Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы 9:00-18:00 Вых
icon-skype-png icon-telegram-png icon-viber-png icon-whatsapp-png

Крупнейший портал о международной защите и диверсификации активов

Время работы
9:00-18:00 Вых
+372 5 489 53 37
+381 6911 12327

Венгры отказываются от инвестиций в гособлигации в пользу недвижимости

В 2023 году венгерские инвесторы, ориентированные на внутренний рынок, предпочитали вкладывать в государственные облигации / удерживать эти ценные бумаги в собственности. Это привело к впечатляющей концентрации капитала в данном сегменте рынка ценных бумаг. На февраль 2024 года жители страны владели государственными облигациями (венг.: Magyar Állampapír; MÁP) совокупной стоимостью в сотни миллиардов форинтов. Но очень скоро, по мнению экспертов, значительная часть этого капитала может быть перемещена на рынок недвижимости, что усилит повышательное давление на стоимость жилья.

Венгрия

Увеличение привлекательности инвестиций в недвижимость под сдачу

Этому должно способствовать сочетание следующих факторов:

  • замедление инфляции;
  • смягчение условий ипотечного кредитования за счет снижения процентных ставок;
  • рост арендной платы при сдаче жилой недвижимости.

По мнению экспертов компании Ingatlan, этой комбинации вскоре может оказаться достаточно, чтобы заставить некоторых инвесторов, ранее отдававших предпочтение исключительно государственным ценным бумагам, вернуться / впервые выйти на рынок недвижимости.

Согласно оценкам аналитиков, доходность покупки жилья под сдачу в аренду в феврале 2024 года уже была такой же, как и в начале 2020 года (до пандемии). Исходя из этого, можно ожидать, что инвесторы, ранее размещавшие свободный капитал в гособлигациях вроде премиальных PMÁP (Prémium Magyar Állampapír), снова могут появиться на рынке недвижимости.

Судьба 660 миллиардов форинтов

В ближайшие месяцы владельцам премиальных венгерских государственных облигаций предстоит решить дальнейшую судьбу более чем 660 миллиардов форинтов, размещенных в этих ценных бумагах. Сейчас десятилетние венгерские государственные облигации гарантируют годовую доходность в размере 6,2%. Трехлетние ценные бумаги предлагают годовую доходность в размере 7%.

Эти цифры уже сопоставимы с доходами от покупки жилья под сдачу (здесь и далее речь о долгосрочной аренде). Поэтому некоторые инвесторы наверняка скоро задумаются о перемещении капитала в рынок недвижимости. Этому должно способствовать ухудшение условий реинвестирования процентов по облигациям, которые принято считать безопасными и безрисковыми инвестициями. И внезапный всплеск ликвидности может легко отразиться на рынке жилья, стимулируя рост цен.

По данным Ingatlan, на рынке аренды в Будапеште в настоящее время достижим средний коэффициент доходности в размере 5,55% годовых. В столичном районе, предлагающем самую высокую доходность от инвестиций под сдачу (10-й район Кёбанья / Kőbánya), этот показатель составляет 6,3%. Это уже превышает доходность десятилетних PMÁP, составляющую 6,2%. Эксперты также рекомендуют обратить внимание на недвижимость в 4 других столичных районах с центральным расположением:

Динамика доходности инвестиций в покупку жилья на территории Будапешта под сдачу (голубой столбец) и доходности десятилетних правительственных облигаций (серая кривая) в период с 1 февраля 2023 года по 7 февраля 2024 года.

Динамика доходности инвестиций в покупку жилья в Будапеште под сдачу (голубой столбец) и доходности десятилетних правительственных облигаций (серая кривая) в период с 1 февраля 2023 года по 7 февраля 2024 года. Источник: Ingatlan

При расчете доходности инвестиций в рынок недвижимости под сдачу эксперты применяли следующую методологию:

  • годовой доход от аренды соотносился со стоимостью покупки объекта недвижимости;
  • ожидаемый прирост стоимости квартиры / коттеджа не учитывался;
  • также игнорировались налоговые последствия аренды и амортизация.

Соответственно, при росте цен на жилье инвестор обретает возможность получить дополнительный доход от прироста капитала при продаже актива. С другой стороны, амортизация и налоги могут уменьшить сумму дохода.

Важно учитывать, что 2023 году цены на недвижимость в Венгрии стагнировали, а арендная плата выросла на 11–12%. Это дополнительный довод в пользу покупки под сдачу.

Регионы

В некоторых региональных городах можно добиться даже большей доходности по сравнению со столичным рынком аренды. Самая высокая доходность доступна в Шальготарьяне (9,3%). Показатели Татабаньи (6,6%) и Мишкольца (6,1%) также превосходят средний уровень доходности по Будапешту. Эти показатели можно постоянно улучшать за счет ежегодного повышения ренты (при пролонгации арендного соглашения / заключении нового) с учетом инфляции.

Внимания, по мнению экспертов, также заслуживают, например, рынки в Дьёре, Сегеде и Дебрецене. Средняя месячная арендная плата в Будапеште на февраль 2024 года составляла 250 000 форинтов. В трех указанных крупных городах рента примерно на 50 000 форинтов меньше, но и цены на недвижимость там намного ниже, чем в Будапеште. 

Чего можно ожидать?

В пользу предстоящего увеличения количества покупок недвижимости в инвестиционных целях говорят результаты свежего исследования. Согласно недавнему опросу, проведенному Венгерской банковской ассоциацией, для инвесторов процентная ставка по ипотечному кредиту в размере 6% — рубеж, после преодоления которого они готовы «влезть в долги», чтобы купить недвижимость.

По мнению экспертов, этот уровень скоро будет достигнут с учетом динамики базовой ставки. Некоторые венгерские банки уже предлагают клиентам специальные ипотечные предложения со ставками ниже 6%.

Когда доход от аренды соответствует доходу от альтернативных инвестиций, как правило, происходит рост активности инвесторов на рынке недвижимости. На внутреннем рынке вскоре может возникнуть ситуация, при которой доходность от сдачи и/или перепродажи недвижимости значительно превысит доходность государственных ценных бумаг. Одновременно процентные ставки по кредитам упадут ниже психологического порога в 6%, при преодолении которого население предпочитает покупать недвижимость. Это закладывает основу для подъема рынка жилья Венгрии.

Эксперты подчеркнули, что в предыдущие годы 25–30% всех покупок недвижимости совершались с инвестиционными целями. Это немалая часть, но и выдающимся показатель назвать нельзя. Однако если инвесторы, ранее предпочитавшие гособлигации, массово выйдут на рынок жилья, тем самым вызвав увеличение спроса на 20–30%, существует большая вероятность, что цены на недвижимость отреагируют значительным ростом.

Однако этот взрыв спроса и ценовой бум, вероятно, придется некоторое время подождать. Ближайшие пять-шесть месяцев на рынке недвижимости будут периодом отсрочки, предлагающим оптимальные условия для покупки. Финансовые условия для получателей ипотеки могут существенно улучшиться по сравнению с ситуацией после 2022 года. Одновременно цены на недвижимость продолжат стагнировать.

Какой напрашивается вывод? Сейчас лучшее время для покупки. Тем более что в 1 полугодии венгры начнут принимать заявки иностранцев на получение ВНЖ за недвижимость («золотую визу»), что окажет дополнительное давление на рынок, укрепляя восходящий ценовой тренд. 

Нужна консультация?
Помогите сделать наш портал еще детальней, актуальней и полезней для Вас и Вашего бизнеса.

Адрес вашей почты не будет опубликован.