Виза H-1B: покупка дома и получение жилищного кредита

Владельцы визы H-1B могут купить дом в США без каких-либо ограничений. Все, кто не является гражданином США, резиденты или нерезиденты, могут приобрести и владеть домом или недвижимостью в Соединенных Штатах.

Владельцы визы H-1B часто откладывают покупку дома в США из-за неопределенности с визой. Однако они упускают из виду, что покупка дома в штатах – это инвестиция, не зависящая от вашей визовой ситуации. И не стоит упускать лучший и самый безопасный способ накопления богатства – инвестирование в недвижимость.

Это связано с высокой доходностью от аренды в США, которая в большинстве случаев генерирует положительный денежный поток (после учета платежей по ипотеке и других налогов на недвижимость). Кроме того, у вас будет ценный актив в самой стабильной и крупнейшей экономике мира.

Если вам необходимо покинуть страну из-за проблем с визой, вы можете продолжать законно владеть недвижимостью в США в качестве инвестиционной собственности и получать доход от аренды. Тот факт, что глобальные инвесторы в недвижимость, не проживающие в США, каждый год покупают новые объекты на сумму около 50 миллиардов долларов для достижения своих финансовых и инвестиционных целей, является свидетельством того, почему этот риск для покупателей жилья с визой H-1B является скорее предполагаемым риском, чем фактическим.

Ниже приведены основные причины, по которым покупка дома по визе H-1B безопасна и является отличной инвестицией.

5 основных причин, по которым вам стоит подумать о покупке дома по визе H1-B

Иностранные работники по визе H-1B часто пребывают длительное время в США, что снижает вероятность аренды жилья, поскольку они обустраивают свою жизнь и изучают варианты покупки собственной недвижимости.

Есть много причин, по которым обладатели визы H-1B решаются на покупку дома в Америке, и почему имеет смысл купить дом в США в качестве иностранного гражданина по визе H-1B как можно раньше.

1. Повышение качества жизни в США

Покупка дома, безусловно, повысит качество вашей жизни и чувство принадлежности к Америке, особенно если вы планируете жить в США по визе H-1B в течение длительного времени. Качество жизни становится особенно важным, если вы воспитываете здесь детей или планируете завести первого ребенка, при этом работая в США по визе H1-B. Кроме того, домовладение является одним из столпов американской мечты, и покупка дома часто первый шаг к созданию собственной семьи в Америке.

2. Безопасный и надежный способ заработка в будущем

Средняя стоимость дома в США выросла почти на 46% за последние пять лет, с 208 000 долларов в августе 2016 года до 304 000 долларов в августе 2021 года, и еще больше увеличится до 335 000 долларов (~ 12%) к июлю 2022 года.

Для сравнения, если владелец визы H-1B купил дом стоимостью 500 000 долларов США в июле 2016 года, стоимость дома выросла бы примерно до 800 000 долларов США к июлю 2022 года (в соответствии с прогнозом ожидаемой стоимости дома) через 6 лет. Это более 300 000 долларов за 6 лет, при этом вам ничего не нужно делать.

Согласно данным LCA, опубликованным Министерством труда США, по состоянию на второй квартал 2021 года средняя годовая заработная плата иностранного рабочего по визе H-1B составляла 126 212 долларов США (на основе 184 141 сертифицированного заявления LCA для получения визы H1-B, поданного в этот период).

Заработная плата работника по визе H-1B значительно выше, чем средняя заработная плата рабочего в США, составляющая около 52 000 долларов.

Значительно более высокий, чем общий средний доход в США, означает, что их общий собственный капитал будет расти с течением времени. Таким образом, инвестирование в недвижимость США является одним из самых безопасных и надежных способов накопления капитала в долгосрочной перспективе.

3. Налоговые льготы при владении домом по визе H1-B

Поскольку владельцы визы H1-B, скорее всего, останутся в Америке на несколько лет, покупка дома достаточно выгодна, с налоговой точки зрения. Чтобы поощрить домовладельцев, IRS предоставило несколько налоговых льгот для собственников домов, в виде вычетов. Налоговый вычет уменьшает скорректированный валовой доход, что, в свою очередь, уменьшает налоговые обязательства.

Наиболее распространенные налоговые вычеты, которые вы можете получить за владение домом по визе H-1B:

1) Вычет процентов по ипотеке

Вы можете претендовать на вычеты по любому процентному платежу по ипотечному кредиту, произведенному в течение финансового года (до 750 000 долларов США). Ваш кредитор отправит вам форму IRS 1098, в которой будет указана сумма процентов, уплаченных вами в предыдущем году.

2) Вычет по налогу на имущество

Владельцы визы H-1B могут требовать вычета налогов на недвижимость, которые они ежегодно платят за свои дома, что поможет сэкономить тысячи на налоговых обязательствах. Вы можете претендовать на этот вычет как по федеральным налогам, так и по налогам штата, если это применимо.

3) Вычет по частному ипотечному страхованию (PMI)

PMI – это плата, которую кредиторы взимают с заемщиков, внесших менее 20% от общей суммы, необходимой для ипотечного кредита. Вы можете вычесть свои платежи PMI из своих налоговых обязательств.

4) Налоговые льготы при продаже дома

Вам не придется платить налоги с первых 250 000 долларов прибыли, если вы владели недвижимостью и проживали в ней не менее двух из предыдущих пяти лет. Если вы состоите в браке и подаете налоги совместно, прирост капитала, освобожденный от налогов, удваивается до 500 000 долларов, но оба супруга должны соответствовать требованию о проживании.

5) Вычет домашнего офиса

Covid-19 внёс свои изменения, и удаленная работа достаточно популярна, независимо от вашего иммиграционного статуса. Владельцы визы H-1B могут потребовать вычет за любую часть своего дома, которую они регулярно и исключительно используют в качестве офиса.

4. Доступные цены на жилье в США

Цены на жилье в некоторых городских районах США ниже, чем в центральных районах других городов мира. Например, даже в таком относительно дорогом городе США, как Сан-Франциско, квадратный метр жилой недвижимости стоит 5 890 долларов по сравнению с 26 262 долларами в Лондоне (Великобритания), 28 570 долларов в Гонконге (Китай), 10 947 долларов в Торонто (Канада) и 10 932 долларов в Мумбаи (Индия) и др.

По сравнению с другими странами, такими как Австралия или Канада, ипотечные ставки и цены на жилье в США исторически были намного ниже, что делает их более доступными для работников с визой H1-B, которые хотят купить дом в Америке.

5. Владение домом, как правило, дешевле аренды

В долгосрочной перспективе всегда дешевле владеть домом, чем арендовать его. Вы можете использовать свои ежемесячные арендные платежи для создания капитала в оценивающемся активе, которым является дом вашей мечты в США. Покупка дома также выгодна с инвестиционной точки зрения, поскольку со временем помогает получить прибыль.

Владельцы визы H-1B могут пользоваться многими финансовыми преимуществами при покупке дома в США.

6. Арендная плата может меняться, а ипотечные платежи более стабильны

Одним из основных преимуществ владения домом является то, что платежи по ипотеке более стабильны, чем арендная плата. Это связано с тем, что арендная плата может увеличиваться из года в год, а платеж по ипотеке фиксируется на весь срок действия кредита. Эта стабильность может быть особенно важна для тех, у кого есть виза, поскольку гарантии занятости и дохода могут быть менее определенными.

Жилищные кредиты для владельцев визы H-1B

Владельцы визы H-1B и неграждане США с другими рабочими визами, такими как L1, могут рассчитывать на различные варианты ипотечного кредита в зависимости от их индивидуальных потребностей, проживания в США и кредитного рейтинга.

1. Ипотека H-1B для вновь прибывших в США без кредитной истории или с плохой кредитной историей

Если вы новичок в США с визой H-1B без или с небольшим кредитным лимитом, вам не нужно ждать более 2 лет, чтобы получить кредитный рейтинг США. Некоторые американские кредиторы предлагают иностранным гражданам ипотечные кредиты для вновь прибывших в США по визам, таким как H1-B, и нерезидентам по конкурентоспособным ставкам.

2. Варианты ипотечного жилищного кредита для владельцев визы H-1B с установленным кредитом в США

Владелец визы H-1B  с установленным (2+ лет) кредитным рейтингом в США будет иметь несколько вариантов финансирования для покупки дома. Однако выбор будет зависеть от того, какое жилье вы можете себе позволить, сколько вы готовы внести в качестве первоначального взноса и суммы кредита.

Таким образом, обладатели визы H-1B могут подавать заявки на все виды ипотечных жилищных кредитов в США, включая кредиты FHA, обычные ипотечные кредиты и крупные ипотечные кредиты.

Тем не менее, рекомендуется работать с ипотечными кредиторами в США, которые специализируются на ипотеке по визам H-1B. К сожалению, не все ипотечные кредиторы знают об уникальных обстоятельствах и документации для обладателей визы H-1B, даже если они могут инициировать ипотечный крелит. Это может создать неприятные переживания и ненужные осложнения во время одной из самых важных финансовых покупок в вашей жизни.

Требования для ипотеки по визе H-1B

По визе H-1B большинство кредиторов определяют статус заявителя на ипотеку в каждом конкретном случае, используя доступную им информацию. Большинство кредиторов требуют:

1. SSN, если вы находитесь в США
2. Действующую рабочую визу
3. 2 года кредитной истории в США по традиционным ипотечным кредитам (для новичков с визой H-1B не требуется)
4. 2-летний стаж работы в США
5. Хороший кредитный рейтинг, в идеале более 670
6. Доход в США, который предполагаемо будет сохранять в течение как минимум 3 лет
7. Если вы подаете заявление на получение кредита FHA, потребуется документ о разрешении на работу (EAD) от USCIS.

3. Кредиты FHA для обладателей визы H-1B

Кредиты FHA – это ипотечные кредиты, поддерживаемые государством, застрахованные Федеральной жилищной администрацией. Ипотечные кредиты FHA требуют более низкого минимального кредитного рейтинга и первоначальных взносов, чем многие обычные кредиты, что делает их особенно популярными среди тех, кто впервые покупает жилье.

Для обладателя визы H-1B  право на получение кредита FHA зависит от того, соответствует ли заемщик следующим правилам, описанным в своде правил на получение кредита FHA:

• имущество будет основным местом жительства Заемщика;
• Заемщик имеет действующий SSN, за исключением сотрудников Всемирного банка, иностранного посольства или эквивалентного работодателя, указанного HUD;
• Заемщик имеет право работать в Соединенных Штатах, что подтверждается документом о разрешении на работу, выданным USCIS.

Какой первоначальный взнос за объект недвижимости для обладателей визы H-1B?

В зависимости от вашей конкретной кредитной ситуации, ваш первоначальный взнос может составлять всего 3% с обычными ипотечными кредитами. Если у вас достаточно сбережений, чтобы внести первоначальный взнос в размере 20% и более, вам не придется ежемесячно платить за частное ипотечное страхование. Даже если вы внесете менее 20% от покупной цены, вы можете отменить ипотечное страхование, как только достигнете 20% собственного капитала.

Для ипотечных кредитов, иностранным гражданам без кредитной истории в США, придется внести первоначальный взнос в размере не менее 25% у большинства кредиторов.

Оформление помощи по ипотеке для собственников визы H-1B

Если у вас нет 10-25% накоплений для первоначального взноса, вам доступны несколько других вариантов. Одним из вариантов является получение кредита от семьи или друзей. Другой вариант ­– изучить программы помощи при первоначальном взносе, которые может предложить ваш штат или местное правительство. Вы также можете получить потребительский кредит.

Имейте в виду, что даже если вы в состоянии внести первоначальный взнос, вам также необходимо иметь достаточно средств для закрытия расходов, которые обычно составляют около 2-5% от покупной цены дома. Как только вы накопите достаточно средств как для первоначального взноса, так и для закрытия расходов, вы будете на пути к тому, чтобы стать собственников объекта жилой недвижимости.

Лучшие варианты ипотечного кредитования для владельцев визы H-1B

Обладателям визы H-1B  доступно несколько вариантов ипотеки. Одним из них является стандартная ипотека, которую можно получить через большинство кредиторов. Еще один вариант ипотеки для обладателей визы H-1B  — это программа, специально разработанная для иностранных граждан. Эти программы обычно имеют более низкие процентные ставки и требования к первоначальному взносу. Существует также ряд спонсируемых государством ипотечных программ, на которые могут претендовать обладатели визы H-1B. К ним относятся кредитная программа Федерального управления жилищного строительства и кредитная программа по делам ветеранов. Владельцы визы H-1B должны сравнить все доступные варианты ипотеки, чтобы найти лучший для себя.

Проблемы, с которыми сталкиваются покупатели жилья с визой H-1B

Несмотря на потенциальную стабильность, которую может обеспечить владение домом, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются обладатели визы H-1B.

Во-первых, ваш статус визы привязан к вашей работе – если вы потеряете работу, вы также можете лишиться визы и быть вынужденными покинуть страну.

Кроме того, большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики имели стабильный доход, который они гарантировано будут получать в течение как минимум трех лет. Тем, кто имеет визу H-1B иногда трудно доказать, что они соответствуют требованиям. Тем не менее, вы все равно можете купить дом в США по визе H-1B.

Что делать, если нужно вернуться в свою родную страну?

Несмотря на то, что существует множество причин для покупки дома по визе H-1B, неопределенность в отношении продления визы H-1B часто выступает сдерживающим фактором, особенно если у вас нет заявки на получение формы I-140 или грин-карты.

Какие варианты для тех, кто купил недвижимость в Америке, и вынужден вернуться на родину?

1. Сдать дом/квартиру в аренду

Если вам придется вернуться в свою страну из-за проблем с визой, вы можете продолжать владеть своим домом в США как нерезидент. Можете получать доход от аренды, чтобы выплачивать ипотеку и покрывать другие расходы, связанные с домом.

Инвестирование в недвижимость США остается по-прежнему быть отличным финансовым решением с приростом капитала в долларах США по мере роста стоимости недвижимости.

Как резиденты, так и нерезиденты США, могут покупать и владеть домом в США и иметь те же права собственности, что и граждане США.

2. Продать недвижимость

Если вы решите продать свой дом в США, вы можете легко сделать это из своей страны, работая с агентом по недвижимости, имеющим опыт работы с иностранными и международными сделками. Возможно, вы даже сможете соответствовать части требований о проживании, для освобождения от налога на прибыль от продажи вашего основного места жительства в США.

3. Поселить родственников, друзей или знакомых

Если вы покидаете Соединенные Штаты, но ваш ребенок или член семьи все еще находится там, вы можете позволить этому человеку остаться в вашем доме. Вы можете попросить своего близкого друга арендовать у вас недвижимость или продолжать оплачивать взносы по ипотеке и налоги на имущество от вашего имени, с правом выкупа в будущем.

Советы при покупке недвижимости в США

1. Обязательно своевременно вносите платежи по ипотеке.

Крайне важно, чтобы вы не отставали от платежей по ипотеке, даже если вы уезжаете из Соединенных Штатов. Если вы не выполните обязательства по ипотеке, ваш кредитор может лишить права выкупа ваш дом.

Один из способов избежать такой проблемы – это связаться с вашим кредитором и объяснить вашу ситуацию. Возможно, вы сможете разработать соглашение, в котором ваш кредитор соглашается приостановить ваши платежи на определенный период времени.

Вы также можете иметь право на изменение кредита, что может снизить процентную ставку или продлить срок кредита.

2. Остерегайтесь международных комиссий за перевод при оплате ипотеки

Если вы решите покинуть Соединенные Штаты, то вы все равно будете должны деньги по ипотеке. У вас может быть свой счет в банке США, при этом придется совершать международные переводы, которые часто дорогостоящие. Поищите наиболее подходящие варианты.

3. Продумайте все планы на будущее

Если вы являетесь обладателем визы H-1B и думаете о покупке дома, рассмотрите свой нынешний статус визы, вашу ситуацию с работой и ваши долгосрочные цели. Многие обладатели визы H-1B откладывают покупку дома до получения грин-карты. Если вы решите купить дом, убедитесь, что вы не покупаете что-то слишком роскошное. Установите бюджет и придерживайтесь его.

В заключение

Покупка дома по визе H-1B – это отличная инвестиция, которую владельцы визы H-1B  должны учитывать для достижения своих долгосрочных финансовых целей. Обладателям визы H-1B доступны различные варианты ипотеки, независимо от их кредитной ситуации в США. Таким образом, вы можете достичь цели приобретения собственной недвижимости в США намного быстрее, чем через 2-3 года, особенно, если вы можете позволить себе внести более высокую сумму первоначального взноса.

Если вам нужна консультация по вопросам покупки недвижимости в США или в получении рабочей визы H-1B, напишите нам на электронную почту info@offshore-pro.info.