации до рейдерских захватов бизнесменами, находящимися под покровительством чиновников.

Европейские рынки предлагают, помимо стабильности, относительно высокую доходности и возможность оформления резидентства взамен на покупку жилья / коммерческой постройки. Например, инвестиции в недвижимость Португалии обеспечивают возможность получить португальскую золотую визу, считающуюся одной из наиболее популярных, ценных и престижных в мире.

Но какой актив выбрать? Готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии, необходимо учитывать ряд важных факторов: местоположение, плюсы и минусы определенных локаций, транзакционные сборы, налоговые затраты, чистая прибыль и т.д.

Куда вкладывать: поиск оптимальной локации?

Инвестиции в недвижимость Португалии под ВНЖ — один из наиболее рациональных способов вложить деньги прямо сейчас. Данное государство отлично подходит для постоянного проживания и удаленной работы, отдыха или переезда после выхода на пенсию.

Стоимость апартаментов, вилл и иных построек в рассматриваемом государстве сейчас повышается, несмотря на пандемию, причем цены во многих городах еще не достигли пиковых уровней, наблюдавшихся перед европейским долговым кризисом начала «нулевых».

Португальский рынок превосходно развит в нормативном плане. Система передачи права собственности и земельный реестр функционируют надлежащим образом и чрезвычайно надежны. Собственность на землю / постройки и право пользования подобными активами охраняются конституцией.

Иностранцы никак не ограничены в плане внесения инвестиций в недвижимость Португалии. Причем выбор площадок для вложения денег огромен. Желаете узнать оптимальную локацию для совершения сделки? Вот несколько интересных и популярных вариантов.

Инвестиции в недвижимость Португалии через Лиссабон

Большинство иммигрантов-инвесторов, рассматривающих возможность внесения инвестиций в недвижимость Португалии, в первую очередь выбирают Лиссабон — наиболее известный и знаменитый город страны. Однако глубокие исследования показывают: данный вариант не является наиболее рентабельным.

Выгодность внесения инвестиций в недвижимость Португалии определяется стоимостью и окупаемостью. Элитный сегмент рынка Лиссабона сейчас не радует ценами. Апартаменты продаются по цене около 10 000 евро за квадратный метр. В плане ценников местный рынок крайне похож на рынки крупных городов сопредельных государств, включая Мадрид и Барселону.

ПлюсыМинусы
Португальская столица предлагает широкий спектр удобств, которые можно ожидать от развитого города мирового класса. Лиссабон дополнительно обеспечивает первоклассные перспективы предпринимателям-новаторам, располагая развитой стартап-инфраструктурой и пулом наиболее высококвалифицированных специалистов в стране. Добавьте отличное качество жизни и прекрасную атмосферу. 

Система общественного транспорта Лиссабона великолепна. Город опоясывает сеть метро. Доступны фуникулеры, городские автобусы и паромы. Иными словами, передвигаться по португальской столице существенно упрощены.

Культурная жизнь Лиссабона является яркой и разнообразной. Являясь типичной европейской столицей, город предлагает широкий спектр театров, художественных музеев. В столице часто проводятся концерты и музыкальные фестивали. Обитателям и гостям города доступно множество ресторанов изысканной кухни, изобилие баров, кафе и пабов. Подобные заведения часто находятся в нескольких минутах ходьбы от жилья.

Город предлагает широкий выбор районов, обладающих индивидуальностью и очарованием. Выбирая место для инвестиций в недвижимость Португалии, помните: в Лиссабоне доступен широкий выбор активов различных типов на любой вкус. Причем, если в последующем потребуется продать актив, организовать сделку не составит труда – спрос чрезвычайно высок.
Помимо высокой стоимости апартаментов в число очевидных минусов Лиссабона следует отнести крайне высокую численность и плотность населения, усугубляемую обилием туристов. Как следствие, в городе часто случаются грабежи и кражи. Иными словами, инвестиции в недвижимость Португалии на территории столицы зачастую сопряжены с принятием дополнительных мер безопасности. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Порту

Порту – относительно крупный город с развитой промышленной и сельскохозяйственной базой. Стоимость элитных апартаментов в Порту гораздо привлекательнее. Цены способны варьироваться от 2500 до 5000 евро за квадратный метр. Согласно расчетам местных риелторов, инвесторы вправе рассчитывать на заработок в размере в среднем от 12 до 14 евро на каждые потраченные 100 евро, покупая актив в популярном туристическом районе.

Согласно оптимистичным расчетам, инвестиции в недвижимость Португалии через Порту в размере 100 000 евро способны принести 260 000 евро через 2 десятилетия. Иными словами, доходность (валовая прибыль на вложенный капитал) составит 260 процентов по итогам рассматриваемого периода.

ПлюсыМинусы
Вдобавок к умеренным ценам и высокой расчетной доходности следует отнести в число преимуществ популярность города среди туристов, стимулирующую спрос на арендные услуги, и развитую транспортную инфраструктуру.

Число посетителей Порту существенно увеличилось с момента прихода на местный рынок бюджетных авиакомпаний. Современный терминал местного аэропорта до кризиса ежегодно обслуживал десятки миллионов пассажиров.

Город предлагает большую и разнообразную транспортную сеть. Компактность населенного пункта позволяет исследовать многие районы пешком. При желании путешественники способны быстро добраться до остановки автобуса / такси.

Важное достоинство Порту — широкий спектр культурно-массовых мероприятий и множество достопримечательностей. Гостям города стоит увидеть башню Клеригуш, сады Хрустального дворца и Серра-ду-Пилар.

Инвесторам проще найти приличный актив в Порту, чем в Лиссабоне. Дополнительным преимуществом приморского города для инвесторов, открывающих бизнес, является обилие рабочей силы, наем которой потребует более умеренных расходов относительно столицы.
Порту — один из наиболее перспективных районов страны, если нужно внести инвестиции в недвижимость Португалии. Да, ликвидность местных активов стабильно растет.

Но поскольку рынок недвижимого имущества Порту не настолько активен, как рынок Лиссабона, инвестору придется потрудиться, чтобы продать купленный актив, если возникнет необходимость. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви

Алгарви — популярное место аренды жилья в период отпусков. Причем местные апартаменты / виллы зачастую снимаются на целое лето. Местные муниципалитеты предлагают широкий выбор возможностей желающим внести инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в краткосрочную / долгосрочную аренду.

После плохого летнего сезона домовладельцы-арендаторы иногда выставляют активы на продажу в качестве крайней меры, что позволяет инвесторам купить актив с конкурентоспособными характеристиками.

ПлюсыМинусы
Один из плюсов — городская транспортная система. Общественный транспорт является основным средством передвижения в Алгарви. Автобусы курсируют по территории местных городов с высокой периодичностью.

Дополнительно следует отметить обилие естественных достопримечательностей, не переполненных туристами. Пляж Прайя-да-Фалезия и мыс Сен-Винсент – лишь небольшая часть перечня замечательных мест, достойных исследования. Иными словами, туристический потенциал, безусловно, является одним из преимуществ инвестиций в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в аренду. 
В регионе сейчас не наблюдается чрезмерно высокая активность желающих внести инвестиции в недвижимость Португалии. Низкая ликвидность усложняет перепродажу актива в будущем. Если захотите продать недвижимое имущество быстро, приготовьтесь к разочарованию, занимаясь поиском покупателей.

Вероятно, придется подождать и проявить терпение при продаже. Эксперты рекомендуют перед покупкой проконсультироваться с риэлтерским агентом, чтобы выбрать максимально ликвидный актив. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш

Кашкайш – приморский курортный город в районе агломерации Лиссабон, являющийся популярным туристическим направлением. Гостям города доступна возможность полюбоваться красивым видом на побережье. Данный муниципалитет считается одним из наиболее благополучных в стране.

При желании инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш позволяют обзавестись апартаментами / виллой рядом с яхтенной пристанью. Однако учтите: приближаясь к центру города / пристани для яхт, приготовьтесь наблюдать существенный рост стоимости недвижимого имущества.

Кашкайш – оптимальное место для инвестиций в недвижимость в Португалии, если ищете элитный актив. Крайне важно определить, является ли вложение в недвижимое имущество Кашкайша выгодной инвестицией. Рекомендуем проконсультироваться по данному вопросу с экспертами InternationalWealth!

ПлюсыМинусы
Кашкайш предлагает гостям множество занятий и достопримечательностей. Например, Museu Condes de Castro, Praia da Rainha и, конечно же, Старый город. Поскольку Кашкайш находится поблизости от Лиссабона и пользуется огромной популярностью среди туристов, продажа местного недвижимого имущества не составит труда.

Многие персоны вносят инвестиции в недвижимость Португалии, намереваясь переехать в данное государство. Некоторые делают это, стремясь обезопасить вложения. Третьи стремятся заработать. Независимо от выбранного варианта, будьте уверены: стоимость активов в Кашкайше продолжит двигаться по восходящей траектории в долгосрочной перспективе.
Нет личного автомобиля / арендованного авто? Приготовьтесь к тому, что местные такси и автобусы — единственные доступные виды транспорта. Слаборазвитая транспортная инфраструктура региона – вероятно, основной минус инвестиций в недвижимость Португалии через Кашкайш, если забыть про цены на местном рынке. 

На какую чистую прибыль следует рассчитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Чистая прибыль зависит от способа использования актива в качестве источника дохода. Например, доступна возможность заработка на аренде с привлечением разнообразных клиентов: туристы, студенты, семьи. Второй вариант – заработок на приросте капитала при перепродаже. Причем инвестор может комбинировать оба варианта, максимизируя отдачу от капиталовложений. Но, внося инвестиции в недвижимость Португалии, помимо дохода следует учитывать ряд расходных статей. Например, следует принимать во внимание транзакционные издержки и налоги.

Транзакционные издержки при внесении инвестиций в недвижимость Португалии

Транзакционные издержки являются частью любой сделки по приобретению португальского недвижимого имущества, варьируясь в зависимости от стоимости объекта и, в некоторых случаях, от типа постройки/земельного участка. Зачастую подобные издержки составляют от 2,4% до 10,8% от общей стоимости контракта, охватывая следующее:

  • Налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis; IMT) и гербовый сбор: Данные сборы взимаются португальским правительством в рамках любых сделок с недвижимым имуществом. Налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости / цены сделки (выбирается более высокая сумма).
  • Гонорары юриста: Нанимаемый специалист решает любые юридические вопросы, возникающие при внесении инвестиций в недвижимость Португалии, защищая интересы клиента и отстаивая его права и обеспечивая готовность контракта к подписанию в установленные сроки. Специалист предоставит ответы на любые юридические вопросы, способные возникнуть у клиента.
  • Нотариальные сборы: Нотариальная контора — официальное государственное учреждение, способное предоставить официально утвержденные документы, подтверждающие перерегистрацию права собственности на актив.
  • Гербовый сбор по ипотеке: Дополнительный сбор, размер которого зависит от суммы кредита получаемого покупателем.
  • Сборы за перерегистрацию: После уплаты данного сбора и передачи правоустанавливающих документов в земельный кадастр данное учреждение документально подтвердит получение покупателем статуса законного владельца актива и предоставит официальную документацию юристам.

Налоги, связанные с инвестициями в недвижимость Португалии

Заключая сделку, дополнительно следует помнить о трех основных фискальных сборах: налоге на недвижимое имущество, налоге на аренду и налоге на прирост капитала. Более детальная информация о данных сборах представлена ниже:

  • Налог на доход от сдачи в аренду: Планируете сдавать виллу / коттедж / квартиру в аренду после покупки? Придется платить налоги с арендного дохода. Сбор взимается по фиксированной ставке в размере 15%. Налогооблагаемый доход определяется путем вычитания из валовой арендной платы всех эксплуатационных расходов, связанных с подобным бизнесом, включая страховые взносы и местные фискальные сборы, а также любые счета за ремонт. Вычету не подлежат процентные расходы по ипотеке, начисленные при покупке актива.
  • Муниципальный налог на недвижимое имущество: Если владеете недвижимостью в Португалии, придется платить муниципальный налог на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Каждый муниципалитет устанавливает собственный сбор, утверждаемый местным собранием. Сбор IMI уплачивается физлицом/ юрлицом, выступающим владельцем соответствующей постройки в последние сутки налогового года.
  • Налог на прирост капитала: Португальское законодательство предусматривает взимание сбора с прироста капитала при перепродаже актива. Причем ключевую роль в данном случае играет налоговое резидентство плательщика (если физлицо не проводит свыше 183 суток в календарном году на португальской территории / если основной адрес не находится в данной стране, физлицо не является португальским фискальным резидентом). Например, когда налоговый нерезидент выставляет недвижимое имущество на продажу, то возникают основания для обложения фиксированным налогом в размере 25% на прирост капитала (разница между первоначальной покупной ценой и продажной стоимостью за вычетом текущих расходов в период владения). Если выручка от сделки реинвестируется, налог на прирост капитала применяется лишь к половине общей налогооблагаемой прибыли. Для получения дополнительной информации по данному сбору проконсультируйтесь с экспертами InternationalWealth.

Аренда (краткосрочная, долгосрочная)

Краткосрочная сдача в аренду туристам (бизнес по модели Airbnb)

До коронакризиса на долю туризма приходилось 10% португальского ВВП. Сектор являлся значительным источником дохода для девелоперов, возводящих курортные комплексы, и собственников недвижимого имущества на курортах.

Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), общий уровень заполняемости активов для краткосрочной аренды (местное жилье) в наиболее популярных туристических направлениях составляет 78 процентов в горячий сезон при средних дневных ценах 127 евро в Лиссабоне и 105 евро в Порту.

Арендную плату на счет собственника переводят интернет-площадки (платформы) вроде Airbnb и Booking, взимающие комиссию размером от 3% до 15% . Обслуживание актива можно полностью передать на аутсорсинг сторонней команде специалистов. Последние выставляют за услуги счета в диапазоне от 20% до 30% от арендного дохода. Подобные услуги включают практически все: от установления тарифов до стирки простыней.

Расчеты партнеров показывают: инвестиции в недвижимость Португалии при использовании бизнес-модели Airbnb / сдаче актива в аренду туристам способны обеспечивать доходность на уровне 7% с учетом расходов.

Сдача студентам (аренда комнаты)

Лишь 12% из 113 813 студентов, обучающихся в рассматриваемой стране и проживающих вне родного дома (например, из-за необходимости переехать в другой город, где находится ВУЗ), получают государственное жилье. Остальные зависят от арендного сектора, характеризующегося недостаточным новым предложением. Расчеты показывают: сдача студентам обеспечивает возврат инвестиций в недвижимость Португалии на уровне не менее 6%. Показатель варьируется в зависимости от количества комнат, сдаваемых в аренду, и иных факторов.

Долгосрочная аренда

Наиболее высокий спрос на долгосрочную аренду наблюдается в столице. Поэтому эксперты рекомендуют сконцентрировать внимание на Лиссабоне, готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.

Согласно исследованию Global Property Guide, квартиры в Лиссабоне продолжают приносить хорошие доходы от сдачи в аренду: от 4,5% до 6,7%. Апартаменты малого размера, как правило, являются наиболее прибыльными. Например, квартира в Лиссабоне площадью 50 квадратных метров обеспечивает рентабельность около 6,32%, тогда как квартира площадью 250 «квадратов» предлагает всего 4,5% доходности от сдачи. Хорошая доходность от сдачи наблюдается и в случае вилл в Лиссабоне. Показатель находится в диапазоне от 5,45% до 6,05%. И опять же, как правило, чем больше вилла, тем ниже доходность.

В Лиссабоне арендная плата за квартиры колеблется от 12 до 16 евро за квадратный метр / мес. Иными словами, аренда квартиры площадью около 120 «квадратов» стоит от 1,4 тыс. евро ежемесячно. Виллы в Лиссабоне сдаются в аренду по цене от 9 до 11 евро за квадратный метр / мес. Виллу площадью 450 «квадратов» можно арендовать, платя примерно 4,1 тыс. евро ежемесячно.

Валовая доходность от сдачи в аренду квартир в иных регионах страны умеренная / низкая. Например, в Алгарви показатель составляет от 3,5% до 3,8%. У вилл в Алгарви доходность аренды еще ниже: от 2,84% до 3,04%.

Арендная плата за апартаменты в Алгарви составляет от 4 до 6 евро за квадратный метр / мес. Иными словами, инвестор вправе рассчитывать на ежемесячный доход в размере около 620 евро, покупая квартиру площадью 120 «квадратов». Виллы в Алгарви сдают примерно от 6 евро за квадратный метр / мес., обеспечивая ежемесячный доход в размере около 2 тыс. евро в случае актива площадью от 300 «квадратов».

В плане соотношения цены и арендной платы, если верить результатам исследования Global Property Guide, Лиссабон является оптимальным выбором при внесении инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.

Прирост капитала

Каким потенциалом характеризуются инвестиции в недвижимость Португалии с точки зрения покупки для последующей перепродажи в будущем и заработка на изменении цены? Попытаемся спрогнозировать будущие рыночные тренды, опираясь на данные Instituto Nacional de Estatística и Global Property Guide.

Португальский рынок недвижимого имущества

Португальский рынок недвижимого имущества пока еще процветает. Однако, поскольку вспышка заболевания COVID-19 оказала негативное влияние на экономику страны в целом, темпы роста цен на жилье сейчас замедляются.

Согласно оценкам, опубликованным Instituto Nacional de Estatistica, стоимость жилого недвижимого имущества выросла на 6,32 процента (6,56 процента в реальном выражении) за 12-месячный период до ноября 2020, достигнув в среднем 1144 евро (1381 $) за квадратный метр (квадратный метр). Данные INE говорят о резком замедлении роста относительно результата предыдущего 12-месячного периода, отметившегося ростом на 11,16%.

Стоимость португальского недвижимого имущества начала расти в 2014 и с тех пор продолжает движение по восходящей траектории. В 2015 жилье выросло в цене на 4,5 процента, в 2016 – на 4,8 процента, в 2017 – на 4,6 процента, в 2018 — на 6,1 процента, в 2019 — на 8,3 процента.

В связи со спадом туристической активности ожидается снижение спроса в ближайшие несколько лет, хотя условия заемного финансирования (ипотека) вполне способны оставаться благоприятными для совершения сделок. В результате сочетание замедления спроса и увеличения предложения приведет к замедлению скорости роста цен.

Экспертная поддержка при внесении инвестиций в недвижимость Португалии

Команда InternationalWealth помогает бизнесменам-международникам, преуспевающим инвесторам и прочим состоятельным клиентам получать вид на жительство и гражданство в рамках соответствующих программ инвестиционной иммиграции, а также инвестировать в иностранную недвижимость. Свяжитесь с нами, чтобы организовать первую персонализированную консультацию.

Свяжитесь с экспертами уже сегодня!

Какой регион выбрать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Лиссабон и Порту получают большую часть инвестиций в недвижимость, поступающих в Португалию через золотую визу и иные каналы. С другой стороны, города вроде Браги и пригороды Лиссабона, пользуясь меньшим спросом, предлагают довольно привлекательные объекты коммерческой и промышленной недвижимости. Регион Алгарви с атлантическими пляжами и полями для гольфа — одно из наиболее известных мест отдыха в Португалии, привлекающее инвесторов в курортную недвижимость. Независимо от выбранной локации, рекомендуем проконсультироваться с экспертами по поводу средней доходности конкретного актива.

Какова доходность инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу в аренду?

Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в португальской столице колеблется от 4,5 до 6,7 процента, причем квартиры в Лиссабоне меньшего размера характеризуются наиболее высоким уровнем отдачи от вложенного. Квартиры в небольших городах вроде Кашкайша и Оэйраша обеспечивают прогнозную доходность около 6% — 7%.

Какие «подводные камни» учитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Правило суброгации — серьезный камень преткновения для покупателей из-за рубежа, действующих без поддержки местных юристов. Правило привязывает кредитные и иные обременения (налоги, коммунальные платежи) к активу, а не собственнику. Иными словами, покупая недвижимость без комплексной проверки, есть риск получить «бонусом» дополнительную ипотеку и иные обременения. Дополнительно возникают риски, связанные с сельскими домами и касающиеся большого числа собственников, которые проживают в разных государствах и способны воспрепятствовать продаже.

Метки:

Читайте другие интересные статьи портала InternationalWealth.info:

Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.