Насколько выгодно вносить инвестиции в недвижимость Португалии? Какой город / регион для этого выбрать: Лиссабон, Порту, Алгарви или Кашкайш? От каких факторов зависит арендная доходность? Стоит ли рассчитывать на заработок через прирост капитала при перепродаже? Какие налоги придется заплатить, внося инвестиции в недвижимость Португалии? Каков размер транзакционных издержек? Ищите ответы ниже!
Строительная индустрия и рынок недвижимого имущества способны многое предложить инвесторам, которые нацелены на долгосрочные капиталовложения. Стоимость приобретенных построек, как правило, увеличится в долгосрочной перспективе – равно как и цена занимаемых подобными объектами участков земли.
Рассматривая недвижимое имущество как один из наиболее перспективных активов, многие состоятельные россияне, украинцы, казахстанцы и белорусы активно вкладывают деньги в приобретение жилья и коммерческих объектов, отдавая предпочтение стабильным европейским рынкам.
Ведь европейские рынки практически лишены проблем, актуальных для постсоветского пространства: от законодательных недоработок в части определения права собственности и возможности внезапной национализации до рейдерских захватов бизнесменами, находящимися под покровительством чиновников.
Европейские рынки предлагают, помимо стабильности, относительно высокую доходности и возможность оформления резидентства взамен на покупку жилья / коммерческой постройки. Например, инвестиции в недвижимость Португалии обеспечивают возможность получить португальскую золотую визу, считающуюся одной из наиболее популярных, ценных и престижных в мире.
Но какой актив выбрать? Готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии, необходимо учитывать ряд важных факторов: местоположение, плюсы и минусы определенных локаций, транзакционные сборы, налоговые затраты, чистая прибыль и т.д.
Куда вкладывать: поиск оптимальной локации?
Инвестиции в недвижимость Португалии под ВНЖ — один из наиболее рациональных способов вложить деньги прямо сейчас. Данное государство отлично подходит для постоянного проживания и удаленной работы, отдыха или переезда после выхода на пенсию.
Стоимость апартаментов, вилл и иных построек в рассматриваемом государстве сейчас повышается, несмотря на пандемию, причем цены во многих городах еще не достигли пиковых уровней, наблюдавшихся перед европейским долговым кризисом начала «нулевых».
Португальский рынок превосходно развит в нормативном плане. Система передачи права собственности и земельный реестр функционируют надлежащим образом и чрезвычайно надежны. Собственность на землю / постройки и право пользования подобными активами охраняются конституцией.
Иностранцы никак не ограничены в плане внесения инвестиций в недвижимость Португалии. Причем выбор площадок для вложения денег огромен. Желаете узнать оптимальную локацию для совершения сделки? Вот несколько интересных и популярных вариантов.
Инвестиции в недвижимость Португалии через Лиссабон
Большинство иммигрантов-инвесторов, рассматривающих возможность внесения инвестиций в недвижимость Португалии, в первую очередь выбирают Лиссабон — наиболее известный и знаменитый город страны. Однако глубокие исследования показывают: данный вариант не является наиболее рентабельным.
Выгодность внесения инвестиций в недвижимость Португалии определяется стоимостью и окупаемостью. Элитный сегмент рынка Лиссабона сейчас не радует ценами. Апартаменты продаются по цене около 10 000 евро за квадратный метр. В плане ценников местный рынок крайне похож на рынки крупных городов сопредельных государств, включая Мадрид и Барселону.
| Плюсы | Минусы |
| Португальская столица предлагает широкий спектр удобств, которые можно ожидать от развитого города мирового класса. Лиссабон дополнительно обеспечивает первоклассные перспективы предпринимателям-новаторам, располагая развитой стартап-инфраструктурой и пулом наиболее высококвалифицированных специалистов в стране. Добавьте отличное качество жизни и прекрасную атмосферу. Система общественного транспорта Лиссабона великолепна. Город опоясывает сеть метро. Доступны фуникулеры, городские автобусы и паромы. Иными словами, передвигаться по португальской столице существенно упрощены. Культурная жизнь Лиссабона является яркой и разнообразной. Являясь типичной европейской столицей, город предлагает широкий спектр театров, художественных музеев. В столице часто проводятся концерты и музыкальные фестивали. Обитателям и гостям города доступно множество ресторанов изысканной кухни, изобилие баров, кафе и пабов. Подобные заведения часто находятся в нескольких минутах ходьбы от жилья. Город предлагает широкий выбор районов, обладающих индивидуальностью и очарованием. Выбирая место для инвестиций в недвижимость Португалии, помните: в Лиссабоне доступен широкий выбор активов различных типов на любой вкус. Причем, если в последующем потребуется продать актив, организовать сделку не составит труда – спрос чрезвычайно высок. | Помимо высокой стоимости апартаментов в число очевидных минусов Лиссабона следует отнести крайне высокую численность и плотность населения, усугубляемую обилием туристов. Как следствие, в городе часто случаются грабежи и кражи. Иными словами, инвестиции в недвижимость Португалии на территории столицы зачастую сопряжены с принятием дополнительных мер безопасности. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Порту
Порту – относительно крупный город с развитой промышленной и сельскохозяйственной базой. Стоимость элитных апартаментов в Порту гораздо привлекательнее. Цены способны варьироваться от 2500 до 5000 евро за квадратный метр. Согласно расчетам местных риелторов, инвесторы вправе рассчитывать на заработок в размере в среднем от 12 до 14 евро на каждые потраченные 100 евро, покупая актив в популярном туристическом районе.
Согласно оптимистичным расчетам, инвестиции в недвижимость Португалии через Порту в размере 100 000 евро способны принести 260 000 евро через 2 десятилетия. Иными словами, доходность (валовая прибыль на вложенный капитал) составит 260 процентов по итогам рассматриваемого периода.
| Плюсы | Минусы |
| Вдобавок к умеренным ценам и высокой расчетной доходности следует отнести в число преимуществ популярность города среди туристов, стимулирующую спрос на арендные услуги, и развитую транспортную инфраструктуру. Число посетителей Порту существенно увеличилось с момента прихода на местный рынок бюджетных авиакомпаний. Современный терминал местного аэропорта до кризиса ежегодно обслуживал десятки миллионов пассажиров. Город предлагает большую и разнообразную транспортную сеть. Компактность населенного пункта позволяет исследовать многие районы пешком. При желании путешественники способны быстро добраться до остановки автобуса / такси. Важное достоинство Порту — широкий спектр культурно-массовых мероприятий и множество достопримечательностей. Гостям города стоит увидеть башню Клеригуш, сады Хрустального дворца и Серра-ду-Пилар. Инвесторам проще найти приличный актив в Порту, чем в Лиссабоне. Дополнительным преимуществом приморского города для инвесторов, открывающих бизнес, является обилие рабочей силы, наем которой потребует более умеренных расходов относительно столицы. | Порту — один из наиболее перспективных районов страны, если нужно внести инвестиции в недвижимость Португалии. Да, ликвидность местных активов стабильно растет. Но поскольку рынок недвижимого имущества Порту не настолько активен, как рынок Лиссабона, инвестору придется потрудиться, чтобы продать купленный актив, если возникнет необходимость. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви
Алгарви — популярное место аренды жилья в период отпусков. Причем местные апартаменты / виллы зачастую снимаются на целое лето. Местные муниципалитеты предлагают широкий выбор возможностей желающим внести инвестиции в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в краткосрочную / долгосрочную аренду.
После плохого летнего сезона домовладельцы-арендаторы иногда выставляют активы на продажу в качестве крайней меры, что позволяет инвесторам купить актив с конкурентоспособными характеристиками.
| Плюсы | Минусы |
| Один из плюсов — городская транспортная система. Общественный транспорт является основным средством передвижения в Алгарви. Автобусы курсируют по территории местных городов с высокой периодичностью. Дополнительно следует отметить обилие естественных достопримечательностей, не переполненных туристами. Пляж Прайя-да-Фалезия и мыс Сен-Винсент – лишь небольшая часть перечня замечательных мест, достойных исследования. Иными словами, туристический потенциал, безусловно, является одним из преимуществ инвестиций в недвижимость Португалии через Алгарви под сдачу в аренду. | В регионе сейчас не наблюдается чрезмерно высокая активность желающих внести инвестиции в недвижимость Португалии. Низкая ликвидность усложняет перепродажу актива в будущем. Если захотите продать недвижимое имущество быстро, приготовьтесь к разочарованию, занимаясь поиском покупателей. Вероятно, придется подождать и проявить терпение при продаже. Эксперты рекомендуют перед покупкой проконсультироваться с риэлтерским агентом, чтобы выбрать максимально ликвидный актив. |
Инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш
Кашкайш – приморский курортный город в районе агломерации Лиссабон, являющийся популярным туристическим направлением. Гостям города доступна возможность полюбоваться красивым видом на побережье. Данный муниципалитет считается одним из наиболее благополучных в стране.
При желании инвестиции в недвижимость Португалии через Кашкайш позволяют обзавестись апартаментами / виллой рядом с яхтенной пристанью. Однако учтите: приближаясь к центру города / пристани для яхт, приготовьтесь наблюдать существенный рост стоимости недвижимого имущества.
Кашкайш – оптимальное место для инвестиций в недвижимость в Португалии, если ищете элитный актив. Крайне важно определить, является ли вложение в недвижимое имущество Кашкайша выгодной инвестицией. Рекомендуем проконсультироваться по данному вопросу с экспертами InternationalWealth!
| Плюсы | Минусы |
| Кашкайш предлагает гостям множество занятий и достопримечательностей. Например, Museu Condes de Castro, Praia da Rainha и, конечно же, Старый город. Поскольку Кашкайш находится поблизости от Лиссабона и пользуется огромной популярностью среди туристов, продажа местного недвижимого имущества не составит труда. Многие персоны вносят инвестиции в недвижимость Португалии, намереваясь переехать в данное государство. Некоторые делают это, стремясь обезопасить вложения. Третьи стремятся заработать. Независимо от выбранного варианта, будьте уверены: стоимость активов в Кашкайше продолжит двигаться по восходящей траектории в долгосрочной перспективе. | Нет личного автомобиля / арендованного авто? Приготовьтесь к тому, что местные такси и автобусы — единственные доступные виды транспорта. Слаборазвитая транспортная инфраструктура региона – вероятно, основной минус инвестиций в недвижимость Португалии через Кашкайш, если забыть про цены на местном рынке. |
На какую чистую прибыль следует рассчитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Чистая прибыль зависит от способа использования актива в качестве источника дохода. Например, доступна возможность заработка на аренде с привлечением разнообразных клиентов: туристы, студенты, семьи. Второй вариант – заработок на приросте капитала при перепродаже. Причем инвестор может комбинировать оба варианта, максимизируя отдачу от капиталовложений. Но, внося инвестиции в недвижимость Португалии, помимо дохода следует учитывать ряд расходных статей. Например, следует принимать во внимание транзакционные издержки и налоги.
Транзакционные издержки при внесении инвестиций в недвижимость Португалии
Транзакционные издержки являются частью любой сделки по приобретению португальского недвижимого имущества, варьируясь в зависимости от стоимости объекта и, в некоторых случаях, от типа постройки/земельного участка. Зачастую подобные издержки составляют от 2,4% до 10,8% от общей стоимости контракта, охватывая следующее:
- Налог на передачу права собственности (Imposto Municipal sobre Transmissôes Onerosas de Imóveis; IMT) и гербовый сбор: Данные сборы взимаются португальским правительством в рамках любых сделок с недвижимым имуществом. Налогооблагаемая база определяется на основе кадастровой стоимости / цены сделки (выбирается более высокая сумма).
- Гонорары юриста: Нанимаемый специалист решает любые юридические вопросы, возникающие при внесении инвестиций в недвижимость Португалии, защищая интересы клиента и отстаивая его права и обеспечивая готовность контракта к подписанию в установленные сроки. Специалист предоставит ответы на любые юридические вопросы, способные возникнуть у клиента.
- Нотариальные сборы: Нотариальная контора — официальное государственное учреждение, способное предоставить официально утвержденные документы, подтверждающие перерегистрацию права собственности на актив.
- Гербовый сбор по ипотеке: Дополнительный сбор, размер которого зависит от суммы кредита получаемого покупателем.
- Сборы за перерегистрацию: После уплаты данного сбора и передачи правоустанавливающих документов в земельный кадастр данное учреждение документально подтвердит получение покупателем статуса законного владельца актива и предоставит официальную документацию юристам.
Налоги, связанные с инвестициями в недвижимость Португалии
Заключая сделку, дополнительно следует помнить о трех основных фискальных сборах: налоге на недвижимое имущество, налоге на аренду и налоге на прирост капитала. Более детальная информация о данных сборах представлена ниже:
- Налог на доход от сдачи в аренду: Планируете сдавать виллу / коттедж / квартиру в аренду после покупки? Придется платить налоги с арендного дохода. Сбор взимается по фиксированной ставке в размере 15%. Налогооблагаемый доход определяется путем вычитания из валовой арендной платы всех эксплуатационных расходов, связанных с подобным бизнесом, включая страховые взносы и местные фискальные сборы, а также любые счета за ремонт. Вычету не подлежат процентные расходы по ипотеке, начисленные при покупке актива.
- Муниципальный налог на недвижимое имущество: Если владеете недвижимостью в Португалии, придется платить муниципальный налог на недвижимость (Imposto Municipal sobre Imóveis, IMI). Каждый муниципалитет устанавливает собственный сбор, утверждаемый местным собранием. Сбор IMI уплачивается физлицом/ юрлицом, выступающим владельцем соответствующей постройки в последние сутки налогового года.
- Налог на прирост капитала: Португальское законодательство предусматривает взимание сбора с прироста капитала при перепродаже актива. Причем ключевую роль в данном случае играет налоговое резидентство плательщика (если физлицо не проводит свыше 183 суток в календарном году на португальской территории / если основной адрес не находится в данной стране, физлицо не является португальским фискальным резидентом). Например, когда налоговый нерезидент выставляет недвижимое имущество на продажу, то возникают основания для обложения фиксированным налогом в размере 25% на прирост капитала (разница между первоначальной покупной ценой и продажной стоимостью за вычетом текущих расходов в период владения). Если выручка от сделки реинвестируется, налог на прирост капитала применяется лишь к половине общей налогооблагаемой прибыли. Для получения дополнительной информации по данному сбору проконсультируйтесь с экспертами InternationalWealth.
Аренда (краткосрочная, долгосрочная)
Краткосрочная сдача в аренду туристам (бизнес по модели Airbnb)
До коронакризиса на долю туризма приходилось 10% португальского ВВП. Сектор являлся значительным источником дохода для девелоперов, возводящих курортные комплексы, и собственников недвижимого имущества на курортах.
Согласно данным португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE), общий уровень заполняемости активов для краткосрочной аренды (местное жилье) в наиболее популярных туристических направлениях составляет 78 процентов в горячий сезон при средних дневных ценах 127 евро в Лиссабоне и 105 евро в Порту.
Арендную плату на счет собственника переводят интернет-площадки (платформы) вроде Airbnb и Booking, взимающие комиссию размером от 3% до 15% . Обслуживание актива можно полностью передать на аутсорсинг сторонней команде специалистов. Последние выставляют за услуги счета в диапазоне от 20% до 30% от арендного дохода. Подобные услуги включают практически все: от установления тарифов до стирки простыней.
Расчеты партнеров показывают: инвестиции в недвижимость Португалии при использовании бизнес-модели Airbnb / сдаче актива в аренду туристам способны обеспечивать доходность на уровне 7% с учетом расходов.
Сдача студентам (аренда комнаты)
Лишь 12% из 113 813 студентов, обучающихся в рассматриваемой стране и проживающих вне родного дома (например, из-за необходимости переехать в другой город, где находится ВУЗ), получают государственное жилье. Остальные зависят от арендного сектора, характеризующегося недостаточным новым предложением. Расчеты показывают: сдача студентам обеспечивает возврат инвестиций в недвижимость Португалии на уровне не менее 6%. Показатель варьируется в зависимости от количества комнат, сдаваемых в аренду, и иных факторов.
Долгосрочная аренда
Наиболее высокий спрос на долгосрочную аренду наблюдается в столице. Поэтому эксперты рекомендуют сконцентрировать внимание на Лиссабоне, готовясь внести инвестиции в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.
Согласно исследованию Global Property Guide, квартиры в Лиссабоне продолжают приносить хорошие доходы от сдачи в аренду: от 4,5% до 6,7%. Апартаменты малого размера, как правило, являются наиболее прибыльными. Например, квартира в Лиссабоне площадью 50 квадратных метров обеспечивает рентабельность около 6,32%, тогда как квартира площадью 250 «квадратов» предлагает всего 4,5% доходности от сдачи. Хорошая доходность от сдачи наблюдается и в случае вилл в Лиссабоне. Показатель находится в диапазоне от 5,45% до 6,05%. И опять же, как правило, чем больше вилла, тем ниже доходность.
В Лиссабоне арендная плата за квартиры колеблется от 12 до 16 евро за квадратный метр / мес. Иными словами, аренда квартиры площадью около 120 «квадратов» стоит от 1,4 тыс. евро ежемесячно. Виллы в Лиссабоне сдаются в аренду по цене от 9 до 11 евро за квадратный метр / мес. Виллу площадью 450 «квадратов» можно арендовать, платя примерно 4,1 тыс. евро ежемесячно.
Валовая доходность от сдачи в аренду квартир в иных регионах страны умеренная / низкая. Например, в Алгарви показатель составляет от 3,5% до 3,8%. У вилл в Алгарви доходность аренды еще ниже: от 2,84% до 3,04%.
Арендная плата за апартаменты в Алгарви составляет от 4 до 6 евро за квадратный метр / мес. Иными словами, инвестор вправе рассчитывать на ежемесячный доход в размере около 620 евро, покупая квартиру площадью 120 «квадратов». Виллы в Алгарви сдают примерно от 6 евро за квадратный метр / мес., обеспечивая ежемесячный доход в размере около 2 тыс. евро в случае актива площадью от 300 «квадратов».
В плане соотношения цены и арендной платы, если верить результатам исследования Global Property Guide, Лиссабон является оптимальным выбором при внесении инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу на длительный срок.
Прирост капитала
Каким потенциалом характеризуются инвестиции в недвижимость Португалии с точки зрения покупки для последующей перепродажи в будущем и заработка на изменении цены? Попытаемся спрогнозировать будущие рыночные тренды, опираясь на данные Instituto Nacional de Estatística и Global Property Guide.
Португальский рынок недвижимого имущества пока еще процветает. Однако, поскольку вспышка заболевания COVID-19 оказала негативное влияние на экономику страны в целом, темпы роста цен на жилье сейчас замедляются.
Согласно оценкам, опубликованным Instituto Nacional de Estatistica, стоимость жилого недвижимого имущества выросла на 6,32 процента (6,56 процента в реальном выражении) за 12-месячный период до ноября 2020, достигнув в среднем 1144 евро (1381 $) за квадратный метр (квадратный метр). Данные INE говорят о резком замедлении роста относительно результата предыдущего 12-месячного периода, отметившегося ростом на 11,16%.
Стоимость португальского недвижимого имущества начала расти в 2014 и с тех пор продолжает движение по восходящей траектории. В 2015 жилье выросло в цене на 4,5 процента, в 2016 – на 4,8 процента, в 2017 – на 4,6 процента, в 2018 — на 6,1 процента, в 2019 — на 8,3 процента.
В связи со спадом туристической активности ожидается снижение спроса в ближайшие несколько лет, хотя условия заемного финансирования (ипотека) вполне способны оставаться благоприятными для совершения сделок. В результате сочетание замедления спроса и увеличения предложения приведет к замедлению скорости роста цен.
Экспертная поддержка при внесении инвестиций в недвижимость Португалии
Команда InternationalWealth помогает бизнесменам-международникам, преуспевающим инвесторам и прочим состоятельным клиентам получать вид на жительство и гражданство в рамках соответствующих программ инвестиционной иммиграции, а также инвестировать в иностранную недвижимость. Свяжитесь с нами, чтобы организовать первую персонализированную консультацию.
Свяжитесь с экспертами уже сегодня!
Какой регион выбрать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Лиссабон и Порту получают большую часть инвестиций в недвижимость, поступающих в Португалию через золотую визу и иные каналы. С другой стороны, города вроде Браги и пригороды Лиссабона, пользуясь меньшим спросом, предлагают довольно привлекательные объекты коммерческой и промышленной недвижимости. Регион Алгарви с атлантическими пляжами и полями для гольфа — одно из наиболее известных мест отдыха в Португалии, привлекающее инвесторов в курортную недвижимость. Независимо от выбранной локации, рекомендуем проконсультироваться с экспертами по поводу средней доходности конкретного актива.
Какова доходность инвестиций в недвижимость Португалии под сдачу в аренду?
Доходность от сдачи жилья в долгосрочную аренду в португальской столице колеблется от 4,5 до 6,7 процента, причем квартиры в Лиссабоне меньшего размера характеризуются наиболее высоким уровнем отдачи от вложенного. Квартиры в небольших городах вроде Кашкайша и Оэйраша обеспечивают прогнозную доходность около 6% — 7%.
Какие «подводные камни» учитывать, внося инвестиции в недвижимость Португалии?
Правило суброгации — серьезный камень преткновения для покупателей из-за рубежа, действующих без поддержки местных юристов. Правило привязывает кредитные и иные обременения (налоги, коммунальные платежи) к активу, а не собственнику. Иными словами, покупая недвижимость без комплексной проверки, есть риск получить «бонусом» дополнительную ипотеку и иные обременения. Дополнительно возникают риски, связанные с сельскими домами и касающиеся большого числа собственников, которые проживают в разных государствах и способны воспрепятствовать продаже.
