Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Вносим инвестиции в недвижимость Португалии, изучив рынок

Насколько выгодно вносить инвестиции в недвижимость Португалии? Какой город / регион для этого выбрать: Лиссабон, Порту, Алгарви или Кашкайш? От каких факторов зависит арендная доходность? Стоит ли рассчитывать на заработок через прирост капитала при перепродаже? Какие налоги придется заплатить, внося инвестиции в недвижимость Португалии? Каков размер транзакционных издержек? Ищите ответы ниже!

Строительная индустрия и рынок недвижимого имущества способны многое предложить инвесторам, которые нацелены на долгосрочные капиталовложения. Цена купленных построек часто увеличивается с годами – равно как и цена занимаемых ими участков земли.

Рассматривая недвижимое имущество как один из наиболее перспективных активов, многие состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы и белорусы активно вкладывают деньги в приобретение объектов жилого и коммерческого назначения, отдавая предпочтение стабильным европейским рынкам.

Рынок недвижимости - картинка

Ведь европейские рынки практически лишены проблем, актуальных для постсоветского пространства: от законодательных недоработок в части определения права собственности и возможности внезапной национализации до рейдерских захватов бизнесменами, находящимися под покровительством чиновников.

Европейские рынки предлагают, помимо стабильности, относительно высокую доходности и возможность оформления резидентства взамен на покупку жилья / коммерческой постройки. Например, инвестиции в недвижимость Португалии обеспечивают возможность получить португальскую золотую визу, считающуюся одной из наиболее популярных, ценных и престижных в мире.

Но какой актив выбрать? Готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии, учтите ряд важных факторов:

  • плюсы выбранного района;
  • недостатки локации;
  • транзакционные сборы;
  • налоговые затраты;
  • чистая прибыль.

Куда вкладывать: поиск локации?

Инвестиции в недвижимость Португалии под ВНЖ — один из наиболее рациональных способов вложить деньги прямо сейчас. Данное государство отлично подходит для постоянного проживания и удаленной работы, отдыха или переезда после выхода на пенсию.

Стоимость апартаментов, вилл и иных построек в рассматриваемом государстве сейчас повышается, несмотря на пандемию, причем цены во многих городах еще не достигли пиковых уровней, наблюдавшихся перед европейским долговым кризисом начала «нулевых».

Португальский рынок превосходно развит в нормативном плане. Система передачи права собственности и земельный реестр функционируют надлежащим образом и чрезвычайно надежны. Собственность на землю / постройки и право пользования подобными активами охраняются конституцией.

Иностранцы никак не ограничены в плане внесения инвестиций в недвижимость Португалии. Выбор площадок для вложения денег огромен. Хотите узнать оптимальную локацию для совершения сделки? Вот несколько интересных опций.

Инвестиции в недвижимость Португалии через Лиссабон

Большинство иммигрантов-инвесторов, рассматривающих возможность внесения инвестиций в недвижимость Португалии, в первую очередь выбирают Лиссабон — наиболее известный город страны. Но, как показывают глубокие исследования, инвестиции в лиссабонскую недвижимость не очень рентабельны.

Выгодность внесения инвестиций в недвижимость Португалии определяют цена и окупаемость. Элитный сегмент рынка Лиссабона сейчас не радует ценами. Апартаменты продаются по цене около 10 000 евро за квадратный метр. В плане ценников местный рынок похож на рынки крупных городов сопредельных государств, включая Мадрид и Барселону.

ПлюсыМинусы
В португальской столице есть много удобств, которые можно ожидать от развитого города мирового класса. Лиссабон дополнительно обеспечивает первоклассные перспективы предпринимателям-новаторам, располагая развитой стартап-инфраструктурой и пулом наиболее квалифицированных профи в стране. Добавьте отличное качество жизни и прекрасную атмосферу. 

Система общественного транспорта Лиссабона великолепна. Город опоясывает сеть метро. Доступны фуникулеры, городские автобусы и паромы. Передвигаться по португальской столице существенно упрощены.

Культурная жизнь Лиссабона яркая и разнообразная. Доступно много театров, художественных музеев. В столице часто проводятся концерты и музыкальные фестивали. Обитателям и гостям города доступно множество ресторанов изысканной кухни, изобилие баров, кафе и пабов. Подобные заведения часто находятся в нескольких минутах ходьбы от жилья.

Есть много районов с четкой индивидуальностью и очарованием. Недвижимости на любой кошелек и вкус также хватает. Если решите продать актив, организовать сделку удастся быстро – спрос чрезвычайно высок.
Помимо высокой цены апартаментов, в число очевидных минусов Лиссабона выходит высокая численность и плотность населения, усугубляемая обилием туристов. Как следствие, в городе часто случаются грабежи и кражи. Необходимы дополнительные меры безопасности. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Порту

Порту – относительно крупный город с развитой промышленной и сельскохозяйственной базой. Цена элитных апартаментов в Порту привлекательнее. Составляет от 2500 до 5000 евро за квадратный метр. По расчетам местных риелторов, инвесторы вправе рассчитывать на заработок в размере в среднем от 12 до 14 евро на каждые потраченные 100 евро, покупая актив в популярном туристическом районе.

Согласно оптимистичным расчетам, инвестиции в недвижимость Португалии через Порту в размере 100 000 евро способны принести 260 000 евро через 2 десятилетия. Доходность (валовая прибыль на вложенный капитал) составит 260 процентов по итогам рассматриваемого периода.

ПлюсыМинусы
Помимо низких цен и высокой расчетной доходности, преимущества включат популярность города среди туристов, стимулирующую спрос на арендные услуги, и развитую транспортную инфраструктуру.

Число посетителей Порту существенно увеличилось с момента прихода на местный рынок бюджетных авиакомпаний. Современный терминал местного аэропорта до кризиса ежегодно обслуживал десятки миллионов пассажиров.

Город предлагает большую и разнообразную транспортную сеть. Компактность населенного пункта позволяет исследовать многие районы пешком. При желании путешественники способны быстро добраться до остановки автобуса / такси.

Важное достоинство Порту — широкий спектр культурно-массовых мероприятий и множество достопримечательностей. Гостям города стоит увидеть башню Клеригуш, сады Хрустального дворца и Серра-ду-Пилар.

Инвесторам проще найти приличный актив в Порту, чем в Лиссабоне. Дополнительным преимуществом приморского города для инвесторов, открывающих бизнес, является обилие рабочей силы, наем которой потребует более умеренных расходов относительно столицы.
Порту — один из наиболее перспективных районов страны, если нужно внести инвестиции в недвижимость Португалии. Да, ликвидность местных активов стабильно растет.

Но поскольку рынок недвижимого имущества Порту не настолько активен, как рынок Лиссабона, инвестору придется потрудиться, чтобы продать купленный актив, если возникнет необходимость. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви

Алгарви — популярное место аренды жилья в период отпусков. Причем местные апартаменты / виллы зачастую снимаются на целое лето. Местные муниципалитеты предлагают ряд интересных возможностей желающим внести инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в краткосрочную / долгосрочную аренду.

После плохого летнего сезона домовладельцы-арендаторы иногда выставляют активы на продажу в качестве крайней меры, что позволяет инвесторам купить актив с конкурентоспособными характеристиками.

ПлюсыМинусы
Один из плюсов — городская транспортная система. Общественный транспорт — основной способ передвижения по Алгарви. Автобусы курсируют по территории местных городов с высокой периодичностью.

Много естественных достопримечательностей, не переполненных туристами. Пляж Прайя-да-Фалезия и мыс Сен-Винсент – лишь небольшая часть перечня замечательных мест, достойных исследования. Поэтому туристический потенциал — одно из преимуществ инвестиций в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в аренду. 
В регионе сейчас не наблюдается чрезмерно высокая активность желающих внести инвестиции в недвижимость Португалии. Низкая ликвидность усложняет перепродажу актива в будущем. Если захотите продать недвижимое имущество быстро, приготовьтесь к разочарованию, занимаясь поиском покупателей.

Вероятно, придется подождать и проявить терпение при продаже. Эксперты рекомендуют перед покупкой проконсультироваться с риэлтерским агентом, чтобы выбрать максимально ликвидный актив. 

Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш

Кашкайш – приморский курортный город в районе агломерации Лиссабон. Это популярное туристическое направление. Гости города могут полюбоваться красивым видом на побережье. Этот муниципалитет — один из наиболее благополучных в стране.

Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш позволяют обзавестись апартаментами / виллой рядом с яхтенной пристанью. Однако учтите: приближаясь к центру города / пристани для яхт, приготовьтесь наблюдать существенный рост стоимости недвижимого имущества.

Кашкайш – оптимальное место для инвестиций в недвижимость в Португалии, если ищете элитный актив. Крайне важно определить, является ли вложение в недвижимое имущество Кашкайша выгодной инвестицией.

ПлюсыМинусы
Кашкайш предлагает гостям ряд активностей и достопримечательностей. Например, Museu Condes de Castro, Praia da Rainha и, конечно же, Старый город. Поскольку Кашкайш находится поблизости от Лиссабона и пользуется огромной популярностью среди туристов, продажа местного недвижимого имущества пройдет легко.

Многие персоны вносят инвестиции в недвижимость Португалии, чтобы переехать туда. Другие — чтобы обезопасить вложения. Третьи хотят заработать. Независимо от выбора, покупателю достанется растущий в цене актив.
Нет личного автомобиля / арендованного авто? Приготовьтесь к тому, что местные такси и автобусы — единственные доступные виды транспорта. Слаборазвитая транспортная инфраструктура региона – вероятно, основной минус инвестиций в недвижимость Португалии через Кашкайш, если забыть про цены на местном рынке. 

На какую чистую прибыль рассчитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Чистая прибыль зависит от способа использования актива в качестве источника дохода. Например, можно зарабатывать на аренде с привлечением разнообразных клиентов:

  • туристов;
  • студентов;
  • семьи.

Вторая опция – заработок на приросте капитала при перепродаже. Причем инвестор может комбинировать оба варианта, максимизируя отдачу от капиталовложений. Но, инвестируя в недвижимость Португалии, помимо дохода учитывайте ряд расходных статей. Например, транзакционные издержки и налоги.

Транзакционные издержки при внесении инвестиций в недвижимость Португалии

Транзакционные издержки — часть любой сделки по приобретению португальского недвижимого имущества. Зависят от цены объекта, типа здания, категории земельного участка. Часто составляют от 2,4% до 10,8% от общей цены контракта, охватывая следующее:

  • Налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis; IMT) и гербовый сбор: Данные сборы взимаются португальским правительством в рамках любых сделок с недвижимым имуществом. Налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости / цены сделки (выбирается более высокая сумма).
  • Гонорары юриста: Нанимаемый специалист решает любые юридические вопросы, возникающие при внесении инвестиций в недвижимость Португалии, защищая интересы клиента и отстаивая его права и обеспечивая готовность контракта к подписанию в установленные сроки. Специалист предоставит ответы на любые юридические вопросы, способные возникнуть у клиента.
  • Нотариальные сборы: Нотариальная контора — официальное государственное учреждение, способное предоставить официально утвержденные документы, подтверждающие перерегистрацию права собственности на актив.
  • Гербовый сбор по ипотеке: Дополнительный сбор, размер которого зависит от суммы кредита получаемого покупателем.
  • Сборы за перерегистрацию: После уплаты данного сбора и передачи правоустанавливающих документов в земельный кадастр данное учреждение документально подтвердит получение покупателем статуса законного владельца актива и предоставит официальную документацию юристам.

Налоги, связанные с инвестициями в недвижимость Португалии

Заключая сделку, помните о трех основных фискальных сборах: налоге на недвижимое имущество, налоге на аренду и налоге на прирост капитала. Подробности:

  • Налог на доход от сдачи в аренду: Планируете сдавать виллу / коттедж / квартиру в аренду после покупки? Придется платить налоги с арендного дохода. Сбор взимается по фиксированной ставке в размере 15%. Налогооблагаемый доход определяется путем вычитания из валовой арендной платы всех эксплуатационных расходов, связанных с подобным бизнесом, включая страховые взносы и местные фискальные сборы, а также любые счета за ремонт. Вычету не подлежат процентные расходы по ипотеке, начисленные при покупке актива.
  • Муниципальный налог на недвижимое имущество: Если владеете недвижимостью в Португалии, придется платить муниципальный налог на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Каждый муниципалитет устанавливает собственный сбор, утверждаемый местным собранием. Сбор IMI уплачивается физлицом/ юрлицом, выступающим владельцем соответствующей постройки в последние сутки налогового года.
  • Налог на прирост капитала: Португальское законодательство предусматривает взимание сбора с прироста капитала при перепродаже актива. Причем ключевую роль в данном случае играет налоговое резидентство плательщика (если физлицо не проводит свыше 183 суток в календарном году на португальской территории / если основной адрес не находится в данной стране, физлицо не является португальским фискальным резидентом). Например, когда налоговый нерезидент выставляет недвижимое имущество на продажу, то возникают основания для обложения фиксированным налогом в размере 25% на прирост капитала (разница между первоначальной покупной ценой и продажной стоимостью за вычетом текущих расходов в период владения). Если выручка от сделки реинвестируется, налог на прирост капитала применяется лишь к половине общей налогооблагаемой прибыли.

Аренда (краткосрочная, долгосрочная)

Краткосрочная сдача в аренду туристам (бизнес по модели Airbnb)

До коронакризиса на долю туризма приходилось 10% португальского ВВП. Сектор являлся значительным источником дохода для девелоперов, возводящих курортные комплексы, и собственников недвижимого имущества на курортах.

Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), общий уровень заполняемости активов для краткосрочной аренды (местное жилье) в наиболее популярных туристических направлениях составляет 78 процентов в горячий сезон при средних дневных ценах 127 евро в Лиссабоне и 105 евро в Порту.

Арендную плату на счет собственника переводят интернет-площадки (платформы) вроде Airbnb и Booking, взимающие комиссию размером от 3% до 15% . Обслуживание актива можно полностью передать на аутсорсинг сторонней команде специалистов. Последние выставляют за услуги счета в диапазоне от 20% до 30% от арендного дохода. Услуги включают от установления тарифов до стирки простыней.

Расчеты партнеров показывают: инвестиции в недвижимость Португалии при использовании бизнес-модели Airbnb / сдаче актива в аренду туристам способны обеспечивать доходность на уровне 7% с учетом расходов.

Сдача студентам (аренда комнаты)

Лишь 12% из 113 813 студентов, обучающихся в рассматриваемой стране и проживающих вне родного дома (например, из-за необходимости переехать в другой город, где находится ВУЗ), получают государственное жилье. Остальные зависят от арендного сектора, характеризующегося недостаточным новым предложением. Расчеты показывают: сдача студентам обеспечивает возврат инвестиций в недвижимость Португалии на уровне не менее 6%. На рентабельность инвестиций влияют количество комнат, сдаваемых в аренду, и ряд иных факторов.

Долгосрочная аренда

Наиболее высокий спрос на долгосрочную аренду в столице. Поэтому эксперты рекомендуют сконцентрировать внимание на Лиссабоне, готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.

По оценкам Global Property Guide, квартиры в Лиссабоне продолжают приносить хорошие доходы от сдачи в аренду: от 4,5% до 6,7%. Апартаменты малого размера часто наиболее прибыльны. Например, квартира в Лиссабоне площадью 50 квадратных метров обеспечивает рентабельность около 6,32%, тогда как квартира площадью 250 «квадратов» предлагает всего 4,5% доходности от сдачи. Хорошая доходность от сдачи наблюдается и в случае вилл в Лиссабоне (5,45%-6,05%). Часто чем больше вилла, тем ниже доходность.

В Лиссабоне арендная плата за квартиры — от 12 до 16 евро за квадратный метр / мес. Поэтому аренда квартиры площадью около 120 «квадратов» стоит от 1,4 тыс. евро в месяц. Виллы в Лиссабоне сдаются в аренду по цене от 9 до 11 евро за квадратный метр / мес. Виллу площадью 450 «квадратов» можно арендовать, платя примерно 4,1 тыс. евро в месяц.

Валовая доходность от сдачи в аренду квартир в других регионах умеренная / низкая. Например, в Алгарви показатель составляет от 3,5% до 3,8%. У вилл в Алгарви доходность аренды еще ниже: от 2,84% до 3,04%.

Арендная плата за апартаменты в Алгарви составляет от 4 до 6 евро за квадратный метр / мес. Инвестор вправе рассчитывать на ежемесячный доход в размере около 620 евро, покупая квартиру площадью 120 «квадратов». Виллы в Алгарви сдают примерно от 6 евро за квадратный метр / мес. Ежемесячный доход составит около 2 тыс. евро в случае актива площадью от 300 «квадратов».

В плане соотношения цены и арендной платы, если верить результатам исследования Global Property Guide, Лиссабон — лучший выбор при внесении инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.

Прирост капитала

Каков потенциал инвестиций в недвижимость Португалии с точки зрения покупки под сдачу и заработок на изменении цены? Попытаемся спрогнозировать будущие рыночные тренды, опираясь на данные Instituto Nacional de Estatística и Global Property Guide.

Португальский рынок недвижимого имущества

Португальский рынок недвижимого имущества пока еще растет. Но, поскольку вспышка заболевания COVID-19 ослабила экономику страны, квартиры и коттеджи дорожают медленнее.

По оценкам Instituto Nacional de Estatistica, цена жилого недвижимого имущества выросла на 6,32 процента (6,56 процента в реальном выражении) за 12-месячный период до ноября 2020, достигнув в среднем 1144 евро (1381 $) за квадратный метр. Данные INE говорят о резком замедлении роста относительно результата предыдущего 12-месячного периода, отметившегося ростом на 11,16%.

Цена португальского недвижимого имущества начала расти в 2014, продолжая движение по восходящей траектории. В 2015 жилая недвижимость выросла в цене на 4,5 процента, в 2016 – на 4,8 процента, в 2017 – на 4,6 процента, в 2018 — на 6,1 процента, в 2019 — на 8,3 процента.

В связи со спадом туристической активности ожидается снижение спроса, хотя условия заемного финансирования (ипотека) могут благоприятствовать совершению сделок. Результат? Сочетание замедления спроса и увеличения предложения приведет к замедлению скорости роста цен.

Поддержка при внесении инвестиций в недвижимость Португалии

Команда InternationalWealth помогает бизнесменам-международникам, инвесторам и другим состоятельным клиентам получать вид на жительство и гражданство в рамках программ инвестиционной иммиграции, а также инвестировать в иностранную недвижимость.

Какой регион выбрать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Лиссабон и Порту получают большую часть инвестиций в недвижимость, поступающих в Португалию через золотую визу и иные каналы. С другой стороны, города вроде Браги и пригороды Лиссабона, пользуясь меньшим спросом, предлагают довольно привлекательные объекты коммерческой и промышленной недвижимости. Регион Алгарви с атлантическими пляжами и полями для гольфа — одно из наиболее известных мест отдыха в Португалии, привлекающее инвесторов в курортную недвижимость. Независимо от выбранной локации, рекомендуем проконсультироваться с экспертами по поводу средней доходности конкретного актива.

Какова доходность инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу в аренду?

Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в португальской столице колеблется от 4,5 до 6,7 процента, причем квартиры в Лиссабоне меньшего размера характеризуются наиболее высоким уровнем отдачи от вложенного. Квартиры в небольших городах вроде Кашкайша и Оэйраша обеспечивают прогнозную доходность около 6% — 7%.

Какие «подводные камни» учитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?

Правило суброгации — серьезный камень преткновения для покупателей из-за рубежа, действующих без поддержки местных юристов. Правило привязывает кредитные и иные обременения (налоги, коммунальные платежи) к активу, а не собственнику. Иными словами, покупая недвижимость без комплексной проверки, есть риск получить «бонусом» дополнительную ипотеку и иные обременения. Дополнительно возникают риски, связанные с сельскими домами и касающиеся большого числа собственников, которые проживают в разных государствах и способны воспрепятствовать продаже.

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.