Вилла в Португалии или участок для застройки: что купить?

Планируете переезд в Португалию для длительного проживания? Подбираете жилье, но не готовы платить солидные деньги арендодателю в течение длительного периода? У Вас два варианта: покупка готовой недвижимости или приобретение участка под застройку для возведения «дома мечты». Какая опция лучше прямо сейчас? Разбираемся, опираясь на факты и актуальную официальную статистику.

Зачем вообще покупать / строить жилье в Португалии?

Пусть португальские власти и приостановили обслуживание россиян, желающих получить золотую визу в Португалии, но остальных читателей с постсоветского пространства санкции не коснулись. А инвестиции в недвижимость, как известно, — наиболее популярный способ получения португальской золотой визы.

Местным жильем также интересуются иностранцы, планирующие переезд в Португалию для постоянного проживания не на основании инвестиций. Например, с помощью визы D7 в Португалию, выдаваемой финансово независимым лицам, или новой визы для поиска работы с прицелом на последующее трудоустройство у местного работодателя и получение ВНЖ на данном основании.   

Конечно, можно ограничиться съемным жильем, но если переезд планируется на действительно длительный срок / стоит задача получить золотую визу, покупка собственных квадратных метров смотрится более выигрышно. Персоны, не готовые тратить большую сумму сразу / не удовлетворенные доступными на рынке лотами, могут сэкономить, покупая землю под застройку для последующего возведения «дома мечты». Но «стоит ли овчинка выделки»? Попробуем разобраться. 

Динамика стоимости нового строительства

Персоны, желающие построить жилье в Португалии, сейчас сталкиваются со сценарием роста цен на материалы, продолжающим набирать обороты уже несколько месяцев. Двузначные темпы роста стоимости материалов наблюдаются с марта 2022, отметившегося известными событиями в Украине и спровоцировавшими дефицит по ряду позиций, а также разрыв цепочек поставок.

В частности, в свежем информационном бюллетене португальского Национального статистического института (Instituto Nacional de Estatística; INE) отмечается, что расчетное годовое изменение индекса стоимости строительства нового жилья (Índice de Custos de Construção de Habitação Nova; ICCHN) в июне 2022 составило 12,9%.

Иными словами, по итогам первого месяца лета затраты на строительство нового жилья в Португалии выросли на 12,9% в годовом исчислении. Да, рост оказался менее интенсивным, чем в предыдущем месяце (13,5%). Но показатель все еще остается достаточно высоким.

Стоимость материалов в июне 2022 и вовсе выросла на 17,2% (показатель снизился на 1,6 процентных пункта относительно предыдущего месяца), а стоимость рабочей силы увеличилась на 6,9% (в мае фиксировался рост на 6,2%). Согласно подсчетам INE, затраты на материалы внесли 10 п.п. в изменение ICCHN в годовом исчислении (против 11 п.п. в мае), а трудовая составляющая увеличила ICCHN на 2,9 п.п.

Затраты на строительство нового жилья в Португалии (%). Источник: INE

Эксперты INE дополнительно отметили существенное подорожание ряда ключевых материалов, необходимых для строительства жилья. Так, керамические изделия выросли в цене больше всего в годовом исчислении (примерно на 80%). Изделия из стали и дерева, столярные изделия и трубы из ПВХ продемонстрировали ценовой рост более чем на 20% в годовом исчислении.

Удорожание стройматериалов и строительства в целом происходит на фоне общего роста цен на разнообразные товары и услуги в Португалии — уровень инфляции в стране приближается к историческому максимуму.

Динамика стоимости готовой недвижимости

Интересно, что цены готового жилья в Португалии увеличиваются не столь стремительно как стоимость строительных работ. Так, в 1-м полугодии 2022 стоимость жилья в Португалии (если ограничиваться континентальной частью страны) выросла на 10,9% относительно предыдущего полугодия. В годовом исчислении рост составил 17,6%. Соответствующими расчетами поделилась консалтинговая компания Confidencial Imobiliário.

Рост цен по итогам 1 полугодия в целом является результатом периодических ежемесячных повышений, наблюдаемых в течение отчетного периода. Так, в июне цены выросли на 1,1% относительно мая. Ранее темп роста в месячном сопоставлении неоднократно превышал 2%.

В Лиссабоне стоимость готового жилья за ​​шестимесячный период выросла на 3,6% и на 10,6% в месячном и годовом исчислении, соответственно. В Порту рост составил 11,1% и 19,6% соответственно.

Согласно данным SIR-Residential Information System, в первом полугодии продажи жилья в стране осуществлялись по средней цене 2046 €/квадратный метр. Эксперты зафиксировали достижение средней цены на уровне 4 220 €/квадратный метр в Лиссабоне и 2 985 €/квадратный метр в Порту.

Португальские новостройки быстро раскупаются

По итогам первого полугодия 2022 в стране запущено 280 новых девелоперских проектов по возведению жилья, предполагающих ввод в эксплуатацию 12 тысяч новых квартир. Соответствующие данные взяты из базы выставленных на продажу зданий, созданной консалтинговой компанией Confidencial Imobiliário. Согласно информации от застройщиков, практически половина (если точнее 48%) соответствующих квартир уже продана.

Лиссабон выделяется как локальный рынок с наиболее высоким объемом предложения выставленных на продажу новостроек. Девелоперы, запустившие новые проекты в 1 полугодии в столице, выставили на продажу 1.8 квартир. Но уровень фактических продаж является не высоким: лишь 36% лотов в столичном регионе удалось продать в отчетном периоде.

В региональном контексте выделяется Оэйраш с коэффициентом поглощения 72%. В данном городе девелоперы в 1 полугодии 2022 начали возводить несколько комплексов на 650 объектов жилой недвижимости. Также заслуживают внимания города Сейшал и Баррейру на южном побережье, где доля проданного жилья в свежих новостройках (комплексах, вмещающих 400 и 800 квартир, соответственно) превышают 80%.

В Порту в январе-июне 2022 девелоперы запустили несколько проектов вместимостью в 1225 единиц жилья, из которых, по оценкам экспертов, продано 46%. Аналогичные показатели в городе Гайя (1450 единиц, 46% продано).

Может все-таки арендовать?

Если решите снять жилье в Португалии, учитывайте, что туризм в стране быстро восстанавливается, вследствие чего домовладельцы переходят на более выгодную краткосрочную / посуточную сдачу. Становящееся все более дефицитным жилье для долгосрочной аренды ожидаемо растет в цене.

Чтобы не являться голословными отметим, что аэропорты Португалии приняли в общей сложности 24,3 млн. пассажиров в первой половине 2022. Показатель вырос на 344% относительно аналогичного прошлогоднего периода. Соответствующие статистические данные опубликовало ведомство INE.

Да, количество путешественников, направившихся в Португалию в первой половине 2022, оказалось ниже допандемийного уровня (в общей сложности на 12,8%), но ситуация в секторе путешествий и туризма значительно улучшается.

Причем, Португалия, в отличие от ряда иных государств-членов Евросоюза, выступает против запрета на въезд российских туристов в ЕС. В португальском МИД ранее подчеркнули, что целью санкций против официальной Москвы не должно выступать «наказание» российского народа.

Неудивительно, что рента быстро растет. Согласно данным Национального статистического института, эксперты которого проанализировали 23 934 новых договора аренды, заключенных в 1 квартале 2022, показатель в отчетном периоде увеличился на 6,4% в годовом исчислении и достиг отметки в 6,16 € за квадратный метр.

Восходящий тренд в части динамики средней арендной платы за жилье наблюдается уже давно. Официальная статистика за прошлый год показывает, что в 2021 средняя арендная плата по 87 349 новым договорам аренды семейного жилья в Португалии достигла 6,04 €/м², увеличившись на 7,7% относительно 2020, когда также был зафиксирован рост на 9,4% относительно предыдущего года.

Более трети новых контрактов в 2021 оказалось заключено в Лиссабоне (29 919). На Лиссабон и Порту вместе приходится 52% новых контрактов, а доля Алгарве составила 5,8%. Напротив, регион Байшу-Алентежу показал наименьшее количество новых договоров аренды (438).

Лишь в 32 муниципалитетах из 308 в 2021 ставки аренды жилья оказались выше среднего по стране, причем в Лиссабоне зафиксировано наиболее высокое значение (11,24 €/м²). Рентой, равной / превышающей 7,5 €/м², отметились Кашкайш, Оэйраш, Амадора, Порту, Алмада, Одивелаш, Луреш, Матозиньюш, Луле, Албуфейра и Лагуш.

Как свидетельствует представленная выше статистика, съем жилья в Португалии обходится недешево и постоянно дорожает. Но данный вариант остается вполне рациональным выбором для экспатов, пока не готовых совершать покупку собственного жилья и желающих присмотреться к стране, прежде чем вносить инвестиции.

Дешевый евро – дополнительная причина инвестировать прямо сейчас

Дополнительным доводом в пользу отказа от аренды и совершения покупки (готовой недвижимости / земли под застройку) является паритет курса доллара США к евро, стимулирующий интерес к инвестиционной иммиграции в Европу.

Впервые за 2 десятилетия курс € упал настолько, что сравнялся с US$. Данную новость сложно назвать хорошей для собственников недвижимости в Португалии  и Европе в целом, поскольку относительная стоимость принадлежащих им активов в долларовом выражении сократилась.

Но для американцев, желающих купить недвижимость в Португалии, и инвесторов из иных стран, располагающих значительными долларовыми накоплениями и преследующих аналогичные цели, ослабление € представляет собой прекрасную возможность для выгодного инвестирования в Европе.

В сентябре 2021 обменный курс составлял примерно 1 € к 1,2 US$. Тогда инвестиции в португальскую недвижимость в минимально допустимом размере для получения ВНЖ, равном 280 000 €, обходились примерно в 336 000 US$. Сейчас аналогичные инвестиции в золотую визу через покупку недвижимости требуют около 280 000 US$ — примерно на 56 000 US$ меньше . Если соискатель готов тратить больше, выгода окажется еще более ощутимой.

Справедливости ради следует отметить, что € используют целых 19 стран Европы, многие из которых предлагают программы инвестиционного резидентства и даже гражданства, включая ряд схем, доступных россиянам. Например, схему получения гражданства Черногории через инвестиции в недвижимость. 

Если планируете инвестировать в Португалию, Грецию, Испанию, Черногорию, Мальту или иную юрисдикцию еврозоны со схемой инвестиционной иммиграции, и располагаете значительными накоплениями в долларах, то прямо сейчас есть возможность заключить крайне выгодную сделку, расплачиваясь US$.

Экспертная помощь при инвестировании в португальский рынок недвижимости

Покупка готового жилья в Португалии позволяет получить растущий в цене актив, но требует значительных начальных инвестиций. Приобретение участка под застройку дает возможность возвести дом мечты, основываясь на собственных пожеланиях и предпочтениях. Но стоимость строительных работ также растет – равно как аренда жилья, становящегося все более дефицитным на фоне возвращения толп туристов после пандемии. Наши эксперты помогут подобрать оптимальный вариант в ходе индивидуальной консультации.